El régimen fiscal de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, SOCIMI, vuelve al centro del debate sobre la vivienda en España. Las informaciones publicadas en julio de 2026 señalan que el Gobierno estudia recuperar una reforma destinada a vincular parte de su tratamiento fiscal con la contribución de estas sociedades al alquiler residencial “asequible”.
A día de hoy, la reforma anunciada todavía no ha sido aprobada, pero sí existe un antecedente parlamentario concreto. Se trata de la Proposición de Ley para impulsar el alquiler de viviendas a precios asequibles, presentada por el Grupo Parlamentario Socialista y publicada en el BOCG el 30 de mayo de 2025. Su artículo 2 propone modificar los apartados 4 y 5 del artículo 9 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, reguladora de las SOCIMI. Esta reforma elevaría del 15 % al 25 % el gravamen aplicable a los beneficios obtenidos durante el ejercicio que no fueran objeto de distribución, siempre que procedieran de la actividad de arrendamiento de viviendas.
La proposición contempla también una reducción del 50 % del gravamen incrementado cuando las viviendas destinadas al alquiler a precio asequible representen más del 60 % del parque total de viviendas destinadas al arrendamiento. La reducción alcanzaría el 100 % cuando, además de cumplirse esa proporción, los beneficios no distribuidos se reinvirtieran, en el plazo de tres años, en viviendas destinadas a ese mismo fin.
Este planteamiento combina una subida del gravamen con incentivos destinados a orientar la inversión privada hacia el alquiler asequible. La medida pretende, de forma manifiesta, influir en las decisiones de inversión de las SOCIMI y no limitarse únicamente a obtener una mayor recaudación.
El régimen de estas sociedades nació con la Ley 11/2009 como un instrumento para canalizar inversión hacia inmuebles urbanos destinados al alquiler. La Ley 16/2012, de 27 de diciembre, reformó ampliamente el modelo con el propósito de impulsar su utilización. Y posteriormente, la Ley 11/2021, de 9 de julio, incorporó al artículo 9 de la Ley 11/2009 un gravamen especial del 15 % sobre determinados beneficios no distribuidos.
El tratamiento fiscal favorable dejaría de depender solamente del cumplimiento de los requisitos propios de las SOCIMI y quedaría vinculado también a su aportación efectiva a la oferta de vivienda asequible. La fiscalidad pasaría así a actuar como instrumento de política de vivienda. Si existe un régimen fiscal especial para un vehículo de inversión inmobiliaria, cabría plantear que una parte de sus ventajas contribuya a afrontar las dificultades de acceso a la vivienda. Sin embargo, la eficacia real de la medida dependerá en buena medida de su regulación definitiva.
La futura norma tendría que precisar qué debe entenderse por vivienda o alquiler a precio asequible, lo cual es todo un reto. En ocasiones se suele indicar que el mismo no debe superar un tercio de los ingresos netos, pero se trata de una mera recomendación, que no tiene el carácter de norma imperativa. ¿Qué ocurrirá con aquellas personas que cumplan con dicho tercio, o el porcentaje que se determine, pero tengan un patrimonio superior?
En todo caso, dicha cifra, formulada en abstracto, no garantiza en modo alguno la rentabilidad de la operación para los promotores, sobre todo cuando son crecientes los requisitos impuestos a la construcción. Tampoco sabemos cómo se calcularía el porcentaje del 60 %, durante cuánto tiempo habría que mantenerlo y qué tratamiento corresponderá a las sociedades con carteras mixtas, las cuales tienen una creciente relevancia: viviendas, oficinas, establecimientos comerciales, hoteles, residencias universitarias... Y especial atención ha de dedicarse a estas últimas, que también tienen una máxima prioridad para el Gobierno (así el RD 905/2025). Se corre el riesgo de que primando unas construcciones se puedan descuidar otras.
Las SOCIMI están obligadas a distribuir una parte relevante de sus resultados, que tributa entre los socios. Una medida centrada en los beneficios no distribuidos podría incentivar un mayor reparto de dividendos para evitar su aplicación.
Las inversiones inmobiliarias responden usualmente a decisiones de larga duración y requieren reglas estables. Una reforma contraria a la seguridad jurídica podría desincentivar la inversión, alterar la composición de las carteras o incluso perjudicar a los sectores a los que se pretende proteger.
La cuestión de fondo supera, en cualquier caso, la discusión sobre los porcentajes. Se trata de decidir qué función deben cumplir las SOCIMI en el mercado inmobiliario español. ¿Son instrumentos para canalizar y profesionalizar la inversión? ¿Los incentivos fiscales deben ofrecer también una contrapartida social?
La reforma todavía no es Derecho vigente, desconociéndose incluso si contará con la correspondiente mayoría parlamentaria, pero plantea un debate necesario sobre los elementos fundamentales de las SOCIMI: si los beneficios fiscales de las mismas deben limitarse a favorecer la inversión inmobiliaria o si deben servir también para mejorar el acceso a la vivienda. Esto último debería incardinarse en todo caso en planes de actuación integral, entre todas las Administraciones Públicas y el sector privado. Solamente así podrá paliarse la actual crisis habitacional. El constante aumento de la población en España y su tendencia natural a consolidarse en "zonas tensionadas" provoca que exista un creciente déficit de oferta, el cual se está incrementando en los últimos años y al que no puede responderse con medidas puntuales.
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