Resumen. Palabras clave
Resumen: análisis sobre la naturaleza y caracteres de los contratos de arrendamiento de temporada y su distinción con otras figuras contractuales limítrofes y sobre la incipiente jurisprudencia sobre simulación en esta tipología de contratos y sus consecuencias jurídicas.
Palabras clave: arrendamiento de temporada, arrendamiento de vivienda, arrendamiento de uso distinto de vivienda, simulación contractual, desahucio por expiración de plazo, prórrogas legales, temporalidad, vivienda de uso turístico, padrón.
Artículo
[1]
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, contiene una batería de medidas legales para fomentar y proteger el acceso a la vivienda del ciudadano, especialmente por la vía del alquiler.
Si bien la Ley no modifica la regulación de los alquileres de temporada, anunció en la Disposición Adicional Quinta la creación de un grupo de trabajo para la mejora de su regulación en un plazo máximo de seis meses. Hasta la fecha y habiendo transcurrido con creces dicho plazo no se ha aprobado ninguna regulación sobre esta particular tipología de contratos locativos, ni se la espera.
A falta de una definición legal, no existe en la actualidad un concepto claro sobre contrato de arrendamiento de temporada, ya que el art. 3.2 de la LAU se limita a mencionarlo mediante la fórmula “arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra”, para incluirlos en el cajón de sastre de los arrendamientos de uso distinto de vivienda, entre los que se incluyen muchas tipologías distintas de contrato arrendaticio, desde contratos arrendamientos de local de negocio hasta de oficinas.
De tal forma, que, a falta de una regulación específica sobre los arrendamientos de temporada, se hace difícil en el tráfico inmobiliario diferenciarlos nítidamente del contrato de alquiler de vivienda de uso turístico (VUT) o, del alquiler de vivienda permanente, en aquellos casos en que la temporalidad pactada exceda de un año, como veremos más adelante.
Los tribunales han venido calificando a los arrendamientos de temporada como un contrato en que el uso y ocupación de que el inmueble es objeto responde a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes - por motivos de trabajo, de estudios, de atención sanitaria, vacacionales, por razón de obras en mi vivienda habitual, etc. - y no a la necesidad de habitar permanentemente.
A estos efectos, conviene remarcar que el elemento de temporalidad que caracteriza a esta tipología contractual no se identifica con un periodo de tiempo concreto, como en cambio sí sucede con los alquileres de vivienda turística, cuya regulación sectorial correspondiente acostumbra a fijar los límites temporales de esta tipología de alojamiento turístico (ej. en Cataluña se establece una duración máxima de 31 días y en Andalucía de dos meses). En este sentido, podemos afirmar que la normativa sectorial turística aplicable en cada Comunidad Autónoma es que la que nos da la clave para saber cuándo estamos ante un alquiler de temporada o ante una vivienda de uso turístico, al establecer un límite temporal concreto. De tal forma, que, si la temporalidad pactada supera el límite máximo fijado por la normativa turística, ya no estaremos sujetos a esta normativa sectorial, y caeremos en el cajón de sastre de los alquileres de uso distinto de vivienda del art. 3.2 de la LAU.
Y respecto de la distinción de los arrendamientos de temporada con los de vivienda habitual, el rasgo diferencial estriba también en el elemento de temporalidad, pues en el alquiler de vivienda habitual la finalidad del contrato es residir con carácter permanente en la vivienda arrendada. Sin embargo, en la práctica la cuestión se torna confusa cuando el tiempo pactado supera el año de duración. En estos casos, habrá que revisar si existe realmente una causa de temporalidad en el momento de perfeccionar el contrato, de tal forma que mientras subsista la causa de temporalidad no mutará su naturaleza jurídica por mucho tiempo que dure el contrato. Si, por el contrario, la finalidad del arriendo fue servir de morada al inquilino, aunque la duración pactada fuese de unos pocos meses, y la misma no es utilizada de forma esporádica y por razones de mera conveniencia y comodidad, sino por necesidad, el contrato es de vivienda permanente, y estará sujeto obligatoriamente a la regulación tuitiva del arrendatario prevista en el Título II de la LAU, con independencia de la calificación que formalmente le hayan dado las partes contratantes y siendo nulas todas aquellas cláusulas que contravengan dicha normativa protectora en perjuicio del inquilino, de conformidad con lo dispuesto por el art. 6 de la LAU.
Conviene recordar que la interpretación literal de los contratos no puede excluir que se valore la finalidad propia y real del mismo o su espíritu y, fundamentalmente, el uso coetáneo y posterior del bien inmueble arrendado conocido y tolerado por todas las partes contractuales, en perjuicio del arrendatario.
El art. 1.281 del Código Civil recoge y proclama las grandes normas de la hermenéutica contractual que, doctrinalmente, pueden resumirse en tres principios esenciales, que son: a) el principio de tener en cuenta la voluntad común de las partes contratantes; b) el principio de autorresponsabilidad de las partes contratantes; y c) el principio de confianza y buena fe entre ellas (SSTS de 30 de noviembre de 2.005, de 6 de febrero de 1.998 y de 3 de julio de 2.002).
Nótese que es clave no errar en dicha calificación cuando tenemos dudas sobre si se trata de un arrendamiento de temporada o de vivienda habitual, pues de estar en el segundo caso el arrendatario podrá invocar la protección legal que le otorga el Título II de la LAU en cuanto a la duración – prórrogas legales de los arts. 9 y 10 - y las limitaciones en el pacto de la renta y su actualización - arts. 17 y 18 -. En otras palabras, la distinción entre uno y otro tipo de contrato tiene una especial relevancia por cuanto mientras para el contrato de arrendamiento por temporada rigen las disposiciones contractuales pactadas entre las partes y esencialmente en cuanto a su duración (arts. 3 y 4.3 de la LAU), en los arrendamientos de vivienda habitual rigen las disposiciones imperativas de la LAU y muy especialmente las propias en cuanto al plazo mínimo de duración y prórrogas legales (arts. 2, 3.1, 9 y 10 de la LAU).
Existe una incipiente jurisprudencia (SAP Baleares, Sec. 4ª, nº95/2023, de 7 de marzo; SAP Baleares, Sec. 4ª, nº41/2022, de 31 de enero; y SAP Málaga, Sec. 5ª, nº21/2023, de 23 de enero) sobre contratos de arrendamiento de temporada simulados que es de gran interés ya que apunta los aspectos esenciales a tener en cuenta para determinar si existe simulación contractual en el caso concreto.
La simulación contractual consiste en la realización de una declaración de voluntad no veraz, de manera consciente y con acuerdo entre las partes, con el objetivo de producir, mediante engaño, la apariencia de que existe un negocio jurídico que en realidad no es real o que es distinto al que realmente se ha llevado a cabo.
De forma reiterada la jurisprudencia ha declarado que la simulación (al igual que la mala fe o el fraude) no puede presumirse nunca, sino que debe ser probada por quien la alega, y no se impone la carga a la parte contraria, en razón a la presunción legal sobre su licitud que establece el artículo 1277 del Código Civil (STS entre otras: 8-Junio-1995; 25-febrero y 20 de marzo de 1996 y 17-9-2002), ello no obsta para que la misma pueda considerarse probada a través de presunciones recogida en el artículo 386 LEC, es decir que su existencia pueda deducirse a través de un enlace preciso y directo de los hechos que hayan quedado demostrados en los autos.
El aspecto fundamental a tener en cuenta para determinar si estamos ante un arrendamiento de temporada simulado o real es la duración pactada. Si bien, como decíamos con anterioridad, la ley no establece una duración máxima para este tipo de contratos, ni elemento de temporalidad que caracteriza a esta tipología contractual se identifica con un periodo de tiempo concreto, sino que su naturaleza viene determinada por su finalidad o destino.
Téngase en cuenta que tampoco hay que estar al objeto para determinar la naturaleza de un contrato arrendaticio. Por esta razón, el art. 1 de la LAU distingue entre los arrendamientos de fincas urbanas que "se destinen a vivienda o a usos distintos al de vivienda", y por su parte, el art. 2 de la LAU establece como requisito para los arrendamientos de vivienda permanente que el “destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario” [2].
Así lo corrobora la SAP Baleares, Sec. 4ª, nº41/2022, de 31 de enero, al declarar que “no es el plazo lo que determina la categoría del arrendamiento como de vivienda o para usos distintos al de vivienda”.
No obstante, ello no es óbice para entender que la temporalidad pactada es un elemento esencial para determinar si, en el caso concreto, existe o no simulación contractual.
Sobre la temporalidad, algunos tribunales consideran que una duración contractual superior a un año excluye la temporalidad característica del arrendamiento de temporada, especialmente en aquellos casos en que se concatenan varios contratos de forma sucesiva – ya sea a través de novaciones modificativas o extintivas -, comportando un uso continuado de la vivienda por el arrendatario. En este sentido es muy taxativa la SAP Baleares, Sec. 4ª, nº 95/2023, de 7 de marzo, al declarar que “la fijación de una duración de doce meses, por sí misma, excluye toda temporalidad en el uso del inmueble, por cuanto supone un uso continuado durante toda una anualidad sin excepción”. En el caso de la SAP Málaga, Sec. 5ª, nº 21/2023, de 23 de enero, la simulación contractual es más evidente, pues se llegaron a firmar tres contratos de temporada sobre una vivienda en Marbella sucesivos desde el año 2016 hasta el año 2019, siendo el último de ellos y en el que se funda la acción de desahucio por expiración de plazo por un plazo de duración pactado de once meses, y, con buen criterio, la sentencia declaró que la firma de contratos de corta durada concatenados en el tiempo tuvo como finalidad burlar las prórrogas legales del art. 9 de la LAU a que tenía derecho el arrendatario, por lo que el plazo de este último contrato no ha expirado, ya que está en situación de prórroga legal. En este sentido, conviene recordar que las cláusulas contractuales de renuncia a las prórrogas legales son nulas de pleno derecho por contravenir el art. 6 de la LAU.
Otro indicio o elemento a tener en cuenta para valorar en el caso concreto si ha existido simulación contractual es el relativo al padrón del arrendatario, de tal forma que, si el arrendatario se encuentra empadronado en la vivienda arrendada y consta esta como domicilio en el contrato, por mucho que el contrato se califique como de temporada y que el plazo sea inferior al año de duración, los tribunales consideran que es un indicio relevante para determinar si hubo simulación contractual. En particular, este es el caso de la SAP Baleares, Sec. 4ª, nº 41/2022, de 31 de enero, en el que las partes firmaron un contrato de arrendamiento de temporada por el periodo de verano – de julio a septiembre – en la isla de Ibiza, en el que consta como domicilio del arrendatario la vivienda arrendada, no figurando pues domicilio alternativo, además de que existió otro indicio de simulación contractual a tener en cuenta consistente en que la arrendataria aportó facturas de suministro de la vivienda arrendada a su nombre de fecha anterior al nacimiento del contrato, evidenciándose que vivía allí con anterioridad a la firma del contrato. A la vista de dichos indicios, se confirmó la sentencia de primera instancia que desestimó la demanda desahucio por expiración de plazo, al considerar acreditado que la finalidad del arrendamiento era la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y que, por tanto, le son aplicables las normas imperativas del Título II de la LAU. Sobre el indicio del padrón, se pronuncia también de forma expresa la SAP Baleares, Sec. 4ª, nº 95/2023, de 7 de marzo, en el que el arrendatario de una vivienda de temporada en Menorca no constaba empadronado en dicha vivienda, y constaba en el contrato que su domicilio habitual estaba en Palencia y que la vivienda se había arrendado por motivos de trabajo. En el acto del juicio, el arrendatario manifestó que si no se había empadronado en la vivienda arrendada era porque no llegaba el correo postal al estar la vivienda arrendada en una zona rural, no porque no residiere en ella con carácter permanente, y varios testigos vecinos de la zona corroboraron el uso de la vivienda arrendada como domicilio habitual del demandado de forma continuada durante un plazo de dos años. De tal forma que a pesar de que se consignó en el contrato la causa de temporalidad del mismo – el traslado por motivos de trabajo -, se evidenció en el juicio que dicha causa era simulada y que el arrendatario residía de forma permanente en la vivienda arrendada, confirmándose la sentencia dictada en primera instancia que desestimó la demanda de desahucio por expiración de plazo.
La causa de temporalidad por razones de trabajo suele suscitar dudas sobre si realmente es una causa válida para entender que estamos ante un arrendamiento de vivienda de temporada, y habrá que estar a las circunstancias concretas de dicho cambio de domicilio por razones de trabajo. En este sentido, no es lo mismo el arrendatario que se ha mudado de ciudad por uno o dos años con su familia, que el arrendatario que arrienda la vivienda porque tiene que pasar unos días a la semana por razones de trabajo en una ciudad mientras su domicilio familiar y su familia continúa estando en la ciudad de origen, y, por tanto, la vivienda arrendada no constituye su nuevo domicilio familiar, sino meramente una vivienda temporal. A nuestro juicio, en el primer caso, se trataría de un arrendamiento de vivienda habitual mientras que en el segundo de temporada.
También es frecuente la contratación del arrendamiento por una persona jurídica para destinar la vivienda para alojamiento de directivos o empleados, pero tal contratación no ha de estar sujeta al Título II de la LAU, sin perjuicio de que - sin aplicación necesaria de la normas imperativas - las partes puedan establecer los pactos y cláusulas que estimen convenientes. En estos casos, el régimen tuitivo de la LAU pierde sentido por cuanto se trata de satisfacer utilidades de sociedades mercantiles, tal como vienen declarando de forma pacífica los tribunales (STS 568/2020, de 28 de octubre; SAP Barcelona, Sección 13, nº 835/2020, de 13 de noviembre; SAP Madrid, Sección 9, nº 300/2022, de 16 de junio; SAP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6ª, nº 6/2023, de 13 de enero; SAP Barcelona, Sec. 4ª, nº 66/2018, de 5 de febrero; y SAP Barcelona, Sec. 13ª, nº 587/2013, de 30 de octubre). En este sentido, conviene recordar que el ámbito subjetivo del contrato de arrendamiento de vivienda está limitado a las personas físicas por motivos obvios: la incapacidad de morar de una persona jurídica, sin perjuicio de la protección legal que puede merecer en el caso concreto la persona física que mora en ella [3]:
“... En orden al “objeto” y, por ello, la naturaleza del contrato, la literalidad de los preceptos (2.1, 7, 16, 27.f LAU) parece excluir las PJ como arrendataria en los arrendamientos de vivienda (pues no se puede predicar de las mismas una necesidad permanente de vivienda, sino que, en su caso, tendrán un domicilio social), pero el supuesto puede darse, y así, pensemos en empresas cuyos directivos precisan una vivienda por un plazo determinado y es la empresa la que formaliza el contrato; lo definitivo es proteger al arrendatario “designado”, aunque el contrato lo haya formalizado un tercero en su beneficio, porque vive en la finca y la destina primordial y preferentemente a vivienda.” (SAP Barcelona, Sec. 13ª, n.º 587/2013, de 30 de octubre).
No cabe hablar de que el destino de la vivienda sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, sino de un tercero, que tampoco es de las personas de que habla el artículo 7 de la LAU, es decir, el cónyuge o los hijos dependientes.
No obstante, algunos tribunales vienen considerando que, aunque el arrendatario sea una persona jurídica si la finalidad del contrato es la de ser destinado a vivienda permanente el contrato deberá ser calificado como arrendamiento de vivienda. En este sentido, cabe citar la SAP Madrid, Sec. 11.ª, 218/2008, de 30 de abril:
“A la vista del contenido del contrato que las parte suscribieron el 8 de abril de 1999, no compartimos los razonamientos de la sentencia apelada que hemos reproducido ni la conclusión que alcanza. Lo primero que debe decirse es que dada la fecha del contrato se regula por la LAU de 1994 y, dicho esto, el objeto del mismo lo fue la vivienda NUM000 del inmueble sito en la calle DIRECCION001 número NUM000 de Madrid y el uso de la plaza de garaje número NUM001 del Aparcamiento para Residentes de la calle Antonio Maura, siendo concretado su destino en la cláusula segunda del siguiente tenor literal «El inmueble objeto del presente contrato se destinará a vivienda familiar, quedando expresamente prohibido al arrendatario variar o alterar en todo o en parte el destino para el que aquél ha sido arrendado». Los términos del contrato son tan claros que no ofrecen duda sobre cuál fue la voluntad de las partes sobre su naturaleza que entra de lleno en la órbita de aplicación del artículo 2.1 de la LAU. Lo dicho no se desvirtúa por el hecho de que la arrendataria sea una persona jurídica, de manera que en ese concreto extremo debe ser estimado el recurso y la demanda reconvencional”.
Todo ello, sin perjuicio de que pueda existir un subarriendo de la mercantil con su empleado, en cuyo caso este último si será un contrato de arrendamiento de vivienda permanente sujeto al régimen tuitivo de la LAU, pero en nada afectará al propietario de la finca, por cuanto no queda vinculado por dicho subarriendo en tanto que no es parte, siendo causa automática de extinción de este último la extinción del arriendo principal por cualquier causa (art. 8.2 de la LAU).
Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en abril de 2024.
Notas
[1] Este trabajo forma parte del proyecto de investigación «La protección jurídica de la vivienda habitual: un enfoque global y multidisciplinar», PID2021-124953NB-I00 de la Universidad Complutense de Madrid.
[2] FUENTES-LOJO RIUS, A.; “Qüestions pràctiques entorn l’arrendament de l’habitatge permanente”, en “Compra-venda, arrendaments i noves modalitats d’ús temporal de béns”, Institut de Dret Privat. Europeu i Comparat de la Universitat de Girona, pps. 481-502.
[3] FUENTES-LOJO LASTRES, A. y FUENTES-LOJO RIUS, A.; “Nueva Suma de Arrendamientos Urbanos”, Ed. Aranzadi, 2019, p. 16.
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