(Análisis de la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de Febrero de 2018)
Índice
1.- Introducción. Sobre la personalidad jurídica de las comunidades de propietarios
2.- Condiciones para la inscripción registral de la venta de un elemento común de la comunidad de propietarios. Resolución de la DGRN de 21 de Febrero de 2018 -EDD 2018/12663-
3.- La comunidad puede disponer de aquellos elementos que no estén atribuidos de forma privativa a un comunero
4.- Dirección General de los Registros y del Notariado, Resolución de 17 de Enero de 2018 -EDD 2018/1480-
5.- Venta de elemento común de la comunidad y no exigencia de reparto entre los comuneros del importe de la venta
6.- Conclusiones
1.- Introducción. Sobre la personalidad jurídica de las comunidades de propietarios
Es sabido que las comunidades de propietarios son una entidad sin personalidad jurídica propia, lo que determina que no pueda poseer bienes por sí misma, y aunque la ley confiere a las comunidades de propietarios cierta legitimación para actuar ante los tribunales, ello es en determinadas condiciones y con determinado requisitos previstos en la LPH -EDL 1960/55-. Esta carencia de la personalidad jurídica de las comunidades lo que hace es que les dificulta la adquisición y venta de bienes, pero no se lo impide. La clave está en que al no tener esta personalidad jurídica, como sí la tendría si les asimilaran ex lege a las personas jurídicas, es que no pueden por sí mismas vender sus elementos comunes recogidos como tales en el título constitutivo de la propiedad horizontal. Pero ello no impide que esta venta, al igual que una compra, pueda llevarse a cabo por los comuneros, pero por todos y cada uno de ellos que es la forma que propone la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Y así, la jurisprudencia (entre otras, AP de Barcelona 14-10-2008 -EDJ 2008/264220-) ha señalado que aunque algún sector de la doctrina ha afirmado que la comunidad de propietarios es un sujeto de derecho, en tanto en cuanto actúe dentro del campo del derecho que le es propio o que, al menos, constituye un ente con una subjetividad limitada o parcial. Es lo cierto, sin embargo, que tales posturas chocan con la intención del legislador, como se pone de manifiesto en el discurso del profesor Batlle en defensa del dictamen de la Comisión de Justicia sobre el proyecto de ley de propiedad horizontal que quedó finalmente aprobado y en el que se especifican las razones del rechazo a la enmienda núm.13 al proyecto, que proponía el reconocimiento de la comunidad como persona jurídica, y que se resumen en la idea de que dicho reconocimiento extrema la nota de personalidad jurídica, que en punto a su actuación ya está suficientemente afirmada, habiendo señalado el citado profesor en su discurso, y transcribimos el pasaje por cuanto de clarificador hace al caso, "Y en cuanto a la propuesta de atribuir personalidad jurídica a las juntas de propietarios, pareció un principio demasiado radical. La ley reconoce a los individuos, y no al grupo, el goce y disposición de las cosas, y que el presidente represente al conjunto de propietarios para ejercitar los derechos o cumplir las obligaciones comunes, no es afirmar la existencia de una persona jurídica; los actos del presidente, en la esfera de su poder, afectan a todos y cada uno de los propietarios, pero subrayamos que no hay derechos atribuidos a un organismo superior e independiente". Confirmando la falta de personalidad de las comunidades de propietarios la Ley de Enjuiciamiento Civil que se refiere a ellas, sin citarlas expresamente, en el art.6 -EDL 2000/77463- al establecer que: "Podrán ser parte en los procesos civiles:... 5º Las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte". Pero que las comunidades puedan ser parte en los procesos, que lo son por medio de sus presidentes, no significa que ellas mismas sean las que pueden llevar actos de disposición de venta y enajenación, sino a través de sus comuneros. Y para ello veamos cómo se ha pronunciado la Dirección General de los Registros y del Notariado cuando ante un Registro se ha llevado la opción de inscribir la venta.
2.- Condiciones para la inscripción registral de la venta de un elemento común de la comunidad de propietarios. Resolución de la DGRN de 21 de febrero de 2018 -EDD 2018/12663-
Aunque ya se habían dictado algunas resoluciones sobre esta cuestión, finalmente la DGRN en resolución de 21 de febrero de 2018 -EDD 2018/12663- se resuelve sobre la inscripción en el Registro de la Propiedad de la venta de uno de estos elementos -una vivienda con trastero anejo- y la necesidad de consentimiento individual de todos los propietarios para proceder a su inscripción, circunstancia que se da con frecuencia en las comunidades, y que en estos casos no se sabe si se puede hacer, y si se puede llevar a cabo, y cómo hacerlo, ya que se da en ocasiones esta posibilidad de tener que vender un elemento común, que pueden ser trasteros, o plazas de garaje que pertenecen a la comunidad y que la junta decide venderlo a comunero o a tercero. ¿Se puede hacer aunque la comunidad no tenga personalidad jurídica? Es la pregunta que se suele hacer la comunidad en estos casos.
Pues bien, la DGRN hace mención a un caso en el que estaba inscrito determinado elemento privativo destinado a vivienda con trastero anejo, integrante de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, como elemento procomunal cuya titularidad se atribuye a todos los propietarios del régimen en proporción a su cuota en los elementos comunes del edificio.
En este estado se presenta escritura de compraventa a favor de terceros actuando el presidente de la comunidad de propietarios en su representación y en ejecución de un acuerdo de junta. Sin embargo, cuando se a proceder a la inscripción de la compraventa la registradora entiende que para inscribir la compraventa es preciso el consentimiento individual de los propietarios. La comunidad de propietarios recurre ante la DGRN por entender que debería valer con la copia del acta del acuerdo por unanimidad.
La DGRN recuerda que el art.4 LPH -EDL 1960/55- señala que: «La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta Ley. Solo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios».
En consecuencia, la DGRN recuerda que la resolución de DGRN de 20 de diciembre de 1973 -EDD 1973/540-, ya señaló que “es lícito el pacto en virtud del cual se atribuye a un elemento privativo integrante del régimen de propiedad horizontal un destino que, por estar dirigido al beneficio o utilidad común de los propietarios, excepciona el régimen ordinario del dominio (art.400 CC -EDL 1889/1-), como una más de las especialidades y limitaciones propias de dicho régimen.
Con más precisión, la resolución de 4 de octubre de 2013 -EDD 2013/201804- establece que: «El art.4 LPH -EDL 1960/55- para negar la procedencia de la acción de división, se refiere a la pro indivisión sobre un piso o local determinado que haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.”
Apunta la DGRN que existen alteraciones del régimen de propiedad horizontal que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes (por todas, resolución de 17 de enero de 2018 -EDD 2018/1480-), el cual habrá de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad.
En este caso no podrá inscribirse la modificación si no se ha otorgado uti singuli por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta siendo necesario el consentimiento expreso y real de todos los titulares registrales.
En definitiva, en estos casos no se trata de una decisión o acto de la junta, sino que se trata de una decisión personal e individual de cada propietario, sujeta a las reglas y requisitos de capacidad, legitimación y forma propias de las declaraciones de voluntad personales.
El elemento privativo al que se refiere la presente ha sido configurado por acuerdo expreso de la junta general de la comunidad como elemento procomunal sujetándolo al régimen jurídico del art.4 LPH -EDL 1960/55- y al régimen general del proindiviso con las especialidades derivadas de su especial regulación (art.392, segundo párrafo, CC -EDL 1889/1-).
En definitiva, lo relevante es la configuración que resulta del Registro y las consecuencias jurídicas que de ello se derivan. Y estas no pueden ser otras que la necesaria concurrencia del consentimiento individual de quienes aparecen en la inscripción como titulares del dominio para proceder a la práctica del asiento de transferencia solicitado, de conformidad con las reglas del CC para los actos de disposición sobre bienes en condominio (art.397 -EDL 1889/1-).
Con ello, la DGRN valida la posibilidad de la inscripción de una compraventa de elemento común a favor de tercero aprobada en junta de propietarios, siempre que comparezcan al registro todos y cada uno de los comuneros a avalar la decisión de la junta aprobando la venta, es decir, un consentimiento expreso de cada uno de los propietarios y no el presunto del acuerdo de la junta.
El problema se podría dar para el caso de que se hubiera aprobado la venta por unanimidad, y que más tarde un comunero no quisiera acudir al Registro para llevar a cabo el acto del consentimiento expreso. Sabemos que los acuerdos por unanimidad se adoptan por el voto favorable de todos los presentes, con la salvedad de que si hubiera alguna abstención no se tendría por aprobada la venta, porque es sabido que desde la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919- la abstención de un comunero impide la unanimidad. Pero, además, cualquiera de los ausentes podría oponerse en el plazo de los 30 días concedidos para la adopción final del acuerdo. Pero el problema podría surgir si cualquiera de los comuneros ausentes, o presentes, se arrepintiera más tarde del acto de la venta, lo que impediría no la misma, sino su inscripción registral, originando un problema importante, ya que una cosa es la adopción del acuerdo de la venta, y otra la inscripción de ese acuerdo de venta en el registro, lo que podría conllevar que el adquirente del bien elemento común ejercitara una acción judicial contra la comunidad, o bien, previamente, instara la resolución de la venta al no poder inscribir la adquisición por falta del “consentimiento expreso” de un comunero que “ha cambiado de opinión”. El juez no podría sustituir esta voluntad del comunero para proceder a la inscripción, pero sí anular la compraventa realizada por no poder inscribirse en el registro de la propiedad, y anudar a esta resolución la obligación de la comunidad de indemnizarle los daños y perjuicios causados por la imposibilidad de la ejecución registral.
Otra cuestión que podría darse es que al no querer dar su consentimiento expreso en el registro el comunero disidente, lo cierto es que éste, o habría votado a favor en la junta, o siendo ausente no hubiera opuesto nada al acuerdo notificado en legal forma, por lo que el comunero habría “consentido tácitamente” el acuerdo, y, sin embargo, luego impide su ejecución al no proceder a acudir al registro de la propiedad a prestar el consentimiento expreso requerido para la inscripción al no tener personalidad jurídica la comunidad de propietarios. Ello supondría un claro perjuicio para la comunidad si, finalmente, habría aprobado formalmente el acuerdo de venta del elemento común, pero, realmente, no lo puede ejecutar por la culpa civil del comunero que consintió con su voto, o su silencio, la venta, y que, sin embargo, luego no desea prestar ese consentimiento expreso a la venta.
En este caso, de instar el adquirente del elemento común la resolución contractual de la venta y posibles daños y perjuicios la propia comunidad podría, luego, repetir contra el comunero causante de la imposibilidad de la ejecución registral, ya que aunque la venta se hubiera hecho por el acuerdo por unanimidad, lo cierto y verdad es que el adquirente podría sentirse perjudicado por la imposibilidad de la inscripción. Es por ello, por lo que se podría recomendar que en estos actos de venta de elemento común se incluyera en el acuerdo la advertencia de que para la inscripción registral se exige que acudan los comuneros al registro a prestar su consentimiento expreso, y que en el caso de negarse algún comunero se reclamarían los daños y perjuicios correspondientes a la no formalización final de la venta, si nadie se abstiene o vota negativamente, bien en la junta, bien en el plazo de los 30 días dado a los ausentes.
3.- La comunidad puede disponer de aquellos elementos que no estén atribuidos de forma privativa a un comunero.
Interesa destacar, también, que en algunos casos existen elementos que algunos propietarios desean apropiarse por la cercanía, por ejemplo, a locales, pero que no tienen atribuido en su escritura. En estos casos se entiende que se trata de elementos comunes, y si estos propietarios quieren hacerlos suyos deben pasar por la venta del elemento común en junta de propietarios por unanimidad, como hemos visto antes. Es improcedente que un comunero se atribuya ex facto un elemento por cercanía, o alegando que tampoco el título constitutivo se lo atribuye a la comunidad. Pero este planteamiento debe rechazarse, porque se supone elemento común lo que no consta “expresamente” como privativo.
Así, por ejemplo, señala la AP León 29 julio 2013, -EDJ 2013/154265- que es jurisprudencia reiterada, que cualquier elemento del edificio cuya propiedad privativa no venga declarada en el título constitutivo es un elemento común del edificio, siendo ejemplo de dicho criterio el TS 5 de septiembre de 2011 -EDJ 2011/204889-.
No obstante, dentro de la categoría de los elementos comunes hay que distinguir los que son "comunes de uso privativo", pues según reiterada jurisprudencia, tal distinción afecta al régimen jurídico de los distintos elementos. Así, el TS de 30 de marzo de 2007 -EDJ 2007/19752- establece que "ha señalado esta sala que, dentro de los elementos comunes, cabe distinguir entre elementos comunes por naturaleza o esenciales, imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales; y por destino, o no esenciales, admitiéndose que estos últimos, entre los que se encuentran las terrazas comunitarias, pueden ser, por esta razón, "desafectados" de su destino común y dedicados a un uso privado o exclusivo, en favor de uno o varios de los propietarios de pisos o locales, excluyendo en ese uso al resto.
4.- Dirección General de los Registros y del Notariado, Resolución de 17 de Enero de 2018 -EDD 2018/1480-
Un mes antes de la antes citada resolución de la DGRN esta institución dictó la resolución de fecha 17 de Enero de 2018 -EDD 2018/1480-, donde se elabora un interesante análisis, que aquí también debemos destacar, sobre las especiales características del régimen de propiedad horizontal y de la titularidad de un comunero sobre su inmueble y cómo opera la cotitularidad sobre los elementos comunes. Así, esta cotitularidad sobre los mismos le lleva en la resolución antes citada de fecha 21 de febrero de 2018 -EDD 2018/12663- a exigir su consentimiento expreso para enajenar un elemento común.
Por ello, la DGRN señala que esta titularidad de un comunero se caracteriza por la existencia de un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo, a saber:
- El piso, local o departamento privativo -es decir, un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente- y
- La participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio (cfr. art.3 LPH -EDL 1960/55- y art.396 CC -EDL 1889/1-).
No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del piso, local u otro departamento privativo) y la copropiedad sobre los elementos comunes, sino de un único derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características más destacadas se encuentran:
1.- Por una parte, la atribución a cada piso o local de «una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo», de suerte que dicha cuota «servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad» (art.3.párrafo segundo LPH -EDL 1960/55-); y,
2.- Por otro lado, la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre «las partes en copropiedad» o elementos comunes, «que sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable» (art.396, párrafo segundo, CC -EDL 1889/1-).
La Ley sobre propiedad horizontal -EDL 1960/55- ha superado dos características propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia Ley señala (cfr. la resolución 15 de junio de 1973 -EDD 1973/540-).
Por ello se atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. arts.14 y 17 LPH -EDL 1960/55-).
Ahora bien, el interés de esta resolución de la DGRN -EDD 2018/1480-, además de lo expuesto, radica en que se centra en los acuerdos que exigen unanimidad y que son los que suponen modificación del título constitutivo. Por eso, destaca que “tratándose de determinados acuerdos (los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad) sólo serán válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en el art.17.6 LPH -EDL 1960/55-, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite el art.17.8; e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero del art.17.7 LPH, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual -cfr. sentencia de 13 de marzo de 2003- -EDJ 2003/4250-), salvo que se trate de acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los arts.10 y 17).”
Es decir, que la DGRN viene a admitir que los actos de enajenación de un elemento común que exigen unanimidad pueden adoptarse por acuerdo total de los comuneros y que si un comunero se opone a ello cabría acudir a la acción judicial para convencer al juez de la procedencia de la modificación del título, que, en el caso que ahora analizamos, vendría constituido por la enajenación de un inmueble, pero, como antes apuntábamos, podría darse el caso de que hubiera que demandar al comunero que sin votar en contra permitió la adopción del acuerdo de venta de elemento común, pero que más tarde se niega a prestar su consentimiento en el registro de la propiedad, en virtud de la exigencia de la DGRN de ese consentimiento “expreso” de todos y cada uno de los comunero, no sirviendo que hubieran votado en la junta a favor, o que no se hubieran opuesto en el plazo de 30 días, ya que si bien ello es preciso para la adopción del acuerdo por unanimidad, no basta esta constancia en el acta, sino que es preciso su posterior consentimiento en el registro. De ello se entiende que podría admitirse la acción judicial de la comunidad frente al comunero que se niega al consentimiento, pudiéndose sustituir este por la condena judicial en este caso.
Continúa la DGRN en esta resolución -EDD 2018/1480- señalando que “Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre propiedad horizontal -EDL 1960/55-, la última por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas -EDL 2013/104919-, que precisamente dio nueva redacción al art.17 LPH, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el preámbulo de la citada Ley 8/2013 expresa que no se puede hacer depender la adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.”
En estos casos, ahora se entiende que son obras obligatorias para facilitar la rehabilitación y mantenimiento de edificios, pero en los casos en los que se pretenda modificar el título constitutivo o los estatutos el legislador quiso mantener la unanimidad, lo que nos lleva a que sea el quórum para enajenar el elemento común. En cualquier caso, aunque el legislador hubiera fijado que sería preciso 3/5, por ejemplo, la resolución de la DGRN 21 de febrero de 2018 -EDD 2018/12663- nos llevaría a una imposibilidad de que si un disidente se opone a la venta pudiera vetarla no acudiendo al registro a la firma correspondiente. Pero la diferencia que ahora apreciamos radica en que si el quórum para la venta de un elemento común estuviera tasado en 3/5 en la LPH -EDL 1960/55- la oposición de un comunero a firmar en el registro cuando ya hubiera votado en contra no daría lugar a que la comunidad le reclamara daños y perjuicios en los casos de ruptura de la venta, ya que fue coherente el comunero con sus actos: votó en contra y luego se negó a firmar en coherencia con su actitud en la junta.
Sin embargo, con la regulación actual, tal y como hemos explicado, sí que sería conveniente y válido tanto la acción judicial, como la reclamación de daños y perjuicios, ya que el comunero que se niega a firmar en el registro es incoherente con su posición en la junta al no oponerse y hacerlo luego impidiendo la inscripción registral. Pero la doctrina de la DGRN es clara: una cosa es la cotitularidad de cada comunero con sus elementos comunes y otra la manifestación de la voluntad de la comunidad por la junta de propietarios, lo que debe unirse a la necesidad de ese consentimiento expreso al carecer la junta de propietarios, y, por ende, la comunidad de personalidad jurídica alguna y no tener capacidad dispositiva el presidente para firmar él mismo una venta de elemento común.
5.- Venta de elemento común de la comunidad y no exigencia de reparto entre los comuneros del importe de la venta
Dentro de la cuestión relativa a la venta de elemento común por la comunidad de propietarios a tercero o un comunero de la misma tratamos la cuestión relativa a si es obligatorio distribuir el importe de la venta entre los comuneros.
Sobre este tema trata el TS, 8 marzo 2017 -EDJ 2017/15367- señalando que: “el derecho de cada propietario integrante de la comunidad a percibir la parte proporcional de la indemnización recibida por ésta nace en el momento en que la propia comunidad decide realizar tal distribución, pues bien podría haber quedado la cantidad total en beneficio común, sin distribución alguna, para atender las obligaciones propias de la comunidad que finalmente han de satisfacer sus miembros, supuesto en que quedaría sin sentido la reclamación de los demandantes.”
Con ello, el TS viene a señalar que sería la junta de propietarios la que determinara si se distribuye el importe cobrado de la venta del elemento común entre todos los copropietarios o se deja en la cuenta corriente de la comunidad para pagar futuras derramas de la comunidad, lo que debería aprobarse por mayoría simple. En este tema podría darse el caso de que, tras la antes citada resolución de la DGRN de 21 febrero 2018 -EDD 2018/12663- supeditara su voto a favor de la venta a la distribución del importe, actuación que, en primer lugar, sería inválida, ya que no pueden admitirse los votos supeditados o condicionados a una actuación posterior. Pero al mismo tiempo podría ocurrir que este comunero que desea cobrar su parte de la venta del elemento común se negara luego a aceptar su consentimiento expreso en el registro de la propiedad, lo que daría lugar a que la venta podría haberse aceptado por unanimidad, pero que tuviera posteriores problemas de ejecución registral conforme antes hemos comprobado. La venta se habría realizado, pero faltaría su inscripción registral, que no perfecciona la venta, sino que permite al titular tener la protección del registro de la propiedad, lo que en todo caso podría dar lugar a que el comprador instara la resolución del acuerdo por falta de la posibilidad de ese acceso registral.
Es conveniente en estos casos, como antes se ha anunciado, que cuando se adopte el acuerdo en la junta y se notifique a los comuneros ausentes, al tratarse de un acuerdo que permite el uso del voto presunto, comunicar a todos los comuneros que es imprescindible que se deba comparecer más tarde al registro de la propiedad para que cada comunero preste su consentimiento expreso a la venta, requisito sin el cual no puede formalizarse la venta, y que tal advertencia se haga, también, el día de la junta a los presentes, advirtiendo que es una obligación de cada comunero y reservándose la junta las acciones legales correspondientes en el caso de incomparecencia en el registro.
Podría, también, aprovecharse la junta de la adopción del acuerdo de venta del elemento común para decidir, en este caso por mayoría simple, sobre el destino del importe de la venta, si lo es para distribuirlo a los comuneros en razón a su cuota de participación, o dejarlo en el fondo de la comunidad para cubrir eventuales gastos de conservación, mantenimiento o rehabilitación de la comunidad, señalando que ello evitaría tener que pagar derramas en los casos en los que surja esta necesidad de llevar a cabo obras en la comunidad. Se entiende que es preferible adelantar estas soluciones y no posponerlas, para evitar malos entendidos de los comuneros que puedan entender que se repartirá el importe de la venta y que luego se nieguen a comparecer en el registro, a fin de que se otorgue unidad de acto a esta decisión de “vender y reinvertir”, explicándolo todo claramente. Ello evitará posteriores actos de negativa a firmar el consentimiento expreso en el registro de la propiedad.
También será conveniente advertir en estos casos de venta de elemento común que las venta de inmuebles particulares coincidiendo con estas ventas de elementos comunes no darán a los que eran propietarios al momento de adoptarse la decisión de venta, pero no lo son al momento de la ejecución de la misma, por ejemplo, en el caso de que se acuerde repartir entre los comuneros el importe de la venta, que ese importe lo será para el adquirente del inmueble, es decir, para quien sea propietario al momento de la distribución, ya que así lo declara esta sentencia del TS 8 de marzo de 2017 -EDJ 2017/15367-.
Así, esta sentencia señala que: “También se ha de considerar que la percepción de indemnización por privación de elementos comunes va unida al propio bien de dominio particular y, en consecuencia, ha de atribuirse al dueño actual como ocurre -sin perjuicio de los convenios particulares entre vendedor y comprador- con las derramas aprobadas para realizar mejoras en elementos comunes a cuyo pago siempre quedará afecto el inmueble, y así deberá pagarlas frente a la comunidad quien sea su propietario actual sin perjuicio de quién lo fuera en el momento en que se aprobó la realización del gasto. En definitiva, habiendo vendido los demandantes su propiedad en las mismas condiciones en que ellos la adquirieron en 1981, es claro que la privación de parte de los elementos comunes perjudica al nuevo propietario y, en consecuencia, ni siquiera podría sostenerse que éste ha experimentado una ganancia injustificada.”
6.- Conclusiones
1.- El acuerdo por unanimidad de la venta de elemento común exige, además, el consentimiento expreso de todos y cada uno de los comuneros para la inscripción de la venta en el registro de la propiedad.
2.- Una cosa es la cotitularidad de cada comunero con sus elementos comunes y otra la manifestación de la voluntad de la comunidad por la junta de propietarios, lo que debe unirse a la necesidad de ese consentimiento expreso al carecer la junta de propietarios, y, por ende, la comunidad de personalidad jurídica alguna y no tener capacidad dispositiva el presidente para firmar él mismo una venta de elemento común.
3.- Es conveniente en estos casos que cuando se adopte el acuerdo en la junta y se notifique a los comuneros ausentes, al tratarse de un acuerdo que permite el uso del voto presunto, comunicar a todos los comuneros que es imprescindible que se deba comparecer más tarde al registro de la propiedad para que cada comunero preste su consentimiento expreso a la venta.
4.- Podría darse el caso de que un comunero votara a favor el día de la junta, o siendo ausente no se oponga en 30 días y luego no quiera firmar el consentimiento. Ello impediría la inscripción y podría dar lugar a la ruptura del acuerdo por el adquirente y el ejercicio de acciones judiciales por la comunidad frente a quien no se opuso a la venta en la junta, o como ausente, y luego impide la inscripción de la venta.
5.- La venta de elemento común en la comunidad conlleva que en la misma junta se tome la decisión del destino del importe a recibir por la comunidad como contraprestación. Ese acuerdo se adoptaría por mayoría simple.
6.- En estos casos la percepción de indemnización por privación de elementos comunes va unida al propio bien de dominio particular y, en consecuencia, ha de atribuirse al dueño actual en los casos en los que la decisión de la venta se adoptara cuando un comunero era titular, pero al momento de la distribución del importe lo hubiera vendido.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de junio de 2018.
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