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Este ha sido el principal quebradero de cabeza de los administradores de fincas y juristas especializados en materia de propiedad horizontal, al no ver luz alguna en la normativa que se iba aprobando, no solo a nivel nacional, sino en distintas CCAA

La posible impugnación de acuerdos como consecuencia de junta convocada en tiempos de COVID 19

Tribuna
Comunidad de vecinos_reunion_junta

1.- Introducción

Uno de los temas que ha dado lugar a mayor polémica es el relativo a si se podían celebrar juntas de propietarios, no solo durante las fases de la desescalada, sino, también, cuando se alzó el estado de alarma y se abrieron las restricciones que se habían impuesto durante el confinamiento. No obstante, el principal problema de interpretación durante el estado de alarma y después del mismo ha sido que no se ha legislado de forma específica, ni por “aproximación interpretativa” en la materia que rodea la propiedad horizontal, lo que ha provocado que se pronunciaran dispares y contradictorias opiniones e interpretaciones acerca de qué hacer ante las mismas situaciones. Pero la más conflictiva y preocupante ha sido la relativa a si se podían celebrar juntas de propietarios, y de hacerlo, con qué número y en qué condiciones.

Este ha sido el principal quebradero de cabeza de los administradores de fincas y juristas especializados en materia de propiedad horizontal, al no ver luz alguna en la normativa que se iba aprobando, no solo a nivel nacional, sino en distintas Comunidades Autónomas, ya que a excepción de Cataluña, donde se aprobaron diversas normas propias de propiedad horizontal, en virtud de la competencia propia para hacerlo que tienen, en el resto han existido serias dificultades para poder adivinar si tal norma o precepto se aplicaba a las reuniones de juntas, o se refería a eventos sociales, por ejemplo.

Una cuestión clave a tener en cuenta es que el principal consejo que se ha ofrecido por los expertos ha sido el de la calma y la no precipitación a la hora de tomar decisiones al respecto, ya que desde que se levantó el estado de alarma el pasado 21 de Junio de 2020 el virus no ha dado tregua alguna, y excepto unas pocas semanas en las que las cifras de contagio eran muy bajas, la falta de responsabilidad individual de muchos ciudadanos ha provocado que los contagios volvieran a coger las cifras que se dieron en los meses de Marzo y Abril. Ello provocó que, además, del peligro del nuevo confinamiento, los comuneros de las comunidades de propietarios tuvieran el lógico miedo de acudir a una junta de propietarios si se les convocaba a ella por el presidente de la comunidad de propietarios. Pero, por otro lado, otros comuneros, no solamente no tenían miedo al contagio, -que, por cierto, es lo que ha provocado que se disparen las cifras estadísticas de nuevo-, sino que alentaban a celebrar juntas de propietarios al presidente, cuando no era éste el que se ponía en contacto con el administrador de fincas para sondearle acerca de la convocatoria de la junta ordinaria, o una extraordinaria. Y pese al consejo de muchos profesionales de guardar la prudencia y esperar a que la situación mejore, se ha creado un “caldo de cultivo” preocupante por algunos comuneros y presidentes de comunidad en favor de la convocatoria de junta de propietarios, pese a ser conscientes, o no siéndolo, del grave riesgo que se corría de convocar una junta de propietarios a la que podrían concurrir personas mayores que podían contagiarse y acabar en la UCI con alguna agravación de una dolencia previa, o, incluso, sin ella, como se ha comprobado en muchos casos,

¿Qué necesidad o urgencia, nos preguntamos, podía existir de convocar una junta en esta situación de rebrotes continuos provocados en nuestro país, precisamente por la existencia de reuniones? Y ello, aunque se guardaran ciertas medidas de seguridad, como llevar mascarillas, o la distancia entre ellos, porque es sabido que ante una reunión de varias horas, el relajamiento lleva a cometer errores que son los que propician que la misma acabe en un contagio y se extienda el virus en la comunidad de propietarios, con el riesgo, a su vez, al confinamiento de la comunidad entera, como ha ocurrido en algunas provincias.

¿Qué necesidad existía de correr el riesgo de que uno o varios asintomáticos, -que existen muchos, y hace más voraz y peligroso al virus- contagien a varios comuneros y las autoridades decreten el confinamiento de todo el edificio, ante la rápida propagación que pueda haber habido tras la celebración de una junta en la que varios comuneros se puedan contagiar, y, con ello, llevar el virus a sus casas y familiares.

Pues pese a todo ello, la práctica y la experiencia nos da demostrado que esta situación se ha producido en muchas comunidades de propietarios, originando un auténtico conflicto interno entre los partidarios de la celebración de la junta y, enfrentados a ellos, y con razón, los partidarios de la prudencia y la máxima seguridad a la hora de celebrar una junta donde el riesgo del contagio es patente ante la constatada estadística ascendente de contagios desde el mes de Julio.

2.- Alegaciones de los partidarios de celebrar la junta y motivos de oposición de los contradictores

La cuestión que surge en este tema es que los partidarios de la celebración de juntas alegaban la necesidad de afrontar algunos temas que consideraban inaplazables y, con ello, la urgencia de aprobarlos. Pero, por otro, el sentido común de los opositores a ello les respondía ofreciendo la suspensión de las juntas, o su no convocatoria sencillamente, y que, en todo caso, se pudiera utilizar por el presidente, la facultad que le otorga el art. 13 LPH -EDL 1960/55- de ejercer la representación de la comunidad ante casos de urgencia y al administrador de fincas la del art. 20 LPH de actuar, también, en situaciones de urgencia, entendiendo, con buen criterio, que pocas situaciones de urgencia y gravedad nos vamos a encontrar en nuestra vida, como ésta provocada por el COVID 19, que ha conmocionado el devenir de todo el mundo, y, por descontado, alterado la vida de las comunidades de propietarios.

Sin embargo, y frente a ellos, los partidarios de la celebración alegaban que los que no quieran acudir a la junta por temor al contagio podrían delegar el voto en otro comunero, o, incluso, delegar el sentido del voto. Pero, sin embargo, esto es inviable e inaceptable, ya que no puede enviarse una convocatoria haciendo constar que aquellos comuneros que tengan temor al contagio pueden delegar en otro comunero que desee asistir, ya que los comuneros no tienen derecho solo a votar, sino, también, a la presencia el día de la junta, y a intervenir oralmente, o a su celebración por videoconferencia, no siendo la opción de la delegación una imposición posible, ya que, como se indica, la delegación del voto es un derecho del comunero que no puede ser impuesto como obligación para legitimar a la comunidad y a su presidente a celebrar una junta cuando existen constantes recomendaciones de que no se celebren reuniones.

Incluso, algunas CCAA comenzaron a legislar prohibiéndolas a partir de 6 o 10 comuneros, lo que inhabilita en esas CCAA a la celebración de juntas de propietarios. En otras, sin embargo, se limitaron a hacer “recomendaciones”, pero la experiencia práctica que hemos detectado en esta situación, novedosa para todos, del COVID 19 es que la apelación a la responsabilidad individual ha fracasado, y no es medida que pueda utilizarse como estrategia para combatir al coronavirus, ya que al no seguirse las mismas, al virus le sobra con un número reducido de “incumplidores” para producir sus devastadores efectos del contagio, ante la facilidad de su propagación, y, además, con el curioso compañero de viaje que utiliza el virus de entrar en personas que las deja asintomáticas para hacerle más peligroso, al utilizar y hacerse valer de estas personas para facilitar la transmisión del virus.

¿Qué se puede hacer para poder celebrar una junta sin el riesgo al contagio?

La única vía que hemos recomendado desde estas páginas es la videoconferencia. Así, si está aprobado en estatutos se hace más asequible su celebración, pudiendo recurrirse a ella como sistema exclusivo, y no mixto con el presencial, haciendo constar en la convocatoria de esta junta el riesgo provocado por el virus. Para aquellas comunidades que no lo tengan en estatutos, o aprobado por mayoría simple, se puede utilizar el sistema de advertir en un comunicado a los comuneros que se va a utilizar la videoconferencia para la próxima convocatoria, salvo que alguien se oponga en el plazo que se fije, en cuyo caso impediría la celebración de la junta por este sistema y la posibilidad de que se adopten acuerdos.

Si nadie se opone se validaría y legitimaría este sistema que evita contagios y riesgos a los comuneros, no pudiendo apelarse a que no todo el mundo dispone de tecnología, por cuanto en el espectro de opciones posibles ante la emergencia del coronavirus exige situaciones y soluciones que eviten el contagio, y mientras la junta presencial lo propicia, la videoconferencia lo impide.

Además, el sistema exclusivo de uso de videoconferencia, en lugar del mixto “videoconferencia-presencial”, es coyuntural hasta que se encuentre una solución al virus, o bajen y se regulen las cifras de contagios, pero lo que es una alta imprudencia es que con la situación existente de cifras de rebrotes y la curva en ascenso absoluto cada día, como ocurrió desde el 15 de Marzo hasta finales de Mayo, se quiera apostar por una junta presencial de propietarios, debiendo acudirse al sistema propuesto de adopción y ejecución de acuerdos que no comprometan gravemente a la comunidad por el presidente y administrador de fincas, que serían validados en la primera junta, u optar por la videoconferencia en el modo y modelo antes propuesto.

Pues bien, dicho todo esto, lo realmente importante de este tema es cómo podría reaccionar un comunero ante la insistencia de un presidente en celebrar una junta de propietarios, pese a la comunicación de uno o varios comuneros de que se corre el riesgo de que existan contagios en esa junta, pidiendo al presidente que se suspenda.

Este tema es relevante porque pueden darse las siguientes situaciones:

1.- Comuneros que vivan en el extranjero y que no puedan desplazarse a España por cierre de fronteras, o por impedirlo sus países, o necesidades de cuarentenas.

2.- Comuneros que no desean acudir a esa junta por miedo al riesgo de contagiarse.

3.- Comuneros que estén infectados y en cuarentena y quisieran asistir, pero no pueden ni deben hacerlo.

Ante estas y otras situaciones similares es importante destacar, en primer lugar, que los comuneros deberían enviar un mensaje al presidente o administrador de fincas trasladando la solicitud de suspensión de la junta, alegando la causa de suspensión que estimen conveniente relacionada con algunas de las anteriores, u otras semejantes relacionadas con el COVID, ya que la eficacia de una posterior impugnación por estas razones exige una previa constancia documental de la previa oposición del comunero a la celebración de la junta, y que ello pueda acreditarse documentalmente, lo que podría hacerse por correo electrónico, burofax, o por cualquier medio que permita acreditar con posterioridad la existencia de la previa comunicación.

No sería válida, o no prosperaría, una impugnación de un comunero que con carácter previo no haya comunicado al presidente su oposición por la razón que luego alegaría en la demanda de anulación de acuerdos si el presidente no ha tenido conocimiento previo de que se opone a la celebración de la junta e interesa la suspensión, ya que el presidente debe conocer la oposición y las razones de la misma antes de proceder a mantener la junta y negarse a aceptar las razones del comunero.

La vía de oposición que tienen los comuneros es la del art.18.1 c) LPH -EDL 1960/55-, a tenor del cual:

«1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

«…c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.»

Es evidente, tras lo expuesto, el evidente perjuicio sanitario que podría derivarse a un comunero que quisiera asistir a una junta ante el riesgo de contagio existente, y, por ello, se niegue a acudir. Además, la circunstancia de que la junta se haya celebrado y nadie se haya contagiado no es obstáculo para que prospere la impugnación, ya que lo que se impugna es la situación ex ante, no el resultado ex post, y es ese riesgo el que no quiere sufrir el comunero, con independencia de cuál fuera el resultado final, ya que nunca se sabrá si ese comunero se hubiera contagiado si hubiera ido, y la clave está en que no compareció por el riesgo de contagio ya advertido con carácter previo como hemos explicado.

3.- ¿Qué plazo tiene el comunero para impugnar una junta celebrada pese a la solicitud del mismo de que se suspenda por razones del COVID 19?

Tiene un plazo de tres meses para impugnar estos acuerdos, pero desde la notificación de acta, ya que no estuvo presente en la junta.

El art. 18.3 LPH -EDL 1960/55- señala que: «La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.»

Con ello, los acuerdos generales deben impugnarse en el plazo de 3 meses, a salvo los contrarios a la LPH o estatutos que deben serlo en el plazo de 1 año. De lo contrario el acuerdo será firme y no será oponible. Destacar que la impugnación a que se refiere la ley es la judicial, no interrumpiendo el plazo de impugnación lo que en ocasiones se entiende como la impugnación en la junta del acuerdo, o con escritos del comunero ausente, modalidad impugnativa que no existe, dado que el hecho de que el comunero remita un escrito al administrador de fincas comunicándole que quiere “impugnar el acuerdo” no provoca efecto alguno, ni está previsto en la norma un trámite extrajudicial de impugnación del acuerdo, por lo que no es admisible una vía impugnativa fuera de la judicial.

La no impugnación judicial provoca la asunción de la validez del acuerdo y la aplicación del consentimiento por la vía de la caducidad de la acción que le permitía la LPH en el art. 18.3 LPH -EDL 1960/55-, pero sobre la que el comunero dejó pasar el tiempo sin impugnar. Con ello, una junta celebrada en tiempos de COVID 19 será válida si no se impugna atendiendo a las razones que estamos exponiendo, siempre que ésta sea la razón de la impugnación, y no otra para la que podría tener el plazo de un año.

Así, si se adopta un acuerdo con error en la fijación del quorum exigible legalmente ese acuerdo debería ser impugnado en el plazo de un año por vía judicial, deviniendo firme si no se impugna. Además, en todo caso el acuerdo es firme y ejecutivo y si un comunero pretende que se suspenda su ejecución deberá impugnarlo judicialmente e instar del juez su suspensión cautelar del acuerdo, ya que si no se hace así, aunque se alegue un error en el quorum que exigía el acuerdo, éste podrá ejecutarse en ausencia de impugnación y suspensión cautelar del acuerdo.

4.- El alzamiento del estado de alarma nos llevó a entender que “se había vencido al virus” y que ya todo valía otra vez como antes. Podrían celebrarse juntas hasta que las cifras de contagios evidenciaron la necesidad de dar varios pasos atrás

Según constaba en el Real Decreto Ley aprobado en el Consejo de ministros del pasado 9 de junio, Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio -EDL 2020/15263-, de medidas urgentes de prevención, contención y coordinación para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. A partir del 22 de junio se podrán celebrar reuniones sin límite alguno, por lo que ya existe la posibilidad de convocar juntas de propietarios sin las limitaciones que hasta el momento se habían establecido en las distintas tres fases con respecto a la opción de hacerlos con 9, 14 y 19 comuneros cuya limitación podría impedir a muchos propietarios asistir a juntas que se hubieran celebrado durante el estado de alarma.

La disposición derogatoria del RDL 21/2020 -EDL 2020/15263- conllevaba que se deroga el art. 7 RD 463/2020 -EDL 2020/6230- que introdujo la restricción a la libertad de movimientos y de reuniones por encima de los límites de 9,14 y 19 personas de las tres fases que era lo único que daba opción a los comuneros a reunirse con el administrador de fincas en junta.

La apertura de reuniones sin límite a partir del 22 de junio permitía ya la opción de realizar ya las correspondientes convocatorias de junta de propietarios, poniendo la fecha de la celebración de la junta a partir del 22 de junio.

Por aquel entonces ya se recomendó, -cuando las cifras no eran las de ahora, sino muy bajas y con previsión de un buen futuro contenido- que se celebraran juntas aprobando ya urgentemente el uso de la videoconferencia “por lo que pudiera pasar más tarde”.

Así, el consejo que se ponía sobre la mesa era realizar la convocatoria de esta junta con respecto a la posibilidad de incluir en el orden del día un punto para prever la celebración de juntas por videoconferencia de reuniones sin límite a partir del 22 de junio.

Y ello, para prever la celebración de juntas por videoconferencia y presencial; es decir el sistema mixto que permite que aquellos comuneros que quiera asistir de forma presencial a la junta lo hagan y el resto lo lleven a cabo por el uso de la videoconferencia.

En aquellas comunidades que pudieron cumplir la previsión de hacerlo, y aprobar el uso de la videoconferencia, hubiera permitido ahora no tener los problemas que existen de extranjeros que no pueden venir, o de comuneros que no quieren arriesgarse a contagiarse, y que con todo el derecho del mundo, no quieren que se celebre una junta presencial.

Debemos ser conscientes de que para que la nueva normalidad pueda ser normal tenemos que, en primer lugar, entender que la situación del 15 de marzo puede volver cuando menos lo esperemos si se siguen incumpliendo sistemáticamente órdenes y recomendaciones que se están dando por las autoridades. Porque si pensamos, como parece que está ocurriendo, que, ahora, ya todo ha terminado y que el coronavirus ha sido un mal sueño que hemos vivido durante tres meses nos estaremos equivocando con un grave riesgo de volver otra vez al escenario que determinó que el 15 de marzo se decretará el confinamiento en este país.

Las circunstancias que se están viendo en la actualidad parecen dar a entender que la creencia y la conciencia de los ciudadanos es que esta situación ya se ha acabado y que no va a volver a ocurrir. Y esta es la gran equivocación que lleva al incremento del riesgo de que, precisamente, el confinamiento pueda ser una necesidad y una situación que pueda volver en unos meses, lo que provocaría un absoluto caos económico en el país, con la pérdida definitiva de muchísimos puestos de trabajo, cierre de empresas y una absoluta dificultad de recuperar económicamente a este país. Y también psicológicamente, ya que tres meses de confinamiento de nuevo harían prácticamente imposible cualquier medida correctora que se pudiera aportar y adoptar para paliar el efecto que pudiera tener una nueva medida tan drástica como la del estado de alarma. Los ciudadanos no estarían en condiciones psicológicas ni económicas de regresar al 15 de Marzo en una especie de Déjà vu mortal. ¿Y si es así este riesgo, por qué se está actuando con la irresponsabilidad que hay? Nos preguntamos.

¿Y si esto es así, por qué la insistencia en la convocatoria de juntas de propietarios que pueden propiciar un escenario apropiado para la promoción del contagio?

Indudablemente, estas preguntas otorgarían legitimidad al comunero impugnante de una junta que se celebre bajo el evidente riesgo del contagio del virus conllevaría el uso del art. 18.1 c) LPH -EDL 1960/55- por no tener que asumir cualquier comunero en una comunidad una situación que ni jurídica ni sanitariamente tiene obligación de soportar.

Las juntas de propietarios son un foco importante de posible contagio, al reunirse personas durante mucho tiempo para estar discutiendo de cuestiones que, o bien pueden aplazarse, o bien podría adoptarse alguna medida legislativa de permitir la adopción de acuerdos sin estas reuniones, como hicieron en Cataluña con lo que han denominado el acta sin reunión, del art. 312.7 del Código Civil Catalán -EDL 2008/30733-, lo que quiere decir que en el caso de necesidad de adoptar algún tipo de acuerdo en alguna comunidad podría adoptarse la previsión de que el presidente mandara una comunicación a los comuneros de los puntos que se quieren discutir con propuestas al efecto y que los comuneros pudieran contestar a esas cuestiones por correo electrónico, efectuando un voto en lo que se denomina una junta sin junta, es decir sin necesidad de reunión presencial y física.

Ello evitaría los contactos y los contagios en una situación de riesgo evidente de que la celebración de esas juntas de propietarios acaben en un auténtico drama si se contagian varias personas. Por ello, hay que alertar que, salvo en Cataluña, no se pueden celebrar las “juntas sin junta”, enviando el presidente de la comunidad los puntos del orden del día a los comuneros, a fin de que éstos voten por correo u otro mecanismo de comunicación. No es posible hacerlo y serían anulados los acuerdos alcanzados si fueran impugnados por alterar el sistema de adopción de acuerdos en junta por un sistema ilegal de celebración de una junta “epistolar” por envío de cartas y respuestas de los comuneros.

Ya se expuso por muchos expertos en la materia que la reuniones durante el estado de alarma no tenían que haberse celebrado, al igual que las juntas de propietarios, porque las previsiones que había en las órdenes ministeriales que se fueron aprobando acerca de la posibilidad de hacer congresos eventos y actividades formativas, tenían que haberse evitado, porque en pleno estado de alarma era un auténtico horror celebrar reuniones de hasta 50 u 80 personas, por el evidente riesgo que existía del contagio masivo.

Ello determina que el hecho de que se haya alzado el estado de alarma hace varios meses mantenga la misma situación de riesgo de que esas reuniones puedan dar lugar a rebrotes masivos producidos en comunidades de propietarios, que es donde se produce la mayor parte de la vida de los ciudadanos en este país. Y esto es lo que legitima a los comuneros a impugnar los acuerdos que en estas juntas se adopten por la vía del antes citado art. 18.1 c) LPH -EDL 1960/55- que permite que los comuneros no tengan que soportar y aceptar una convocatoria de junta en estos términos de riesgo evidente sanitario. Y ya conocemos los casos de varias comunidades de propietarios que se ha tenido que confinar por rebrotes producidos en las mismas por distintos vecinos, lo que evidencia un contagio interno a nivel comunitario, no tan solo en el seno de una familia.

Una cosa es la posibilidad de acudir a trabajar, de salir a la calle, de pasear, pero con las medidas de seguridad apropiadas con el uso de la mascarilla y la distancia de seguridad, pero si está demostrando que la celebración de reuniones, y en este caso juntas de propietarios, es un foco brutal de riesgo de contagio de coronavirus para cualquiera de las personas que asisten, así como los profesionales como el administrador de fincas, es mejor evitarlas y buscar sistemas alternativos para adoptar acuerdos, y/o esperar a que esto se arregle con la vacuna.

Una opción alternativa a la celebración de juntas presenciales es la aprobación urgente de una norma que permita el uso de la videoconferencia en las juntas sin necesidad de acuerdo previo, o la necesidad de aprobar esta disposición legal que en Cataluña se ha legislado recientemente por virtud del Decreto Ley 26/2020 -EDL 2020/17703- para evitar la celebración de juntas de propietarios, y acordar legalmente su suspensión. Por ello, quizás sería preferible buscar fórmulas no presenciales como el fomento de la videoconferencia sin necesidad de que lo apruebe la junta al modo de un nuevo art. 17.13 en la LPH -EDL 1960/55- que dijera:

«1.-Quedan prohibidas las celebraciones de juntas de propietarios en tanto las autoridades sanitarias no garanticen absolutamente la inexistencia de riesgo de contagio por virus por la existencia de una vacuna que lo evite y que todos los ciudadanos que deseen asistir aporten un certificado de haberse vacunado.

2.-No será necesario acuerdo, ni modificación estatutaria, para celebrar juntas de propietarios íntegras por videoconferencia. El presidente que desee convocar una junta de propietarios podrá convocarla por videoconferencia con el uso de plataformas digitales de comunicación virtual. Quien no conozca el sistema o no tenga instrumentos tecnológicos podrá delegar en otro comunero el sentido de su voto en cada uno de los puntos del orden del día. De otro modo se podrá también convocar mediante el envío de los puntos del orden del día al correo electrónico que haya facilitado previamente cada comunero al administrador de fincas, a fin de que en el plazo de diez días desde el envío los comuneros puedan votar, entendiendo que será ausente el que no lo haga. De la misma manera, es posible la delegación de voto en estos casos.»

Mientras tanto, ante los comuneros que hayan manifestado “formalmente” su oposición al presidente a la celebración de la junta alegando motivos sanitarios relacionados con el COVID será conveniente que el presidente desconvoque la junta convocada ante el derecho de cualquier comunero de querer participar en una junta, pero sin tener que soportar el riesgo del contagio actualmente existente.

No es válido, por otro lado, el mecanismo de alegar que se ubicarán las sillas con distancia de seguridad y se obliga a llevar mascarillas, porque es la esencia misma de la reunión de un grupo de personas (prohibido ya en varias CCAA aunque se use mascarilla) y es lo que evidencia la necesidad de suspender las juntas convocadas, pero evitar antes sus convocatorias, resolviendo el presidente y administrador de fincas las cuestiones de urgencia y prorrogándose los presupuestos y los cargos de los órganos de gobierno.

5.- Acuerdo del Presidente de una comunidad de propietarios de no convocar junta por el riesgo del COVID

Ante la necesidad de que vayan venciendo los plazos para convocar las juntas ordinarias de cada año se recomienda y propone el siguiente modelo de acuerdo a adoptar para comunicarlo a todos los comuneros advirtiendo que no se convoca junta, se prorrogan acuerdos previos y se evitan impugnaciones ex art. 18.1 c) LPH -EDL 1960/55-.

ACUERDO DEL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE…

En … a… de… de 2020.

Por medio del presente Acuerdo, el presidente de la comunidad de propietarios…. en el ejercicio que le otorga su carácter de representante de la comunidad por la vía del art. 13.3 LPH -EDL 1960/55- y en el ejercicio de sus competencias para convocar junta ex art. 16.2 LPH, o desconvocarla, ejerce la función, que se deduce del propio art. 16.2 LPH de no convocar, a sensu contrario, dada la grave situación de alarma social provocada por el COVID 19 y el elevado riesgo de contagio que existe, como se está comprobando últimamente, por los rebrotes que están ocurriendo en distintos lugares del país.

Varios comuneros me han trasladado su preocupación de que se celebre la junta y que puedan ser contagiados, y, al igual que otros que me han solicitado que se celebre la junta adoptando las medidas de seguridad de uso de mascarilla y distancia de seguridad, en el ejercicio de mis funciones como presidente debo adoptar el acuerdo de suspender la junta ordinaria del presente año, dado que no podemos asumir, en el juicio comparativo de adoptar acuerdos y asumir el riesgo de que alguien se contagie por el coronavirus, que exista un grave problema en la comunidad de índole sanitario.

Además, de convocar la junta, ésta sería claramente impugnable por la vía del art. 18.1, c) LPH -EDL 1960/55-, que señala que:«Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:…

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.»

Es evidente que existe el grave perjuicio del riesgo de contagio si se convoca a la junta y se acude a la misma y algún comunero se contagia del virus, por lo que se comunica la decisión de que se suspende la junta ordinaria del presente año y no se celebre hasta que no existan medidas de garantía sanitarias que garanticen al 100% que ha desaparecido el riesgo de contagio.

Además, para quienes están en situación de riesgo no se les puede obligar a que deleguen su voto a un comunero, cuando pueden desear asistir presencialmente.

Por otro lado, podrían existir responsabilidades civiles en la comunidad por la vía del art. 1902 CC -EDL 1889/1- si hubiera algún contagio en la comunidad motivado por una convocatoria que no es necesaria, y en una situación de emergencia en la que se pueden prorrogar, como ahora se hace, los presupuestos y los cargos de los órganos de gobierno hasta el próximo año en el que se podrá haber descubierto una medida sanitaria que relaje la actual situación.

 Por todo ello, se adopta el presente acuerdo que se une al libro de actas para su constancia y se notifica a los comuneros a los efectos de su conocimiento.

Firmado,

 El presidente de la comunidad de propietarios…

 

Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en octubre de 2020.