Resumen: (Análisis de la sentencias del Tribunal Supremo 1232 -EDJ 2024/699930- y 1233/2024 -EDJ 2024/699931-, de 3 de Octubre que han fijado criterio jurisprudencial sobre una cuestión sobre la que existía una disparidad de criterios acerca de si era posible que por el quorum de 3/5 del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad horizontal -EDL 1960/55- se podía, o no, prohibir el alquiler vacacional, o había que recurrir al quórum de la unanimidad del artículo 17.6 LPH -EDL 1960/55- para el alcance de esa prohibición de la disposición arrendaticia de los inmuebles para el destino del alquiler vacacional)
Abstract: Analysis of the Supreme Court judgments 1232 and 1233/2024, of October 3, which have established jurisprudential criteria on an issue on which there was a disparity of criteria as to whether it was possible that by the quorum of 3/5 of article 17.12 of the Horizontal Property Law it was possible, or not, to prohibit vacation rentals, or it was necessary to resort to the unanimous quorum of article 17.6 LPH -EDL 1960/55- for the scope of this prohibition of the rental disposition of the properties for the purpose of the holiday rental)
Palabras clave: comunidad de propietarios, prohibición, alquiler vacacional
Keywords: Community of owners, prohibition, holiday rental
1.- Introducción
Importante ha sido el dictado de las dos sentencias del Tribunal Supremo (1232/2024 -EDJ 2024/699930- y 1233/2024-EDJ 2024/699931-, de 3 de Octubre) que determinan la interpretación del artículo 17.12 de la LPH -EDL 1960/55-, en virtud de la cual se ha acordado que por el quorum de 3/5 en doble mayoría de propietarios y cuotas de participación se pueda aprobar la prohibición del ejercicio de alquiler vacacional, y no por unanimidad, dando respuesta a una cuestión dudosa de criterio que, finalmente, se ha resuelto en favor de acordar que por quórum de 3/5 se pueda prohibir el alquiler vacacional.
Con ello, en la Junta de propietarios donde se incluya en el orden del día el tema de la prohibición de alquiler vacacional se podrá aprobar por mayoría simple de presentes esta prohibición y, luego, acudir al voto presunto del ausente del artículo 17.8 LPH -EDL 1960/55-para valorar si, tras los 30 días del voto presunto del ausente, se alcanzan los 3/5 que determinaría la prohibición del alquiler vacacional, ya que no se exige que este quorum se alcance el día de la Junta, sino que se admite el voto presunto del ausente para alcanzar los 3/5 del artículo 17.12 de la ley -EDL 1960/55-.
Hasta la fecha había una importante disparidad de criterios en la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, en cuanto a si era posible prohibir el alquiler vacacional por 3/5, o habría que remitirse al quórum de unanimidad del artículo 17.6 LPH -EDL 1960/55-, ante la referencia que el artículo 17.12 -EDL 1960/55- de la ley hacía a los verbos condicionar o limitar y las dudas que provocaba que el legislador no hubiera incluido el verbo prohibir en el artículo 17.12 -EDL 1960/55- de la ley, argumento que llevaba a un importante sector de la doctrina, entre el que nos encontramos, y a gran parte de la doctrina de la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, a entender que el legislador había querido derivar la prohibición de alquiler vacacional en las juntas de las comunidades de propietarios a la unanimidad, por tratarse de una importante restricción del derecho de posesión de los propietarios en una comunidad de propietarios y dejar el quórum de 3/5 para establecer normas de régimen interno sobre alquiler vacacional.
Ello se debía a que una medida de prohibición de un sistema arrendaticio en una comunidad de propietarios supone una restricción del derecho de posesión por parte de los comuneros de destinar a un tipo de alquiler concreto, como es el vacacional, el inmueble que han adquirido y que no están usando habitualmente. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha optado por entender un criterio extensivo en la interpretación de los verbos condicionar o limitar, como veremos, llevándolo a considerar que se admite también en estos dos verbos la interpretación de la posibilidad de la prohibición del alquiler vacacional por el quórum del artículo 17.12 -EDL 1960/55- de la ley por 3/5 del total de propietarios y de coeficiente en la comunidad; es decir, que no se exige que se alcance en la Junta de propietarios, sino que lleva al voto presunto del ausente, permitiendo el transcurso de los 30 días para comprobar si los ausentes se oponen, o no, a la adopción del acuerdo y que los que nada digan en esos 30 días se entenderá que se suman a los votos favorables obtenidos en el acuerdo de la Junta de propietarios alcanzado por mayoría simple.
Este era el debate que surgía en esta materia desde que en el año 2019 se aprobó incluir en la Ley de Propiedad horizontal, hace ya 5 años, el apartado 12 en el artículo 17 LPH -EDL 1960/55- para incluir limitaciones, o restricciones, en el ejercicio de la actividad de alquiler vacacional al que se refería el artículo 5 e) de la Ley de arrendamientos urbanos -EDL 1994/18384-.
El TS viene a recoger en las SSTS 1232 -EDJ 2024/699930- y 1233/2024 -EDJ 2024/699931-, de 3 de Octubre que:
“Esta sala no ha tenido la oportunidad, hasta el momento, de pronunciarse sobre la interpretación del art. 17.12 de la LPH -EDL 1960/55-. Los pronunciamientos jurisprudenciales existentes se circunscriben a examinar el contenido de determinadas previsiones estatutarias, y con base en ellas determinar su compatibilidad o incompatibilidad con el uso de alquiler turístico.
La decisión de los recursos exigió, en tales casos, llevar a efecto una valoración del contenido y significado de la concreta norma estatutaria que regía las relaciones de propiedad horizontal.
Así lo hicimos, por ejemplo, en las sentencias 1643/2023, de 27 de noviembre -EDJ 2023/763920-; 1671/2023, de 29 de noviembre -EDJ 2023/762220-; 90/2024, de 24 de enero -EDJ 2024/502041-; 95/2024, de 29 de enero -EDJ 2024/503219- y 105/2024, de 30 de enero -EDJ 2024/503255-. En todas ellas, se consideró que los estatutos prohibían el destino turístico de los distintos pisos del edificio, al considerar que la explotación de dicha actividad económica colisionaba con las disposiciones de tal clase por las que se regía la comunidad vecinal.”
Es decir, que en estos casos el Tribunal Supremo había recogido que si los estatutos prohibían el ejercicio de actividad económica en las comunidades de propietarios, o se adoptaba este acuerdo por unanimidad, se entendía que se prohibía el ejercicio de alquiler vacacional, pero no se había pronunciado en esta sentencia sobre el alcance interpretativo del artículo 17.12 de la ley -EDL 1960/55-.
Pero, finalmente, el Tribunal Supremo ha reducido la exigencia del quórum a alcanzar para optar por la posibilidad de prohibir el ejercicio de alquiler vacacional, y en lugar de una opción que existía de permitir que fuera el juez de primera instancia el que por la vía del artículo 7.2 de la ley estableciera la prohibición de alquiler vacacional por justa causa cuando se dieran las condiciones de que este arrendador no hubiera puesto límite, o coto, a las molestias derivadas de sus inquilinos en materia de alquiler vacacional, ha optado por permitir que por la vía de ese quórum, que, por otro lado, es fácilmente obtenible, ya que se exige solo mayoría simple en Junta de propietarios y luego el voto presunto del ausente, pueda alcanzarse la prohibición del destino de alquiler vacacional a los inmuebles que tengan licencia obtenida por parte de la administración competente.
Se había considerado, así, por un importante sector doctrinal que si la Administración competente había otorgado una licencia de destino alquiler vacacional a un propietario de un inmueble que cumplía con sus requisitos formales ante la Administración, la comunidad de propietarios no podía prohibir el ejercicio de alquiler vacacional, salvo que lo fuera por unanimidad, a lo que el propietario podría oponerse, e impedir la citada prohibición.
Sin embargo, el Tribunal Supremo ha optado por considerar que con el quorum de 3/5 que se deriva al de mayoría simple en Junta con voto presunto del ausente quedará prohibido el ejercicio de alquiler vacacional,
2.- Sobre la eficacia del acuerdo de prohibición del destino a alquiler vacacional en una comunidad y la “no retroactividad” de los acuerdos adoptados por la vía del art. 17.12 LPH -EDL 1960/55-
Como consecuencia directa de estas sentencias hay que precisar que el acuerdo que se alcance de prohibición de alquiler vacacional no tiene efectos retroactivos, según establece el art. 17.12 LPH -EDL 1960/55-, ya que no se aplica a situaciones anteriores, es decir a propietarios que ya tuvieren licencia de AV, que son exclusivamente los que no quedarán afectados por la medida de prohibición de AV adoptada por la junta por 3/5.
Recordemos que el art. 17.12 LPH -EDL 1960/55- dice claramente, y sin distinciones, que Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos. No distingue para nada si se refiere a los acuerdos relativos al incremento de cuotas al 20% o cuotas especiales de gastos, o al propio de que no afecta a los propietarios anteriores al acuerdo que estuvieran realizando ya la actividad estando en regla, es decir con licencia.
Esto quiere decir que el acuerdo de prohibición de AV que se adopte por la junta de propietarios por 3/5 no vincularía a los propietarios que con licencia ya estuvieran ejerciendo el AV, pero sí afectará a los que lo estén realizando de forma irregular, al no estar dados de alta y con la debida licencia, por cuanto no pueden “oponer” al acuerdo la regularización debida de su actividad.
Por ello, en principio, deberá entenderse que la comunidad no podrá adoptar acuerdos que afecten el alquiler vacacional a los comuneros que ya vienen ejerciendo el alquiler vacacional (salvo las normas de régimen interno de AV que sí les vinculan). Pero siempre y cuando estén en regla con la Administración. Esto es, que se hayan inscrito y tengan la correspondiente licencia y estén dados de alta.
Sin embargo, esta medida de prohibición sí que podrá afectar a aquellos comuneros que se dedicaban al alquiler vacacional, pero no estaban dados de alta en el registro, ni legalizada su situación y no disponían de su documentación en regla, con lo que aquellos que a la fecha del cierre del acta tengan licencia de AV no quedan afectados por la prohibición, ya que el art. 19.3 LPH -EDL 1960/55- señala que Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
Pero esta ejecutividad del acuerdo no afectaría a los que tuvieran licencia, y sí afectará en cuanto a la prohibición al resto de comuneros, tanto a los que no tienen licencia de AV, como a los que no han dedicado su inmueble al AV hasta ese momento.
Ahora bien, como la posibilidad de realizar el AV depende de que la Administración competente otorgue licencia, y esto es importante, en el caso de no renovación de la licencia, o de que la Administración cierre la posibilidad de llevar a cabo el AV en una zona determinada en estos casos sí que ya afectaría la prohibición de AV acordada por la junta, porque estos propietarios a los que se ha retirado, o no renovado la licencia, volverían a la “casilla de salida” del resto de propietarios, y sería a partir de la “no renovación” cuando les afectara el acuerdo de prohibición, por lo que el ejercicio de la actividad de AV está supeditado a disponer de la licencia correspondiente, y es este el “paraguas” que tendrán estos propietarios para llevarlo a cabo, ya que si se les retira la licencia y/o no la renuevan quedarán afectados por el acuerdo de prohibición a partir de ese momento.
En cualquier caso, esta medida deberá incluirse, en el caso de aprobarse, en la modificación estatutaria e inscribirse en el registro de la propiedad, ya que de no hacerse así no perjudicará a los terceros adquirentes después del acuerdo, los cuales no quedarían afectados por la prohibición en el caso de adquirir una casa en un edificio donde se haya aprobado esta medida.
En conclusión, que aunque se adopten estas medidas de prohibición, aquellos comuneros que tengan en regla su destino al alquiler vacacional, bien de forma privada, o en plataformas de oferta de este servicio no quedan afectados por cualquier limitación que pretenda adoptar la junta, y solo lo estarían los que no estén en regla, o los que quieran dedicar su inmueble al alquiler vacacional en el caso de adoptarse este acuerdo. Cierto y verdad es que los promotores de viviendas también podrían incluir en su título constitutivo directamente esta limitaciones o régimen regulador del alquiler vacacional, con lo que se aplicaría ya a todos los adquirentes.
Inclusión el acuerdo de prohibición de AV de normas de régimen interno de ejercicio de AV para los propietarios con licencia que la están ejerciendo.
Sin embargo, si se establece este régimen regulador del AV como normas de régimen interno en AV y no como prohibición del ejercicio del mismo en el que se incluyen normas de convivencia, requerimientos a los arrendadores cuando sus vecinos molesten, o advertencias de instar la acción de cesación si no se atienden los requerimientos, afectarán a todos los comuneros, ya que estas normas son aplicables a todos y no tienen la cláusula de “no retroactividad”, porque son solo eso, “normas de convivencia”, ya que lo que no es retroactivo es la prohibición del AV a quien ya haya estado en alta en este sistema con licencia y el devengo de recargos por su ejercicio o incremento de la cuota hasta un 20% con efectos retroactivos. En este punto se devengarán desde la adopción del acuerdo.
Por ello, podría adoptarse un acuerdo de prohibición del AV que afectaría a partir de ese momento a los que en el futuro quieran solicitar una licencia de AV, que ya no podrán hacerlo, y a los que han ejercido hasta ese momento el AV sin licencia, ya que no podrán oponer la ilegalidad de su acto a la legalidad del acuerdo de la junta conforme a las dos SSTS que validan que con 3/5 con voto presunto del ausente se pueda prohibir el AV. Y en cualquier caso el acuerdo de prohibición podría contener medidas para los que están ejerciendo el AV con la debida licencia en cuanto a que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
Así, es recomendable que en el acuerdo de prohibición de AV a partir de ahora se incluyan normas de régimen interno de ejercicio de AV para los que no quedan afectados por el acuerdo, y que son los que disponen de licencia, a fin de que si incumplen estas normas los propietarios se pueda ejercer contra ellos la acción judicial de cesación del destino a AV del art. 7.2 LPH -EDL 1960/55-, con lo que ya frente a ellos operaría una prohibición judicial por incumplimiento de las normas de régimen interno de AV.
Ahora bien, este acuerdo debe elevarse a escritura pública e inscribirse en el registro de la propiedad para su eficacia frente a terceros adquirentes a la adopción del acuerdo.
Por otro lado, recordar que la resolución de la DGRN/DGSJFP de 29 de Abril de 2021 validó el carácter inscribible del acuerdo de prohibición de AV por 3/5.
De esta manera, si el TS ha considerado que el quorum de “prohibición” del alquiler vacacional es de 3/5 y no de unanimidad, como se exige para el resto de prohibiciones que suponen modificación del título, es para una eficacia erga omnes; es decir, “contra todos” y “frente a todos”, (con el límite de los que tuvieran ya licencia previa ejerciendo el AV), pero, por otro lado, al suponer una medida limitativa del derecho dominical y de prohibición debe el acuerdo elevarse a escritura pública e inscribirse en el registro de la propiedad para su eficacia y extensión a los adquirentes de inmuebles en esa comunidad después de la adopción del acuerdo, ya que los registradores de la propiedad ya estaban inscribiendo los acuerdos de prohibición de AV que se estaban adoptando por algunas comunidades de propietarios por quorum de 3/5.
3.- Sistemática a seguir a partir de ahora para prohibir el alquiler vacacional en una comunidad de propietarios
Con ello, y con este resultado de las dos sentencias analizadas el sistema para acudir a la medida de prohibición de alquiler vacacional pasará por convocar Junta de propietarios, incluyendo en el orden del día la medida de prohibición del alquiler vacacional, y teniendo que adoptar en la Junta de propietarios por mayoría simple de presentes, tanto de propietarios como de coeficiente, el acuerdo a favor de la medida de prohibir el alquiler vacacional, ya que el quórum de 3/5 del artículo 17.12 de la ley lleva voto presunto del ausente, y de esta manera habrá que esperar al transcurso de los 30 días desde la notificación del acta a los ausentes para comprobar si éstos apoyan la decisión de la Junta de propietarios por mayoría simple de prohibir el alquiler vacacional, o, simplemente, no dicen nada, en cuyo caso la situación de silencio de los ausentes permite la suma a los que han votado favorablemente como permite el artículo 17.8 de la ley, lo que deriva a una mayor facilidad en la adopción de estos acuerdos que llevan voto presunto del ausente, como el de la prohibición ahora del ejercicio de alquiler vacacional, ya que solo se exigirá en la Junta de propietarios el quórum de mayoría simple de presentes, teniendo en cuenta que las abstenciones perjudican la adopción del acuerdo, ya que los que se abstienen están presentes y exigen que la mitad más 1 de los presentes voten a favor de la adopción del acuerdo de prohibición de alquiler vacacional.
Esta es una cuestión importante a tener en cuenta en este tema, ya que si en una Junta de propietarios los que se abstienen y votan en contra suman más votos de los que han votado a favor, o, al menos, se equilibra y se empata en el número de votos en propietarios, el acuerdo no se entenderá por alcanzado, ya que el presupuesto de salida para que se pueda computar el voto de los ausentes exige que en la Junta de propietarios se alcance la mayoría simple, por lo que si en la Junta no se alcanza esta mayoría, y los que se abstienen y los que votan en contra empatan, o suman más que los que votan a favor no se podrá alcanzar el acuerdo de alquiler vacacional.
Por ello, los presupuestos son:
1.- Acuerdo en junta de propietarios por mayoría simple de presentes y coeficiente. (Las abstenciones se cuentan para calcular los presentes y la mayoría simple).
2.- Redacción del acta reflejando la mayoría simple alcanzada tanto de propietarios como de coeficiente.
3.- Notificación a los ausentes y a los presentes en la junta del acuerdo alcanzado de prohibición de ejercicio de AV.
4.- Diligencia de constancia del secretario administrador de que han transcurrido los 30 días concedidos a los ausentes para votar.
5.- Recuento del voto de los ausentes, teniendo en cuenta que el silencio se entiende como voto favorable a la adopción del acuerdo de prohibición.
6.- Nueva acta levantada reflejando que se alcanzó, o no, el quorum de 3/5 con el voto del ausente y notificación de nuevo de esta segunda acta para que los propietarios conozcan si el acuerdo se alcanzó, o no.
4.- Líneas generales reflejadas en las SSTS 1232 -EDJ 2024/699930- y 1233/2024 -EDJ 2024/699931-, de 3 de Octubre sobre la fijación del quorum de 3/5 para prohibir el alquiler vacacional
Podemos fijar como criterios o líneas generales de ambas sentencias en torno al criterio jurisprudencial que avala que por 3/5 se pueda prohibir el alquiler vacacional los siguientes:
1.- El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler -EDL 2019/5763-, reformó la LPH con respecto a las viviendas de uso turístico, mediante la introducción de un apartado 12 a su artículo 17 -EDL 1960/55-, con la finalidad de que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de dicha actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de la vivienda destinada al alquiler turístico en los gastos comunes del edificio, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad.
Y así dicha norma establece:
«El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos -EDL 1994/18384-, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos».
2.- El art. 5, apartado e), de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU -EDL 1994/18384-) a que se refiere el art.17.12 LPH -EDL 1960/55-, fue añadido por el art. 1.2 de la Ley 4/2013, de 4 de junio -EDL 2013/71638-, con el siguiente contenido normativo:
«Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: [...] La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial».
3.- En el régimen de propiedad horizontal es perfectamente legítimo, a los efectos de conciliar los intereses estrictamente privativos con los generales concurrentes inherentes a su naturaleza jurídica, establecer restricciones o prohibiciones a las facultades de goce que, con respecto a los pisos o locales del inmueble, corresponden a sus propietarios. Siempre que se trate, claro está, de un acuerdo adoptado conforme a derecho y con los límites derivados del art. 1255 del CC -EDL 1889/1-, sin que los arts. 33 -EDL 1978/3879- (derecho a la propiedad privada) y art. 38 -EDL 1978/3879- (libertad de empresa) reconocidos por la Constitución, veden unas limitaciones de tal clase.
4.- La cuestión controvertida, que constituye el objeto de este proceso, consiste en determinar si la expresión normativa del apartado 12 del art. 17 de la LPH -EDL 1960/55-, referente al «acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos -EDL 1994/18384-», permite la prohibición de tal destino. O si, por el contrario, una decisión de tal clase constituye un acto jurídico contra legem (contra lo dispuesto en la ley), impugnable por la vía del art. 18 de la LPH -EDL 1960/55-; toda vez que, de acuerdo con la interpretación literal que defiende el recurrente, «condicionar» o «limitar» no comprende prohibir.
5.- El precepto (art. 7.12 LPH -EDL 1960/55-) otorga preeminencia al espíritu y finalidad pretendida por la norma, que se identifica con la ratio o razón de ser que la justifica, lo que conduce a que el intérprete no deba detenerse en la mera exégesis gramatical, sino prestar atención a los otros criterios del art. 3.1 del CC -EDL 1889/1-, entre los que destaca la prevalencia del teleológico o fin de la norma; es decir, el «por qué» y «para qué» fue dictada.
6.- En cuanto a la interpretación teleológica, a los efectos de determinar la finalidad pretendida por las leyes, la jurisprudencia suele acudir a sus preámbulos o exposiciones de motivos, en tanto en cuanto constituyen un instrumento privilegiado para desvelar la razón de ser de su regulación normativa (sentencias 205/2001, de 27 de febrero -EDJ 2001/1311-; 877/2024, de 19 de junio -EDJ 2024/598802-; 929/2024, de 1 de julio -EDJ 2024/622041-; y 1015/2024, de 17 de julio -EDJ 2024/623509-, entre otras muchas).
El preámbulo del RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler -EDL 2019/5763-, justifica precisamente la urgencia de su aprobación con fundamento en las dificultades de los ciudadanos de acceso a la vivienda en régimen de alquiler, así como por haberse generado, en los últimos tiempos, un notorio incremento de las rentas, y, consecuentemente, de los porcentajes de esfuerzo de los ingresos familiares para cubrir las necesidades de habitación; y así señala:
«No cabe duda de que, aunque pueden existir diversos factores que explican este incremento de los precios, el fenómeno creciente del alquiler turístico de vivienda a través de plataformas p2p incide en un contexto en el que, además, la demanda de vivienda en alquiler está creciendo con intensidad».
Y añade que:
«En materia de viviendas de uso turístico, también se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial».
7.- En definitiva, impedir el uso para alquiler turístico constituye una prohibición, que es legítima, y que, por lo tanto, no cabe negar, dado que no altera el contenido esencial del derecho de propiedad. O dicho de otra forma, las facultades de los propietarios, para definir el destino de sus pisos o locales, no son omnímodas, sino susceptibles de ser sometidas a límites tanto legales como convencionales. Ello es así, dado que la titularidad dominical de los comuneros no abarca una relación de pertenencia absoluta con facultades inquebrantables de gozar y disponer, puesto que caben legítimas restricciones al agere licere (al actuar permitido) que les corresponde y, específicamente, en el régimen de la propiedad horizontal.
8.- Atribuir dichas facultades a los propietarios encuentra su fundamento en la consideración de que el desarrollo de una actividad de tal clase genera molestias y perjuicios -de ahí la posibilidad de condicionarla o restringirla que nadie cuestiona puesto que si se tratase de una actividad meramente inocua la modificación carecería de sentido- como los que se exteriorizaron por el presidente de la comunidad de vecinos demandada y que la realidad social constata, especialmente en zonas de mayor incidencia turística, en las que el ocio difícilmente se concilia con el descanso de los ocupantes de las viviendas con fines residenciales, que son, en su caso, quienes adoptarán el acuerdo limitativo, siempre que reúnan la mayoría cualificada de los 3/5 del número de propietarios y cuotas de participación impuestas por la ley, que respeta la regla de la proporcionalidad de la medida en cuanto a los intereses en conflicto.
9.- En cualquier caso, tampoco entendemos que limitar el uso turístico no permita su prohibición, que no deja de ser una limitación, en este caso máxima, en un concreto aspecto de las facultades dominicales que corresponden a los propietarios sobre sus inmuebles, y, además, bajo el contorno delimitado por el art. 5 e) de la LAU -EDL 1994/18384- y con las mayorías legalmente exigibles.
10.- Desde un punto de vista semántico, la expresión legal «limite o condicione» establece dos supuestos distintos y alternativos, uno de menor intensidad (el condicionamiento) y otro de mayor alcance (la limitación), y dentro de esta última nada impide que la limitación pueda llegar a la prohibición de la actividad.
11.- Según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, «limitar» no solo significa «poner límites a algo», sino también, «fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien». Es decir, la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite.
Interpretación gramatical que queda reforzada por el significado de «límite» en el Diccionario Panhispánico del Español Jurídico: «Delimitación de un territorio, de un derecho o del ámbito de las competencias administrativas o jurisdiccionales». Lo que ha hecho el legislador es permitir que las comunidades puedan delimitar el ejercicio de la actividad de pisos turísticos, lo que, en su caso, incluye la posibilidad de su prohibición.
12.- No consideramos, en definitiva, que las únicas posibilidades que el art. 17.12 de la LPH -EDL 1960/55- oferta a los propietarios con respecto a las molestias y perjuicios derivados del alquiler turístico sean las del art. 7.2 de la LPH -EDL 1960/55-; es decir, una vez producidos, reaccionar frente a ellos a través de lo dispuesto en este precepto, cuando las propias normas estatutarias posibilitan vedar de antemano determinadas actividades que permitan delimitar a los copropietarios la finalidad fundamentalmente residencial de sus inmuebles, sin que la vida vecinal se vea alterada por actividades económicas que la experiencia demuestra introducen un elemento perturbador en la convivencia comunitaria.
En este sentido, los intereses de la colectividad expuestos en el RDL 7/2019 -EDL 2019/5763-, y los generales de los propietarios de los pisos y locales, convergen en cuanto a la problemática derivada del alquiler turístico, siempre que concurran los presupuestos del art. 17.12 LPH -EDL 1960/55-, que operan como excepción al régimen de la unanimidad.
13.- Conforme a estas intenciones expresas del legislador, el espíritu y finalidad de la norma no es contrario, sino que propicia precisamente la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición.
La voluntad del legislador es proclive a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, que se pretende restringir con la finalidad de incrementar el parque de viviendas para la venta y arrendamiento, con la natural repercusión sobre los precios y correlativa reducción del esfuerzo de las economías familiares. Condicionar o restringir el ejercicio de aquella actividad no soluciona, al menos, en la misma medida, la problemática de las dificultades de acceso a la vivienda, que se pretenden corregir por medio de tal disposición normativa.
14.- El art. 17.12 LPH -EDL 1960/55- supone una excepción a la regla de la unanimidad (cada vez más en retroceso, tras las últimas reformas legales, como demuestra la modificación de la LPH por el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre -EDL 2023/24415-), al introducir la doble mayoría de tres quintos, por lo que sería contradictorio someter la prohibición de los alquileres turísticos al régimen de unanimidad, puesto que ello sería tanto como hacerla imposible, ya que bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedirlo.
15.- No consideramos, en definitiva, que las únicas posibilidades que el art. 17.12 de la LPH -EDL 1960/55- oferta a los propietarios con respecto a las molestias y perjuicios derivados del alquiler turístico sean las del art. 7.2 de la LPH -EDL 1960/55-; es decir, una vez producidos, reaccionar frente a ellos a través de lo dispuesto en este precepto, cuando las propias normas estatutarias posibilitan vedar de antemano determinadas actividades que permitan delimitar a los copropietarios la finalidad fundamentalmente residencial de sus inmuebles, sin que la vida vecinal se vea alterada por actividades económicas que la experiencia demuestra introducen un elemento perturbador en la convivencia comunitaria.
16.- Entendemos que limitar el uso turístico no permita su prohibición, que no deja de ser una limitación, en este caso máxima, en un concreto aspecto de las facultades dominicales que corresponden a los propietarios sobre sus inmuebles, y, además, bajo el contorno delimitado por el art. 5 e) de la LAU -EDL 1994/18384- y con las mayorías legalmente exigibles.
5.- Conclusiones
1.- Las comunidades de propietarios pueden ya prohibir el ejercicio del alquiler vacacional por quorum de 3/5 del art. 17.12 LPH -EDL 1960/55- con voto presunto del ausente que conlleva que solo se exija el quorum de 3/5 el día de la junta.
2.- Limita esta opción de prohibición del destino a AV la circunstancia de que algunos comuneros tengan ya la licencia de la Administración para destino de alquiler vacacional, ya que si se alcanza el quorum el efecto no afecta a los que en ese momento disponen de licencia de AV. Sí afectará la prohibición de destino a AV a los que no tengan licencia aunque lo estén ejerciendo, a los que no destinan su inmueble a AV y lo desearan destinar en el futuro y a los futuros adquirentes si el acuerdo se eleva a escritura pública y se inscribe en el registro de la propiedad.
3.- Lo que podría aprobarse en el acuerdo son las normas de régimen interno de AV para los que disponen de licencia anterior para regular las normas de convivencia para cuando se destine un piso a AV de los que ya tuvieran antes licencia.
4.- El caso de que no exista en la comunidad de propietarios prohibición de AV es conveniente aprobar por ese quorum de 3/5 unas normas de régimen interno de AV para regular la realización de esta actividad, contemplando la medida de denunciar ante la Administración competente a quien lleve a cabo el AV sin la obtención de licencia, que sería la medida más racional para permitir que aquellos propietarios que quieren cumplir con las normas de régimen interno de AV puedan realizar esta actividad en el ejercicio de su derecho de propiedad y posesión de su inmueble y darle un destino, como el de AV, siempre que no cause perjuicios y molestias al resto de vecinos.
5.- Si los propietarios que disponían de licencia antes de la adopción del acuerdo no la renuevan, y la Administración no les prorroga la licencia ya quedarán afectados por la medida de prohibición de destino a AV de su inmueble.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Jurisprudencia", en noviembre de 2024.
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