¿Es posible admitir bajo la L 17/2021, de 15 diciembre que los arrendadores no puedan prohibir en sus contratos la presencia de animales?
Foro Coordinador: Vicente Magro Servet
Planteamiento
Es sabido que la L 17/2021, de 15 de diciembre -EDL 2021/44808-, establece el régimen jurídico de los animales con la intención de adaptarlo a la mayor sensibilidad social que hacia ellos existe en nuestros días y para reconocer su cualidad de seres vivos dotados de sensibilidad, tal y como se recoge tanto en la Exposición de Motivos de la Ley como en las normas jurídicas incluidas en la Ley. No obstante, pese a este reconocimiento de los animales en un estatuto jurídico ad hoc está surgiendo el debate acerca de si es posible entender al amparo de esta Ley que los arrendadores no puedan incluir entre las cláusulas y condiciones del contrato de arrendamiento que los arrendatarios no puedan introducir animales en el inmueble.
Por ello, ¿Son válidas las cláusulas que incluyen los arrendadores en los inmuebles de prohibición de introducir animales en el inmueble objeto de arrendamiento bajo sanción resolutoria del arrendamiento?
Para bien resolver la presente cuestión es necesario partir d...
Para bien resolver la presente cuestión es necesario partir de dos principios generales de derecho civil. El primero, consagrado en el art.348 CC -EDL 1889/1-, dispone que la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. Dicho principio inspira también el estatuto de los derechos reales limitados de goce y de los derechos personales que autorizan a ceder el uso y goce de la cosa. Por virtud de dicho principio, el propietario, el usufructuario o el titular de un derecho que le autoriza a no ceder el uso de la cosa pueden hacerlo en las condiciones que tengan a bien y con los límites que ellos quieran disponer.
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El segundo principio, establecido en el art.1255 CC -EDL 1889/1-, consagra la autonomía de la voluntad. Por virtud de él, el contrato puede contener cualesquiera disposiciones, salvo las que vulneren las leyes, la moral o el orden público. Dicho precepto debe ser aplicado en relación con el art.1258 CC. De ello se sigue que no vinculan a las partes aquellas cláusulas que sean contrarias a la buena fe.
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La decisión, adoptada por el arrendador, de no permitir que el arrendatario introduzca animales en el inmueble objeto del arrendamiento no puede reputarse contraria a la ley, ni al orden público, ni a la moral, ni a la buena fe, y ello por tres razones.
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La primera estriba en que ni la L 17/2021 -EDL 2021/44808-, sobre el régimen jurídico de los animales, ni otra norma, atribuyen expresamente al poseedor de un animal una suerte de derecho a estar en compañía de este en cualquier lugar perteneciente a un tercero. La norma no ha querido por el momento llegar tan lejos.
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La segunda razón consiste en que la prohibición de introducción de animales en espacios pertenecientes a terceros no es arbitraria ni contraria a la buena fe, pues existen razones que la justifican, aunque dichas razones, obviamente, puedan no ser compartidas por el propietario del animal o por todas las personas. En lo que a los arrendamientos de inmuebles se refiere, esas razones consisten en la no obligación de soportar los ruidos u olores que emiten los animales, la mayor posibilidad de sufrir daños en el suelo y mobiliario, la contingencia de sufrir quejas de vecinos, etc. Razones todas que socialmente justifican que no pueda imponerse al propietario del inmueble la carga de tener que soportar la presencia del animal en un bien propio.
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La tercera razón parte de un hecho que podemos considerar notorio, y es que, aunque existen contratos de arrendamiento con cláusula de prohibición de introducir animales, otros muchos contratos sí lo permiten o no lo prohíben. A los efectos que nos ocupan, puede afirmarse que estamos ante un mercado de arrendamientos plural, que no persigue a los poseedores de animales ni les dificulta en exceso encontrar un inmueble en alquiler. Esa situación, unida a cuanto ha quedado dicho, justifica que el derecho del poseedor del animal a tenerlo siempre consigo encuentre límites.
Es sabido que la L 17/2021, de 15 diciembre -EDL 2021/44808-, establece el régimen jurídico de los animales con la intención de adaptarlo a la mayor sensibilidad social que hacia ellos existe en nuestros días y para reconocer su cualidad de seres vivos dotados de sensibilidad, tal y como se recoge tanto en la Exposición de Motivos de la Ley como en las normas jurídicas incluidas en la Ley. No obstante, pese a este reconocimiento de los animales en un estatuto jurídico ad hoc está surgiendo el debate acerca de si es posible entender al amparo de esta Ley que los arrendadores no puedan incluir entre las cláusulas y condiciones del contrato de arrendamiento que los arrendatarios no puedan introducir animales en el inmueble.
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Por ello, ¿Son válidas las cláusulas que incluyen los arrendadores en los inmuebles de prohibición de introducir animales en el inmueble objeto de arrendamiento bajo sanción resolutoria del arrendamiento?
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En mi opinión la cuestión no está regulada. Esto es de la misma manera que antes de la L 17/2021 de 15 diciembre -EDL 2021/44808 la cuestión no lo estaba, la entrada en vigor de la nueva regulación no supone de cara los contratos de arrendamiento modificación alguna.
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De hecho entre las normas que son objeto de modificación en función de la nueva normativa no se tocan ni las leyes especiales ni las normas que sobre el contrato de arriendo se recogen en el Código Civil. Y cabe alegar que cuando se han querido modificar o incidir sobre normas especiales, la L 17/2021-EDL 2021/44808 lo ha hecho.
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Consiguientemente de haberse querido una modificación en materia de arrendamientos, el legislador podría haberlo hecho, como de hecho ha actuado negando la posibilidad de que tales animales fueren embargados con la modificación de la Ley de enjuiciamiento civil, o que se extendiera la hipoteca sobre los animales colocados o destinados en una finca dedicada a la explotación ganadera, industrial o de recreo o prohibiendo el pacto de extensión de la hipoteca a los animales de compañía, mediante modificación de la Ley Hipotecaria.
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La L 17/2021 -EDL 2021/44808 ha modificado normas contractuales que afectan a la compraventa o a la constitución de la prenda, integrados dentro del Código civil pero no las del contrato de arriendo.
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Estamos en consecuencia ante un contrato al que le serán de aplicación las normas imperativas contenidas en la legislación común y/o especial, y en defecto de tales a lo que los contratantes pacten o convengan -genéricos art.1091 y 1255 CC -EDL 1889/1--.
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A tal fin ello viene a recordarse por la ley especial en el campo de los arrendamientos urbanos en su artículo 4 viene a exponer qué normas considera imperativas, y en consecuencia no disponibles por las partes. -Esencialmente los Título I y IV de la ley, art.1 a 5 inclusive y 36 y 37-
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Seguidamente el 4.2 dice respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil
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Ello viene a suponer que en lo que el precepto considera marco de lo establecido en el título II pueden existir condicionantes a la voluntad de las partes que éstas deben de respetar, aunque no se encuentre dentro de la previsión del art.4.1, pero que esencialmente va a ser la autonomía de la voluntad de éstas quienes elaboren los pactos que tengan por convenientes y que rijan la situación arrendaticia.
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Ninguna referencia hay en el marco del Título II ni en el Código Civil relacionada con la cuestión controvertida, por lo que no veo obstáculo, como no lo había con anterioridad a la entrada en vigor de la L 17/2021 -EDL 2021/44808-, en pactar que no se admitan animales de compañía.
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Quizás la futura ley de Protección y Derechos de los animales pueda incidir sobre la cuestión, pero esto será otra historia.
Las medidas introducidas por la L 17/2021, de 15 diciembre -
Las medidas introducidas por la L 17/2021, de 15 diciembre -EDL 2021/44808 en el régimen jurídico de los animales adaptan nuestra legislación a la nueva sensibilidad social que se constata desde hace tiempo: los animales son seres vivos dotados de sensibilidad, no meros bienes muebles. Creemos que es un avance al que hay que dar la bienvenida.
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Pero lo que no hace la citada normativa es limitar el principio de autonomía de la voluntad en materia de contratos, donde rige sin más limitaciones que los pactos "no sean contrarios a las leyes, la moral ni al orden público" -art.1255 CC -EDL 1889/1--.
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Por lo tanto, la pregunta de si es válido el pacto que prohíbe introducir animales en la vivienda objeto de arrendamiento debe ser respondida en sentido afirmativo, siempre y cuando aquél no sea contrario a las leyes, la moral ni al orden público.
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I. Un pacto de ese tipo no es contrario a la L 17/2021 -EDL 2021/44808-, dado que, como se ha dicho, esta norma no lo limita ni restringe. Puede darse el caso en que una cláusula de este tipo sea impuesta por el arrendador al arrendatario, en cuyo caso estaríamos en otro plano, pero, exceptuada esta posibilidad, entendemos que una prohibición ab initio de introducir animales en la vivienda arrendada tiene cabida en la propia Ley de Arrendamientos Urbanos y, en su caso, en la Ley de Propiedad Horizontal, siendo una medida que pretende evitar posibles daños en el interior de la vivienda, a los elementos comunes de la finca, o evitar molestias a los demás copropietarios.
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Dicho lo cual, no está de más precisar que el concepto &ldquoanimal&rdquo es modulable no es lo mismo un pequeño pájaro que un perro, y dentro de estos no es igual -v.gr. un chihuahua que un presa canario. De ahí que la prohibición también se pueda acotar a determinados animales -perros, gatos&hellip-. También hay que destacar que cada día es mayor el número de personas que disfrutan de la compañía de animales, por lo que a la persona arrendadora tampoco le interesa establecer una prohibición tan rígida que suponga la exclusión de buena parte de potenciales personas arrendatarias. Por otro lado, también es cierto que no es lo mismo el arrendamiento de una vivienda completamente amueblada que una vivienda sin amueblar. En todo caso, el margen de posibilidades es amplio.
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II. Lo que tampoco hace la L 17/2021 -EDL 2021/44808 es constituir a los animales como sujetos de derechos y esto enlaza con si el pacto de prohibición de que existan animales en la vivienda puede ser considerado contrario al &ldquoorden público&rdquo. La respuesta es negativa, dado que por orden público ha de entenderse como el conjunto de derechos fundamentales y libertades públicas reconocidos en la Constitución -cfr. STC 9 julio 1992-, y solo las personas son titulares de derechos, en concreto de derechos fundamentales.
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Como conclusión, decimos que no existe obligación de que la persona arrendadora de vivienda tenga que admitir, con fundamento en la L 17/2021 -EDL 2021/44808-, la presencia de animales en el inmueble que pone en alquiler.
De conformidad con el art. 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU...
De conformidad con el art. 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU -EDL 1994/18384-, los arrendamientos de viviendas se rigen, en primer lugar, por los preceptos imperativos del Título II en segundo lugar, por la voluntad de las partes y supletoriamente, por las disposiciones del Código civil.
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Entre las normas imperativas contenidas en el Título II de la LAU no existe ninguna que prohíba al arrendador impedir al arrendatario la introducción de animales de compañía en la vivienda.
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La L 17/2021, de 15 diciembre -EDL 2021/44808-, en cuanto modifica el Código civil, no contiene ninguna norma que habilite al arrendatario a introducir animales de compañía a pesar de que el contrato expresamente lo prohíba.
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Así pues, entra dentro del amplio ámbito de la autonomía privada regular la introducción de animales en la vivienda objeto del contrato de arrendamiento de modo que el arrendador puede tener interés en incluir una cláusula que expresamente lo prohíba.
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El interés del arrendador en prohibir la introducción de animales en la vivienda no es caprichoso ni arbitrario sino que puede estar justificado al pretender evitar daños en la vivienda y en el mobiliario, el deterioro por la suciedad que puede generar el animal, así como evitar molestias al resto de vecinos. Difícilmente, puede el poseedor de un animal garantizar el control permanente del animal y la inexistencia de estos peligros.
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El arrendatario, al suscribir el contrato de arrendamiento donde consta expresamente esta prohibición, no podría alegar un interés prioritario que tenga su reflejo en una norma imperativa, por lo que debería someterse a esta prohibición.
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Incluso, es posible el pacto en el que el incumplimiento de la prohibición de la introducción de animales se eleve a causa de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda según prevén los art.27.1 LAU -EDL 1994/18384 y 1569.3ª CC -EDL 1889/1-.
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Por el contrario, considero que la ausencia de prohibición expresa en el contrato no impediría al arrendatario introducir animales de compañía en la vivienda.
La respuesta a la cuestión que se formula es, desde nuestro p...
La respuesta a la cuestión que se formula es, desde nuestro punto de vista, positiva en el sentido de entender que es comprendible la prohibición de tenencia de animales dentro de los pactos a que hace referencia el art.4.2 LAU -EDL 1994/18384 -&ldquolos arrendamientos de viviendas se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes&rdquo-.
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En efecto, y aunque tras la L 17/2021, de 15 diciembre -EDL 2021/44808 los animales de compañía han pasado de ser bienes a &ldquoseres vivos dotados de sensibilidad&rdquo o &ldquoseres sintientes&rdquo, es lo cierto que de ningún precepto de la norma se desprende que ello implique el animal pase a formar parte de la unidad familiar.
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Los animales de compañía, dice la ley, deben considerarse ahora como algo distinto a las cosas o bienes. Pero no por ello están sometidos al régimen jurídico de las personas. Al contrario, se rigen por el régimen propio de los bienes -pueden ser apropiables y objeto de comercio en tanto no hayan normas específicas, con la limitación, dice la ley, de que dicho régimen jurídico de los bienes sea compatible con la naturaleza del animal en tanto ser vivo dotado de sensibilidad y con el conjunto de disposiciones destinadas a su protección.
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En suma, los animales pasan a tener una situación mixta en cuanto su naturaleza, proyectándose una forma de vinculación familiar en las situaciones de quiebra de la unidad familiar, para los que la ley prevé expresamente el régimen de convivencia y cuidado de los animales, pero no una integración en la unidad familiar a los efectos de identidad con cualquiera otro de sus miembros, siendo respecto de terceros, bienes familiares y, como tales, excluibles en un contrato de arrendamiento urbano que se rige por una legislación que no ha sido modificada en el contexto legal que comentamos.
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Para concluir debemos sin embargo señalar que es cierto que la integración en la unidad familiar -núcleo familiar de los animales se hace referencia en el anteproyecto de Ley de Protección y Derechos de los animales, si bien tampoco ello debería implicar -caso de resultar aprobada la ley-, necesariamente, y a salvo norma contraria, que ello tenga que afectar al negocio jurídico para su ocupación a cambio de una renta ni, por tanto, a las opciones del propietario para decidir sobre la presencia de animales en su propiedad.
Se analiza por cinco Juristas la siguiente cuestión:
CONCLUSIÓN: UNANIMIDAD
1.- La decisión, adoptada por el arrendador, de no permitir que el arrendatario introduzca animales en el inmueble objeto del arrendamiento no puede reputarse contraria a la ley, ni al orden público, ni a la moral, ni a la buena fe
2.- Ni la L 17/2021, sobre el régimen jurídico de los animales -EDL 2021/44808-, ni otra norma, atribuyen expresamente al poseedor de un animal una suerte de derecho a estar en compañía de este en cualquier lugar perteneciente a un tercero. La norma no ha querido por el momento llegar tan lejos.
3.- La prohibición de introducción de animales en espacios pertenecientes a terceros no es arbitraria ni contraria a la buena fe, pues existen razones que la justifican, aunque dichas razones, obviamente, puedan no ser compartidas por el propietario del animal o por todas las personas. En lo que a los arrendamientos de inmuebles se refiere, esas razones consisten en la no obligación de soportar los ruidos u olores que emiten los animales, la mayor posibilidad de sufrir daños en el suelo y mobiliario, la contingencia de sufrir quejas de vecinos, etc. Razones todas que socialmente justifican que no pueda imponerse al propietario del inmueble la carga de tener que soportar la presencia del animal en un bien propio.
4.-La L 17/2021 -EDL 2021/44808- no limita el principio de autonomía de la voluntad en materia de contratos, donde rige sin más limitaciones que los pactos "no sean contrarios a las leyes, la moral ni al orden público" (art.1255 CC -EDL 1889/1-).
5.- Lo que tampoco hace la L 17/2021 -EDL 2021/44808- es constituir a los animales como sujetos de derechos y esto enlaza con si el pacto de prohibición de que existan animales en la vivienda puede ser considerado contrario al “orden público”. La respuesta es negativa, dado que por orden público ha de entenderse como el conjunto de derechos fundamentales y libertades públicas reconocidos en la Constitución (cfr. STC 9 julio 1992), y solo las personas son titulares de derechos, en concreto de derechos fundamentales.
6.- De conformidad con el art.4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) -EDL 1994/18384-, los arrendamientos de viviendas se rigen, en primer lugar, por los preceptos imperativos del Título II; en segundo lugar, por la voluntad de las partes y; supletoriamente, por las disposiciones del Código civil.
Entre las normas imperativas contenidas en el Título II de la LAU no existe ninguna que prohíba al arrendador impedir al arrendatario la introducción de animales de compañía en la vivienda.
7.- El interés del arrendador en prohibir la introducción de animales en la vivienda no es caprichoso ni arbitrario, sino que puede estar justificado al pretender evitar daños en la vivienda y en el mobiliario, el deterioro por la suciedad que puede generar el animal, así como evitar molestias al resto de vecinos. Difícilmente, puede el poseedor de un animal garantizar el control permanente del animal y la inexistencia de estos peligros.
El arrendatario, al suscribir el contrato de arrendamiento donde consta expresamente esta prohibición, no podría alegar un interés prioritario que tenga su reflejo en una norma imperativa, por lo que debería someterse a esta prohibición.
8.- La ausencia de prohibición expresa en el contrato no impediría al arrendatario introducir animales de compañía en la vivienda.
9.- Aunque tras la L 17/2021, de 15 diciembre -EDL 2021/44808- los animales de compañía han pasado de ser bienes a “seres vivos dotados de sensibilidad” o “seres sintientes”, es lo cierto que de ningún precepto de la norma se desprende que ello implique el animal pase a formar parte de la unidad familiar.
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