La legalidad de la limitación de precios en el mercado inmobiliario

Señala el...

Señala el TC en su sentencia 89/1994, de 17 de marzo -EDJ 1994/2470-: «Este Tribunal ha declarado -STC 37/1987 -EDJ 1987/37- que “la Constitución -EDL 1978/3879 reconoce un derecho a la propiedad privada que se configura y protege, ciertamente, como una haz de facultades individuales sobre las cosas, pero también y al mismo tiempo, como un conjunto de derechos y obligaciones establecidos, de acuerdo con las Leyes, en atención a valores o intereses de la comunidad, es decir a la finalidad o utilidad social que cada categoría de bienes objeto de dominio esté llamada a cumplir. Por ello, la fijación del contenido esencial de la propiedad privada no puede hacerse desde la exclusiva consideración subjetiva del derecho o de los intereses individuales que a éste subyacen, sino que debe incluir igualmente la necesaria referencia a la función social, entendida no como mero limite externo a su definición o a su ejercicio, sino como parte integrante del derecho mismo. Utilidad individual y función social definen, por tanto inescindiblemente el contenido del derecho de propiedad sobre cada categoría o tipo de bienes” -fundamento jurídico 2º-. Ello supone que la incorporación de exigencias sociales al contenido del derecho de propiedad responde a principios establecidos e intereses tutelados en la misma Constitución -así arts. 40.1, 45.2, 128.1 y 130.1 entre otros-. Por ello, corresponde al legislador delimitar el contenido del derecho de propiedad en relación con cada tipo de bienes, respetando siempre el contenido esencial del derecho, entendido como recognoscibilidad de cada tipo de derecho dominical en el momento histórico de que se trate y como posibilidad efectiva de realización de ese derecho.

Incumbe así al legislador, con los límites señalados, la competencia para delimitar el contenido de los derechos dominicales. Y esa competencia se extiende también a la materia de arrendamientos urbanos, como este Tribunal ha tenido ya oportunidad de afirmar, si bien en relación con otros aspectos de esta materia, distintos de los que ahora se tratan -así, en su S.T.C. 222/1992 -EDJ 1992/12237-, entre otras, respecto de la subrogación prevista en el art. 58.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -EDL 1964/62--».

Y continúa diciendo: «La utilidad económica de la propiedad dada en arrendamiento implica la percepción de la correspondiente merced arrendaticia, por lo que una disposición que supusiera el vaciamiento del contenido económico de la renta acordada podría representar la vulneración del derecho reconocido en el art. 33 de la Constitución -EDL 1978/3879-.»

En dicha resolución, donde se analizaba la posible constitucionalidad de la existencia de prórroga forzosa en los arrendamientos urbanos de la LAU de 1964 -EDL 1964/62-, se añadía: «De lo expuesto resulta que no es la prórroga forzosa per se el origen de una pérdida esencial, o vaciamiento, de la utilidad económica del bien arrendado. Naturalmente, si la prórroga fuera potestativa para el arrendador, la recuperación del inmueble para su propietario a la finalización del contrato podría entrañar eventualmente una mayor utilidad para aquél, en un mercado en que se incrementan los precios de los alquileres urbanos: en este sentido, los preceptos cuestionados pueden implicar una limitación del derecho de propiedad en cuanto a su utilidad económica. Pero ello no significa que la prórroga forzosa convierta en inexistente o puramente nominal, el derecho de propiedad del arrendador. Supone, ciertamente, una restricción o limitación de éste derecho, en cuanto dificulta que la merced arrendaticia se adecúe con total fidelidad a la evolución del mercado de arrendamientos. Pero esa dificultad, y consiguiente limitación, no puede considerarse una supresión del derecho sino, en todo caso, una afectación de su contenido que no lo hace desaparecer ni lo convierte en irreconocible. Esa limitación derivada de la prórroga forzosa, queda dentro de las facultades del legislador y queda justificada en virtud de la función social que a la propiedad atribuye el art. 33 de la Constitución -EDL 1978/3879-».

En cualquier caso, continuaba señalando: «esa delimitación del derecho de propiedad encuentra una justificación en la proclamación del art. 47 del Texto fundamental -EDL 1978/3879-, que recoge el derecho a disfrutar de una vivienda y ordena a los poderes públicos que promuevan las condiciones para ello necesarias».

Y, en cuanto a derecho constitucional de «Libertad de Empresa» indicaba: «Como declaramos en la STC 37/1987 -EDJ 1987/37-, ya citada, el derecho que recoge el art. 38 de la Constitución -EDL 1978/3879 -no puede exonerar del cumplimiento de la función social de la propiedad, de lo que se sigue que las limitaciones legítimamente derivadas de ésta última no infringen en ningún caso el contenido esencial de la libertad de empresa-».

Así mismo, Luis María Díez-Picazo sostiene que el legislador disfruta de un amplio margen de apreciación a la hora de establecer el régimen jurídico de las distintas clases de bienes, es decir, el uso y la disposición que puede hacerse de los mismos, como viene a desprenderse de la supeditación de la propiedad privada a su función social -art. 33.2 CE -EDL 1978/3879- o de la subordinación de toda riqueza del país al interés general -art. 128 CE-.

Del mismo modo, recuerda que el art. 1 del Protocolo nº 1 -EDL 1990/15007 del Convenio Europeo de Derechos Humanos -EDL 1979/3822-, después de señalar que toda persona física o moral tiene derecho al respeto de sus bienes, indica que los Estados pueden aprobar las leyes que juzguen necesarias para la reglamentación del uso de los bienes de acuerdo con el interés general.

Sostiene el citado Profesor, además de que el derecho a la propiedad privada impone ciertos límites a la libertad del legislador, límites que se traducen, ante todo, en una reserva de ley -art. 33.2 CE -EDL 1978/3879--, que el Tribunal Constitucional no se ha adherido a una concepción unitaria y omnicomprensiva de la idea de función social, optando por una plural y diversificada, de tal manera que allí donde haya un interés general que deba primar sobre el interés privado, cabrá imponer cargas al derecho de propiedad que, de otro modo, no existirían.

En este sentido, refiere que el Tribunal Europeo de Derechos Humanos suele hablar de que el legislador debe respetar un «justo equilibrio» entre el interés general y el interés privado, así como que el Tribunal Constitucional hace referencia a un deber de respeto hacia el principio de proporcionalidad, sin que pueda imponer cargas excesivas respecto de la función social a satisfacer.

Por otra parte, sostiene Díez-Picazo que los bienes susceptibles de propiedad privada deben estar regulados de manera tal que no se prive al propietario de efectiva utilidad económica, ni de autonomía de la voluntad para usar y disponer de ellos, recordando la «gráfica fórmula» de la STC 89/1994 -EDJ 1994/2470-, ya citada anteriormente, de que la ley no puede transformar a los propietarios en simples «gestores del interés público».

Pues bien, con lo que se acaba de exponer y referir parece que se da respuesta motivada, razonada y solvente a las preguntas que se formulan por el Coordinador, de tal manera que puede concluirse que una medida que limite el precio de mercado en el ámbito inmobiliario es legal, siempre y cuando guarde un «justo equilibrio» entre el interés privado y el general y siempre que no se prive al propietario de la efectiva utilidad del bien de su propiedad, ni de su capacidad de usar y disponer de aquél, ni suponga el «vaciamiento del contenido económico del precio o valor de la vivienda o de la renta arrendaticia».

En definitiva, «la limitación de la propiedad privada en atención a su función social, nunca puede anular el necesario espacio de utilidad privada del derecho que permita reconocer socialmente la propiedad como privada». Las limitaciones del derecho en atención a su función social, deben respetar el test de proporcionalidad en sus tres escalones de idoneidad, necesidad y ponderación -SSTC 89/2006 -EDJ 2006/29027 y 173/2011 -EDJ 2011/258868--.

No obstante lo anterior, creo que el hecho de adoptar medidas que conlleven una limitación en el precio de arriendo o venta de la vivienda podría tener una repercusión negativa en el mercado inmobiliario en general y en la propia industria de la construcción, toda vez que, de un lado, el rendimiento económico de una finca no sería el esperado y, de otro, los gastos de adquisición y financiación de la misma no se minorarían. Esto al margen de que habría cierta reticencia a la hora de sacar a la venta o poner en arrendamiento las viviendas si su propietarios prevén que no obtendrán los incentivos económicos previstos.

Con independencia de lo anterior se me antoja difícil establecer precios de referencias para las viviendas -normalmente en zonas denominadas «tensas» teniendo en cuenta las diferencias de calidad, estado y conservación que, incluso en un mismo entorno, pueden tener unas y otras.

Por otra parte, no hay que olvidar el problema dimanante de la limitación que, en cuanto a la renta, supuso la LAU de 1.964 -EDL 1964/62-, lo que generó gran desequilibrio entre las partes contratantes, viéndose los propietarios obligados a mantener las viviendas arrendadas sin obtener una contraprestación equitativa al gasto que ello comportaba esta circunstancia supuso que dejaran de realizar inversiones en las fincas objeto de arriendo, con el correspondiente deterioro de las mismas y la limitación de la oferta de alquiler.

Si se adoptan medidas limitativas al precio del mercado inmobiliario las mismas no podrían desnaturalizar el contrato de arrendamiento privando al arrendador de obtener una recompensa económica equitativa a la cesión de la posesión de la vivienda.

Quizá la medida limitativa del precio en el mercado inmobiliario pudiera pasar por incentivar el arriendo, sin perjuicio de que, a su vez, la renta satisfecha pudiera servir de desgravación fiscal para el arrendatario. Una medida y la otra se compadecerían bien con el art. 47 CE -EDL 1978/3879-, precepto que, como señala la STC de 28 de febrero de 2019 -EDJ 2019/514022-, no reconoce un derecho fundamental, sino que enuncia «un mandato o directriz constitucional que ha de informar la actuación de todos los poderes públicos -art. 53.3 CE en el ejercicio de sus respectivas competencias» -STC 152/1988, de 20 de julio, FJ 2 -EDJ 1988/468 y en el mismo sentido, SSTC 59/1995, de 17 de marzo, FJ 3 -EDJ 1995/667-, y 36/2012, de 15 de marzo, FJ 4 -EDJ 2012/50615--. Los poderes públicos vienen así obligados a promover las condiciones necesarias y a establecer las normas pertinentes para hacer efectivo el derecho de los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, en particular regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.

Ahora bien, continúa señalando que, en la medida en que el citado art. 47 CE -EDL 1978/3879 no garantiza un derecho fundamental sino que enuncia un principio rector de la política social y económica, una directriz constitucional dirigida a los poderes públicos, las exigencias colectivas no pueden anular la utilidad individual del derecho -STC 37/1987 -EDJ 1987/37--.

Así, no sería factible anular las facultades de goce y disposición del propietario.

Finalmente, estimo que también se daría cumplimiento a lo normado en el referido art. 47 CE -EDL 1978/3879 si se adoptaran iniciativas que incentivaran la construcción de viviendas de protección oficial o la promoción de viviendas en arrendamiento con precio libre o limitado -, lo que beneficiaría al sector inmobiliario en general, tanto a los promotores, como a los constructores, como a los arrendatarios.

Ampliando el parque de viviendas de tipo social se facilitaría el acceso a las mismas a personas con ingresos limitados sin trasladar al sector privado toda la carga de soportar el problema realmente existente de acceso a la vivienda.

Iniciada u...

Iniciada una nueva legislatura, el tema de la vivienda tanto del coste de compra de la vivienda, como de los gastos y coste asociados a dicha actuación es siempre tema de debate político y al menos de intento de una nueva regulación.

Mayor relevancia tiene aún el precio de los alquileres de las viviendas, en la medida que afecta a una mayor pluralidad de personas y que en gran medida no tienen los medios y recursos financieros necesarios para acceder a la propiedad de una vivienda, problema que afecta en gran medida a la gente joven.

El observatorio de Vivienda y Suelo, creado en el Ministerio de Fomento, en el Boletín especial de Alquiler residencial, que fue publicado el día 26 de septiembre de 2019, constata la carestía de los alquileres de las fincas urbanas para fines habitacionales, especialmente en las grandes ciudades, y a su vez recoge una serie de datos estadísticos que permiten ver la evolución que se ha venido produciendo en el mercado del alquiler, con una conclusión importante, que el incremento de los precios de las viviendas ha sido superior en alquiler, que el precio de compra.

Este informe recoge otro elemento importante, cual es que ese incremento es muy dispar en función de los núcleos de población, el mayor incremento de las rentas se ha producido en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona, ciudades en que las que la media de las rentas superan los 800 €/mes, mientras que el otro lado de la horquilla se encuetan aquellas ciudades en que la renta, por una vivienda de superficie semejante esta alrededor de 400 €/mes, por lo tanto este incremento de las rentas se ha producido no en todas las ciudades, sino en aquellas en las que se concentra la población, puesto en lo que se ha dado en llamar la España vacía, no solo no se ha producido un incremento de los alquileres, sino que en muchos núcleos de población siguen existiendo problemas para la venta o alquiler de las viviendas.

Debe tenerse en cuenta antes de resolver o dar una opinión sobre la cuestión planteada, como se regulaba esta cuestión, en las normas anteriores a la ley de 1994 -EDL 1994/18384 así en la ley de arrendamientos urbanos de 24 de diciembre de 1964 -EDL 1964/62-, dado su carácter protector de los derechos de los arrendatarios, mediante la institución de la prórroga forzosa de los contratos a favor de los inquilinos, recogida en el artículo 57 de la ley, unido a la congelación de las rentas de facto, a pesar de que de acuerdo con los artículos 97 y 98 de la ley se podían actualizar en base a los acuerdos de las partes , llevo al colapso del mercando de alquiler de viviendas, lo que supuso la degradación de los centros de las ciudades, dado lo antieconómico que era para los propietarios de las viviendas, acometer las obras de reparación y conservación necesarias de las viviendas en alquiler, y de los inmuebles en general, que se encontraban en régimen de alquiler.

Una vez promulgada la nueva ley de arrendamientos urbanos de 24 de noviembre de 1994 -EDL 1994/18384-, el tema de la renta se regula en el artículo 17, pudiendo las partes fijar libremente la renta, si bien lo que se ha venido modificando es la posible actualización o no de las rentas durante la vigencia del contrato y de sus prorrogas, en las distintas redacciones que sobre esta cuestión se han venido dando al artículo 18 de la ley, en la actualidad solo cabe su actualización con arreglo al IPC.

La cuestión que se somete a debate por lo tanto es si cabe fijar respecto al artículo 17 de la Ley de arrendamientos urbanos -EDL 1994/18384 algunos criterios que puedan llevar a limitar el importe de la renta, y que no quede a la voluntad y acuerdo de las partes, lo que plantea dos cuestiones esenciales, en primer lugar si cabe esta limitación de acuerdo como aparecen regulados en la Constitución -EDL 1978/3879-, tanto el derecho de propiedad privada, como el derecho a una vivienda digna, y la segunda cuestión que criterios o limites deben tenerse en cuenta a fin de establecer algún tipo de limitación.

El artículo 33 de la Constitución Española -EDL 1978/3879 reconoce el derecho a la propiedad privada, si bien de acuerdo con este precepto, la función social de la propiedad delimitara su contenido, por su parte el artículo 47 de la Constitución también reconoce el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

En cuanto al derecho a una vivienda digna, como declara la STC Nº 32/2019 de 28/02/2019 -EDJ 2019/514022-, el art. 47 CE -EDL 1978/3879 no reconoce un derecho fundamental, sino que enuncia «un mandato o directriz constitucional que ha de informar la actuación de todos los poderes públicos -art. 53.3 CE en el ejercicio de sus respectivas competencias» -STC 152/1988, de 20 de julio -EDJ 1988/468-, FJ 2 y en el mismo sentido, SSTC 59/1995, de 17 de marzo, FJ 3 -EDJ 1995/667-, y 36/2012, de 15 de marzo, FJ 4 -EDJ 2012/50615--. Los poderes públicos vienen así obligados a promover las condiciones necesarias y a establecer las normas pertinentes para hacer efectivo el derecho de los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, en particular regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación, conforme determina el art. 47 CE. Por tanto, en la medida en que el art. 47 CE no garantiza un derecho fundamental sino que enuncia un principio rector de la política social y económica, una directriz constitucional dirigida a los poderes públicos, no puede hablarse de un derecho fundamental a la vivienda.

Partiendo de los antecedentes legislativos sobre esta cuestión, y la regulación constitucional que se establece del derecho de propiedad, así como del derecho a una vivienda digna no como derechos fundamentales, en cuanto que es un mandato o directriz constitucional que ha de informar la actuación de todos los poderes públicos, de acuerdo con el artículo 53 de la Constitución Española -EDL 1978/3879-, deben examinarse los problemas de constitucionalidad que puede presentar una legislación que limite la autonomía de la voluntad a la hora de fijar la cuantía de la renta de las viviendas.

Tampoco se puede desconocer sobre esta cuestión, que la propia Constitución -EDL 1978/3879 reconoce en un plano superior el derecho a la propiedad privada, artículo 33 de la Constitución y el derecho a la libertad de empresa dentro de la economía de mercado, de acuerdo con el artículo 38 de la Constitución, mientras que el derecho a una vivienda digna se recoge en el artículo 47 dentro del capítulo correspondiente a los principios rectores de la política social y económica.

Debe partirse de que todas aquellas limitaciones, que por su extensión o cuantía, puedan considerarse confiscatorias del derecho de propiedad, deberán entenderse inconstitucionales, en la medida que la función social de la propiedad, hace que este derecho pueda ser objeto de limitación o expropiación solo por causa de utilidad pública o interés social, por lo que si la limitación de la renta es de tal magnitud que implique esa expropiación, no en base al interés social, sino del interés individual del arrendatario, cabe entender que dicha regulación sería inconstitucional.

Otro limite importante que debe tenerse en cuenta, lo es respecto a los contratos de arrendamiento de fincas urbanas que pudieran verse afectadas por estas limitaciones, toda vez que si esta limitación legal de la renta afecta o pudiera afectar a fincas urbanas no sometidas a la ley de arrendamientos urbanos, o a viviendas que se consideran suntuarias, parece que dicha limitación no puede entenderse justificada en esa presunta utilidad social, y lo mismo puede decirse cuando se trate de arrendamiento de fincas urbanas cuyo destino no sea la de vivienda habitual, sino otro destino, como es la instalación de un negocio, los antiguos locales de negocios, pues en tal caso se estaría primando el interés económico de una de las partes del contrato, con una limitación del derecho de propiedad no justificado.

Donde se pueden plantear los problemas más importantes de la constitucionalidad o no de este tipo de limitaciones, lo es en relación a los contratos de arrendamientos de viviendas cuyo objeto sea constituir la vivienda habitual de los arrendatarios, pues si se establece una limitación absoluta de la renta, a partir de la cual se consideraría ilegal, no es razonable, puesto que de acuerdo con el artículo 38 de la Constitución -EDL 1978/3879 también reconoce el derecho a la libertad de empresa dentro de la economía de mercado, por lo que este tipo de regulación casa mal con este derecho, pues tampoco se justifica que la renta máxima pueda ser la misma en el centro de las grandes ciudades que en otras zonas de dichas ciudades .

A modo de conclusión todas las limitaciones a la voluntad de las partes a la hora de pactar el importe de la renta en los contratos de arrendamientos de viviendas, que sobrepase los limites expuestos, parece que incurrirían en inconstitucionalidad, mayores dudas se producen respecto de los contratos de arrendamientos de viviendas sujetos a la legislación especial en materia de arrendamientos urbanos, cuyo objeto sea constituir la vivienda habitual del arrendatario, pues no se puede desconocer que en la realidad social actual, cada vez tienen mayor peso no solo los derechos de los ciudadanos que se recogen en el Título I capitulo segundo, sección primera de la Constitución -EDL 1978/3879-, entre los que se recoge el derecho a la propiedad privada, sino también los principios rectores de la política social y económica que se recogen en el Capítulo III del Título I de la Constitución Española.

A modo de conclusión a tenor de la propia regulación de la Constitución -EDL 1978/3879 de los derechos a la propiedad privada, y de libertad de empresa en la económica de mercado, y del derecho a una vivienda digna, dada la distinta protección que se reconoce en el propio artículo 53 de la Constitución, pues que todos los derechos del capítulo II del Título I vinculan a todos los podres públicos, mientras que los principios sociales del Capítulo III, como declara el propio tribunal Constitucional es un mandado dirigido a los poderes públicos, y por lo tanto parece darse una mayor protección a esos derechos, que a los principios rectores de la política social.

Quizá una vía indirecta pero menos eficaz a corto plazo, que no plantea cuestiones de inconstitucionalidad, para conseguir la reducción del precio de los alquileres, sea el establecer unas prorrogas de los contratos, a favor de los arrendatarios, superiores a los que establece el artículo 10 de la ley de arrendamientos urbanos -EDL 1994/18384-, y que la renta durante el contrato o sus prorrogas no pueda actualizarse más que con arreglo al IPC.

Debe comen...

Debe comenzarse con la respuesta a la pregunta formulada. Entiendo que es legal una regulación que limite el precio del alquiler de viviendas. Es más, no solo es legal, sino que tiene pleno encaje dentro de nuestra Constitución -EDL 1978/3879 e incluso en nuestra tradición jurídica en el campo de arrendamientos de vivienda. Lo que puede sorprender es la forma en la que se pueda articular dicha limitación, todavía no planteada en un texto de naturaleza normativa, pero no la medida en sí misma.

Como antecedentes de dicho control legal del precio del arrendamiento de viviendas se puede señalar la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 -EDL 1964/62-. En la misma, aunque se partía en su artículo 97 de la libertad de precio en el arrendamiento, sin embargo, a lo largo del texto se encontraban una serie de limitaciones, tales como del precio del subarriendo -art. 12.1 o del derecho del arrendador a la elevación de la renta -art. 99 y ello sin perjuicio de la existencia de otras limitaciones del derecho de propiedad como era la regulación de la prórroga forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario -artículos 56 a 61-. Por tanto, nuestro Derecho ya conoce limitaciones, incluso en leyes preconstitucionales como era la del año 1964, dentro del ámbito del arrendamiento de viviendas en atención al interés y necesidad social que deriva de facilitar el acceso al mercado de alquiler de colectivos que no están en disposición de adquirir una vivienda.

Si partimos del texto constitucional, tenemos dos artículos que inciden en la materia, el artículo 33 CE y el artículo 47 CE -EDL 1978/3879-. El primero está ubicado dentro del ámbito de los derechos fundamentales y reconoce a la propiedad privada como principio fundamental de nuestro ordenamiento jurídico, pero recuerda igualmente su importante función social, que delimitará su contenido de acuerdo con las leyes. Ello permite que actúe como una previsión constitucional que condiciona dicho derecho e impide que pueda considerarse como un derecho absoluto y sin límites. Esta función social justifica la expropiación forzosa por interés público y también puede servir como punto de apoyo inicial a las limitaciones en sede de arrendamientos urbanos de vivienda, tales como la prórroga forzosa a favor del arrendatario o la limitación del precio del arrendamiento, sin perjuicio de su necesario desarrollo en texto legales.

El artículo 47 CE -EDL 1978/3879-, complementa el artículo 33 CE, estando enclavado dentro de los principios rectores de la política social y económica. En el mismo se reconoce el derecho a una vivienda digna y adecuada, correspondiendo a los poderos públicos promover las condiciones necesarias y las normas pertinentes para hacer efectivo dicho derecho. Ello implica que el legislador está obligado a que su política de acceso a la vivienda, dentro de la que debe de incluirse la regulación de los arrendamientos, esté orientada al cumplimiento de este principio rector, de manera que pueda garantizarse que cualquier ciudadano pueda acceder a una vivienda que cumpla sus necesidades de habitación, tanto desde un punto de vista personal como familiar, en condiciones dignas.

Del juego conjunto de ambos artículos se desprende la legalidad de la medida señalada y, a la vez, sus posibles límites. El legislador no debería extender la limitación al precio del arrendamiento de viviendas nada más que aquellas viviendas que puedan servir para cumplir el principio rector citado, esto es, aquellas destinadas a permitir a garantizar este derecho a colectivos a los que el acceso de la vivienda en arrendamiento les resulte especialmente dificultoso, especialmente en relación a grupos vulnerables o necesitados de habitación, tales como familias de escasos ingresos o con integrantes en paro, estudiantes, etc. Por otro lado, solo afectaría a aquellos inmuebles que sean adecuados para cumplir dicha función social, lo que permitiría excluir de esta limitación de precio a los arrendamientos de uso distinto de vivienda y el arrendamiento de viviendas que, por las características del inmueble, su ubicación, puedan ser calificadas como de lujo o temporada, pudiendo a través de esta vía introducir en el mercado una gran bolsa de viviendas, ahora desocupadas, propiedad de entidades financieras que las adquieren en ejecuciones hipotecarias, forzando a un efectivo alquiler social que garantice el derecho a una acceso digno a la vivienda de todos los colectivos necesitados.

Será el legislador el que deba de fijar estos límites y las condiciones para su aplicación. Del equilibrio entre la necesidad de cubrir la protección social de la propiedad y facilitar su acceso digno y los intereses de los propietarios de los inmuebles dependerá, en definitiva, el éxito o fracaso de cualquier medida de limitación del precio del arrendamiento de viviendas.