PREGUNTA:
Se trata de un local arrendado en el que el arrendatario es una empresa en concurso de acreedores. Deja de pagar rentas y se insta incidente de resolución en el que se dicta sentencia que declara no haber lugar a la resolución por interés del concurso, y que las rentas que se devenguen con posterioridad a la sentencia son créditos contra la masa (y no menciona ni las rentas anteriores ni los gastos de comunidad y basura en las que igualmente se basaba el incidente concursal de resolucion contractual).
Antes de esta sentencia, el Juzgado dicta otra aprobando un convenio con los acreedores. La empresa concursada sigue sin pagar las rentas devengadas durante el concurso y las que se han devengado con posterioridad a la sentencia que aprueba el convenio. ¿Se puede instar demanda de desahucio por el impago de las rentas tanto por las devengadas durante el concurso que no han sido pagadas como las posteriores a la sentencia que aprueba el convenio ante el Juzgado de Primera Instancia o es competente el Juzgado de lo Mercantil?
De ser competente el de Primera Instancia, ¿se pueden reclamar sólo las rentas y demás gastos a los que se obligó el arrendatario pero que hayan sido impagadas con posterioridad a la sentencia que aprueba el convenio, o tambien se puede fundamentar en las devengadas durante el concurso?
¿Qué consecuencias tiene que el Juzgado de lo Mercantil haya sentenciado que no procede la resolucion por el impago de las rentas devengadas durante el concurso y que las posteriores son creditos contra la masa? Cuando dicta esta sentencia el Juzgado de lo Mercantil, ya se habrá dictado la sentencia aprobando el convenio y que las posteriores son créditos contra la masa. ¿No se puede solicitar la resolucion contractual por nuevos impagos posteriores a la renta o tendré que promover incidente de reconocimiento de creditos contra la masa pero que son posteriores a la sentencia que aprueba el convenio?
ACIÓN LEGAL:
La Ley establece que las rentas que se devenguen con posterioridad a la declaración de concurso son créditos contra la masa lo cual significa que, con la excepción de los créditos salariales de los últimos 30 días de salario, se satisfacen con carácter previo a los del resto de acreedores, mientras que las rentas anteriores a la declaración son créditos concursales y seguirán la suerte de los demás, sin preferencia ni pago anticipado.
En el caso de que el concursado no cumpla con sus obligaciones de pago una vez declarado el concurso e incluso si las rentas impagadas ya lo fueron con anterioridad al mismo, que es el caso que nos compete, la Ley faculta al propietario para que pueda pedir la resolución del contrato de arrendamiento. El Juez puede acceder a esta petición, en cuyo caso las cantidades impagadas antes de que se presentara el concurso se satisfarán a resultas de lo que se establezca en el Convenio con los demás acreedores o de lo que resulte de la liquidación de la empresa, mientras que las cantidades que se deban con posterioridad a dicha declaración al ser "créditos contra la masa" y se pagarán con cargo a la misma siempre que haya activo suficiente para hacer el pago.
La Ley prevé la posibilidad que el Juez, si considera que la vigencia del contrato de arrendamiento es necesaria para la continuidad de la empresa, puede denegar la posibilidad de resolución y mantener el arrendamiento. En este caso los pagos de los alquileres se harían también con cargo a la masa activa del concursado, es decir el propietario acreedor no estaría incluido en la lista de acreedores y no debería estar a resultas de lo que se estableciera en el Convenio con los demás acreedores o a lo que resulta de la liquidación de la empresa.
En el caso de que se opte por la continuidad de la empresa, la Administración concursal, puede enervar, es decir evitar el desahucio que se hubiera solicitado con anterioridad a la declaración de concurso, aunque se hubiera producido una enervación anterior, y, en el caso de que ya se hubiera dictado Sentencia de desahucio podrá rehabilitar la vigencia del contrato de arrendamiento hasta el momento mismo de practicarse el lanzamiento. En ambos casos serán a cargo de la masa todas las cantidades pendientes en concepto de rentas más las posibles costas procesales causadas.
La jurisdicción del Juez de lo mercantil es exclusiva, por lo que entendemos que debería interponer sendos incidentes de reconocimiento de créditos, comunicando dicha circusntancia. Hay que tener en cuenta que en virtud del artículo 43 de LC el administrador puede solicitar al juez auxilio judicial para la conversación de la masa, aun suscrito el convenio.
