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INMOBILIARIO

Metodología para llevar a una junta de propietarios una propuesta afectante al alquiler vacacional

Tribuna

1.- Introducción

Es objeto de examen en las presentes líneas uno de los temas más interesantes y relevantes del RDL 7/2019 -EDL 2019/5763- por el que se ha reformado la LAU, la LPH y la LEC, y es el referido a cómo interpretar la referencia del art.17.12 LPH -EDL 1960/55- en cuanto a la capacidad o potestad de las juntas de propietarios de tomar medidas en relación a los comuneros que pretendan destinar su inmueble al alquiler vacacional. Y lo realizamos, porque se está detectando una extendida creencia de que esta reforma que adiciona un nuevo apartado 12 al art.17 LPH legitima a las juntas de propietarios a “prohibir” el alquiler vacacional, lo que está lejos del espíritu de lo que pretendía el legislador y lo que, finalmente, pretendió.

Debemos destacar que en el RDL 7/2019 -EDL 2019/5763- se ratificó lo que ya se había incluido en el RDL 21/2018 -EDL 2018/129627-, y que en la exposición de motivos de la norma lo que se recoge es que “explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler vacacional”, pero en modo alguno explica, o expone, que se traslada a las comunidades que puedan prohibir o cercenar el libre ejercicio del derecho de arrendamiento por la vía del alquiler vacacional, lo que hubiera sido una grave imposición de una “potestad” extraordinaria y extravagante a las juntas de las comunidades de propietarios, para que una mayoría cualificada pudiera decidir cuál es el destino de uso de un inmueble que es el derecho de propiedad de un comunero y el destino posesorio que cada ciudadano puede dar a sus inmuebles.

Puede haber venido el error de entenderse que se ha permitido que las comunidades de propietarios pueden prohibir el alquiler vacacional a raíz de la extensión inicial de esta idea, tras una lectura rápida del precepto, o la persistente traslación de esta posibilidad desde que se gestó esta proposición, lo que puede haber influido en la creencia de que, finalmente, lo que se había aprobado era una legitimación de prohibición del alquiler vacacional por las juntas de propietarios.

Por otro lado, también puede haber influido el deseo de algunos sectores de que se debían poner trabas al alquiler vacacional, atribuyéndole directamente que se trataba del ejercicio de una actividad molesta por dedicarse a un alquiler transitorio de vecinos de forma incontrolada en las comunidades, y que ello estaba provocando una inhibición de los arrendadores a mantener el orden de sus inquilinos en las comunidades, limitándose a llevar a cabo una buena recaudación cada mes, pero a pesar de las molestias que pudieran causar sus inquilinos en la comunidad.

Sin embargo, nada más lejos de la realidad, porque realizar generalizaciones es un grave error, y, por ello, no puede extenderse la idea de que todos los arrendamientos de alquiler vacacional son de personas que molestan y causan daños en las comunidades. Lo que debe pretenderse es poner trabas a estas conductas e individualizar estas actuaciones, no generalizarlas, bajo la máxima de que dar respuestas generalistas, como si todos los ciudadanos actuaran de la misma manera, bajo una presunción de incumplimiento, supone caer en un grave error de planteamiento, y abrir una guerra frente al sector del alquiler vacacional sin una causa concreta e individual de que todos los arrendadores incumplen las reglas de convivencia en una comunidad de sus propios inquilinos.

Debemos hacer notar, y esto es importante, que debe mantenerse el libre deseo de una persona que tiene un inmueble en una comunidad de darle el legítimo uso que precise para sus deseos o necesidades, ya que puede serle más rentable el alquiler vacacional que el de larga duración. Por otro lado, otros comuneros pueden preferir realizar el arrendamiento de larga duración por la comodidad de tener un inquilino fijo que le pague todos los meses y no estar vigilando esos cambios constantes, aunque bien es cierto que cederlo a una plataforma de alquiler vacacional le evita estos problemas.

Pero lo cierto y verdad es que lo que debemos mantener, por encima de todo, es la libertad del destino de los comuneros a sus inmuebles, siempre que estos lo sean lícitos y no lleven a cabo actividades expresamente prohibidas por la comunidad o que sean insalubres, nocivas o peligrosas.

Otra cuestión bien distinta es que la normativa autonómica haya establecido una serie de requisitos para registrar un inmueble al alquiler vacacional y que estos sean correctos, y no anulados judicialmente, de tal manera que si el propietario no los cumple no podría destinar su inmueble al alquiler vacacional. Pero ahí ya entramos en unos requisitos de carácter administrativo en el que no se trata directamente de una “prohibición sin justa causa”, sino de la fijación de unos requisitos legales incluidos en una norma autonómica que los ciudadanos deben cumplir, pero no una atribución a las juntas de fijar, directamente y sin incumplimiento alguno por el propietario, una prohibición de destinar su inmueble al alquiler vacacional.

Así, puede haber personas que hayan heredado un inmueble y piensen que como son varios herederos optan por el alquiler vacacional para pagar sus gastos y repartir cada año los beneficios, o lo han adquirido con esa idea porque consideran que les es más rentable que tener el dinero en el banco. En esta línea, una sociedad democrática y de respeto de derechos de los ciudadanos no puede introducir trabas y prohibiciones que no estén sustentados en argumentos y razones lógicas, jurídicas, y, sobre todo, con sentido común.

De esta manera, si se ha detectado que en algunas zonas o comunidades se han producido molestias en el sector del alquiler vacacional, lo que la nueva normativa legitima es, como la propia regulación legal fija, establecer una serie de limitaciones o condiciones al ejercicio del alquiler vacacional, que son, no lo olvidemos, los verbos que utiliza el art.17.12 LPH -EDL 1960/55-, ya que, en ningún caso, la norma utiliza el verbo prohibir, sino limitar o condicionar.

¿Cómo podemos, por ello, interpretar, que la norma ha permitido realizar una actividad tan restrictiva de derechos como restringir la libertad del destino de un inmueble al alquiler vacacional por un comunero? Podríamos preguntarnos.

Pues bien, en estas líneas tratamos de establecer una metodología acerca de cómo actuar si se quieren plasmar una serie de limitaciones o condiciones al alquiler vacacional.

2.- La redacción literal del nuevo art.17.12 LPH acerca de la regulación del alquiler vacacional

a.- ¿Prohibir, limitar o condicionar?

En el nuevo RDL 7/2019 -EDL 2019/5763-, convalidado en su momento por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados -EDL 2019/11919- se adiciona un nuevo art.17.12 LPH -EDL 1960/55- que señala que:

“El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994 -EDL 1994/18384-, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.”

Pues bien, la primera pregunta que nos debemos hacer es: ¿Qué quieren decir los términos limitar y condicionar que utiliza el art.17.12 LPH -EDL 1960/55- respecto al alquiler vacacional?

Hay que señalar que cuando debemos interpretar una norma no hay que hacerlo bajo el punto de vista de lo que “hubiéramos querido que la norma dijera claramente”, porque no podemos trasladar al ámbito de la interpretación jurídica de la norma lo que el subconsciente quiere que sea lo que debe aplicarse, o cómo debería interpretarse al gusto y medida del que quiere aplicar la norma a lo que le interesa. La norma debe interpretarse conforme a lo que dice, e intentando trasladar a su aplicación práctica lo que el legislador quiso decir, o lo que el legislador quiso que debiera aplicarse.

En este escenario, nunca quiso el legislador que el alquiler vacacional pudiera prohibirse. Porque si así lo hubiera querido lo hubiera expresado de forma clara y contundente reflejando en el art.17.12 LPH -EDL 1960/55- el verbo prohibir, en lugar de hacerlo con otros que no tienen el significado de cercenar un derecho o impedir tajantemente un determinado tipo de conducta o actuación en una persona.

Nos planteamos, pues, si puede prohibirse el ejercicio de la actividad del alquiler vacacional, con la redacción del nuevo art.17.12 LPH -EDL 1960/55- al referirse a los términos “limitar” o “condicionar”, entendiendo que la limitación puede incluir que no se pueda ejercer ese tipo de alquiler. La respuesta debe ser tajantemente negativa, porque es evidente que prohibir no es sinónimo de limitar o condicionar. El problema está en que cuando se aprobó el Real Decreto Ley 21/2018 -EDL 2018/129627-, trascendió la idea de que “se había acordado en la norma” que se podría prohibir ya el alquiler vacacional. Pero nada más lejos de la realidad, porque el legislador ha sido cauto y respetuoso de los derechos e intereses de todos, a saber:

1.- De los comuneros y las comunidades, para que pongan trabas a un uso desmedido e incontrolado del alquiler vacacional, en donde los arrendadores se desentiendan de sus inquilinos temporales, se dediquen a cobrar sus días de alquiler y les dé igual si molestan, o no, en la comunidad en la que alquilan por días su inmueble. Y ello lo será, no con un régimen taxativo de prohibición, sino con una normativa de régimen interno que fije reglas de conducta de arrendadores e inquilinos, y es si no se cumple esta cuando operará la prohibición, pero esta con justa causa.

2.- De los arrendadores, a destinar su inmueble al objeto que entienda mejor para sus intereses, pero siempre que respeten esas normas de convivencia que ha podido aprobar la junta de propietarios.

Pues bien, veamos los verbos de “acción”, o “actuación” de la comunidad que la LPH -EDL 1960/55- contempla ahora:

1.- ¿Limitar?

El concepto “limitar” significa la acción y efecto de limitar o limitarse. El verbo limitar refiere a poner límites a algo.

También se significa como una acción de fijar límites o fronteras sobre alguien, algo o cosa, que dificulta alguna circunstancia en la vida para su desarrollo normal en libertad.

El acuerdo de “limitar” algo o “poner limitaciones” se significa como una fijación de cortapisas al ejercicio de un derecho que de ejercerse en libertad queda ahora supeditado a las limitaciones, que pueden ser legales o de otro contexto. Con ello, la limitación no puede estar asociado a la prohibición, como restricciones absolutas al libre ejercicio de un derecho.

Lo que ocurre, sin embargo, es que el legislador ha optado por el uso de la disyuntiva “o” entre los verbos limitar y condicionar, y en pura esencia “limitar” como poner limitaciones a algo y “condicionar” al que ahora nos referiremos, como poner requisitos, pueden “estar en el mismo barco”, pero nunca podemos incluir en este “barco” el verbo prohibir, puesto que ello supone un plus clarísimo frente a los verbos limitar o condicionar.

2.- ¿Poner condiciones?

“Poner condiciones”, en consecuencia, puede referirse a establecer una serie de requisitos en alguna cuestión que ponen trabas al ejercicio de un derecho, pero no lo limitan, como puede ser exigir algunas actuaciones administrativas para el ejercicio de un derecho, como podría ser en este caso que si no se registra el inmueble en la Administración no puede ejercerse la actividad del alquiler vacacional.

Esto es una condición. Y privarle a un propietario de su ejercicio a ejercer, o llevar a cabo, el alquiler vacacional es más que una condición o limitación al ejercicio libre del derecho. Es una prohibición. Y esto no es lo que el legislador ha recogido en la norma, aunque lo hubiera podido hacer. Pero no lo hizo, por lo que las interpretaciones extensivas más allá de lo que pone el precepto sería una actuación o interpretación contra legem no querida ni prevista por el legislador.

b.- La fijación de normas de régimen interno dentro del alcance previsto en los verbos “limitar”, o “condicionar”

En consecuencia, lo que se ha previsto con la nueva norma es la admisión de la posibilidad de poner limitaciones o condiciones al alquiler vacacional por 3/5 con uso del voto presunto del ausente, con lo que los presupuestos son:

a.- Introducción de un derecho de fijación de normas de régimen interno del alquiler vacacional de las juntas.

2.- Se huye de la unanimidad para facilitar el acuerdo aunque se modifique el título.

3.- Se permite el uso del voto presunto del ausente en el quorum de 3/5.

4.- Y ello, por cuanto al no ser aprovechamiento individual se aplica el art.17.8 LPH -EDL 1960/55- entra el voto del ausente.

Pero, podríamos preguntarnos, ¿qué condiciones o limitaciones se pueden poner en un acuerdo de junta de propietarios, y, también, ¿cómo puedo llevar este tema a junta?

Dado que habría que seguir las pautas del art.17.12 LPH -EDL 1960/55-contemplaríamos las siguientes pautas de actuación:

a.- Planteamiento de oficio del presidente o administrador de fincas a este, o a petición de cualquier comunero, llevar a una junta extraordinaria u ordinaria la fijación de unas normas de régimen interno destinadas a regular el alquiler vacacional.

b.- Convocatoria de una junta por el presidente incluyendo este tema en el orden del día fijando que el quorum de aprobación es de 3/5 con voto presunto del ausente, es decir, mayoría simple de presentes en junta y luego la espera de los 30 días del art.17.8 LPH -EDL 1960/55-.

c.- Se acompañaría a la convocatoria la propuesta de normas de régimen interno que se proponen en el orden del día, con la advertencia de que se podrán adicionar más por los presentes y ser votado cada una de ellas por ese quorum.

Podría adicionarse en la convocatoria el sometimiento a debate y votación de subir la cuota un 20% a los que destinen su inmueble a alquiler vacacional como prevé el art.17.12 LPH -EDL 1960/55-.

Se indicará en la convocatoria que de alcanzarse el acuerdo solo tendría eficacia con respecto a los que están a esa fecha haciendo alquiler vacacional, pero sin estar dados de alta y autorizados administrativamente, y a los que hasta ese instante no destinaron el inmueble a alquiler vacacional y a los futuros adquirentes al inscribirse, luego, el acuerdo en el Registro de la propiedad. Y no tendría eficacia para los que estén regla, administrativamente, antes de la adopción del acuerdo.

Primero se votaría si se quieren aprobar las normas de régimen interno y luego cada una de ellas por 3/5 de propietarios y cuotas, pero con voto presunto del ausente, es decir, mayoría simple primero y luego la espera de los 30 días. Pudiera, con ello, darse la circunstancia de que se aprobara hacer las normas de régimen interno, pero no algunas de las que se proponían, por lo que el voto presunto operará con respecto, primero, a aprobar las normas de alquiler vacacional , y luego cada una de las incluidas.

d.- Votación el día de la junta de las normas entre los presentes y necesidad de alcanzar en la junta la mayoría simple de presentes de propietarios y cuotas.

e.- Se extiende acta haciendo constar que se aprobó por mayoría simple de presentes en junta y se notifica a los ausentes indicando que en 30 días pueden oponerse al acuerdo alcanzado.

f.- Cuando transcurran los 30 días se lleva a cabo el recuento de votos y se computa si se llegó a los 3/5 de propietarios y cuotas. De ser así se extiende nueva acta y se notifica sobre si se alcanzó, o no, el acuerdo sobre alquiler vacacional.

c.- ¿Qué normas de régimen interno pueden aprobarse?

Podrían aprobarse, entre otras, las siguientes normas de régimen interno de alquiler vacacional y ser sometidas a votación de una en una el día de la junta cuando, con carácter previo se haya aprobado por mayoría simple. Debe hacerse notar, sin embargo, que como hace falta el voto presunto del ausente, hay que dar opción a los ausentes a que voten cada punto de forma individual, si quieren enviar el voto y votar en los 30 días, por lo que para que se entiendan aprobados los puntos de las normas de régimen interno, previamente debe alcanzarse el quorum de 3/5 y, luego, ir computando cada uno de los puntos, para lo que habrá que explicar este detalle en la convocatoria para los presentes, y, más tarde, en el traslado a los ausentes.

Los puntos y materias que pueden incluirse en las normas de régimen interno serían los siguientes:

1.- Obligación de darse de alta en la Administración. Si no se da de alta incumple las condiciones y es actividad prohibida. Y si por la normativa de la Comunidad Autónoma no puede darse de alta no podría pretender una validación por la junta cuando esta solo puede fijar estas normas, pero con respecto de aquellos que puedan registrarse y darse de alta en la Administración Pública, que es el presupuesto básico para   que opere este acuerdo con respecto a los posibles “autorizados”.

2.- Obligación de suscribir póliza de seguro de daños para los causados por inquilinos a elementos comunes o particulares.

3.- Obligación de requerir de inmediato antes de 2 horas a los inquilinos que causen molestias en la comunidad tras ser requerido el arrendador por el presidente o administrador de fincas.

4.- Pagar la subida de la cuota del 20% de la que le corresponda de incluirse en el acuerdo este extremo.

5.- Entregar a los inquilinos las normas de régimen interno de la comunidad y advertirles del respeto en la misma.

6.- Advertirles de no aparcar fuera de su plaza y un uso adecuado de los elementos comunes.

7.- Advertencia en las normas de que el incumplimiento de las mismas dará lugar al ejercicio de la acción de cesación de alquiler vacacional por la comunidad ante el infractor.

Con todo ello, se garantiza el conocimiento de la advertencia de las consecuencias de los incumplimientos.

 

d.- Inscripción registral del acuerdo

El acuerdo que se adopte respecto a medidas de limitación o condiciones del destino a alquiler vacacional debe inscribirse en el registro para su eficacia a terceros.

Si no se inscribe el acuerdo de limitaciones en el ejercicio del alquiler vacacional solo tendría efectos en relación a los que eran propietarios al momento del acuerdo, por cuanto debe constar el acuerdo en los estatutos, elevarse a escritura pública e inscribirse en el registro de la propiedad.

Ello, en base al art.5 párrafo 3º LPH -EDL 1960/55-, ya que el acuerdo no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

 

e.- ¿Comunicación de cada comunero al presidente que ha sido autorizado por la Administración para destinar su inmueble al alquiler vacacional?

El comunero que desee dedicar inmueble a alquiler vacacional no debe comunicar nada a la comunidad.

El destino a alquiler vacacional de un comunero no hay obligación alguna de comunicar a la comunidad el ejercicio de esta actividad. La normativa autonómica de las CCAA no lo exige en ningún modo.

Quien quiera alquilar su inmueble tiene obligación de registro administrativo y declaración responsable, pero no debe comunicar al presidente ese destino.

f.- ¿Cómo se alcanza el acuerdo de los 3/5?

a.- Mayoría simple de presentes en junta de propietarios y cuotas.

b.- Acta con acuerdo provisional si se llega a mayoría simple del art.17.7

c.- Notificación a los ausentes y plazo de 30 días para oponerse.

d.- Transcurso del plazo y diligencia comprensiva del resultado de quienes se han opuesto y quiénes no.

e.- Nueva acta comprensiva acerca de si con los no opuestos se llega a los 3/5 y nueva notificación comunicando si se alcanzó el acuerdo de fijación de condiciones o no.

Es fácil, por ello, acordar el establecimiento de las condiciones para alquiler vacacional por 3/5 en una junta. Se trata de un quorum sencillo de obtener al permitirse el uso del voto presunto del art.17.8 LPH -EDL 1960/55-, ya que al tratarse de un aprovechamiento colectivo, y no individual, se permite que el quórum el día de la junta sea solo de mayoría simple de presentes, -sencillo de obtener-, y luego se notifica el acuerdo alcanzado para que los ausentes puedan oponerse en 30 días.

g.- La prohibición del destino a alquiler vacacional del inmueble lo es “con justa causa”

No puede prohibirse el ejercicio de alquiler vacacional sin el incumplimiento previo del arrendador de sus obligaciones de cara a la comunidad.

Nos encontramos que no podrían aprobarse directamente acuerdos de prohibición sin una justa causa para ello; es decir, sin que el arrendador haya incumplido las obligaciones antes relacionadas, y que, pese a ello, la comunidad quiera prohibir ese destino del alquiler vacacional

De hacerse así se podría hablar de una especie de “poder invasivo” de las juntas en el derecho del ejercicio del derecho de propiedad al transferir el uso en alquiler vacacional a sus inquilinos.

Se atribuiría, de ser así, y admitirse la prohibición a las juntas de propietarios un curioso poder de decidir que en lugar de alquiler vacacional un comunero debe destinar su inmueble a otro tipo de alquiler, otorgándose, con ello, a las juntas un “poder invasivo” en el ejercicio del derecho de propiedad de los ciudadanos.

Con ello, lo adecuado es regular y no prohibir, porque las soluciones de los problemas no se alcanzan desde la prohibición, sino desde la regulación. Y así, lo que se lleva a cabo en la regulación nueva es otorgar nuevas capacidades de poner limitaciones o condiciones a las juntas de propietarios.

No puede invadirse, con ello, el derecho de propiedad con el “aval” de un quorum de la junta con respecto a los derechos de propiedad que no pueden quedar afectados por una mayoría cualificada de la misma. Y, además, no puede admitirse la presunción de que el alquiler vacacional es molesto y debe prohibirse por las juntas de propietarios por un quórum que, según lo expuesto, no es difícil de obtener al admitirse el uso del voto presunto del ausente.

Lo correcto sería regularlo, como mantenemos, bien bajo la obligación del arrendador de registrarse, obtener sus licencias, requerirle, eso sí, cuando no cumpla sus obligaciones de vigilar que sus vecinos no molesten, entregarles las normas de régimen interno y convivencia, implantar procedimientos de expulsión de 24 horas con ayuda de los agentes policiales para inquilinos que perturben el orden en los edificios, obligar a los arrendadores a suscribir una póliza de seguro para cubrir los daños causados por los inquilinos en las comunidades.

h.- La prohibición supone una vulneración del ejercicio del derecho de propiedad

No puede admitirse la opción que algunos han entendido que se confiere a las comunidades de propietarios que por mayoría de 3/5 puedan prohibir el alquiler vacacional en esa comunidad. Ello puede atacar directamente el ejercicio por un propietario de su derecho constitucional del derecho de la propiedad

Podríamos hacernos muchas preguntas, a saber: ¿Qué pasaría con el alquiler de larga duración o de temporada? ¿Por qué no incluir estos alquileres en la prohibición por 3/5 si lo acuerda la junta? ¿No pueden ser iguales de molestos? ¿Dónde está el elemento diferenciador?, ¿La transitoriedad del inquilino?

Por ello, se habla de una clara vulneración del derecho constitucional del derecho de propiedad si se aceptara la prohibición de alquiler vacacional. Y la prohibición debe serlo con justa causa, en cada caso particular en donde la norma de régimen interno se incumpla, pero no de forma general por el hecho de alcanzar un quorum.

La idea es la de permitir que las comunidades puedan acordar prohibir el alquiler vacacional, pero con justa causa, a aquellos arrendadores que no cumplan las obligaciones con la comunidad en relación con este fenómeno.

Se trataría, así, de una acción individual de prohibición que se cualificaría como la acción de cesación del art.7.2 LPH -EDL 1960/55-.

i.- ¿Cuál sería la vía en el caso de incumplimiento de las normas de régimen interno?

Así, si un comunero no cumple las condiciones o limitaciones impuestas el presidente le requiere vía art.7.2 LPH -EDL 1960/55- para que las cumpla con la advertencia de llevar el tema a junta para que por mayoría simple se acuerde ejercer la acción de cesación.

Incluso, podría presentarse la demanda, cuando la junta haya adoptado el acuerdo, para que pueda adoptarse, también, la medida judicial con medida cautelar de orden de cese inmediato, acreditando ante el juez la gravedad de los hechos que se están produciendo por culpa del comunero y que hacen insoportable la vida en la comunidad como consecuencia de la inhibición del arrendador de los problemas que causan sus inquilinos. Ello se podría llevar a cabo por la vía del art.733 LEC -EDL 2000/77463- que permite la adopción de la medida cautelar, si el hecho es grave, inaudita parte.

j.- Admisión del incremento de cuotas a los arrendadores de alquiler vacacional con tope en el 20%

Recordemos que el art.17.12 permite que “Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%”.

Con ello, se admite en la reforma que por el mismo quorum de 3/5 con voto presunto del ausente pueda acordarse una cuota especial o un incremento en la participación en gastos comunes a los titulares de alquiler vacacional con un límite en el sentido de que no exceda del 20% que ya tenga fijado en sus gastos.

Ello se incluirá en la convocatoria, también, como tema a tratar, a fin de que los comuneros sepan que se va a tratar esa subida, que no requerirá de unanimidad, como hasta la fecha, sino un quórum especial que se ha rebajado por Ley a estos 3/5.

Pero, ¿Y los alquileres de larga duración o familias numerosas? En estos casos se exigiría de unanimidad si se quisiera subir la cuota de pago de gastos a comuneros que dediquen su inmueble a otro tipo de arrendamiento.

Lo que no se entiende es que se conceda este derecho a la junta y no se haga lo mismo con los alquileres de larga duración, o con familias que tengan muchos miembros en el hogar, ya que, aunque en ninguno de estos casos está justificado el incremento de cuotas y pago de gastos por razón del número de ocupantes, no llega a entenderse esta discriminación en la contribución al pago de gastos.

¿Consumen más elementos comunes los inquilinos de alquiler vacacional? Podríamos preguntarnos.

Parece deducirse con esta reforma que los inquilinos del alquiler vacacional consumen más elementos comunes que el resto, cuando no es el caso, ya que se trata de una presunción sin basamento probatorio y que, en todo caso, provoca una desigualdad con los casos antes citados, si se argumenta esta posibilidad en el mayor uso de los elementos comunes.

Se trataría de un trato desigual en el pago de gastos según tipo de alquiler, y de implantar un trato desigual a los ocupantes del alquiler vacacional frente al resto de ocupantes de otros inmuebles, sean propietarios o arrendatarios de larga duración, que también pueden causar molestias o usar más elementos comunes, y sin que ello le suponga al propietario una mayor carga de contribución en los gastos comunes.

En este estado de cosas podríamos hacer la siguiente tabla:

GASTOS COMUNES Y TIPOS DE ALQUILER

Alquiler larga duración

Alquiler de temporada

Alquiler vacacional

Sin incremento de gastos

Unanimidad si se quiere subir la cuota

Sin incremento de gastos

Unanimidad si se quiere subir la cuota

Por quorum de 3/5 opción incremento de gastos un 20%.

 

k.- No retroactividad de esta medida a los que ya ejercen alquiler vacacional

Con ello, se fija una escueta pero importantísima referencia a que estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos. ¿Cómo se interpreta esta medida?

No afectación de las limitaciones o condiciones a comuneros que ya estaban en regla en alquiler vacacional.

Deberá entenderse que la comunidad no podrá adoptar acuerdos que fijen estas condiciones del alquiler vacacional a los comuneros que ya vienen ejerciendo el alquiler vacacional. Pero siempre y cuando estén en regla con la Administración.

Así, afectaría a los que tienen alquiler vacacional pero sin alta administrativa y a los que no la han empezado a realizar ni están, por ello, dados de alta.

Para que no se les aplique el acuerdo a los comuneros se exige que se hayan inscrito y tengan la correspondiente licencia y estén dados de alta.

Sin embargo, como decimos, esta medida sí que podrá afectar a aquellos comuneros que se dedicaban al alquiler vacacional, pero no estaban dados de alta en el registro, y no disponían de su documentación en regla.

Extensión del acuerdo en su caso: Aquellos que en fecha 6 de marzo de 2019, fecha de entrada en vigor de la reforma, no tengan habilitación administrativa para dedicarse al alquiler vacacional podrán hacerlo, pero la comunidad sí que les podrá aplicar la medida de limitación por acuerdo de 3/5 con voto presunto del ausente a los que lo hagan después del acuerdo de limitaciones o condiciones.

¿Se puede aplicar la subida de gastos comunes a los que ya se dedicaban al alquiler vacacional antes del 6-3-2019?

Este acuerdo de subida de cuotas solo se podrá aplicar a aquellos comuneros que se registren en el alquiler vacacional después de marzo de 2019 y lo hagan después de que se adopte el acuerdo, no a los que ya lo había hecho y venían funcionando como tales. Porque la no retroactividad no lo es solo con respecto a los que ya estaban en regla antes del 6 de marzo de 2019, sino a los que lo hagan después de esta fecha y siempre antes de que se adopte el acuerdo de establecimiento de condiciones o limitaciones.

Además, como se ha insistido, hay que destacar la inscripción necesaria del acuerdo de fijación de condiciones o limitaciones.

Así, esta medida deberá incluirse, en el caso de aprobarse, en la modificación estatutaria e inscribirse en el registro de la propiedad, ya que de no hacerse así no perjudicará a los terceros adquirentes después del acuerdo, los cuales no quedarían afectados por las normas de régimen interno en el caso de adquirir una casa en un edificio donde se haya aprobado esta medida.

 

l.- Posibilidad de inclusión de las normas de régimen interno en edificios nuevos en el título

Decir, también, que los promotores de viviendas también podrían incluir en su título constitutivo directamente estas medidas de condiciones o limitaciones en el alquiler vacacional, con lo que se aplicaría ya a todos los adquirentes y se adelantaría en la regulación del alquiler vacacional en las comunidades de propietarios con mayor facilidad y agilidad, evitando problemas posteriores.

 

Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de junio de 2019.