Entre los hitos más relevantes de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas –EDL 2013/71638-, ha estado el de devolver los contratos suscritos con posterioridad al día 6 de junio de 2013 a la senda de la seguridad jurídica que caracteriza al mercado inmobiliario. Pero frente al expuesto objetivo es que plausible, curiosamente, la actual redacción del artículo 14.1 –EDL 1994/18384- ha omitido cuestiones importantes que generan ciertas dificultades en su aplicación, dejando a la interpretación de los operadores jurídicos el auténtico alcance del citado precepto.
El caso al que nos vamos a ceñir en el presente artículo de opinión es el de la venta voluntaria de la vivienda inmatriculada que a su vez está arrendada a través de un contrato de alquiler de fecha posterior a 6 de junio de 2013 y que no ha accedido (el arrendamiento) al Registro de la Propiedad, o lo ha sido con posterioridad a la venta.
1.- La prevalencia de la seguridad jurídica en el mercado del alquiler.
A pesar de los esfuerzos mostrados por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU-94) –EDL 1994/18384-, los resultados obtenidos no fueron los esperados en orden a incrementar el número de viviendas en régimen de alquiler y, a día de hoy, éste sigue sin constituir la opción primera para cubrir la necesidad de vivienda en nuestro país.
Ante esta realidad, la Ley 4/2013, de 4 de junio –EDL 2013/71638-, ha pretendido, sin derogar la LAU-94 –EDL 1994/18384-, constituirse en un vehículo que facilite la dinamización del mercado del alquiler, actualizando y mejorando esta normativa concreta, en un intento de normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, añadiendo, el Preámbulo de la citada norma, que:
“La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas … se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito”.
Para conseguir tales objetivos la Ley 4/2013 –EDL 2013/71638-, introdujo dos nuevos artículos: 7.2 y 9.4; se modificó el artículo 10 y muy particularmente los artículos 13 y 14, variando, en lo que respecta a la materia del presente artículo de opinión, el régimen jurídico de la enajenación de la vivienda arrendada, modificación que, como veremos, evita, a partir de ahora, los problemas derivados de las legislaciones anteriores que convertían el arrendamiento de viviendas en una carga (oculta) oponible frente a terceros sin necesidad de que constara inscrito en el Registro.
2.- La importancia de la inscripción del arrendamiento de vivienda en el Registro.
Los arrendamientos de vivienda concertados con posterioridad al 6 de junio de 2013 se encuentran con un panorama totalmente distinto al existente con anterioridad, al revitalizarse una posibilidad que estaba prevista en la norma pero que escasamente se utilizaba: la inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Así, los nuevos artículos 7.2 y 14.1 de la LAU –EDL 1994/18384- establecen que la inscripción de los contratos de arrendamiento de vivienda en el Registro deviene fundamental para preservar el mismo frente a terceros adquirentes de la finca, superando ampliamente las previsiones que se hacía en la redacción dada por la LAU-94.
Consideraciones puestas de relieve por la Dirección General de los Registros y del Notariado en su Resolución de 11 de enero de 2016 –EDD 2016/2025- que, en un supuesto de compraventa de vivienda arrendada a efectos de los posibles derechos de retracto del arrendatario, declara, en lo que aquí nos interesa, que:
“La protección de los derechos del arrendatario aconseja ahora un plus de diligencia mediante la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro como forma de hacer oponible su contrato frente a tercero que haya inscrito su derecho. (…). La consecución de esta finalidad exige… un plus de diligencia en el arrendatario para que su derecho sea oponible frente a tercero inscrito; de tal modo… que no puede quien no ha inscrito su derecho hacerlo oponible frente a tercero que inscribe y que adquiere confiado en el contenido del Registro…”.
Por lo tanto, es más que recomendable que el arrendatario inscriba su contrato, haciendo uso de la facultad de compeler al arrendador a formalizar el citado contrato en escritura pública. De este modo, el arrendatario debe soportar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas; las partes podrán pactar que estos costes sean soportados de forma distinta, y los aranceles notariales y registrales serán pagados por las partes conforme a lo pactado con el beneficio de una reducción del 25% respecto de la cantidad aplicable.
3.- Al adquirente de finca inmatriculada no se le puede oponer el arrendamiento de vivienda no inscrito previamente.
La nueva redacción del artículo 14 –EDL 1994/18384-, referido a la enajenación de la vivienda arrendada, se divide en dos apartados (transcripción que omitimos), que, a nuestro modo de ver, regulan supuestos de hecho distintos en cuanto que parten de premisas diferentes: mientras que el apartado 1 se dedica a los arrendamientos de vivienda concertados sobre fincas inmatriculadas en el Registro, el apartado 2 lo hace respecto de las viviendas no inmatriculadas.
Como ambas situaciones son distintas, no es de extrañar que las consecuencias jurídicas, para una y otra, también difieran, no siendo extrapolables las previsiones del apartado 1 al 2 y viceversa, lo que como veremos después, puede ser relevante a la hora de ver los efectos que en el arrendamiento preexistente tiene la adquisición de la vivienda por un tercero ajeno al contrato locativo.
Pues bien, el artículo 14.1 de la LAU –EDL 1994/18384- establece que el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LH) –EDL 1946/59-, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, pero guarda silencio respecto del caso más habitual que es el del arrendamiento no inscrito en el Registro, lo que ha provocado la aparición de varias interpretaciones sobre el alcance y repercusión que la enajenación de la vivienda arrendada tiene en este concreto supuesto.
¿A qué tercero adquirente se refiere el artículo 14.1 –EDL 1994/18384-? Desde la aprobación de este precepto, e incluso con anterioridad, durante su tramitación parlamentaria, esta ha sido una cuestión que ha suscitado un vivo debate doctrinal. En nuestra opinión se refiere al adquirente que reúne los requisitos exigidos por el artículo 34 de la LH –EDL 1946/59-, al denominado tercero hipotecario.
Es decir, el adquirente de la vivienda no se hallará vinculado por el arrendamiento preexistente cuando concurran los siguientes requisitos:
-Que el arrendamiento no figure inscrito en el Registro.
-Que la adquisición sea a título oneroso.
-Con buena fe.
-Que el adquirente lo sea del titular registral.
-Y, que inscriba su derecho antes que el locatario el arrendamiento.
De los puntos expuestos, vamos a centrar el análisis en las dos cuestiones que, quizás, sean las que presentan mayores problemas:
3.1.- La condición onerosa de la transmisión.
Con esta reforma legal, ahora, queda claro que la transmisión que permite la inoponibilidad del arrendamiento no inscrito en el Registro tiene que ser onerosa; no cualquier transmisión confiere la condición de tercero hipotecario al adquirente del inmueble; por tanto la adquisición gratuita, ya sea por transmisión inter vivos o mortis causa, no concede al adquirente más protección registral que la que tuviere su causante o transferente, subrogándose, en tal caso, en los derechos y obligaciones del arrendador.
Supuestos controvertidos han sido, y siguen siendo, los de las adquisiciones mortis causa que se producen por causa de onerosidad, las donaciones remuneratorias o modales, o las donaciones disimuladas bajo la apariencia ficticia de compraventa. Especialmente problemático va a resultar este último supuesto, dado que el nuevo artículo 14.1 LAU -EDL 1994/18384- puede incentivar a que el arrendatario de vivienda inmatriculada con contrato no inscrito en el Registro pretenda oponerse a la extinción del contrato tras la transmisión de la vivienda alegando que la misma se ha realizado en fraude de su interés al tratarse de una compraventa simulada que enmascara una donación.
3.2.- La buena fe del adquirente.
¿En qué consiste la buena fe del adquirente? ¿El conocimiento de la existencia del arrendamiento, aun por medio extrarregistrales, quiebra la buena fe que exige el artículo 14.1 de la LAU –EDL 1994/18384-? Estas tradicionales cuestiones tienen ahora, con la redacción del artículo 14.1, mayor importancia si cabe, y ante las que cabe, básicamente, los siguientes posicionamientos:
3.2.1.- Al adquirente no le basta con la mera indagación formalista que se deriva de consultar los libros registrales.
La corriente de opinión que propugna esta tesis considera que el adquirente de finca inmatriculada que conoce, por cualquier medio, la existencia del arrendamiento no inscrito, debe respetarlo.
Es decir, la quiebra de la buena fe se produce ante la dificultad práctica de que un comprador de vivienda pueda adquirirla desconociendo que se encuentra alquilada, partiendo de la premisa de que para que medie la buena fe es necesario que el adquirente desconozca la inexactitud entre el contenido de los libros tabulares y la realidad extrarregistral, retomando gran importancia la vieja polémica consistente en si además de la ausencia de publicidad registral se debe exigir al comprador una especial diligencia para recabar información sobre la situación extrarregistral del inmueble, cuestión muy debatida, pero que ha sido entendida en sentido afirmativo por autores como Lacruz, que exigía “un mínimo grado de diligencia” porque “la buena fe es incompatible con la culpa grave” o por Vallet de Goytisolo para el que “la buena fe, para ser tal, ha de ser diligente”.
Esta tesis (diligencia mínima) ha encontrado también apoyo en la jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, pudiendo citar, por todas, la Sentencia núm. 90/2005, de 18 de febrero –EDJ 2005/13266-, que se pronunció en los siguientes términos:
"…consiste, en su aspecto positivo, en la creencia, por parte de quién pretende ampararse en la protección registral, de que la persona de quién adquirió la finca de que se trata era dueño de ella y podía transmitirle su dominio, y, en sentido negativo, en la ignorancia y desconocimiento de inexactitudes o de vicios invalidatorios que puedan afectar a la titularidad del enajenante, por lo que carecen de tal cualidad quienes tienen noticia perfecta de la situación extratabular o de las posibles causas capaces de enervar el título de su transferente…”.
Añadiendo que:
“La buena fe no solo significa -requiere- el desconocimiento total de la inexactitud registral, sino también la ausencia de posibilidad de conocer la inexactitud. Un fundado estado de duda en el adquirente, sobre si la titularidad del derecho que se le enajenó correspondía a su transmitente en la forma que proclama el asiento registral, elimina la buena fe".
De ahí que, como se decía, al adquirente no le baste, para ser considerado tercero de buena fe, con la mera indagación formalista que se deriva de consultar los libros registrales.
Dado este estado de opinión, la exigencia de la diligencia mínima también tuvo su reflejo en el ámbito de la praxis de las Audiencias, entre cuyos pronunciamientos podemos destacar la Sentencia de la AP de León, sec. 2ª, núm. 385/2003, de 31 de diciembre, al resolver sobre un supuesto de transmisión de un local de negocio (cuestión extensible a las viviendas al menos en lo que se refiere a los adquirentes minoristas).
Este argumento pivota sobre unas preguntas que se pueden condensar en las siguientes: ¿Qué persona que adquiere una vivienda no gira al menos una visita previa al inmueble, indaga por el vecindario o pregunta al Administrador de Fincas de la Comunidad sobre el estado en el que se encuentra dicha finca? En el caso de inversores profesionales, ¿quién cierra una transacción sin llevar a cabo un proceso de due diligence?
De seguir este razonamiento, el nuevo artículo 14.1 de la LAU –EDL 1994/18384- estaría destinado únicamente a cubrir las necesidades de los supuestos de adquisiciones en bloque de varios inmuebles que el adquirente no haya podido revisar físicamente (SAREB, adjudicaciones bancarias) y, con reservas, para los casos de compradores residentes en el extranjero a título particular o como inversores. Respecto a estos últimos, en algún caso, ya se había declarado la actuación de este tipo de adquirentes como de buena fe, pudiendo destacar, en este sentido, el caso analizado por la Sentencia de la AP de Alicante núm. 124/2012 de 6 de marzo, que consideró que los adquirentes tenían la condición de terceros hipotecarios al ser de nacionalidad británica, tenían su residencia en Birmingham y para celebrar el contrato de compraventa otorgaron apoderamiento en aquella ciudad a favor de una Letrada residente en Madrid, la escritura pública se otorgó por ésta también en Madrid y tan solo cuando se desplazaron personalmente a Torrevieja para recibir las llaves de la vivienda pudieron comprobar que se hallaba ocupada. En estas circunstancias resulta, a decir de la citada AP, perfectamente creíble que los compradores ignorasen la ocupación de la vivienda.
Hay otro argumento que vienen empleando los defensores de esta tesis cual es el propio tenor del artículo 25.5 de la LAU –EDL 1994/18384- que obliga, para que la transmisión sea inscribible en el Registro de la Propiedad, a que en la escritura se señale expresamente, bajo pena de falsedad en documento público, la situación arrendaticia, por lo que, en este caso, únicamente se podría ser tercero hipotecario a costa de la comisión de un delito por parte del transmitente ocultando o negando, a la hora de declarar la situación arrendaticia del inmueble, la realidad de la existencia de arrendatarios.
En conclusión, para quienes así opinan, si el comprador estuviera al corriente de la inexactitud registral, conociendo que la vivienda está arrendada, debe respetar el arrendamiento durante el tiempo establecido en la LAU, igual que si estuviera inscrito.
3.2.2.- La buena fe del adquirente se refiere a la meramente registral.
La otra tesis, que se antepone a la anterior, considera que el contrato de arrendamiento no inscrito en el Registro no es oponible al adquirente oneroso que inscribe, a su vez, en el Registro, enmarcándose en esta línea la reforma operada por la Ley 4/2013 –EDL 2013/71638-, que pretende dar seguridad al tercer adquirente, de tal modo que no pueda verse perjudicado por un arrendamiento que desconociera. Así, si el arrendatario quiere gozar de protección frente a posibles adquirentes debe inscribir necesariamente su derecho con anterioridad a la transmisión de la propiedad.
Consideraciones que están muy en la línea de la interpretación conjunta de los actuales artículos 7 y 10 de la LAU –EDL 1994/18384- a los que remite expresamente el artículo 14.1, así como la propia exposición de motivos de la Ley 4/2013 –EDL 2013/71638-, que es puesta de relieve por la DGRN en su ya citada Resolución de 11 de enero de 2016 –EDD 2016/2025-. Por lo tanto, de seguir esta tesis, deviene en irrelevante el que el comprador conozca o no el hecho del arrendamiento.
Así, con un fuerte sentido hipotecarista, se pone el acento en que la buena fe del adquirente se refiere a la meramente registral, que se derivaría de considerar que para desvirtuar la buena fe no basta con demostrar que el adquirente conocía el arrendamiento, sino que la compraventa tuvo por objeto el perjudicar al arrendatario. Es decir, la buena fe del tercero hipotecario no exige diligencia alguna especial respecto del desconocimiento de la situación extrarregistral pues, existiendo el Registro como oficina de la publicidad inmobiliaria es absurdo exigir otra diligencia que no sea la consulta de dicho organismo.
Y es que a decir de esta corriente de opinión, los autores que exigen una especial diligencia, aunque sea mínima, tratan de extrapolar al ámbito inmobiliario registral el requisito de la diligencia que opera sólo en el campo de la posesión de los bienes muebles o de los bienes inmuebles no inscritos, porque respecto de ellos no existe una oficina pública establecida legalmente para determinar, investigar e informarse de las titularidades.
En definitiva, parece que la buena fe del artículo 34 de la LH –EDL 1946/59- se equipara a la falta de conocimiento del contenido del contrato de arrendamiento, y sólo con la inscripción del arrendamiento podría el adquirente de la vivienda conocer las condiciones concretas de duración y renta del arrendamiento en el que se subroga.
3.2.3.- Nuestra posición.
No compartimos la primera tesis puesto que supondría dejar vacía de contenido la reforma operada por la Ley 4/2013 –EDL 2013/71638-, por lo que, entendemos, es más ajustada la solución que propone la inoponibilidad del arrendamiento no inscrito en el Registro al adquirente que confía en la publicidad registral salvo que sea acreditada su expresa mala fe, que no es el mero conocimiento del hecho del arrendamiento.
Esta perspectiva supone cumplir con el objetivo marcado por la Ley 4/2013 –EDL 2013/71638- de agilizar y dotar de seguridad jurídica al mercado del alquiler. Pensemos, tal y como se decía al comienzo del presente artículo de opinión, en las compraventas de carteras formadas por muchos activos inmobiliarios; en estos, no es realista exigir un conocimiento detallado de qué fincas están arrendadas y cuáles no, dado que es frecuente que el vendedor se limite a acompañar un registro de alquileres donde figura un número aproximado de fincas alquiladas y una renta media mensual, de modo que el comprador no tiene acceso a los contratos de arrendamiento firmados.
Además, y es otro argumento importante, no se puede exigir un desconocimiento en el que únicamente puede incurrir el comprador a costa de la comisión de un delito (falsedad en documento público) de quien transmite.
4.- Los efectos respecto de la continuación del contrato.
Salvo pacto entre comprador y vendedor para que se mantenga el arrendamiento preexistente, la consecuencia de la transmisión en los términos expuestos es la de la inoponibilidad del arrendamiento no inscrito en el Registro o inscrito con posterioridad, lo que se traduce en que el adquirente de la vivienda no queda vinculado por el contrato locativo.
4.1. La extinción del arrendamiento es una facultad del adquirente.
El adquirente de la vivienda goza de la facultad de dar por finalizado el arrendamiento preexistente al amparo de lo dispuesto en el artículo 1571 del Código Civil (CC) –EDL 1889/1-, es decir, el arrendamiento no se extingue “ipso iure”, por disposición de ley, sino que es requisito indispensable que el comprador manifieste su voluntad de no acatar el arrendamiento concertado por su causante en el dominio.
Aunque esta facultad puede ser ejercida tanto extrajudicial como judicialmente, lo más aconsejable es -de aceptar esta tesis-, requerir al arrendatario notificándole del hecho de la transmisión y la voluntad del nuevo adquirente a dar por extinguido el contrato, instándole a la entrega de las llaves y al desalojo de la finca.
La notificación tiene carácter recepticia, por lo que llegado a conocimiento del arrendatario se puede dar por extinguido el contrato; ya no cabrá exigir en adelante ninguna obligación propia del arrendador y el arrendatario poseerá sin título. Aunque el comprador, debido a la negativa del arrendatario a devolver la vivienda, se vea obligado a entablar una acción judicial, en el proceso se declarará la extinción ya producida.
¿Qué plazo tiene el adquirente para dar por terminado el arrendamiento? Pese a que el artículo 1571 –EDL 1889/1- no lo fija, habría que entender que rige el general de cinco años de las acciones personales, pero sin duda este plazo es, a todas luces, demasiado amplio, lo que podría hacer creer al arrendatario que el adquirente se ha subrogado en la posición del arrendador. Esta cuestión está íntimamente ligada a la forma en que tiene que producirse la aceptación del arrendamiento por el adquirente, y si esta puede ser tácita, en cuyo caso se estaría en presencia de una especie de renuncia a dar por finalizado el contrato, supuesto que la doctrina del Tribunal Supremo ha venido admitiendo cuando tras la adquisición el nuevo propietario mantiene el arrendamiento, cobra las rentas o trata de negociar la misma.
Pero ¿y si el adquirente no cobra las rentas? Imaginemos el supuesto en que el adquirente, tomada la posesión mediata de la vivienda, deja pasar el tiempo, no notifica al arrendatario su voluntad de dar por concluido el arrendamiento ni su deseo de continuarlo, pero se niega a recibir la renta. Esta situación, mantenida durante varios meses, puede generar la justificada creencia y expectativa en el arrendatario de que el adquirente es el nuevo arrendador, para lo que, a fin de no incurrir en falta de pago, procede al ofrecimiento mensual del pago de la renta y a su posterior consignación. En estos casos, si el adquirente, transcurrido un periodo de tiempo más o menos amplio (según la duración total y restante del arrendamiento) interpone la demanda judicial, aunque el arrendatario, en el trance de contestar a la demanda, no le quepa oponer la prescripción de la acción, sí estaría en condiciones de alegar, en cuanto al fondo, la aceptación tácita por el adquirente de la posición de arrendador y la figura, de construcción jurisprudencial, del retraso desleal en el ejercicio de la acción.
También es necesario hacer un comentario respecto de los trámites adecuados para instar judicialmente la finalización del arrendamiento y el desalojo del arrendatario: ¿es el precario, el desahucio por expiración del término o el declarativo ordinario? Pese a que lo más razonable sería el empleo del precario por los cauces del juicio verbal -que recordemos tiene efectos de cosa juzgada y donde el demandado puede alegar en su defensa cuanto estime oportuno, incluso mediante la impugnación del contrato de compraventa por simulación-, en cambio, para la mayor parte de la doctrina la vía adecuada es la del procedimiento declarativo ordinario, con la consiguiente dilación en el tiempo.
4.2. ¿Puede considerarse que el arrendamiento se extingue ope legis?
Dicho lo anterior, creemos que se podría admitir esta solución con la actual redacción del artículo 14 de la LAU –EDL 1994/18384- que reserva la aplicación del artículo 1571 del CC –EDL 1889/1- al arrendamiento de vivienda sobre finca no inmatriculada, supuesto que, aunque hay quien defiende que es muy similar al presente, insistimos en que algo importante lo diferencia: mientras que, en el primer caso el arrendatario no inscribe por su propia voluntad, en el segundo el arrendatario se ve impedido para llevar a cabo la inscripción; es el mismo hecho: el arrendamiento no consta previamente inscrito en el Registro, pero la causa de tal ausencia varía sustancialmente en uno y otro caso, lo que, en nuestra opinión, podría sustentar una diferencia de trato en la consecuencia jurídica.
Así, apréciese que el artículo 14.2 de la LAU –EDL 1994/18384- trata de forma más benévola al arrendatario de finca no inmatriculada que por tal motivo no pudo inscribir su contrato en el Registro, concediéndole el derecho a permanecer durante tres meses en la vivienda en el caso de que el adquirente ejercite su facultad de dar por extinguido el contrato en virtud de lo dispuesto en el referido precepto en relación con el 1571 del CC –EDL 1889/1-. En cambio, en los casos de ausencia de inscripción del arrendamiento en el Registro por la libre decisión del arrendatario, la consecuencia debería ser la extinción ope legis del contrato, puesto que ha decidido voluntariamente ignorar la publicidad que concede el Registro.
Pues bien, de admitirse la extinción ope legis, al adquirente le bastaría con comunicar al arrendatario la transmisión de la vivienda, con remisión de copia de los documentos justificativos de la misma (con constancia del asiento de entrada en el Registro de la escritura de transmisión), compeliendo al arrendatario a que desaloje la vivienda en un perentorio plazo, transcurrido el cual, sin que haya procedido a abandonar la finca, el nuevo propietario tendrá vía libre para proceder judicialmente contra el arrendatario por los cauces del juicio verbal de desahucio por expiración de plazo.
Pese a ser conscientes de lo atrevido de esta propuesta creemos que existe base legal para proceder de esta forma, dada la intención del legislador de agilizar el mercado del alquiler. A pesar de que el artículo 14.1 de la LAU –EDL 1994/18384-, como se ha indicado, omite toda alusión a este supuesto, podría integrarse como causa de desahucio de las previstas en el artículo 1569 del CC –EDL 1889/1-, tramitándose a través de los cauces del juicio verbal por aplicación del artículo 250.1.1º de la LEC –EDL 2000/77463-.
Al solicitarse el desahucio por expiración del plazo, el procedimiento adecuado para su tramitación es el juicio verbal; en este sentido cabe destacar, entre otras, la Sentencia de la AP de Barcelona, sec. 13ª, núm. 630/2007, de 21 de noviembre –EDJ 2007/302006-, que declaró la procedencia del juicio verbal porque la duración del contrato no está en función de su calificación.
Tampoco nos convence el motivo alegado por cierto sector de que el juicio ordinario ofrezca, para estos casos, mayores garantías que el desahucio. Consideramos que el juicio verbal provee de garantías suficientes en los casos en que el adquirente solicita el desalojo del arrendatario. La respuesta favorable a la adecuación del juicio verbal se ve ahora apoyada, además, por la aproximación de esta modalidad procedimental con el juicio ordinario al tener ambos procesos contestación escrita.
El juicio verbal es ágil y en el caso del desahucio por expiración del término, todavía más, como lo demuestra la medida recogida en el artículo 440.4 LEC –EDL 2000/77463-, en línea con el espíritu de la Ley 4/2013 –EDL 2013/71638- de si no sancionar al arrendatario, que voluntariamente no ha inscrito el arrendamiento en el Registro, al menos sí no favorecerlo con una tramitación más procelosa y dilatada como es la que, por término general, supone seguir el juicio ordinario, con la correlativa penalización para el adquirente de la vivienda cuyo derecho debe prevalecer en aras a la pretendida seguridad jurídica, leitmotiv de la reforma operada.
Por último, hay que destacar el supuesto en que el adquirente de la vivienda esté conforme con los términos del contrato de arrendamiento preexistente, decidiendo subrogarse en la condición de arrendador. En tal caso deberá comunicar al arrendatario su decisión, con traslado de la copia de la escritura pública de compraventa con resguardo del asiento de presentación en el Registro, informándole de que, a partir de la fecha de notificación, él será el nuevo arrendador y con él deberá entenderse a todos los efectos, incluido el pago de la renta y los demás conceptos que contractualmente haya asumido, para lo que deberá aportarle el número de cuenta bancaria donde el arrendatario deba hacer el pago.
5.- Conclusiones.
-La Ley 4/2013 –EDL 2013/71638- favorece la seguridad jurídica mediante la decidida apuesta por la inscripción del arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad.
-El legislador ha priorizado los derechos inscritos del adquirente frente a los arrendamientos no inscritos o inscritos con posterioridad.
-En el caso de la venta de la vivienda arrendada la inscripción del arrendamiento deviene fundamental para el arrendatario que pretende mantener el contrato por el plazo de arrendamiento restante, a pesar de la entrada en escena del adquirente que tendrá que subrogarse en la condición de arrendador.
-En el caso de finca inmatriculada en la que el arrendatario decida no inscribir el contrato previamente a la transmisión de la vivienda, no será oponible al tercero de buena fe que adquiera a título oneroso e inscriba a su vez la adquisición en el Registro.
-La buena fe a la que se refiere el actual artículo 14.1 LAU –EDL 1994/18384- es la de quien confía en la información publicada en los libros registrales, sin que le sea exigible una especial y específica diligencia en la averiguación de la realidad extrarregistral.
-Salvo que exista el previo acuerdo entre el comprador y vendedor de la vivienda respecto del mantenimiento del arrendamiento preexistente, la inoponibilidad del arrendamiento no inscrito en el Registro al adquirente de la vivienda inmatriculada tiene como consecuencia el que éste no quede vinculado.
-Aunque el sentir mayoritario es el de que el adquirente de la vivienda está facultado para dar por finalizado el arrendamiento conforme a lo dispuesto en el artículo 1571 del CC –EDL 1889/1-, cabe preguntarse si el artículo 14 de la LAU –EDL 1994/18384- permite considerar que la transmisión de la vivienda supone, ope legis, la extinción del arrendamiento, por la que el adquirente (salvo que sea otra su decisión) solo tiene que comunicar al arrendatario el hecho de la transmisión para que este deba desalojar la vivienda y, en caso de desatención, aquél pueda interponer la demanda de desahucio por expiración del término a tramitar por los cauces del juicio verbal.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de octubre de 2017.
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