Problemas interpretativos detectados en la aplicación práctica de la Ley 8/2013 en PH y soluciones posibles

1.- Razones para una reforma inminente.

La Ley 8/2013 -EDL 2013/104919- de reforma de la LPH -EDL 1960/55- ha introducido una serie de modificaciones en la LPH que han creado honda preocupación en los profesionales que trabajan en el derecho inmobiliario, tales como abogados, jueces y administradores de fincas, habida cuenta que esta reforma no ha resuelto los problemas que estaban latentes en el régimen jurídico de la regulación de las comunidades de vecinos, que siguen latentes y sin respuesta. Pero lo que ha originado más preocupación es que las modificaciones introducidas en la LPH por la Ley 8/2013 han creado más problemas en el régimen de funcionamiento de las comunidades de vecinos que se rigen por la Propiedad Horizontal, que son el 90% de las de este país. Y ello, por introducir reformas en algunos preceptos que están dando lugar a diferentes interpretaciones jurídicas, lo que conlleva a que su defectuosa aplicación determine numerosas impugnaciones de acuerdos ante los tribunales, creando más litigiosidad y dando lugar a problemas graves internos en las comunidades por las disfunciones que se están produciendo por la nueva regulación. Pero también es grave que en varios preceptos se han introducido novedades que lejos de mejorar el funcionamiento de las comunidades las perjudican de forma notable y grave perjudicando notoriamente el régimen de adopción de acuerdos en las comunidades de vecinos.

Estas conclusiones que a continuación se exponen van encaminadas a realizar una propuesta de reforma urgente que de solución, resuelva y repare las graves disfunciones que están produciendo en las comunidades de vecinos la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919- y que se han consensuado tras seminarios y cursos de formación práctica que se han venido celebrando y desarrollando en todo el país desde el pasado mes de junio por jueces, abogados y administradores de fincas que en numerosos cursos de formación han concluido con aplastante unanimidad que es preciso una REFORMA URGENTE de los preceptos que se citan a continuación y que repare las graves disfunciones que se están produciendo en la actualidad en las comunidades de vecinos, ante la insostenibilidad de la administración de las mismas con el actual régimen legal que ha quedado para ser aplicado tras la Ley 8/2013.

Desarrollamos los problemas detectados en los cursos y seminarios y las propuestas de solución que se han expuesto y que se reflejan en las que a continuación se citan, destacando en negrita en cada precepto que queda afectado las modificaciones que deben introducirse para resolver los múltiples problemas legales que ahora mismo tienen las comunidades. Del mismo modo, se aprovecha esta propuesta para incidir en algunos aspectos que no fueron resueltos en la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919- y que es preciso afrontar cuanto antes para optimizar el funcionamiento de las comunidades de vecinos.

2.- Problemas y soluciones detectados en la aplicación práctica de la reforma de la LPH -EDL 1960/55- por la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-

1.- Extensión de la deuda por gastos de comunidad del vendedor al adquirente sin el límite actual de la anualidad corriente vencida y los tres años anteriores

Se ha introducido en el art. 9.1, e).3º LPH -EDL 1960/55- la extensión de la deuda del vendedor al adquirente del inmueble frente a la anterior regulación que comprendía el año corriente de la venta y el anterior. Pero se entiende que es preciso no poner límites en la asunción de esa deuda y que el cambio en la titularidad del propietario del piso o local lleve consigo la asunción por el adquirente de la deuda total que tuviere el vendedor con la comunidad. De tal manera que el secretario administrador certificaría la deuda existente para la venta y esta deuda sería compensada entre las partes con el importe del precio de la venta en su caso, pero quedando ello a la disposición de las partes.

Las comunidades de propietarios se ven impotentes para perseguir la deuda que, más allá de la afección real legal que asume el adquirente, sigue teniendo el vendedor, porque al no tener la comunidad ya el control del domicilio del deudor que vendió le cuesta trabajo a aquella localizarle para poder reclamarle la deuda, además de no poder utilizar frente a él procesalmente el monitorio privilegiado del art. 21 LPH -EDL 1960/55-, con lo que debe acudir a un declarativo ordinario que no tiene los privilegios de la reclamación por gastos de comunidad que tiene el art. 21 LPH, con lo que al final esos créditos quedan no cobrados, provocando desfases en los ingresos y gastos de las comunidades ajustándolos con elevación de cuotas al resto para compensar estas faltas de ingresos que cada vez son mayores. Por ello, es preferible que esta deuda quede resuelta entre vendedor y adquirente y que este asuma la deuda total del piso o local para que la comunidad tenga el control de cobrársela a quien es en cada momento el titular del inmueble.

SOLUCIÓN:

Así las cosas, la solución pasaría por una reforma del art. 9.1. e) 3º párrafo que quedaría como sigue:

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de todas las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares sin límite temporal alguno. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

2.- Fijar el sistema procesal para resolver el problema de la negativa de los comuneros a permitir el acceso a su piso o local para llevar a cabo reparaciones que afecten a elementos comunes del inmueble

La regulación de este problema es parca, porque no se resuelve la negativa de los titulares de pisos o locales a esta obligación. Para ello es preciso fijar el régimen procesal de actuación para resolver estos casos de urgencia, porque en muchos supuestos los titulares de pisos o locales, o no son localizados, o se niegan a permitir el acceso y ello dificulta en exceso que las comunidades resuelvan estos problemas al no fijarse el régimen procesal para dar solución urgente a problemas que exigen una actuación inaplazable.

SOLUCIÓN:

Para ello se propone fijar el régimen de actuación que debe seguirse por la comunidad para conseguir una orden judicial que permita el acceso al piso o local para proceder a la urgente reparación.

Así las cosas, la solución pasaría por una reforma del art. 9.1. c) -EDL 1960/55- que quedaría como sigue:

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

En los casos de negativa del titular del piso o local a permitir la entrada para tal fin, o cuando no puedan ser localizados tras llevar a cabo las averiguaciones oportunas, la comunidad se recabará de técnico competente con urgencia para que dictamine que es preciso técnicamente acceder por ese piso o local para proceder a la reparación, valorando la que se estime procedente. En los casos de urgencia de adopción de las medidas cautelares se solicitará la entrada en el inmueble del juez de guardia del partido judicial, y en el resto de los casos mediante la solicitud de una medida cautelar inaudita parte del art. 733 LEC -EDL 2000/77463- ante el juez de primera instancia.

Este precepto tiene dos problemas ubicados en la determinación de la obra obligatoria para llevarla a cabo y en segundo lugar resolver el problema de la actual fijación del coste de las obras de accesibilidad para la determinación de su carácter obligatorio.

3.- a) Problemas en la interpretación del art. 10.1 LPH -EDL 1960/55- con respecto al concepto de obras obligatorias y la no necesidad de que intervenga en su decisión la junta de propietarios

La redacción del art. 10.1 LPH -EDL 1960/55- determina que, en relación a lo que son obras obligatorias, plantea el problema de que esta valoración de lo que es “obra obligatoria” suscita un problema interpretativo acerca de quien es el legitimado para determinar qué es obra obligatoria y, en consecuencia, deberá por ello acometerse la obra sin que la junta de propietarios pueda opinar, y la que no lo es. Está claro el carácter obligatorio de la obra cuando es la Administración competente la que lo ordena, pero en su defecto es un problema para que los presidentes y/o administradores de fincas puedan asumir una responsabilidad cuya delimitación puede ocasionar problemas.

En cualquier caso debería regularse mejor este sistema, ya que puede haber comuneros que disientan del carácter obligatorio de las obras y entiendan que son mejoras y no hay cauce legal previsto para resolverlo. Pero lo que está claro es que no pueden existir lagunas en la determinación de las obras a realizar, cómo debe llegar a calificarse como obligatorias las planteadas y evitar conflictos sobre la validez de unos u otros dictámenes a realizar.

SOLUCIÓN A LA LETRA A)

La solución pasaría por exigirse siempre la intervención de técnico competente que delimite la interpretación de las obras que es preciso realizar y si las previstas son obligatorias o no. En este caso se debería solicitar del colegio de arquitectos o arquitectos técnicos la designación de un perito para que elabore un dictamen pericial, o la designación directa por la comunidad que examine la obra a realizar propuesta por uno o varios vecinos, o que se estime necesaria y que antes de convocar junta para comunicar la realización de la obra se realice un estudio técnico acerca de la obligatoriedad o no de la obra y qué tipo de obra se debe realizar o no, y si se trata de mejora o no la propuesta, debiendo sujetarse la comunidad al informe pericial del técnico designado competente sin exigirse más dictámenes contradictorios que encarecerían la solución y retrasarían el problema.

b.- Resolver el problema de la ejecución de las obras de accesibilidad

La actual redacción del art. 10.1, b) LPH -EDL 1960/55- plantea problemas interpretativos tremendos acerca de lo que se debe entender por el concepto de “importe repercutido anual” a la hora de fijar lo que es obra obligatoria relacionado con obras de accesibilidad, siendo preciso flexibilizar el régimen de aprobación de estas obras de accesibilidad por un quórum aceptable cuando no fuera obligatoria la obra de accesibilidad. Y debiendo remitirse el régimen de aprobación de ascensores en casos de legitimados con discapacidad o mayores de 70 años a que en la oferta de pago fraccionado anual que ofrezca la empresa de instalación de ascensores el importe anual de pago no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.

SOLUCIÓN A LA LETRA B)

Por ello, sería preferible dejar el concepto de la obligatoriedad para cuando el importe de la obra no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, e incluso permitir que esta sea llevada a cabo por los interesados, siendo estos los que puedan solicitar las ayudas y subvenciones si la comunidad decide no afrontarlas. Además, en el caso de que las obras excedan de ese importe quedaría a decisión de la junta por mayoría simple llevar a efecto estas obras por este quórum, con lo cual se debe modificar también el art. 17.2 LPH -EDL 1960/55- que prevé el quórum de doble mayoría para obras de accesibilidad para cuando el importe de la realización de la misma excede de la cuantía fijada, ya que es preferible optar por un quórum más flexible de mayoría simple dada la naturaleza de las obras a llevar a cabo.

REDACCIÓN QUE SE PROPONE DEL ART. 10.1 LPH -EDL 1960/55-

Así las cosas, la solución pasaría por una reforma del art. 10.1 -EDL 1960/55- que quedaría como sigue:

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el coste no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido. En el caso de petición de instalación de ascensores por personas que reúnan los requisitos anteriores la instalación será obligatoria si la oferta del pago fraccionado anual de la empresa de instalación del ascensor no exceda en cada anualidad del fraccionamiento del importe de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. En el caso de no ser viable la instalación del ascensor o la realización de las obras de accesibilidad los interesados podrán recabar las ayudas o subvenciones oportunas para costear estos la realización de la obra de accesibilidad.

Además, en este caso de no ser obligatoria la obra de accesibilidad o instalación del ascensor la junta podrá decidir por mayoría simple del art. 17.7 -EDL 1960/55- de esta Ley la realización de las mismas. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.

d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio -EDL 2008/89754-, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

Sin embargo, para la determinación del concepto de obra obligatoria cuando lo interese un propietario al menos se deberá recabar del colegio de arquitectos o arquitectos técnicos la designación de un técnico competente, o designarlo directamente la comunidad para emitir informe sobre la situación de la comunidad o la obra concreta que se haya propuesto y si se adecua a los parámetros de obligatoriedad del apartado 1º. El contenido del informe será vinculante para la comunidad sin necesidad de recabarse otro dictamen contradictorio.

4.- La redacción del art. 10.3 LPH -EDL 1960/55- es la que mayor críticas ha merecido de la reforma de la LPH por los problemas derivados de la interpretación de su alcance en el sentido de si se aplica solo a los complejos inmobiliarios o a todos los edificios sometidos al régimen de la PH

Esta es una de las redacciones que mayor confusión ha creado, por lo que debería clarificarse y luego reducir el elevado quórum que exige el precepto de 3/5 el día de la junta, ya que interpretando de forma conjunta este precepto con el art. 17.8 LPH -EDL 1960/55- que excluye el voto presunto del ausente en los casos de aprovechamiento independiente que son los de este caso, resulta que alcanzar el quórum de 3/5 el mismo día de la junta se convierte en tarea tan imposible que está determinando que no se pueda alcanzar algún tipo de acuerdo de exigirse el quórum de 3/5 el día de la junta, ya que ninguna junta de propietarios alcanza, ni tan siquiera, el quórum de constitución de 3/5, por lo que alcanzar estos acuerdos está siendo tarea imposible en la actualidad. Por ello, se debería fijar un quórum de aprobación más flexible de mayoría simple.

Es preciso resolver también el problema de la modificación de elementos comunes por titulares de pisos o locales mediante un quórum sencillo cuando no se cause grave perjuicio a la comunidad, ya que en la actualidad existen dudas sobre el quórum de aprobación del uso de elementos comunes que no perjudiquen a la comunidad, o las obras que pretenden llevar a cabo los titulares de locales para optimizar mejor el rendimiento de su local, todo ello en desarrollo de la jurisprudencia permisiva del Tribunal Supremo con respecto a la realización de tales obras siempre que no se cause un grave y constatado perjuicio directo a la comunidad.

Es preciso aclarar también que la exigencia de la autorización administrativa solo debe exigirse después de la adopción del acuerdo.

SOLUCIÓN Y REDACCIÓN QUE SE PROPONE DEL ART. 10.L3 LPH -EDL 1960/55-

3. Requerirán autorización administrativa, que será exigible después de la adopción del acuerdo de la junta de propietarios, en todo caso:

a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio -EDL 2008/89754-, en sus mismos términos.

b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por mayoría simple del art. 17.7 de esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.

También se someterán al quórum de mayoría simple del art. 17.7 de esta Ley los acuerdos relativos al uso y modificación de elementos comunes por los titulares que puedan tener acceso a estos, como en los casos de instalación de aparatos de aire acondicionado o similares, o modificaciones en la terraza del inmueble o patios de uso exclusivo que sean elemento común.

En el caso de las modificaciones que pretendan llevar a cabo los titulares de locales en las fachadas del local o elementos comunes, tales como las obras necesarias para instalar chimeneas o salidas de humos en un local, los titulares deberán presentar al presidente de la comunidad un dictamen de la obra a realizar con dictamen de técnico competente que garantice la viabilidad técnica de la obra y la inexistencia de perjuicio a la comunidad.

5.- Es preciso resolver la exigencia de la cualificación profesional de la profesión de la administración de fincas a los administradores de fincas colegiados

No tiene cabida en un mundo exigente donde debe precisarse y exigirse la debida cualificación, que una actividad rodeada de una necesaria cualificación, como es la de la administración de fincas, sea ejercida por muchas personas que no disponen de cualificación suficiente, por lo que es preciso atribuir con carácter necesario que la administración de una comunidad de vecinos se atribuye a los administradores de fincas colegiados.

SOLUCIÓN Y REDACCIÓN QUE SE PROPONE:

6. Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.

El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador solo podrá ser desarrollado por administradores de fincas colegiados.

6.- Es preciso resolver el ámbito indemnizatorio en los casos de remoción anticipada del cargo de administrador de fincas, ya que en la actualidad existe una desprotección del profesional en los casos de remoción del cargo sin justa causa

Por ello se entiende ajustado fijar que en los supuestos de que la comunidad acuerde el cese del administrador de fincas sin causa justa que le habilite para ello deberá indemnizarle con las mensualidades que faltaren por cumplir del plazo de duración del mandato, ya que en la actualidad los criterios son dispares y genera inseguridad en los profesionales que están expuestos a que en cualquier caso se puedan resolver los contratos sin compensación alguna quebrándose el principio de la prohibición de la resolución unilateral de los contratos.

SOLUCÍÓN Y REDACCIÓN QUE SE PROPONE:

7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.

Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria, pero si la remoción lo fuera sin justa causa la comunidad estará obligada a indemnizar al profesional con las mensualidades que restaren por cumplir del mandato.

7.- La modificación que se propone en el art. 10.1, b) LPH -EDL 1960/55- exige también la reforma de este precepto

Al haberse ofrecido una solución en el art. 10.1, b) -EDL 1960/55- para resolver los problemas de obras de accesibilidad y que se sometan tan solo en su aprobación al régimen de mayoría simple en lugar de al de doble mayoría de propietarios y cuotas que se propone en la redacción de este apartado 2º del art. 17 LPH se expone esta propuesta de reforma para dejarlo circunscrito al sistema de instalación de ascensor sin petición de discapacitados. Con ello la mención de la obligatoriedad de la realización de obras de accesibilidad cuando sea aprobado en junta por el régimen, tan solo de mayoría simple, se remite a la redacción que se propone del art. 10.1, b) in fine quedando este apartado 2º tan solo para los casos de instalación de ascensor. Además, se resuelven en este artículo los problemas interpretativos acerca del quórum aplicable tanto a la instalación como a la sustitución del ascensor y los problemas acerca de la obligación del pago de los locales a estos gastos y cuando quedan exentos de ellos, ya que existen muchos problemas interpretativos al respecto que la jurisprudencia va resolviendo, aunque con respuestas no claras en muchos casos, por lo que es preciso ofrecer una solución a este problema y transmitir más seguridad jurídica para agilizar la solución de los problemas.

SOLUCIÓN Y REDACCIÓN QUE SE PROPONE

2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b) -EDL 1960/55-, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Se entenderá por establecimiento tanto la nueva instalación como la sustitución del ascensor.

Además, los titulares de los locales quedarán obligados al pago de la derrama y gastos ordinarios y extraordinarios salvo que conste en estatutos o titulo su exoneración o se apruebe su exclusión por la misma doble mayoría antes indicada de propietarios y cuotas. Si constare la exoneración de gastos ello no conllevará la exclusión de la obligación al pago de la instalación del ascensor o su sustitución por uno nuevo, ya que en estos casos sí que deberán contribuir con su derrama.

8.- Debe fijarse en mayoría simple el quórum de las mejoras, ya que resulta excesivo el nuevo de 3/5 que dificulta la adopción de estos acuerdos

La experiencia práctica está demostrando que resulta sumamente complicado adoptar acuerdos por el sistema de quórum de 3/5 y sobre todo al aplicar el art. 17.8 LPH -EDL 1960/55-  que excluye la opción de que los ausentes se puedan sumar a la adopción de estos acuerdos. Por ello, es mucho más flexible proponer que se exija tan solo el quórum de mayoría simple del art. 17.7 LPH en materia de mejoras, y manteniendo la posibilidad de que los disidentes no tengan que correr con los gastos. También debe resolverse el problema de las mejoras a realizar cuyo coste esté por debajo de las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, en cuyo caso el disidente deberá pagar su parte también.

SOLUCIÓN Y REDACCIÓN QUE SE PROPONE:

4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de la mayoría simple del art. 17.7 de esta Ley -EDL 1960/55- se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.

Cuando en la adopción de estos acuerdos la cuota de instalación esté por debajo del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes y se aprueben por mayoría simple del art. 17.7 de esta Ley -EDL 1960/55- los disidentes también resultarán obligados al pago.

9.- Debe resolverse el eterno problema de la unanimidad

El régimen de la unanimidad encorseta a las comunidades a no poder funcionar en muchos casos y a no poder adoptar acuerdos en los casos que son necesarios para la comunidad si un solo propietario vota que no o se abstiene, ya que tras la última redacción del art. 17.6 LPH -EDL 1960/55- no solo no ha resuelto este problema, sino que ahora lo ha agravado, y ha sido una reforma tremendamente criticada por los profesionales del derecho que trabajan en este sector por causar más problemas aún en el funcionamiento y régimen jurídico de las comunidades de propietarios en los temas que siguen exigiendo un acuerdo por unanimidad.

Por ello, se estima más idóneo para permitir que las comunidades de propietarios puedan autorregularse que se fije un quórum ya exigente y privilegiado de 3/5 del total en doble mayoría, incluyendo el voto presunto del ausente, el cual representa una parte importante de la comunidad y evita que en la actualidad la mera obstinación de un comunero que posiblemente ni reside todo el año en la comunidad pueda obstaculizar con su negativa la adopción de un acuerdo que es importante para la comunidad.

SOLUCIÓN Y REDACCIÓN QUE SE PROPONE:

6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la aprobación de las 3/5 partes de propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación contando con el voto de los ausentes que no se opongan en la forma prevista en el art. 17.8 de esta ley -EDL 1960/55-.

10.- Debe anularse la prohibición de que el voto de los ausentes se pueda aplicar el determinados casos, ya que el régimen aprobado por la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919- va a impedir que en muchos casos se puedan alcanzar acuerdos

La nueva regulación de los ausentes en este apartado es junto con el problema del art. 10.1 de las obras obligatorias y el de la exigencia de la unanimidad en el apartado 6º uno de los temas más criticados en los numerosos cursos y seminarios celebrados desde que se aprobó la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-.

En concreto, la regulación introducida por la citada Ley en el art. 17.8 LPH -EDL 1960/55- excluye en algunos casos que el voto presunto del ausente pueda servir para que el acuerdo se pueda alcanzar, cuando lo más correcto es introducir la flexibilidad de que si el ausente en cualquier tipo de acuerdo no se opone a él en el plazo de 30 días, se entenderá que lo apoya y se sumará al cómputo de los votos alcanzados. Sin embargo, con el régimen aprobado en el art. 17.8 LPH se restringe la adopción de acuerdos al excluir que los ausentes se sumen a los que votan a favor, conllevando que varios de los supuestos de la LPH exijan que el quórum se alcance el día de la junta, lo que supone perjudicar notablemente a las comunidades de propietarios. También es preciso explicar cómo funciona el sistema de funcionamiento del voto presunto del ausente, ya que hay una gran polémica de cómo debe llevarse a cabo.

SOLUCIÓN Y REDACCIÓN QUE SE PROPONE

8. Siempre y en cualquier caso, salvo en los acuerdos por mayoría simple, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Para poder computar estos votos del ausente se exigirá en cada acuerdo que lleve quórum cualificado de 1/3, doble mayoría o 3/5 de propietarios y cuotas que este se alcance por mayoría simple el día de la junta. El secretario administrador cerrará el acta y la notificará a todos los comuneros y una vez transcurridos los 30 días extenderá certificación en el libro sobre ello y redactará nueva acta en la que hará constar si el acuerdo se alcanzó o no, notificándolo a todos los comuneros. El plazo para la impugnación de este acuerdo se computa desde esta segunda notificación.

11.- Debe hacerse constar en la LPH -EDL 1960/55- que en las actas no se deberá recoger el contenido de los ruegos y preguntas que conlleva que se obligue por muchos propietarios que consten en las actas sus observaciones, cuando no son de necesidad

En las actas solo debe hacerse constar las personas que asisten, los votos emitidos y los acuerdos adoptados, no el contenido de las observaciones que se hagan en el turno de ruegos y preguntas, salvo que se refiera a la solicitud del requerimiento del art. 7.2 LPH -EDL 1960/55-.

f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

No se incluirá en el acta el contenido del turno de ruegos y preguntas, salvo la solicitud de algún comunero de que se requiera a algún comunero por la vía del art. 7.2 LPH -EDL 1960/55-.

12.- Debe regularse el horario de la celebración de las juntas de propietarios ex lege para conciliar la vida laboral y familiar

Es esta una actividad que en su desarrollo se suele llevar a cabo en horas que perjudican notablemente la conciliación de la vida laboral y familiar, por lo que es preciso que ex lege se fije este horario que evite el abuso de que a muchos administradores de fincas se les obligue a seguir unos horarios de trabajo fuera de la normalidad y cuando otros comuneros alegan que han terminado el suyo.

SOLUCIÓN Y REDACCIÓN QUE SE PROPONE

Art. 15.3 -EDL 1960/55-:

La celebración de la junta de propietarios tendrá lugar en horario comprendido de Lunes a Sábado entre las 17 h y las 20.30 h.

Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario" el 1 de marzo de 2014.

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