"Dado que por lo que indica dicho contrato es de fecha anterior a la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de vivienda, no siéndole de aplicación la modificación del artículo 11 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, para los arriendos de vivienda con una duración pactada inferior a los cinco años o de 5 años, nada se contemplaba en la Ley de arrendamientos urbanos respecto de la posibilidad de las partes de desistir unilateralmente del contrato.
Por lo que si no han pactado la posibilidad en el referido contrato son de aplicación para contratos de inicio de vigencia anterior a la Ley 4/2012, las reglas generales (arts. 1258 y 1124 C C) de las que se desprende que el arrendador puede compeler al arrendatario a que le siga pagando la renta en tanto no se cumple el plazo libremente estipulado, no pudiendo dejar sin efecto unilateralmente el plazo pactado que es Ley entre ambas partes contratantes (art. 1091 CC), es decir ante el incumplimiento por cualquiera de las partes dará derecho a quien hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de lo pactado o la resolución del contrato (arts. 1124 y 1258 CC).
Sin perjuicio de lo anterior, las partes pueden alcanzar un acuerdo respecto a la indemnización a abonar por el arrendatario en caso de incumplimiento del plazo de vigencia pactado en el contrato de arrendamiento. En caso de no existir acuerdo entre las partes se aplicará lo previsto en el artículo 1124 del Código Civil.
En este caso, si el arrendador eligiese resolver el contrato por incumplimiento del arrendatario (o si eligiese forzar al arrendatario a cumplir el arrendamiento, pero la obligación de hacer no pudiera imponerse al arrendatario por resultar imposible), el juez debería fijar entonces los daños y perjuicios a favor del arrendador derivados del incumplimiento contractual.
Existen tres vertientes jurisprudenciales en cuanto a la indemnización a abonar por el arrendatario.
1. La más generalizada establece que la indemnización será equivalente a las rentas que se hubiesen devengado hasta el momento en el que el arrendador arriende de nuevo el inmueble (o hubiera podido ser arrendado en condiciones normales si hubiese actuado de buena fe y diligentemente).
2. Aplicación analógica del artículo 11 de la LAU, que permite a las partes pactar, en sede de arrendamiento de vivienda, una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año de contrato que restase por cumplir.
3. Aplicación del régimen general de daños y perjuicios por incumplimiento contractual (artículos 1101 y 1124 del Código Civil, entre otros), en el que son los tribunales los que determinan los daños y perjuicios atendiendo a las circunstancias en cuestión."
Para más información sobre la materia. Consulte Contratación Inmobiliaria y Urbanismo.
