La acción estimatoria o quanti minoris, la acción redhibitoria y la doctrina aliud pro alio. Aplicación en un supuesto práctico

I. Introducción

1. Exposición de motivos

El presente trabajo trata de hacer un estudio pormenorizado de las cuestiones procesales actio quanti minoris, acción redhibitoria y aliud pro alio. Así, el objeto de la investigación se centra en analizar cómo operan estas figuras jurídicas en un supuesto práctico de compraventa.

En una compraventa, la existencia de vicios ocultos da lugar a un derecho de opción del comprador en cuanto a las denominadas acciones de saneamiento, contempladas en el art.1486 CC -EDL 1889/1-, es decir, para hacer frente a dichos vicios, cuenta con la posibilidad de elegir entre la acción estimatoria y la acción redhibitoria o actio quanti minoris.

La acción estimatoria o actio quanti minoris no es una acción resolutoria ya que el contrato subsiste en todos sus extremos, salvo en lo relativo al precio respecto del cual se opera una reducción que trata de compensar la pérdida económica que para el comprador pueda suponer la aceptación de la cosa con el defecto o vicio de que se trate.

Por el contrario, la acción redhibitoria tiene el carácter de acción resolutoria y ostenta la función de liberar al comprador del contrato cuando se ha producido un vicio o defecto que hace a la cosa inservible para el fin al que estaba destinada.

Atendiendo al contenido del meritado precepto, el comprador solo podría acumular a estas, la acción de indemnización por daños y perjuicios en los supuestos en que el vendedor conocía los defectos y no los manifestó. No obstante, esta disposición ha sido objeto de una interpretación progresiva tanto por la doctrina como por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, de tal forma que se admite la procedencia de esta acción si se dan los presupuestos generales para la aplicación de la misma, independientemente de que el vendedor conociera los defectos.

De igual modo, aunque habrá ocasión de analizarla más adelante, la doctrina aliud pro alio se presenta si, existiendo un acuerdo por el que las partes se han obligado entre sí, la prestación que se efectúa es distinta a la que habían pactado, impidiendo la verdadera realización del concierto al que se hubieran sometido.

La justificación del trabajo se basa en diferenciar en el caso propuesto estas tres figuras jurídicas, la acción redhibitoria, la acción estimatoria y la doctrina aliud pro alio, además de examinar la forma en la que han sido integradas al supuesto práctico.

2. Objetivos

Este trabajo se encuadra en el seno de un proceso civil real y lo realizo con el propósito de conocer el desarrollo del mismo. Así, se darán a conocer los hechos acontecidos en el supuesto y los aspectos más relevantes que se encuentran inmersos en dicho caso.

No obstante, como se irá comentando a lo largo de las siguientes páginas, las acciones que sostienen este trabajo no solo pueden ser ejercitadas únicamente en el mencionado supuesto sino también en otros que puedan encuadrarse en los mismos caracteres que concurrirán en este. De ahí que uno de los objetivos sea analizar, de forma general, y con ello, conceptuar, la acción redhibitoria, la actio quanti minoris y la figura jurisprudencial aliud pro alio, a fin de conocer sus particularidades principales.

Por todo ello, el objetivo global de este texto apunta a conocer la aplicabilidad o no de la actio quianti minoris, de la acción redhibitoria y de la doctrina aliud pro alio en un proceso civil, así como la forma y el tiempo de invocarlas, con la intención de extraer unas propias conclusiones variadas sobre las cuestiones más relevantes que presentan estas figuras en el ámbito de una compraventa.

Tomando en consideración las dificultades que presenta distinguir en la realidad la prestación del objeto distinto y los vicios de la cosa, se ha examinado la demanda, la contestación a la demanda y posteriormente, la sentencia del caso real (Sentencia del Juzg 1ª Inst núm 1 de San Cristóbal de La Laguna 240/2014, de 19 septiembre), las cuales se trasladan a este trabajo a fin de extraer diversas conclusiones que podrían ser útiles para algún otro litigio similar en el seno de una compraventa unida a posibles vicios o prestaciones diferentes. Las publicaciones que se han consultado para la elaboración del trabajo corresponden a numerosos autores, y se incluyen en el apartado número siete, referente a la bibliografía, señalando que también se ha hecho mención a diversa jurisprudencia del Tribunal Supremo.

3. Metodología

3.1. Fuentes documentales

Los documentos(1) que sirven de base en el texto, partiendo del supuesto de hecho y que por tanto, se verán reflejados en este, son el contrato privado de promesa de venta(2) suscrito entre el comprador, y parte actora, D. Óscar Silvestre Plaza y la compradora, y demandada, Dña. Aurora Naranjo Llorente, además de la escritura pública de compraventa en cuya virtud D. Óscar entrega el resto del precio de la compraventa y pasa a ser pleno titular del inmueble tomando posesión del mismo.

3.2. Técnicas y tipo de investigación

Para la presente investigación se ha utilizado la técnica expositiva a fin de proyectar los hechos y fundamentos de derecho en los que se apoya el demandante y en los que podría sostener la demandada su contestación, en definitiva, las pretensiones de los litigantes.

A lo largo de la exposición se van mostrando diversos preceptos tanto del Código Civil -EDL 1889/1- como de la Ley de Enjuiciamiento Civil -EDL 2000/77463-, puesto que las figuras jurídicas presentes en el trabajo están vinculadas a otras piezas legales, lo que requiere una exhaustiva muestra de los meritados artículos. Todos ellos contarán con apoyo jurisprudencial para un mejor desarrollo del trabajo.

A su vez, concurre la técnica analítica de las figuras jurídicas que se tratan en este trabajo, o sea, se analizará cada una de esas figuras procesales que podrían aplicarse al supuesto. La investigación que se llevará a cabo será una evaluación práctica-jurídica sobre el caso planteado. En dicho caso ocurre una compraventa en la que posteriormente el comprador demanda a la vendedora por unos supuestos vicios ocultos en la vivienda, tal como se expondrá a continuación.

II. Antecedentes

En ese punto se exhibirá el tema del litigio del que parte la exposición posterior para conocer el contexto en el que se va a desarrollar el trabajo. A continuación se destacarán los aspectos fundamentales no solo de las ideas generales que rodean este proceso sino también del contenido de la demanda, que es la que da lugar a la existencia de esta controversia. Igualmente a lo largo de este estudio se hará alusión tanto a la demanda como a la contestación y finalmente, se comprobará si el análisis que ocupa este trabajo se corresponde con la sentencia.

(Todos los nombres y datos registrales que se utilizan son ficticios).

Con fecha 21 de mayo de 2015, el demandante, D. Óscar Silvestre Plaza, suscribió un contrato privado de «promesa de venta» con la demandada, Dña. Aurora Naranjo Llorente. Dicho contrato se integra por las siguientes estipulaciones, entre otras:

D. Óscar Silvestre Plaza está interesado en la adquisición de la finca urbana sita en el término municipal de San Cristóbal de la Laguna, Tenerife, en la calle de la Bahía, 103, la cual tiene una superficie de ciento cuarenta metros cuadrados y se encuentra inscrita en el Tomo 1976, libro 89, folio 645, siendo la finca registral número 19762.

La propietaria de la meritada finca es Dña. Aurora Naranjo Llorente, quien se compromete a venderla al demandante en el estado que se encuentre al momento de firmar el acuerdo de «promesa de venta’».

El precio final de la compraventa se fija en cientos dos mil euros (102.000 €). En la firma, D. Óscar entrega a la parte demandada la cantidad de treinta y cuatro mil euros (34.000€), que será descontada de la suma total una vez se haya formalizado el concierto.

El ejercicio del derecho de opción por parte del comprador se comprenderá entre los días 17 al 19 de junio de 2015. Llegado el 19 de junio, podrá extenderse el plazo por siete días naturales.

El estado de la finca es conocido por el comprador y se le hace entrega de las llaves para que deposite cualquier objeto personal en la vivienda, teniendo en cuenta que se incluye la prohibición expresa de habitar en la misma en tanto en cuanto no se haya oficializado el contrato.

El día 19 de junio de 2015 se elevó a escritura pública el citado pacto, proporcionando D. Óscar el resto del importe y convirtiéndose en pleno titular de la finca para tomar la posesión total de la misma. Desde esta fecha, el comprador comenzó a vivir en la vivienda sin manifestar ningún hecho desfavorable; sin embargo, en noviembre de ese mismo año, a causa de las fuertes lluvias que se produjeron en la zona, la finca sufrió diversas filtraciones de agua, que según el demandante, fueron debidas a defectos de construcción preexistentes.

No obstante, no fue hasta el 4 de marzo de 2016 cuando la representación letrada de D. Óscar contactó a través de un burofax a la vendedora argumentando que algunas zonas del hogar habían quedado inservibles por las inundaciones de agua, y todo ello a razón de un falso techo que se había colocado con anterioridad para tapar el mal estado en el que se encontraba la estructura. A su vez, señala que el demandante ya le había hecho saber a Dña. Aurora esta situación sin haber obtenido solución alguna y que por este motivo se tuvo que contratar a un técnico-perito a fin de evaluar los daños que ascienden a la cantidad total de cuarenta y tres mil noventa y dos euros con sesenta y siete céntimos (43.092’67 €).

Así, el letrado se sirve del citado burofax como un último requerimiento de pago por los daños y perjuicios ocasionados a su mandante que derivan del incumplimiento del contrato de compraventa de la vivienda; y por último, hace constar que «el presente requerimiento sirve para interrumpir el plazo de prescripción a los efectos de las posibles acciones judiciales que en derecho le asisten a mi representado».

Dña. Aurora niega la existencia de vicios ocultos, estimando que las humedades tienen origen en otras causas ajenas al estado constructivo de la vivienda, es decir, lo que ocasionó los daños en el inmueble fueron unas fuertes lluvias torrenciales encuadradas en una situación de fuerza mayor, por lo que mediante su letrada se opone de manera íntegra a la reclamación que se solicita por el demandante.

Aun así, la vendedora le ofreció a D. Óscar la cobertura del seguro del hogar que ella misma había suscrito para la vivienda en cuestión ya que todavía estaba vigente la póliza contratada con «SegurBank». Se solicitó de esta entidad aseguradora que cubriera las contingencias sufridas por el actor, para lo que se elaboró un informe pericial que valoraba los daños en mil setecientos treinta y nueve euros (1.739,00 €), cantidad que fue aceptada y recibida por D. Óscar sin manifestar disconformidad alguna respecto a la insuficiencia de ese importe.

A fecha 12 de septiembre de 2016, el letrado de D. Óscar presenta una demanda de juicio ordinario en el Juzgado de Primera Instancia de San Cristóbal de La Laguna contra Dña. Aurora alegando como hechos todo lo expuesto previamente, además de adjuntar el informe y las fotografías periciales como documentos probatorios con el objetivo de justificar las cantidades que se reclaman a la demanda, y aducir una conducta dolosa por su parte. En cuanto a los fundamentos de derecho, se hace mención a la jurisdicción y competencia en atención a los preceptos art.117 Const –EDL 1978/3879-, art.21.1 y 85.1 LOPJ –EDL 1985/8754-, art.36.1, 45.1 y 50.1 LEC -EDL 2000/77463-, al procedimiento de juicio ordinario por el art.249.2 LEC y a la cuantía determinada en virtud de la disposición 251.1ª del mismo texto normativo -EDL 2000/77463-.

Brevemente se exponen las cuestiones procesales no controvertidas que se presentan por la parte actora siguiendo los diversos artículos mencionados. En cuanto al órgano objetiva y territorialmente competente lo será el mencionado Juzgado de Primera Instancia de San Cristóbal de La Laguna que por turno de reparto corresponda; la competencia objetiva la ostenta este Órgano porque la materia no está atribuida a ningún otro juzgado o tribunal, mientras que la competencia se le atribuye a ese municipio por situarse allí el domicilio de la demandada, siendo de aplicación el fuero general de las personas físicas al no concurrir presupuestos para la concurrencia de un fuero especial.

Se siguen las bases del procedimiento por juicio ordinario en razón de la cuantía al superar lo fijado por la propia Ley de Enjuiciamiento Civil -EDL 2000/77463-, es decir, la cantidad que se solicita es más elevada que los seis mil euros que dispone el citado precepto art.249.2, teniendo presente que no hay materia alguna que expresamente recoja el objeto del litigio.

Así también, por otro lado paso a considerar las prescripciones en torno a la capacidad y legitimación de las partes que se ponen de manifiesto en el escrito de demanda. En relación al primero de ellos, tanto D. Óscar como Dña. Aurora tienen capacidad para ser parte conforme a la disposición art.6.1.1º LEC -EDL 2000/77463-, en relación al art.7.1 de la misma ley; la legitimación se entiende implícita en el contenido del precepto 10 reputando cada uno, respectivamente, la legitimación activa y pasiva, concurriendo de esta forma la legitimación ordinaria o común dado que se corresponden los titulares de la relación jurídica que se presenta en la demanda, esto es, de los derechos o intereses que se ponen de manifiesto en ella, con la pieza principal del pleito y la pretensión deseada.

Respecto al fondo del asunto, el demandante en su escrito pone de manifiesto los art.1445 y 1461 CC -EDL 1889/1-, en relación al art.1124 y 1101 del citado Código, declarando que «estamos ante un supuesto de los que la jurisprudencia considera como entrega de cosa diversa o aliud pro alio por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador», y con carácter subsidiario se ejercita la acción estimatoria o actio quanti minoris de saneamiento por vicios ocultos a tenor los preceptos art.1474 y 1486 CC. Concluye la demanda con la solicitud de que se reduzca el precio de la compraventa en una cantidad equivalente a los gastos y coste total de las obras necesarias para subsanar los daños de la vivienda, las cuales se han presupuestado en cuarenta y tres mil noventa y dos euros con sesenta y siete céntimos (43.092’67 €).

La representación procesal de la vendedora-demandada, al contestar a la demanda, plantea la excepción procesal formal del defecto en el modo de proponer la demanda, al no coincidir la petición principal de los hechos con la petición principal del suplico de la demanda. Asimismo, formula una excepción sobre el fondo de la demanda, como es la caducidad del plazo para el ejercicio de las acciones estimatoria y redhibitoria. Por otro lado, niega todos los hechos alegados de contrario, solicitando, como petición principal, que se desestime la demanda interpuesta por D. Óscar, y en su caso, respecto al fondo del asunto, que se declare que no ha lugar a la indemnización de daños y perjuicios pretendida de contrario, además de que se absuelva a Dña. Aurora de todos los pronunciamientos enunciados por el actor, todo ello, con la expresa condena en costas al mismo.

III. Figuras jurídicas principales

Con el fin de afianzar los puntos principales del proceso y del trabajo, previamente a un examen más detallado del supuesto que se presenta, se hace necesario formular los planteamientos que consagran la acción estimatoria o quanti minoris, la acción redhibitoria o resolutoria, y la pieza jurisprudencial aliud pro alio. Ante la existencia de un vicio oculto en la cosa objeto de compraventa, se le concede al comprador la facultad de ejercitar las meritadas acciones, reguladas en el art.1486 CC -EDL 1889/1- de la siguiente forma, «el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá este la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión».

Las singularidades de ambas acciones serán explicadas a continuación, lo que sí hay que poner de relieve es la principal diferencia entre ellas. Para ejercitar la acción estimatoria se requiere que los vicios que contiene la cosa por la que se está realizando un acuerdo sean ocultos y preexistentes a la formalización de la compraventa; para la acción resolutoria, los vicios, además de ocultos, han de ser graves y trascendentales, llegando, incluso, a alterar la composición del objeto haciéndolo inaprovechable.

1. La acción estimatoria o quanti minoris

Esta acción se califica como el derecho que tiene un contratante de solicitar por vía judicial la modificación del acto bilateral y oneroso por haber recibido un bien con vicios ocultos. Lo que se pretende es obtener una rescisión parcial de la compraventa en la cual la cosa vendida adolece de dichos vicios ocultos que fundamentan la obligación de saneamiento por el vendedor. Y para ejercitar esta acción, esos vicios podrán ser conocidos o no por el vendedor, lo que si se opta por esta posibilidad, no habrá lugar a entregar indemnización alguna.

Así que si la cosa sigue sirviendo al uso al que fue destinada, bastará instar esta acción estimatoria. Por tanto, el objetivo principal es que la reducción proporcional del precio que se proceda a realizar se ciña a una equiparación en las prestaciones del contrato puesto que este seguirá sosteniendo su contenido(3), con ello se pretende que dicho precio se ajuste al valor de la cosa, apreciando la disminución operada por el defecto y la cantidad entregada al perfeccionarse la venta.

Por todo ello, la STS de la Sala Primera 865/2003, de 25 septiembre –EDJ 2003/110406- declara en su primer fundamento de derecho que «la acción quanti minoris no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual».

2. La acción redhibitoria

La acción redhibitoria, o resolutoria, está configurada para aquellas situaciones en las que se presentan vicios ocultos en el bien objeto de compraventa, de tal forma que la finalidad a la que estaba destinada la cosa no ocurrirá por haber quedado inservible.

Para Tur Faúndez, «‘los vicios ocultos existentes generan un desequilibrio en las prestaciones que se produce por el perjuicio económico que sufre el comprador»(4). Del tenor del art.1486 CC -EDL 1889/1-, se desprende que esta acción está destinada a resolver el acuerdo suscrito entre las partes con el correspondiente abono por los gastos en los que haya incurrido, pudiendo ir acompañada de una indemnización por daños y perjuicios.

Habiendo comentado anteriormente que respecto de esta acción los vicios tienen que ser graves y trascendentales, puede ocurrir que concurra dolo y mala fe por parte del vendedor. Ya no se trata de ocultar las contingencias antes de celebrar el concierto, sino de no manifestar la trascendencia tan perjudicial que podrían tener esos daños para el objeto de compraventa. De ahí que la propia disposición establezca la indemnización cuando se opta por la rescisión.

3. Aliud pro alio

La traducción de esta figura jurídica sería «una cosa por otra», como se detallará a continuación, por regla general comprende el ámbito de las compraventas. En una primera aproximación, esta doctrina concurre cuando en una relación obligacional, se lleva a cabo una prestación diferente a la debida que impide el cumplimiento efectivo de la contratación.

La STS de la Sala Primera 1059/2008, de 20 noviembre –EDJ 2008/222287- en el fundamento jurídico tercero consagra que «el aliud pro alio se aplica cuando en el contrato de compraventa se da una cosa diversa a la convenida, lo que se pone de manifiesto cuando hay una falta tan grave en las cualidades del bien entregado que permite considerar que se está ante un incumplimiento contractual (...). La prestación ofrecida es inhábil en relación con el objeto o inidónea para cumplir las finalidades o intereses del acreedor». Esto viene a sopesar que en la relación contractual a la que se sometieron los sujetos ha intervenido una prestación diferente a la debida ya que «se estará en hipótesis de cosa distinta o aliud pro alio cuando exista pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción total del comprador»(5), y es ese incumplimiento es el que posibilita la aplicación de los preceptos art.1101 CC -EDL 1889/1-, por el cual «quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieran al tenor de aquellas», y art.1124 del mismo texto normativo en cuanto a la resolución del contrato para estos casos.

En este punto habría que hacer alguna relación acerca de la dualidad que existe entre los vicios ocultos y esta figura. Esta doctrina podría extenderse a aquellas imperfecciones cuando revistan de tal gravedad que hagan de la cosa algo inhábil pero no ocurrirá lo expuesto si no son tan transcendentales, aplicándoseles el régimen general que ocupa el Código Civil para ello. Diversa jurisprudencia apunta a la ineludible tarea de los tribunales de distinguir entre el incumplimiento total y el mal cumplimiento, lo que respectivamente se corresponde con el vicio de calidad referente a la prestación diversa y el vicio de calidad establecido para la prestación defectuosa.

Para entender que el caso planteado no es subsumible como aliud pro alio, es necesario aludir a la STS de la Sala Primera 317/2015, de 2 junio –EDJ 2015/93090-, en la que también se produce la compraventa de un inmueble, sin embargo, lo que había sido determinado como una vivienda, resulta ser un sótano no apto para habitar por lo que concurre la inhabilidad del objeto vendido y con ello los presupuestos de la doctrina objeto de estudio. En concreto exhibe en sus fundamentos jurídicos dos y tres que «el que se venda una cosa como vivienda que no es habitable es aliud pro alio. Un caso claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa, lo que ocurre efectivamente si se da este caso (...). Si se vendió algo que parecía para vivir, es decir, una vivienda, y resultó que no era tal, no era apta para vivir, no era vivienda».

En consecuencia, D. Óscar no puede pretender la asignación de la figura aliud pro alio al caso al haber entregado una cantidad de dinero por una cosa que siendo la pieza principal del concierto, sí se correspondía con lo pactado, y que de ninguna forma, como se apuntaba anteriormente, detenta vicios ocultos que hagan a la vivienda un inmueble inservible. Todo ello unido a la premisa que planteaba la meritada sentencia, por la cual a este sujeto se le vendió una cosa cuyo objetivo era vivir, y en efecto, esa finalidad se ha cumplido de manera efectiva.

Y aun así, como se ha entendido que la intención principal del demandante era la resolución del contrato de compraventa, en ningún caso podría solicitar dicha resolución sustentándola únicamente en la concurrencia del aliud pro alio.

IV. Excepciones procesales y materiales

Basándonos en el caso expuesto, el cual se amplía en el apartado de anexos al aportar la demanda, la contestación a la demanda y la sentencia, analizaré los aspectos procesales que se presentan a fin de descomponer y estudiar las figuras jurídicas objeto de estudio para analizar no solo la acción redhibitoria, quanti minoris y la doctrina aliud pro alio sino otras cuestiones jurídicas que también están presentes en el litigio.

En primer lugar, hay que poner de relieve la existencia de una posible excepción procesal del defecto en el modo de proponer la demanda, así como la caducidad de las acciones ejercitadas.

Una excepción procesal(6), entendida en una concepción amplia, se consagra como la facultad que tiene el demandado para oponer, frente a la pretensión del actor, las cuestiones procesales y materiales, es decir, las que afecten a la validez de la relación procesal y no permitan un pronunciamiento de fondo sobre dicha pretensión o las que, por contradecir el fundamento de la pretensión, procuran un pronunciamiento de fondo absoluto.

Por su parte, en un sentido concreto, dichas cuestiones se comprenden como aquellas que el demandado plantea frente a la pretensión del actor, con el objetivo de oponerse al desarrollo del proceso, y más concretamente, a la forma (modo de proponer la demanda) y al fondo de la demanda (plazo para el ejercicio de las acciones) que se hubiera presentado.

Las excepciones procesales que se han puesto de relieve en el supuesto práctico y que podrían ser planteadas por la parte demandada en su contestación a la demanda, en exactitud con lo previsto por la disposición art.405 LEC -EDL 2000/77463-, condicionarán la admisibilidad y, en su caso, la estimación o no de las pretensiones formuladas por el actor, suponiendo esto que de concurrir alguna de ellas, el Juzgador no podrá proceder a examinar y pronunciarse sobre el fondo del asunto de la cuestión litigiosa. Para una exposición más precisa, las excepciones procesales refieren a la integración de la relación procesal e impiden un pronunciamiento de fondo sobre la pretensión del actor dado que afectar a la forma, al contrario que las materiales o sustanciales, que contradicen la fundamentación de esa pretensión intentando una sentencia desestimatoria por recaer sobre el fondo.

La distinción, por tanto, entre las excepciones procesales y las materiales recaerá en los efectos de cada una de ellas, valorados sobre la acción ejercitada. De manera que en los supuestos en los que la acción no se pueda plantear dada la existencia de cosa juzgada, estaremos en presencia de una excepción de naturaleza material o sustantiva(7); por el contrario, la excepción procesal concurrirá cuando, una vez estimada la mencionada excepción, el actor pueda plantear un nuevo proceso contra el mismo demandado por carecer de efectos de cosa juzgada.

En opinión de Montero Aroca, el demandado «puede articular dos líneas de oposición escalonadas; referirse al proceso, alegando acerca de la concurrencia de los presupuestos y de los requisitos procesales y, después o al mismo tiempo, (...), puede referirse al fondo del asunto, expresando en torno al derecho subjetivo alegado por el actor»(8).

Detallados los matices principales de las cuestiones procesales, se procede a analizar cuáles pueden ser alegados para este supuesto específico.

Defecto legal en el modo de proponer la demanda.

En torno a la forma en sí, será de aplicación la disposición art.99.1 LEC -EDL 2000/77463- ya que exige que se expongan «numerados y separados los hechos y los fundamentos de derecho y fijará con claridad y precisión lo que se pida», por incurrir en un defecto legal en el modo de proponer la demanda.

En conexión con la apreciación de esta excepción, la STS de la Sala Primera 100/1999, de 13 febrero –EDJ 1999/944- lo recoge en el fundamento de derecho número cuatro, «los requisitos de claridad y precisión en la demanda no tienen otra finalidad que la de propiciar que los Tribunales puedan decidir con certeza y seguridad sobre la reclamación interesada, única manera de que la decisión, en vez de nula, sea necesariamente adecuada y congruente con el debate sostenido»(9).

Un grave defecto procesal por parte del demandante ha sido que en su escrito de demanda no se señala cuál es la acción que se está ejercitando, se invoca la doctrina aliud pro alio o entrega de cosa distinta por inhabilidad de la cosa, mencionando los art.1445 y 1461 CC -EDL 1889/1- en relación con el art.1124 y 1101 del mismo texto normativo, al contrario que en el suplico de la referida demanda donde cita otras acciones procesales.

Estos preceptos suponen que al tratarse de obligaciones recíprocas se entiende implícita la facultad de resolver las obligaciones para el caso de que uno de los obligados no cumpliere su prestación, pudiendo el perjudicado, de conformidad con la teoría general de las obligaciones, escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del compromiso, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos; asimismo, podrá pedir la resolución, aún después de haber optado por el cumplimiento, cuando este resultare imposible. Además, estarán sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que quebrantaran su contenido.

No obstante, en el suplico de la demanda se pide la condena del pago de la cantidad total de las obras de rehabilitación y reparación pero no se solicita la resolución del contrato. Por consiguiente, la causa de pedir principal es el resarcimiento de daños y perjuicios, sin que el actor haya hecho un uso correcto y adecuado de las posibles acciones procesales que el ordenamiento jurídico pone a su disposición.

Por el contrario, subsidiariamente se acumula y ejercita la acción quanti minoris que resulta incompatible con el ejercicio de la acción redhibitoria, teniendo presente el contenido de la disposición art.1486 CC -EDL 1889/1-. Lo que ocurre es que estas acciones no son acumulables, destacando que si la citada acción se fundamenta en la compensación de las situaciones sufridas por cualquiera de los intervinientes a causa del incumplimiento contractual, la misma no se puede aplicar al caso dado que la suma de las reparaciones, 43.092’67 euros, es superior al total que se entregó al formalizar la escritura pública, 32.000,00 euros, de manera que no puede exigir que la demandada le abone una cantidad más elevada a la que se pactó.

Tal como se mencionaba en el apartado de la exposición de motivos de este trabajo, las acciones de saneamiento, amparadas en la mencionada disposición, respecto de las cuales le comprador tiene un derecho de opción por la existencia de vicios o defectos ocultos, han sido objeto de numerosa interpretación jurisprudencial, a destacar el segundo fundamento jurídico de la STS de la Sala Primera 1249/1998, de 31 diciembre –EDJ 1998/28025-, por el que «el incumplimiento es un daño, un perjuicio, una frustración en la economía de la parte (...), pues lo contrario equivaldría a sostener que el contrato opera en el vacío y que las controversias de los contratantes no tienen ninguna repercusión». Sin perjuicio de esto, los daños han de alegarse por quien los exige sin que sea suficiente la mera prueba del incumplimiento contractual para su cuantificación.

En su caso, la acción estimatoria o quanti minoris no tiene un contenido indemnizatorio sino más bien compensatorio puesto que va encaminada a reducir el precio final pagado por una cosa al considerar que la misma no es totalmente «perfecta», es decir, se trata de equilibrar la situación en la que se encuentra el comprador por haber comprado algo viciado. De ahí que la STS de la Sala Primera 757/2007, de 21 junio –EDJ 2007/80183- estableciera en su fundamento jurídico tercero la incompatibilidad de la acumulación de esta acción con la de daños y perjuicios, dado que «solo resulta compatible si se opta por el ejercicio de la acción resolutoria (redhibitoria), pero no cuando la opción elegida es la estimatoria o quanti minoris, dirigida únicamente a restablecer el equilibrio contractual mediante una rebaja en el precio». Así, se pronuncia la propia Sentencia del Juzgado de Primera Instancia de San Cristóbal de La Laguna 240/2014, de 19 septiembre, que resolvió el caso planteado, en su fundamento jurídico tercero al afirmar que «en la acción quanti minoris no se trata de valorar el defecto y reducir el precio conforme al valor de la reparación de dicho defecto, sino de fija cuál hubiera sido el precio de mercado en el momento en que se produjo la compraventa si se hubiera tenido en cuenta el defecto de que adolece la cosa vendida y que en su día no fue contemplado».

El Tribunal Supremo viene reconociendo que es de aplicación la doctrina aliud pro alio en los supuestos de vicios o defectos ocultos que lleguen a inhabilitar el objeto de la compraventa. Sin embargo, esta doctrina no resulta aplicable al supuesto de hecho por dos razones:

Los desperfectos causados en la vivienda son posteriores a la entrega de la cosa, con motivo de las fuertes lluvias; han tenido su origen en una causa de fuerza mayor, imprevisible e inevitable, de la que no puede considerarse responsable a la vendedora-demandada.

Esos desperfectos no hacen inhabitable la vivienda al ser susceptibles de reparación. De este modo, la cosa vendida no es diferente a la cosa pactada.

Por ello, si concluimos que en el procedimiento que se está evaluando no concurren los requisitos extensivos para la aplicación del aliud pro alio, al invocar el precepto art.1124 CC -EDL 1889/1-, el cual expresa que «la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere con lo que le incumbe», pienso que el actor realmente ejercita una acción redhibitoria con el propósito de anular el acto oneroso por vicios ocultos sin llegar a interesarse por la resolución del contrato en vista de que solo requiere la indemnización de los daños y perjuicios como acción principal.

Por todo lo expuesto, considero que hay un defecto legal en el modo de proponer la demanda, toda vez que según las acciones ejercitadas por el demandante, no puede solicitarse en el suplico como acción principal la indemnización sin haber requerido previamente a la vendedora para que procediera al exacto cumplimiento de las prestaciones, o bien para la resolución del contrato.

Plazo para el ejercicio de estas acciones.

Merece especial atención la caducidad de la acción de saneamiento por vicios ocultos. Dejando a un lado la doctrina aliud pro alio, el plazo de caducidad aplicable a la acción estimatoria y a la acción redhibitoria es el previsto en la disposición art.1490 CC -EDL 1889/1-, esto es, seis meses; y reparo en que el meritado plazo es de caducidad y no de prescripción por la numerosa doctrina y jurisprudencia que asienta esta idea, a saber la STS de la Sala Primera 2639/1991, de 23 mayo, en su fundamento de derecho primero, y la STS de la precitada Sala 41/2009, de 22 enero –EDJ 2009/8990-, en su segundo fundamento.

Este elemento se encuentra íntimamente ligado a la prescripción por cuanto ambos se configuran como motivo de extinción de derechos y acciones por el transcurso del tiempo vinculado al no ejercicio de los mismos, y es por esto que la doctrina mayoritaria lo liga a facultades o poderes jurídicos cuya finalidad es la de provocar una modificación de una situación jurídica, generando un estado de incertidumbre para los afectados, salvaguardando esas inquietudes mediante estas dos figuras.

Sin llegar a matizar cada una de ellas, la diferencia entre la prescripción y la caducidad radica en la naturaleza del derecho sobre el que recae puesto que en el primero, los límites a su ejercicio surgen de circunstancias posteriores que permiten presumir el abandono y consecuente extinción automática; mientras que para el segundo, el derecho nace con un plazo limitado a fin de que el titular lo ejercite en el transcurso del mismo, de manera que su fundamento es objetivo al operar con independencia de la conducta que adopte ese titular(10). Así, solo se podrá realizar un acto con eficacia jurídica dentro de dicho periodo, si no, decaerá el derecho que se pretendiera ejercitar.

Siguiendo la STS de la Sala Primera 594/2008, de 12 junio –EDJ 2008/90691-, en su fundamento jurídico número uno, transcurrido el plazo de seis meses no puede ser ejercitado el derecho que alberga, dado que a «a fin de evitar la inseguridad jurídica, en la caducidad se atiende solo al hecho objetivo de la falta de ejercicio del plazo prefijado (…) y únicamente dentro de él, puede realizarse un acto con eficacia jurídica». Uno de los caracteres que hay que poner de manifiesto sobre la caducidad es que es irrenunciable frente a la prescripción que sí lo es. Expresa o tácitamente un individuo puede renunciar al derecho que hubiera ganado por prescripción a través de actos que hagan suponer el abandono de dicho derecho.

Por el contrario, la caducidad se aleja de toca conducta o actitud del titular del derecho. Teniendo en cuenta el acuerdo contractual que se toma de base para la redacción de este trabajo, en él se acordó que el tiempo para el ejercicio del derecho de opción se comprendía entre las fechas 17 y 19 de junio de 2015, llegando a oficializar la compraventa este último día mencionado.

Antes del 19 de junio, D. Óscar ya ostentaba la posesión del inmueble por haberle hecho entrega de las llaves de la vivienda, sin poder llegar a habitarla hasta completar el pago y precisar el acuerdo. De tal modo, los seis meses de caducidad computan desde la entrega de la cosa, la cuestión que se plantea es que si consideramos que fue al firmar el documento de promesa de venta, 21 de mayo de 2015, la interposición de las acciones redhibitoria o estimatoria caducará el 23 noviembre de 2015; mientras que si partimos en el 19 junio del mismo año, al elevar a escritura pública el acuerdo, habrán caducado el 21 diciembre 2015.

Es conveniente puntualizar que en la práctica se suele tomar como fecha de base la que tiene que ver con la formalización del acuerdo, señalando que es la más favorable para la interposición de cualquier acción. La razón de la aplicación de estos seis meses se corresponde con el contenido literal de la meritada disposición al manifestar la atribución de este periodo a las «acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes», señalando que uno de ellos es el precepto art.1486 CC -EDL 1889/1- en el que se encuadran la acción redhibitoria y la acción estimatoria o actio quanti minoris.

El 4 de marzo de 2016 se remitió el burofax en el que se daba a conocer la situación en la que se encontraba el demandante, así que partiendo de la fecha que se debe tener en cuenta para el cómputo de la caducidad (entrega de la cosa vendida o traditio), el plazo para la interposición de las acciones procesales ya se había extinguido por el transcurso del plazo de caducidad de seis meses, siguiendo al ya mencionado precepto art.1490 CC -EDL 1889/1-.

Por todas estas razones, tratándose la caducidad de un defecto insubsanable que puede ser apreciada de oficio(11), el Órgano Judicial correspondiente debe dictar un auto poniendo fin al procedimiento a razón de la meritada caducidad de las acciones conforme al art.418.2 LEC -EDL 2000/77463-, con expresa condena en costas a la parte actora. El planteamiento de que las acciones ya estén caducadas viene dado por la distinción entre caducidad legal y consensual, única clasificación que puede establecerse en relación a esta pieza, lo que se contrapone frente a la prescripción que viene impuesta por el transcurso del tiempo establecido.

No solo regirá el contenido de la disposición art.1490 CC -EDL 1889/1-, sino que en diversos contratos, las partes pueden haber convenido un tiempo estimado de caducidad por su propia voluntad, sustentando todo por la libertad de pactos que inspira la materia contractual en nuestro ordenamiento jurídico que prevé el precepto art.1255 del citado código, «los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público». Lo que ocurre en el presente supuesto de hecho es que en el contrato no hay ni una sola estipulación referente a un plazo voluntario al que las partes hayan acordado someterse, de tal forma que regirán los seis meses que se han venido comentando y estudiando hasta el momento.

En lo que resulta de la apreciación de oficio, la caducidad es una cuestión que puede y debe ser apreciada por el órgano jurisdiccional en cualquier momento del proceso, por afectar al orden público procesal, en el sentido de la evolución que presentan los proceso, y por ser una institución fundada sobre todo en la necesidad de dar seguridad al tráfico jurídico. A su vez, la automaticidad que se comentaba anteriormente, determina que la caducidad opera por sí misma, de tal forma que nadie la tiene que invocar o alegar(12), lo que se traduce en la obligación de los tribunales de reputarla tan pronto como se constate.

V. Fundamentos jurídicos materiales

1. La compraventa

En sentido general, los contratantes se comprometen a intercambiar una cosa concreta por una cantidad de dinero a través de las disposiciones art.1445 s CC -EDL 1889/1-, estrictamente estipulada su definición en este artículo, «por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente». De ello se infieren algunas notas básicas propias de la compraventa, a destacar el carácter consensual a razón de que el consentimiento perfecciona el acuerdo; la bilateralidad, al ser necesario la concurrencia de al menos dos personas a fin de cumplir cada uno con sus obligaciones recíprocas; y la onerosidad ya que las partes obtienen un beneficio por las contraprestaciones realizadas(13).

Como todo contrato, requiere de la concurrencia de los elementos esenciales, el consentimiento, el objeto y la causa, de manera que a la vez que se generan compromisos para los contratantes, vale de título para adquirir la propiedad cuando es seguido por la entrega de la cosa.

Para que la compraventa se pueda llevar a cabo, ha de existir un objeto sobre el que recaiga el acuerdo, y a fin de que aquella sea válida, la doctrina considera que tiene que ser una cosa real o posible, determinada, además de ser lícito su tráfico comercial. Por su parte, este intercambio tendrá que ostentar un precio cierto concretado consistente en la entrega de una cantidad de dinero o signo que lo represente.

Entrando en las obligaciones del vendedor, encontramos la de conservar y custodiar la cosa que se ha convenido a entregar desde la perfección del contrato hasta su entrega, precepto art.1094 CC -EDL 1889/1-. De este modo, si el objeto se desmejora en ese intervalo por dolo, negligencia o morosidad suya, responderá aquel por estas causas. Este deber de conservación se vincula con la teoría de los riesgos en la compraventa, mediante la cual se plantea quién debe soportar la responsabilidad, comprador o vendedor, si la cosa se deteriora en el trascurso de ese tiempo sin culpa de este último. Atendiendo al tenor literal de la disposición art.1452 CC, relacionado con el criterio de la solución romana, dicha responsabilidad se supedita al comprador ya que los riesgos van por su cuenta desde que se produce la perfección del pacto; sin embargo, algunos autores estiman que este principio no equipara las posiciones de ambas partes al favorecer al vendedor, de forma que proponen la aplicación del art.1124 CC con el objetivo de resolver el contrato(14).

Igualmente, el vendedor ostenta el deber de entregar, y sanear, la cosa vendida por el art.1461 del referido código -EDL 1889/1-, teniendo un carácter transcendental al ser la manera que, unida al contrato, se transmite la propiedad en los casos en que el vendedor es dueño del objeto. Y en ese mismo artículo se recoge la obligación de saneamiento que apunta a garantizar al comprador en la posesión legal, pacífica y útil de lo que se haya vendido.

Puntualizados todos los extremos de una compraventa, entendemos que los mismos confluyen en el supuesto de hecho que se plantea dado que aunque los litigantes suscribieron un contrato de promesa de venta, coinciden plenamente las características y la regulación para el saneamiento de la cosa vendida; el objeto es un bien inmueble y el precio cierto y determinado se refiere a una suma dineraria establecida en el acuerdo contractual. Asimismo, Dña. Aurora ha cumplido con su compromiso de entregar la vivienda mediante la tradición por el otorgamiento de la escritura pública habiéndola conservado hasta ese momento, teniendo en cuenta que el demandante tomó efectiva posesión de la misma.

En base al sustento de los riesgos en la compraventa, es preciso advertir que, en opinión de D. Óscar, las inundaciones fueron causa de la instalación previa de un falso techo por unas lluvias torrenciales que se produjeron con posterioridad a la entrega del inmueble.

No sería razonable arrojar toda la carga sobre la demandada puesto que si atendemos a la fecha en la que la parte demandante pone en su conocimiento todos los desperfectos, esto es, al año siguiente, podríamos llegar a considerar que quién actúa con negligencia es esta parte y no Dña. Aurora.

2. El saneamiento por vicios ocultos

Regulado en las disposiciones art.1484 s CC -EDL 1889/1-, pone de relieve que «el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella». Constituye una garantía para el comprador de la posesión útil de la cosa, a saber, que esta se hallará en condiciones de ser destinada al uso que se estipuló en el acuerdo. Esto se traduce en que el vendedor, aunque no se haya expresado en el contrato, responde de los defectos encubiertos que tuviera el objeto de la compraventa, siendo nulo el pacto que excluya esta responsabilidad.

La cuestión que está siendo analizada cuenta con unas notas características que lo distinguen de la evicción, en este sentido lo formula Vázquez de Castro al considerar que la responsabilidad por vicios ocultos no puede identificarse con esta última(15). En consecuencia, los desperfectos han de ser graves, ocultos o encubiertos y desconocidos por el comprador, además de preexistentes a la venta(16).

Los medios de resolución que se proponen vienen a ser los que se han venido comentando a lo largo del trabajo, esto es, las diversas acciones, y posibilidades con las que cuenta el comprador, a las que se ha hecho alusión a través del art.1486 CC -EDL 1889/1-. En este punto nos tenemos que plantear si Dña. Aurora conocía los supuestos vicios del inmueble a los que alude el demandante, lo que no sería lógico pensar que todas las inundaciones causadas resultaron de la instalación previa de un falso techo que desembocó en la aparición de grietas y humedades.

Si atendemos a que D. Óscar tuvo la oportunidad de conocer el estado de la vivienda al haberle hecho entrega de las llaves antes de formalizar el concierto en escritura pública, la controversia a tratar sería si realmente dicha instalación no era perceptible para la parte actora puesto que se exige que cualquier imperfección sea ignorada por el comprador.

Visto lo anterior, y siguiendo el fundamento de derecho tercero de la STS de la Sala Primera 111/2018, de 5 marzo –EDJ 2018/13569-, «una cosa es que el defecto no sea apreciable (vicio oculto) y otra que no existiera en el momento de perfección del contrato», esto nos lleva a concluir en sentido inverso, que todo lo que no es oculto es manifiesto de tal manera que «no es más que una exhibición del deber de diligencia que compete al comprador de observar la cualidad de la cosa comprada»(17).

3. El enriquecimiento injusto

Habiendo ejercitado D. Óscar la acción estimatoria en el procedimiento, la reducción del precio queda cuantificada en 43.092’67 euros a raíz de los daños originados por las inundaciones, los cuales han sido sujetos a tasación por parte de un perito de su elección. Que dicha acción pretenda eliminar los posibles desequilibrios existentes entre los contratantes como consecuencia del incumplimiento en la entrega defectuosa, no implica que se deba favorecer a una de las partes en detrimento de la otra, puesto que si esto ocurriera, se produciría un enriquecimiento injusto del demandante.

Atendiendo a la cantidad entregada en un primer momento para la compraventa, 34.000,00 euros, de estimarse la demanda, Dña. Aurora sufriría una deducción en su patrimonio pues además de ya no ser la propietaria de la vivienda, también tendría que devolver cierto porcentaje de lo que la parte actora le pagó inicialmente. Para la apreciación del enriquecimiento injusto, la STS de la Sala Primera 172/1999, de 5 marzo –EDJ 1999/2223- consigna los presupuestos necesarios en su fundamento de derecho número dos, por lo que se requiere «un aumento del patrimonio del enriquecido, un correlativo empobrecimiento del actor y una falta de causa que justifique el enriquecimiento».

Así, el patrimonio del enriquecido tiene que sufrir un aumento frente a la minoración de la parte contraria y no ha de haber una causa donde se pueda sustentar el enriquecimiento. Estos requisitos se darían si el procedimiento prosiguiera su curso y se fallara una sentencia estimatoria para D. Óscar dado que estaría recibiendo más dinero del que entregó por la vivienda.

VI. Aspectos relevantes del caso propuesto

A modo de contextualización, se hará un último análisis sobre algunas de las cuestiones tratadas a lo largo del trabajo, referentes al fondo del asunto, las cuales han de considerarse para una eventual contestación a la demanda.

Respecto a las goteras, humedades y filtraciones de aguas que alega el demandante, son circunstancias patentes en cualquier vivienda que las tenga, y por tanto perfectamente apreciables por este. Tomando en consideración que D. Óscar visitó el inmueble en numerosas ocasiones, antes de que se produjera la compraventa, pudo conocer la existencia de todos esos vicios a los que él hace alusión. Sin embargo, afirmando la parte actora la posibilidad de que la demandada encubrió los daños de forma dolosa, cabe plantearse cómo sería posible que D. Óscar adquiriera la correspondiente cédula de habitabilidad(18) por parte del Ayuntamiento si esos vicios se reputaban de tal magnitud como para invocar la doctrina aliud pro alio en su demanda. El citado documento administrativo deriva en que una vez perfeccionada la compraventa, las condiciones del bien inmueble son óptimas para destinarla a una vivienda habitual; por ello, ni los desperfectos que pudiera tener dicha vivienda eran tan graves ni hacían de ella una cosa inútil e inservible.

Para continuar con este estudio detallado, es ineludible comentar la causa de la que derivan todos los problemas que aduce la parte actora. Durante el mes de noviembre se produjeron diversas lluvias en la zona, identificadas con un temporal meteorológico, que ocasionaron daños no solo a la vivienda de D. Óscar sino también a otros inmuebles ubicados en el mismo municipio que aquel.

Hay que tener en cuenta que la zona donde se sitúan todas ellas está a expuesta a vientos alisios fríos que derivan en una gran humedad ambiental, y a colación de esto recordamos que el demandante basa su petición en la aparición de filtraciones y goteras que habían sido ocultadas de mala fe por Dña. Aurora.

Habiendo acreditado en páginas anteriores que estas circunstancias no pueden ser tomadas como vicios encubiertos, la demandada no tiene que responder de ningún perjuicio porque, finalmente, las inundaciones se encuadran en un acontecimiento que proviene de lo que se denomina fuerza mayor.

Con el propósito de delimitar por qué nos encontramos ante la mencionada fuerza mayor, tenemos que acudir al art.1105 CC -EDL 1889/1- en el que se establece que «fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables». De esta definición se infiere que han de concurrir necesariamente dos requisitos para aplicar dicho precepto, la imprevisibilidad y la inevitabilidad(19). En sentido general no se ha propuesto ninguna otra regulación para este concepto, de tal forma que ha sido la jurisprudencia la que ha sentado sus bases.

Así, otro de los requisitos que junto con los citados han de concurrir sería la inimputabilidad, entre otros. El primero de ellos hace alusión a que la situación excede del transcurso normal del riesgo; la inevitabilidad se corresponde con el comportamiento de la demandada, que habiendo actuado con total diligencia en la fase de contratación, en un momento determinado ocurre un suceso que no pudo prever aun habiendo actuado con la previsión y el saber que se le reconocen; y el último que mencionábamos refiere a la ajenidad que ha de tener el sujeto al que se le carga la responsabilidad con las condiciones ocurridas(20).

Por todo ello, estimo que los daños y perjuicios expuestos por D. Óscar no son responsabilidad de la parte demandada al concurrir estos tres elementos en el supuesto, dado que han sido catalogadas como lluvias torrenciales incluidas en un fenómeno adverso climático sobre las cuales ninguna persona puede controlar o tener conocimiento previo de ellas.

Finalmente, nos ocupamos de la indemnización de los daños y perjuicios solicitada por la parte demandante. Tal como se ha ido detallando a lo largo de las anteriores páginas, la petición principal de la demanda era la indemnización de la cantidad concretada por el perito sin llegar a mencionar ningún punto acerca de la resolución del contrato. En el apartado de antecedentes se hizo saber que, según expresaba D. Óscar, habiendo puesto en conocimiento de la demandada los problemas, no obtuvo ninguna solución por su parte.

Atendiendo a la realidad de los hechos, lo cierto es que Dña. Aurora le ofreció la cobertura del seguro del hogar que ella misma había suscrito para la vivienda en cuestión ya que todavía estaba vigente la póliza contratada con SegurBank. Así pues, se solicitó de esta entidad aseguradora que cubriera las contingencias sufridas por el actor, para lo que se elaboró un informe pericial que valoraba los daños en 1.739,00 €, cantidad que fue aceptada y recibida por este, sin manifestar disconformidad respecto a la insuficiencia de la cuota.

La controversia proyectada en este punto es la diferencia notable entre las dos sumas que se han estimado a través de los informes periciales, de tal manera que lo principal sería saber si la cuantía de 43.092’67 euros es desproporcionada para los desperfectos que se han producido o en cambio, esta última cantidad aportada por «SegurBank» no cubre todos los daños que se han generado.

Si D. Óscar no hizo alusión a la resolución del concierto en el suplico de su escrito de demanda, podríamos llegar a pensar que habiendo recibido los 1.739,00 euros de la meritada entidad para cualquier tipo de arreglo, exige la otra suma mucho más elevada para aprovechar y hacer alguna reforma personal en el inmueble.

De cualquier modo, habiendo atendido Dña. Aurora al requerimiento inicial del demandante para subsanar los problemas alegados por D. Óscar, deduzco que si este hubiera obtenido más dinero de la compañía aseguradora para la reparación de los supuestos desperfectos, quizá no hubiera iniciado el litigio con la controversia objeto de estudio.

VII. Conclusiones

Una vez analizado el caso planteado de forma pormenorizada y expuestas las principales figuras jurídicas que resultan aplicables a dicho supuesto práctico, se exponen a continuación unas conclusiones basadas en los aspectos fundamentales que se han inferido del caso.

Primera.-

Planteo en este trabajo la aplicabilidad o no de las cuestiones propuestas a lo largo del mismo, que no solo concurren en el asunto expuesto, sino que también podrían darse en cualquier otro que tuviera como objeto principal una compraventa, ya fuera de un bien mueble o de uno inmueble, en el ámbito de una prestación diferente a la debida y con la existencia de vicios.

En este punto es interesante destacar que, actualmente, la invocación de estas acciones o de la doctrina estudiada, se suele mostrar más en casos en los que el objeto de la compraventa es un bien inmueble. Proyecto esta idea porque al final todas estas acciones van destinadas a la protección de la parte que hubiera sufrido los perjuicios, siempre y cuando estos se deriven de una actuación negligente, dolosa o engañosa del contrario.

Así que teniendo en cuenta lo anterior, sin dejar a un lado el menoscabo que supondría adquirir un bien mueble con carencias (un móvil o un ordenador por ejemplo) creo que será más lesiva la compraventa de un inmueble por las consecuencias negativas que podría tener.

Es decir, si el objeto de la compraventa fuera un piso o un local, a efectos económicos, la cantidad a entregar por el mismo sería mayor que al comprar un bien mueble y, a efectos personales, las expectativas que se generan por adquirirlo son de mayor alcance. Por tanto, el perjuicio causado sería de mayor envergadura en este caso porque esa compraventa ha requerido de un mayor esfuerzo económico y ha suscitado dichas expectativas que no se van a cumplir para el vendedor.

Segunda.-

Considero que lo principal respecto de estas figuras jurídicas, en casos de compraventa, es conocer cuándo han de ser invocadas cada una de ellas ya que como se ha podido comprobar en el desarrollo del supuesto de hecho, al mencionar todas las acciones para un mismo caso, se han planteado numerosas dudas acerca de la correcta utilización de las mismas en relación a los hechos presentados, derivando en la cuestión más importante de todas que sería si una demanda con este contenido tendría que ser estimada o no.

También hay que tener presente de qué manera han de ser ejercitadas la actio quanti minoris, la acción redhibitoria o la doctrina aliud pro alio en los escritos de demanda, o en su caso, cuando fuera procedente, en los escritos de demanda reconvencional. Lo pongo de manifiesto porque valoro que en este caso, como en muchos otros, se ofrece una discordancia entre el contenido general de la demanda y el suplico, siendo este, en mi opinión, el apartado más trascendente de un escrito.

Si el art.1486 CC -EDL 1889/1- otorgaba una doble opción al comprador frente a la obligación que le corresponde al vendedor, bien la resolución del contrato (acción redhibitoria, ex art.1124 CC), o bien lograr un precio menor del que entregó por la cosa comprada (acción estimatoria o quanti minoris). Habiendo analizado el contenido de esas dos posibilidades, considero que su uso conjunto es incompatible, por lo que me planteo si sería pertinente estimar una demanda cuando existe una contradicción en la misma. La respuesta debe ser negativa.

Esa incompatibilidad entre la acción estimatoria y la redhibitoria proviene de la finalidad a la que se destina cada una. Si se optara por la primera, se haría para conseguir un equilibrio prestacional entre las partes, el contrato subsiste y únicamente se disminuye el precio inicial de compraventa. No obstante, si la elección fuera la acción redhibitoria, se resolvería el contrato y dejaría de producir efectos entre los contratantes. Entonces, en un mismo caso, de forma conjunta, no se puede pretender la reducción económica de un objeto de compraventa de la que también se procura su extinción, no tiene ni puede producir ningún efecto jurídico.

Por otro lado, también hay que tener presente de qué manera han de ser ejercitadas la actio quanti minoris, la acción redhibitoria o la doctrina aliud pro alio en los escritos de demanda, o en su caso, cuando fuera procedente, en los escritos de demanda reconvencional. Lo pongo de manifiesto porque valoro que en este caso, como en muchos otros, se ofrece una discordancia entre el contenido general de la demanda y el suplico, siendo este, en mi opinión, el apartado más trascendente de un escrito. Y lo observo de este modo porque como fin último de dicho suplico se encuentra la solicitud real de una demanda, lo que la parte actora realmente pretende que se produzca; es por ello que cualquier juez tiene que valorar la existencia de fundamentos sólidos en la argumentación para advertir si es posible sostener la petición principal de la parte actora.

Tercera.-

Habiendo hecho alusión a los supuestos y a la forma en los que se lleva a cabo el ejercicio de las meritadas acciones y doctrina, se hace necesario saber el plazo de interposición de estas acciones para conocer si el demandante está en tiempo de ejercitarlas. Recordemos que dichas acciones se extinguen a los seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida (art.1490 CC -EDL 1889/1-); sin embargo, la doctrina aliud pro alio está sujeta al plazo general de prescripción de cinco años (art.1964.2 CC). Es por ello, que en el supuesto planteado, considero que el comprador-demandante invoca la doctrina mencionada a fin de acogerse a un mayor plazo de prescripción.

La distinción es extremadamente importante puesto que la acción de saneamiento por vicios ocultos caduca a los seis meses, al contrario que la aliud pro alio que no está sujeta a dicho plazo sino al general de prescripción de cinco años de la disposición art.1964.2 CC -EDL 1889/1-. Por consiguiente, considero que el comprador demandante invoca la meritada doctrina con el único fin de acogerse a ese mayor plazo de prescripción.

Cuando a un Abogado se le plantea un pleito en el que una vivienda tiene vicios ocultos, tiene que tener en cuenta el plazo transcurrido ya que dependerá de ello que el ejercicio de la acción estimatoria o redhibitoria se realice en tiempo y forma o no. Si la respuesta fuera negativa, esto es, que dichas acciones se ejercitaran de forma extemporánea, la única alternativa posible sería plantear una demanda invocando la doctrina aliud pro alio, a sabiendas de que no es aplicable a los mismos casos para los que se prevén aquellas acciones.

Junto con el plazo de prescripción mencionado, también es significativa la claridad y concreción del petitum de la demanda. En el supuesto estudiado la pretensión del comprador era la aplicación de la acción redhibitoria, sin embargo, indica como fundamento para su reclamación la doctrina aliud pro alio cuando la vivienda ha sido otorgada en las condiciones pactadas sin contener ningún desperfecto tan grave como para hacerla inhábil a su uso habitual. Pienso que en los procedimientos judiciales de este tipo se debe diferenciar la existencia de vicios ocultos que menoscaban la cosa para el fin a que se destina de una entrega aliud pro alio.

Estimo que, aun habiendo desperfectos que hubieran sido escondidos, si la cosa puede servir para el uso a que iba a ser destinada, esto constituirá una inhabilidad parcial; pero si se entregara una cosa distinta o totalmente inútil para tal utilización, estaríamos ante una inhabilidad total sin que pudiera ser dispuesta para el propósito para el que se adquirió.

Cuarta.-

Analizada la dualidad entre un bien mueble o uno inmueble respecto a las figuras jurídicas estudiadas, junto con las situaciones fácticas, la manera y el tiempo en el que han de interponerse estas acciones o doctrina, considero que en el caso propuesto la demanda no puede ser estimada, por los motivos que explico a continuación.

Considero que, con carácter general en este tipo de reclamaciones, cuando los daños en la estructura de la vivienda se producen por un fenómeno meteorológico adverso que ocurrió meses después de la adquisición del inmueble, nos encontramos ante un supuesto de fuerza mayor, por lo que me planteo si sería oportuno responsabilizar a la vendedora demandada por la totalidad de los daños sufridos. Como reflexión personal, pienso que no sería razonable que la meritada vendedora asumiera los percances ocurridos porque todo ello surge de una cuestión imprevisible que no se puede controlar.

Reitero mi opinión de que en la práctica diaria se dan muchos litigios en los que ocurre algo parecido a lo acaecido en el presente caso, en el que no nos encontramos ante una entrega de vivienda aliud pro alio, pues esta es habitable. En el peor de los casos, concurre una inhabilidad parcial, por lo que la única posibilidad sería situarnos ante la existencia de vicios ocultos; no obstante, aun si se diesen por válidas dichas imperfecciones no perceptibles, ya hemos dicho que no podría prosperar la reclamación en ningún caso, debido a que en el momento de interponer la demanda, la acción habría precluido por estar caducada al haber transcurrido el plazo de seis meses.

He considerado oportuno realizar el presente estudio tomando como base el supuesto práctico (y real) de referencia, porque el mismo viene a recoger y analizar una problemática bastante frecuente en las compraventas de inmuebles que tienen algún vicio o defecto, pero que por su escasa entidad no los hacen inhabitables. Los compradores tardan un tiempo en decidirse a iniciar un procedimiento judicial contra los vendedores y cuando se deciden a hacerlo ya han transcurrido seis meses desde la fecha de la compraventa.

En estos casos el Abogado contratado tiene dos opciones: explicarle al cliente la realidad de los hechos y de los plazos procesales, en cuyo caso no interpondrá ninguna demanda; o bien arriesgarse a plantear una demanda con la única opción de la doctrina aliud pro alio. A sabiendas en este segundo supuesto de que existen muchísimas probabilidades de que la demanda no prospere (por las razones antedichas) y de que su cliente sea condenado al pago de las costas procesales.

También he considerado interesante analizar el supuesto fáctico de referencia (demanda, contestación y sentencia), porque el demandante ejercita todas las acciones procesales mencionadas a lo largo de este trabajo (estimatoria, redhibitoria y doctrina aliud pro alio) para un mismo caso de daños en inmueble, en una especie de totum revolutum jurídico que, a su vez, tampoco guarda una relación con el petitum del suplico de su demanda, ya que no se infiere una correspondencia entre su argumentación y su pretensión final, además de haber precluido el plazo para dos de esas acciones.

El cliente no es un jurista, acude a un profesional para contarle su problema y ese Letrado debe tener la suficiente personalidad y profesionalidad para explicarle la situación jurídica real a ese cliente. Y evitar así sentencias desestimatorias con condena en costas, provocadas por la deficiente (o negligente) forma de actuar del Abogado en cuestión.

Y también considero que, además de lo anterior, para cualquier Abogado resulta muy importante haber conceptuado correctamente cada una de las figuras jurídicas mencionadas para el caso concreto que se le ha planteado en su Despacho, así como delimitar el objetivo que pretende obtener con cada una de las acciones procesales que nuestro Ordenamiento jurídico pone a nuestra disposición, siendo la finalidad principal de las mismas la obtención de un resultado favorable para quien las haya planteado correctamente, en tiempo y forma.

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JURISPRUDENCIA TRIBUNAL SUPREMO

STS 2639/1991, de 23 de mayo.

STS 1249/1998, de 31 de diciembre.

STS 100/1999, de 13 de febrero.

STS 172/1999, de 5 de marzo.

STS 865/2003, de 25 de septiembre.

STS 533/2005, de 29 de junio.

STS 1321/2006, de 18 de diciembre.

STS 757/2007, de 21 de junio.

STS 594/2008, de 12 de junio.

STS 1059/2008, de 20 de noviembre.

STS 41/2009, de 22 de enero.

STS 478/2010, de 8 de julio.

STS 317/2015, de 2 de junio.

STS 111/2018, de 5 de marzo.

LEGISLACIÓN

Constitución Española 1978.

Ley 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.

Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.

WEBGRAFÍA

https://www.boe.es/

https://dialnet.unirioja.es/

http://www.poderjudicial.es/search/indexAN.jsp

NOTAS:

1.- El supuesto de hecho que se propone representa un caso real. Para el desarrollo de este trabajo los datos relativos a los nombres, la dirección, el precio y las fechas han sido modificados, de manera que cualquier dato que aparezca en la redacción es ficticio. Lo que sí se ha mantenido es el objeto principal del litigio.

2.- Siguiendo a De Castro, la promesa de contrato es una fase de la negociación contractual, la cual desembocará en un acuerdo que generará obligaciones para las partes, quedando vinculado el que prometió la venta a entregar el objeto y a formalizar la escritura pública de la venta. De Castro y Bravo, F. (1950). «La promesa de contrato, algunas notas para su estudio». Anuario de Derecho Civil, páginas 1133-1188.

3.- Juárez Torrejón, Á. «La protección contractual del consumidor por las faltas de conformidad de los productos». Editorial Tirant Lo Blanch, Valencia, 2015. Página 223.

4.- Tur Faúndez, M.N. «Del saneamiento a la responsabilidad por falta de conformidad». Editorial Tirant Lo Blanch, Valencia, 2017. Página 16.

5.- Vázquez Barros, S. «El negocio jurídico de compraventa y permuta». Editorial Tirant Lo Blanch, Valencia, 2010. Páginas 249-251.

6.- Asencio Mellado, J.M. «Derecho Procesal Civil». (3ª Edición). Editorial Tirant Lo Blanch, Valencia, 2015. Páginas 30-31.

7.- Díaz Cabiale, J.A. «La eficacia material y procesal de la sentencia civil más allá de la cosa juzgada«. Editorial Tirant Lo Blanch, Valencia, 2018. Página 38.

8.- Montero Aroca, J. «El proceso civil. Los procesos ordinarios de declaración y ejecución». (2ª Edición). Editorial Tirant Lo Blanch, Valencia, 2016. Página 875.

9.- En este párrafo se alude al art.524 LEC, teniendo en cuenta que actualmente el contenido de la demanda, y con ello, los requisitos de claridad y precisión, se regulan en el meritado precepto 399.1 de la misma ley.

10.- De Pablo Contreras, P. (2001). «Extinción de los derechos subjetivos. Prescripción y caducidad». En P. De Pablo Contreras (coord.), «Curso de Derecho Civil (I). Derecho Privado. Derecho de la Persona» (páginas 316-317). Madrid: Colex.

11.- Cordón Moreno, F. (2008). «Las excepciones de prescripción y caducidad». Revista Jurídica de Navarra, nº 45, páginas 77-101.

12.- TS de la Sala Primera 478/2010, de 8 julio –EDJ 2010/152946-, en su fundamento de derecho segundo.

13.- Martínez de Aguirre Aldaz, C. (2011). «Compraventa y permuta». En C. Martínez de Aguirre Aldaz (coord.), «Curso de Derecho Civil (II). Derecho de Obligaciones» (páginas 513-514). Madrid: Colex.

14.- Martín Iglesias, M.F. (2000). «El riesgo en la compraventa y el principio de protección a los consumidores». Cuadernos de Estudios Empresariales, páginas 423-433.

15.- Vázquez de Castro, E. (2011). «Artículo 1.474. Responsabilidad en virtud del saneamiento». En A. Cañizares Laso, P. De Pablo Contreras, F.J. Orduña Moreno y R. Valpuesta Fernández (dir.), «Código Civil Comentado. Volumen IV» (páginas 151-156). Navarra: Civitas.

16.- TS de la Sala Primera 533/2005, de 29 junio –EDJ 2005/103461-, en su fundamento jurídico número tres.

17.- López Hernández, C.V. «La protección frente a los gravámenes ocultos». Editorial Tirant Lo Blanch, Valencia, 2008. Páginas 65-66.

18.- Conforme a la disposición 8.1 del Decreto 141/2021, de 30 de octubre, por el que se regulas las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad, se entiende como tal al «acto administrativo en cuya virtud se acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad que prevén la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, derecho a la vivienda –EDL 2007/229854- y este Decreto y que, por lo tanto, es apta para ser destinada a residencia humana (...)»

19.- TS de la Sala Primera 1321/2006, de 18 diciembre –EDJ 2006/331108-, en su fundamento jurídico tercero.

20.- Poquet Catalá, R. (2015). «Los últimos perfiles de la fuerza mayor como causa extintiva». IUS Labor, páginas 2-5.

Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Jurisprudencia", el 1 de marzo de 2019.

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