La CNMC ha analizado la regulación y el funcionamiento del proceso urbanístico que permite transformar suelo para construir nuevas viviendas, tanto libres como protegidas y sociales. El estudio examina todas las fases del proceso, desde el planeamiento hasta la edificación.
El precio y la disponibilidad de vivienda dependen de muchos factores, pero uno de los más relevantes es la disponibilidad de suelo. El suelo puede representar hasta un 45 % del precio final de una vivienda, por lo que mejorar la eficiencia de los procesos urbanísticos puede contribuir a reducir costes, acortar plazos y ampliar la oferta, mejorando el acceso a la vivienda, tanto libre como social, en beneficio de los ciudadanos.
Trabas burocráticas y regulatorias
España cuenta con una de las regulaciones de uso del suelo más restrictivas del entorno OCDE. En particular, el proceso urbanístico tiene una complejidad excesiva, inconsistencia e inseguridad jurídica, rigidez desproporcionada o excesiva lentitud administrativa.
En la fase de planeamiento, la delimitación detallada del suelo urbanizable y de sus usos puede reducir la capacidad de respuesta ante cambios en la demanda de vivienda o en otras actividades económicas.
Además, la nulidad de los planes y la rigidez para modificarlos pueden retrasar o bloquear nuevos desarrollos. Además, los instrumentos de planeamiento son complejos, cargados de trámites y documentos que en ocasiones pueden resultar redundantes o innecesarios.
La CNMC también identifica dificultades en la fase de urbanización, donde la acumulación de trámites técnicos y administrativos puede alargar los plazos y encarecer los proyectos. En la fase de edificación, la multiplicidad de controles y exigencias administrativas puede demorar la concesión de licencias y retrasar el inicio de nuevas construcciones.
Por último, el estudio advierte de que la normativa sectorial —ambiental, patrimonial, de infraestructuras u otras— tiene un peso creciente en los procesos urbanísticos. Aunque estos controles responden a objetivos legítimos, su falta de coordinación o proporcionalidad puede generar duplicidades, contradicciones y nuevos retrasos.
Recomendaciones para mejorar el acceso a suelo para vivienda
Para lograr un mejor funcionamiento del urbanismo en España, que permita ampliar la disponibilidad de suelo y de vivienda, la CNMC propone una serie de recomendaciones:
1. Promover una mayor racionalización y coordinación regulatoria:
- Simplificar y consolidar la normativa urbanística, y mejorar su digitalización y accesibilidad.
- Promover una gobernanza regulatoria más cohesionada y coordinada, y una mayor ordenación supramunicipal del territorio.
2. Flexibilizar el planeamiento urbanístico:
- Revisar la clasificación del suelo no protegido.
- Ampliar los posibles usos del suelo.
- Reducir el impacto de los planes urbanísticos sobre la competencia en otros mercados.
3. Reconocer un régimen propio y más flexible a los instrumentos urbanísticos:
- Limitar la nulidad total del planeamiento.
- Agilizar la tramitación de revisiones y modificaciones puntuales.
- Impulsar instrumentos de urgencia para vivienda, incluyendo en particular la vivienda protegida.
4. Reducir la complejidad de los instrumentos de planeamiento y de sus procesos de elaboración, tramitación y aprobación:
- Reducir el número de instrumentos de planeamiento y la carga de contenido de los Planes Generales.
- Racionalizar la elaboración y aprobación de estos instrumentos.
5. Simplificar y flexibilizar la gestión urbanística:
- Permitir actuaciones más flexibles a nivel administrativo, procedimental y técnico.
- Establecer un sistema reglado para la elección de sistemas de gestión y reforzar los mecanismos frente a bloqueos.
6. Facilitar la edificación:
- Agilizar licencias e impulsar declaraciones responsables.
- Adecuar los requisitos y cargas edificatorias.
- Evitar riesgos de posibles duplicidades y de falta de coordinación entre controles.
7. Mejorar el funcionamiento de los informes sectoriales:
- Clarificar el ámbito de los informes, aparte de evitar duplicidades y contradicciones.
- Sustituir silencios administrativos negativos por positivos.
- Justificar la necesidad de todos los informes y mejorar su proporcionalidad.
- Mejorar la coordinación normativa en temas sectoriales, y la integración de las evaluaciones ambientales en el urbanismo.
8. Asegurar criterios de eficiencia en la intervención de las AAPP en el suelo, mejorando su predictibilidad y la transparencia:
- Reforzar la predictibilidad y la transparencia de la intervención administrativa, así como el control y la legitimidad de los convenios urbanísticos.
- Revisar los instrumentos de intervención en el ámbito del suelo.
9. Dotar adecuadamente a los organismos públicos encargados del proceso urbanístico y acudir al asesoramiento de la CNMC.
