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DERECHO INMOBILIARIO

La legalidad de la limitación de precios en el mercado inmobiliario

Foro Coordinador: Luis Antonio Soler Pascual

Planteamiento

Una nueva etapa legislativa da su inicio. Y en ella puede plantearse, según se ha anunciado, imponer por ley una limitación al precio del alquiler. Pues bien, nos parece oportuno cuestionar la compatibilidad con nuestro ordenamiento jurídico, de tal medida, caso de ser propuesta.

En particular nos preguntamos sobre la compatibilidad de una medida de limitación de precios en el mercado inmobiliario con lo dispuesto en el art. 33 CE -EDL 1978/3879- que no solo incluye el reconocimiento al derecho a la propiedad privada sino, también, su función social como elemento delimitador de su contenido, lo que viene a poner de relieve un factor relevante, a saber, el necesario equilibrio entre el interés particular y el interés público y, en consecuencia, el principio de proporcionalidad.

Con estos parámetros preguntamos. ¿Es legal una medida que limite el precio de mercado en el ámbito inmobiliario?. ¿Habrían límites? ¿Cuáles?

Comentario

Limitar la subida de los alquileres puede ser constitucional. Así lo opinan la mayoría de nuestros autores aunque con importantes matices derivados, esencialmente, de los límites que al respeto a la propiedad privada ha de reconocerse y de la relación entre el derecho particular y el interés público también desde su perspectiva de retorsión, es decir, de la contrapartida que a la limitación de la propiedad privada por razón del interés público, como de si de un acto expropiatorio se tratara, debería reconocerse al propietario teniendo en cuenta que de no haberlas, las consecuencias para el mercado inmobiliario podrían ser nefastas al retraerlo para evitar la pérdida de un bien sin contrapartida económica suficiente.

En efecto, acudiendo a la doctrina constitucional, se pone de relieve la relación entre el interés público y la propiedad privada, acentuando un aspecto que resulta ser, a al postre, el más complejo a la hora de concretarlo, el del equilibrio o proporcionalidad entre ambos elementos. Como alguno de nuestros autores señala, «las limitaciones del derecho en atención a su función social, deben respetar el interés de proporcionalidad en sus tres escalones de idoneidad, necesidad y ponderación».

Lo cierto es que en Europa países no sospechosos del respeto a la propiedad privada, han venido a reconocer el hecho que aquí motiva la cuestión que nos ocupa. Nos referimos en concreto al caso de una legislación promulgada en Alemania en 2015, que permite la limitación del precio del alquiler en Berlín, en particular, las subidas de los nuevos contratos al 10% del alquiler medio de la zona en que se encuentra la vivienda. Pues bien, esta norma se cuestionó ante el Tribunal Constitución Alemán que acabó validando dicha ley señalando en esencia que no se viola el derecho a la propiedad cuando sus límites pueden contribuir al interés público cuando puede poner coto a la gentrificación, es decir, al deterioro de un espacio urbano que provoca un aumento de los alquileres. Ahora bien, ha de tenerse en cuenta que la ley está limitada a los nuevos contratos, a las zonas «con un mercado de viviendas tenso» y además es temporal. Es decir, tiene límites más que evidentes tanto cuantitativos como cualitativos y temporal vinculados a esto últimos.

En conclusión, constitucionalidad sí, siempre y cuando se respeten ciertos límites y siempre sin perjuicio de los efectos negativos que en un mercado como el español pueda tener una norma de este calibre si no se ajusta debidamente.

Como siempre, nada mejor que leer las opiniones de nuestros autores para formarse una idea más cabal del conflicto de que se trata.

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de febrero de 2020.

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