INDICE
1.- Introducción.
2.- La opción de la contratación de una póliza de seguro en los contratos de arrendamiento.
a) Razones para suscribir un seguro de alquiler.
b) Marco que ofrece el seguro de alquiler.
c) El seguro de alquiler en inmuebles de la sociedad pública de alquiler.
d) Posibles complementos de cobertura a incluir en la póliza de seguro.
e) Opción de cargar el pago de la prima en el inquilino.
1.- Introducción.
Es objeto de las presentes líneas una medida de aseguramiento del cobro de las cantidades pactadas en el contrato de arrendamiento cuando las partes lo suscriben. Una medida que suele complementarse con otras en estos difíciles momentos en que vivimos de crisis económica en los que a los inquilinos que antes ya dejaban de pagar sus rentas de forma sistemática cuando la coyuntura económica era otra distinta a la actual, se añaden ahora aquellos otros que realmente no pueden hacer frente al pago de las rentas por la imposibilidad de hacerlo al haber perdido su puesto de trabajo o su pareja. Es lo que se denomina la diferencia entre el impago voluntario y el involuntario. Así, lo que cuando se firmó en su momento el contrato de arrendamiento era una disposición absoluta a pagar las rentas en el tiempo y forma pactado en el contrato se convierte con el paso de los meses en una dificultad absoluta derivada de la no disposición de fondos suficientes en la cuenta corriente para hacer efectivo el pago de la renta.
Sabemos que en estos momentos los arrendadores están recurriendo, por ello, a medidas que aseguren el cobro de las rentas pactadas por las dificultades existentes en cobrar la renta, ya que en un principio lo normal sería que si estas situaciones se dan, fueran los propios arrendatarios los que se deberían poner en contacto con el arrendador para pactar la entrega de las llaves en un plazo prudencial para abandonar el inmueble y poder encontrar otra sede a la que desplazarse. Y ello, debido, en primer lugar, a que los arrendadores no deben soportar en su debe u obligación el derecho que tiene todo ciudadano a disponer de una vivienda digna en la que residir, sino que son las Administraciones Públicas las que tienen que cumplir con esta obligación social. Y en segundo lugar, son muchos los casos en los que esta imposibilidad de pago viene seguida de una actitud de dejación absoluta en la búsqueda de soluciones pactadas con el arrendador en estos casos, y que provoca que el arrendador tenga que acudir a los tribunales de justicia a impetrar el apoyo de estos para conseguir la recuperación de la posesión. Es decir, que lo correcto sería buscar por el arrendatario una solución pactada para que en unos días pueda entregar las llaves y buscar otro lugar en el que residir al no poder hacer frente al pago de las rentas. No obstante lo cual, sabemos que estas soluciones por los arrendatarios se llevan a cabo en contadas ocasiones y son muchos los procedimientos de desahucio que se incoan en estos momentos. Y es que las estadísticas de desahucio de los últimos años nos llevan a unas cifras de entre 22.000 y 25.000 juicios por desahucios que se celebran cada año, y si comparamos este dato con los Censos de Población y Viviendas, que indican que el 12% de los 15 millones de hogares españoles está ocupado en régimen de alquiler, se puede llegar a la conclusión de que al menos uno de cada cien arrendamientos termina en un juzgado en un proceso de desahucio por falta de pago. Y es que las cifras que nos facilita el Instituto Nacional de Estadística son demoledoras, ya que de los 21 millones de casas que existen en España 14,2 millones son consideradas viviendas principales, algo más de millón y medio se encuentran alquiladas y cerca de tres millones están vacías (el 14%).
Por esta razón es explicable que el legislador español haya tenido en sus prioridades de reforma en los últimos años un especial interés en agilizar los procesos de desahucio, e introducir mecanismos de recuperación posesoria en la última reforma de introducción del denominado "desahucio express" al que nos hemos referido en estas mismas páginas en un estudio bajo el título de La nueva regulación del juicio de desahucio de la Ley de medidas de fomento del alquiler en el Boletín de Contratación inmobiliaria. Nº 64. Diciembre de 2009.
Ahora bien, dicho esto también es cierto que con independencia de que el arrendador pretenda recuperar en el plazo más breve posible el inmueble para poder ponerlo de nuevo en circulación y obtener rentas por el mismo, también lo es que en cualquier caso lo que pretende el arrendador es cobrar sus rentas. De ahí, que también pretenda buscar mecanismos que le garanticen la percepción de las sumas pactadas en el contrato. Así, los mecanismos que se están poniendo en marcha giran sobre la existencia de un fiador sobre el que poder hacer girar la reclamación por tratarse de persona con solvencia, tema sobre el que también tratamos en estas páginas con el título Acumulación de acciones en el desahucio incluyendo reclamación de rentas contra persona física o jurídica y contra el fiador solidario en el Boletín de contratación inmobiliaria. Nº 65. Enero 2010. También se han instalado sistemas como el aval para poder ejecutarlo en estos casos y por último el de la suscripción de una póliza de seguro de alquiler en el que el objeto del riesgo asegurado es, precisamente, esta situación de impago.
2.- La opción de la contratación de una póliza de seguro en los contratos de arrendamiento.
a) Razones para suscribir un seguro de alquiler.
Como antes hemos mencionado, frente a los mecanismos hasta ahora tradicionales del aval bancario y la fianza de tercero, sabemos que estos han venido a adicionarse al débil sistema que constituía la fianza económica personal anticipada en efectivo el día de la firma del contrato de arrendamiento prevista en el art. 36 de la LAU, por lo que el arrendatario se comprometía a abonar una mensualidad en el arrendamiento de vivienda y dos en el de local de negocio. Ahora bien, la filosofía tradicional de ambas cantidades como fianza no estaba prevista, ni fue su objetivo, para cubrir los impagos de la renta, sino para hacerlo con respecto a posibles daños leves en el inmueble al abandonarlo, impago de facturas de luz o agua en el caso de que siguieran a nombre del arrendador, etc. Se trataba de que el arrendador dispusiera de una pequeña cobertura o fondo de maniobra para satisfacer estos gastos una vez se había extinguido el contrato de arrendamiento, pero que en modo alguno podría servir para hacer frente a un impago de rentas que en los casos antes referidos en los que el arrendatario se niega a entregar las llaves y permanece en el inmueble puede llevar a una prolongación indebida en el inmueble sin pagar las rentas que puede llegar en término medio a los ocho meses. Nótese que generalmente ningún arrendador demanda judicialmente a su inquilino al mes de impago de las rentas o a los dos meses, sino que es cuando se han agotado las vías amistosas cuando decide ejercitar acciones judiciales. Además, si se ha efectuado la reclamación formal previa para evitar la enervación todavía tendremos que esta reclamación se produce ahora un mes antes de la interposición de la demanda (tras la reforma del art. 22 LEC por la Ley 19/2009), con lo que los plazos de acceso a la vía judicial nos han llevado a dejar que el inquilino ocupe el inmueble varios meses sin pagar rentas, a lo que hay añadir la duración del proceso judicial, que en algunos partidos judiciales se cumplen plazos moderados, pero que en otros, por la excesiva carga de trabajo, se retrasan produciendo una deuda en rentas arrendaticias que nunca cobra el arrendador ante las dificultades de solvencia del arrendatario.
Por ello, la suscripción de mecanismos de garantía como el aval bancario, la fianza de tercero solvente o esta que es objeto de las presentes líneas, como la póliza de seguro, vienen a cubrir estas lagunas con la finalidad de que aunque el arrendador tarde un tiempo en recuperar el inmueble, al menos pueda tener la garantía de que va a poder cobrar las rentas mediante la existencia de una póliza de seguro en la que una aseguradora le va a abonar las mismas por la póliza suscrita en su momento.
En definitiva, que con el paso de los años los arrendadores se deben volver precavidos para optar por estos sistemas de autoprotección para garantizarse el cobro, ya que las reformas procesales aprobadas hasta la fecha solo tenían un efecto de agilizar el recobro de la posesión del inmueble, pero nunca de garantizar el arrendador el cobro de las rentas, ni aunque ejercite el procedimiento acumulado de las acciones de desahucio y reclamación de rentas del art. 438 LEC, ya que este solo permite acumular en un solo proceso ambas acciones, pero sin que ello sea una garantía de cobro por las especiales situaciones de insolvencia de los inquilinos y las dificultades para encontrarles bienes sobre los que hacer recaer medidas de embargo para cobrar las rentas adeudadas. Así, el posicionamiento del arrendador es el de ser sumamente cauteloso para suscribir estas pólizas de seguro de forma coetánea al momento de la suscripción del contrato de arrendamiento.
b) Marco que ofrece el seguro de alquiler.
Este mecanismo de garantía es un nuevo producto financiero que las aseguradoras están empezando a ofertar a sus clientes que tienen inmuebles vacíos con la finalidad de que los propietarios que hasta la fecha no se atrevían a poner en el mercado de alquiler sus inmuebles ante las dudas que les planteaba toda esta problemática antes expuesta. Así, el propietario no corre riesgo alguno, ya que aunque tenga que acudir al procedimiento judicial en caso de impago sabe que aunque se retrase este por las razones que fueran siempre podrá recibir las rentas pactadas hasta el momento de la recuperación de la posesión, siempre que esta se lleve a cabo dentro de los márgenes previstos en la póliza.
Con estas circunstancias se estima que por regla general se suelen suscribir estas pólizas de seguro en un marco de duración de cobertura anual y que en contratos medios de alquiler de 600 euros de renta anual, que es una media ponderable sobre la que giran los alquileres que están accediendo a este producto financiero, el coste de la póliza suele oscilar en torno a los 30 euros mensuales.
¿Qué modalidades puede ofrecer este seguro de alquiler?
Evidentemente, el precio de la prima estará en función de las coberturas que se pretendan incluir en la misma. Y así, nos encontramos con pólizas de seguro de alquiler que cubren hasta seis meses de renta, otras que alcanzan la anualidad y la cobertura adicional en ambos casos de los gastos jurídicos de reclamación judicial parta recuperar la posesión.
En estos casos, los servicios jurídicos que podrán ser de la libre elección del arrendatario o los establecidos por la aseguradora, según se pacte en el contrato, podrían reclamar al inquilino la resolución judicial del contrato de arrendamiento y el pago de las rentas, pero con la circunstancia de que el arrendador se garantiza el pago de aquellas aunque el inquilino no lo abone en el plazo fijado en la póliza de seguro que podría ser al vencimiento de los seis meses cubiertos en la póliza en caso de impago, o a los 12 meses en el caso de póliza que cubra la anualidad.
Para ello, el arrendador debería pasar los recibos impagados a la aseguradora y el encargo de iniciar acciones judiciales o pedir autorización para la elección de letrado que ejercite las acciones judiciales que correrán a cargo de la aseguradora. Esta, a su vez, puede más tarde ejercitar el derecho de repetición contra el inquilino, al haber abonado las rentas por adelantado al propietario, al subrogarse la aseguradora en la posición crediticia del arrendador, o bien percibir las rentas reclamadas en el procedimiento judicial del propio arrendador llegado el caso de que este las haya cobrado de la aseguradora por adelantado y que el proceso de ejecución judicial sobre el inquilino de un resultado positivo y se puedan encontrar saldos o bienes sobre los que poder ejecutar la acción judicial sobre el inquilino demandado.
c) El seguro de alquiler en inmuebles de la sociedad pública de alquiler.
Este sistema de la póliza de seguro de alquiler también está siendo utilizado en la actualidad por la Sociedad Pública de Alquiler que asume inmuebles que ceden para arrendamiento los propietarios que lo deseen para que puedan ser puestos en circulación por la misma con unas condiciones especiales. Así, quienes tienen cedidos inmuebles a esta Sociedad Pública tienen incluido una póliza de seguro suscrita por esta sociedad a un coste de 23,4 euros al mes para rentas de alquiler de hasta 600 euros mensuales y progresiva a partir de este umbral, supone un ahorro del 11,3% en cuanto a los precios del mercado, con lo que, por ejemplo, para una vivienda con un alquiler de hasta 570 euros al mes (6.840 euros al año) el precio de la prima es de 267 euros anuales. Esta póliza que cubre estos inmuebles lleva incluida también el asesoramiento jurídico y una cobertura de impago de hasta 13 meses.
Este tipo de contratos que suscribe la Sociedad Pública del alquiler mediante la cesión de los inmuebles por quienes quieren que se los gestionen ha subido en cifras notables en los últimos tiempos, ya que según el Ministerio de la Vivienda se han llevado a cabo un total de 13.665 contratos de alquiler, lo que supone que ha encontrado inquilino para el 80% de los 17.227 que han recurrido a esta iniciativa. Y en el mes de Abril de 2010 se cerraron 388 contratos frente a los 142 del mismo mes de 2009, lo que supone un 173% más, con la posibilidad de adicionar esta póliza de seguro que venimos comentando para garantizar el cobro de la renta.
d) Posibles complementos de cobertura a incluir en la póliza de seguro.
Sin embargo, no solamente pueden incluirse en esta póliza de seguro la cobertura de los impagos posibles de renta que hubiere, sino que esta puede hacerse extensiva, por ejemplo, a los daños que dejare el arrendatario al abandonar el inmueble, ya que es sabido que algunos inquilinos antes de abandonar el inmueble causan destrozos en viviendas y locales de negocio ante el ejercicio de acciones judiciales por el arrendador y como represalia por ello, sabedores que al no ser solventes no podrán hacer frente al pago de los daños causados. No obstante, hacer un apunte en esta cuestión, ya que con independencia de que comentemos que es posible incluir la cobertura de los daños causados en el inmueble una vez tasados por el perito de la aseguradora, lo cierto es que sería posible que el arrendador presentara una denuncia por daños ante el juzgado de guardia por la presunta comisión de un delito tipificado en el art. 263 CP si los daños causados exceden de los 400 euros, porque no se trata de que los daños sean consecuencia de un deterioro por el uso del inmueble, sino que en muchos casos estos daños son dolosos, lo que puede derivar la respuesta judicial al ámbito del derecho penal, no civil.
En el caso de que se incluyan los daños como cobertura de la póliza estos podrían alcanzar los causados de forma intencional, o los meros ocasionados en el inmueble por el mero hecho de habitarlo y usar sus elementos. Por ello, deben precisarse estos extremos antes de que más tarde pueda alegarse por la aseguradora que consta una expresa mención a que la cobertura no se refiere a los daños intencionales.
En cualquier caso, estas pólizas de seguro también suelen alcanzar también al asesoramiento jurídico y la asistencia letrada al juicio con la posibilidad de elección letrada que le ampare en estos casos.
e) Opción de cargar el pago de la prima en el inquilino.
En el contrato de seguro su suscripción se hace por el arrendador con la aseguradora, siendo este el tomador del seguro y quien paga la prima a la aseguradora, comenzando el momento del inicio de la cobertura al momento de la firma del contrato de arrendamiento. Cuestión distinta es la repercusión del pago de la prima desglosada en las mensualidades del contrato de arrendamiento en el mismo precio formando parte del contrato y que no permite al inquilino a pagar solo una parte del contrato y dejar de pagar la de la prima del seguro en su fraccionamiento mensual. Queremos decir con ello que para evitar que el inquilino abone solo más tarde la parte de la renta y no abone la de la prima que le carga el arrendador se pacte en el contrato un precio global que forme parte de la renta en su integridad calculando el arrendador la renta mensual que iba a cobrar añadido el importe que corresponda al fraccionamiento de la prima anual del seguro de alquiler por meses, que, como se ha señalado, puede alcanzar en torno a los 30 euros en contratos de alquiler que se sitúen en torno a los 600 euros. Aun así, en el caso de que constara de forma separada el pago de la renta y la cuota fraccionada se plantea el problema de si puede considerarse que el impago de la cuota de la prima de la póliza de seguro transferida al inquilino para su pago sería cantidad asimilada a la renta, al objeto de permitir que se inste la acción de desahucio por falta de pago por cantidades asimiladas a la renta. Pues para ello, no hay más que acudir a la más reciente doctrina del Tribunal Supremo al respecto para dar una respuesta positiva en el sentido de entender que este impago sería cantidad asimilada a la renta por pertenece a la misma esfera del impago del IBI. Así, la sentencia del TS de fecha Sentencia de 15 Jun. 2010 afirma el criterio mantenido en este sentido desde la sentencia del Pleno de 12 de enero de 2007, que consideraba como doctrina jurisprudencial que «la interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad (artículo 3 del Código Civil ) lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114-1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ha de comprender actualmente el impago por parte del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, como es ésta. Esta es la doctrina sentada y luego reiterada por las sentencias posteriores de 24 de septiembre de 2008, 26 de septiembre de 2008, 3 de octubre de 2008, 7 de noviembre de 2008 y 15 de junio de 2009, entre otras.
En este sentido, para el caso de que se incluyera en el contrato de forma separada estas partidas y se impagara la cuota de la prima mensual fraccionada esto sería también causa de resolución contractual del contrato de arrendamiento, ya que forma parte del pacto firmado junto con la renta mensual. Aun así, lo más práctico es incluirlo como parte de la renta integrado en ella, ya que lo más sencillo es que la póliza la suscriba el arrendador y sea este el asegurado corriendo a su cargo directamente el pago de la prima con repercusión posterior en el inquilino, ya que la prima será única y cargada en la cuenta del arrendador de forma global de una sola vez, o bien fraccionada por cuatrimestres como suele ser práctica habitual en las pólizas de seguro, aunque ello no impida considerar el pago como único e indivisible, con independencia de que se fraccione su pago por el arrendador, pero este debe asumir de forma puntual el pago de estas cuotas a fin de que no se le aplique más tarde lo dispuesto en el art. 15.1 de la Ley de contrato de seguro que podría dar lugar a la extinción de la póliza en caso de impago de la prima única o las siguientes una vez transcurrido el primer año de vigencia de la póliza, ya que es obvio señalar que estos contratos de arrendamiento la duración exceda de un año, teniendo la consideración ya de las "primas siguientes" del art. 15 párrafo 2º de la LCS.
Por último, señalar que los expertos en la contratación de seguros también están apuntando las ventajas financieras que supone contratar la póliza de seguro frente al aval para garantizar los impagos, ya que resulta mucho más económico acudir al seguro que al aval, y aunque se le cargue al arrendatario también el arrendador debe velar por que sea este sistema de garantía lo más económico posible con parecidas prestaciones, y, desde luego, la póliza de seguro transmite tranquilidad al arrendador ante la seguridad de que aunque se retrase la entrega de la posesión tendrá garantizado el pago de una anualidad de renta de máximo, aunque también podrían contratarse periodos mayores, aunque elevándose la prima a pagar, pero entendemos que la cobertura anual es suficiente. Lo que ocurre es que el arrendador deberá estar cauteloso y no dejar pasar excesivo tiempo desde que se produce el impago, a fin de acudir de forma urgente a reclamarlo en cuanto hayan transcurrido dos meses sin pagar las rentas y viendo que el arrendatario no atiende a una solución amistosa de entrega de llaves en un plazo pactado. Y sobre todo en estos tiempos que corren por las razones apuntadas al comienzo del presente estudio doctrinal.
Este artículo ha sido publicado en el Boletín "Contratación Inmobiliaria", el 1 de noviembre de 2010.
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