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Aunque idealmente la refinanciación se debiera preparar antes del incumplimiento, lo habitual es que la misma se aborde tras éste y como el incumplimiento es normalmente causa de resolución contractual, el marco de partida es una hoja en blanco

Punto de encuentro en una refinanciación de préstamos con garantía real

Tribuna Madrid
Refinanciacion coronavirus

En el presente artículo vamos a analizar cómo convergerían las diversas aspiraciones de deudor y acreedor en una refinanciación con garantía real, teniendo en mente que la misma surge entre personas jurídicas en un entorno profesional (en el caso de consumidores la normativa de protección presentaría particularidades), refiriéndonos a un modelo sencillo, con estimación de un número limitado de variables a considerar.

Se parte de cero en el marco jurídico inicial

Aunque idealmente la refinanciación se debiera preparar antes del incumplimiento, lo habitual es que la misma se aborde tras éste y como el incumplimiento es normalmente causa de resolución contractual, el marco de partida es una hoja en blanco, el deudor ya no tiene derecho al plazo y por el contrario, el acreedor tiene derecho al cobro inmediato de su deuda, teniendo la cobertura de la garantía real.

Este marco jurídico de partida condiciona enormemente las expectativas en juego, ya no valen las referencias de lo que se estaba pagando en los plazos anteriores y el interés del acreedor puede pivotar del recobro dinerario que venía percibiendo antes del incumplimiento, a interesarle optar a la adquisición de la garantía real, si, por ejemplo, ambos valores fueren cercanos cercanos o hubiere mucha incertidumbre en la efectividad del recobro futuro.

Expectativas de deudor y acreedor

El deudor pretenderá bien una espera, bien una quita o ambas, que le permitan salvar la ejecución sobre la garantía real y eventuales ejecuciones adicionales sobre otros activos de su propiedad, en su caso.

El acreedor, tras la hoja en blanco que supone la resolución del contrato, analizaría la situación como un negocio nuevo, valorando tanto el recobro dinerario de la deuda como el interés que para él tenga optar a la adquisición de la garantía. Una manera de comparar ambos puede ser la contraposición de los flujos de caja actualizados [i] al momento de valoración de la garantía.

Es decir, si los pagos periódicos que ofrece el deudor, actualizados al momento de valoración de la garantía real son superiores a ésta, la refinanciación sería interesante, por el contrario, si dichos flujos de caja actualizados, arrojaren un valor inferior al valor de la garantía real, sería más interesante la ejecución de ésta.

El deudor, a la hora de hacer su propuesta debe tener muy en cuenta esas expectativas del acreedor, pues el acuerdo sólo se producirá cuando converjan el interés de ambos.

Una dificultad para el acreedor es la estimación del tipo de actualización de los pagos ofrecidos, ya que el acreedor tiene varias alternativas para calcular qué valor le da en el momento actual a los pagos futuros y así puede actualizarlos minorándolos en el ratio de porcentaje de beneficio sobre activos, coste de su financiación, etc.

También puede ser complicado el avanzar el valor de la garantía, ya que, por ejemplo un inmueble, no vale lo mismo para una entidad financiera, pues no es un activo típico, que para una empresa inmobiliaria, ya que el valor de realización rápida, no coincide con el valor que puede tener, cuando el inmueble se destine a promoción, rehabilitación, alquiler…; en este caso, ese mayor valor futuro, puede suponer un incremento del valor actual, en función de la utilidad que vaya a tener para el adquirente.

En relación con la valoración de la garantía también debe atenderse al tiempo de su disposición real para el acreedor, por lo que, de forma análoga a los pagos futuros, el valor actual de la garantía debe ser corregido, en función del tiempo esperado para lograr su disponibilidad.

La transparencia en la negociación

Evidentemente en una negociación no es conveniente desvelar los intereses que hemos visto. El acuerdo se produce en el punto de intersección entre el intervalo que pretenda el deudor y el intervalo que pretenda el acreedor. Así si el deudor acordaría pagando entre 2 y 5 y el acreedor se conformaría con cobrar entre 4 y 6, el punto de acuerdo puede estar en 4, en 5 o en 6, por lo que es conveniente mantener los intervalos ocultos, a efecto de tratar de maximizar el acuerdo para uno mismo.

Dicha estrategia, sin embargo, no se debe llevar hasta el extremo de una ruptura definitiva de la negociación sin haber explorado los límites del acuerdo, ya que si por ejemplo, una de las partes se obcecare en maximizar su interés, podría llegar a no alcanzar ni siquiera el mínimo.

Dado que la deuda sigue generando intereses de demora para el deudor y coste de oportunidad para el acreedor por la ausencia de disponibilidad de las cantidades a las que contractualmente tiene derecho, ambos tienen que sopesar estos extremos en la determinación del plazo de negociación.

Confluencia de intereses de acreedor y deudor

Si pretendiésemos formalizar dónde se encontraría el punto de confluencia de los intereses de acreedor y deudor en un préstamo con garantía real, podríamos situarlo en el punto en el que el valor actualizado de los flujos esperados tras la refinanciación, igualen al valor de la garantía real, comparadas ambas magnitudes en el mismo momento temporal, por lo que si la disponibilidad efectiva de la garantía no fuere inmediata, debería ser minorado dicho valor de la garantía, como hemos apuntado anteriormente, por el tiempo a transcurrir hasta esa disponibilidad efectiva.

Si los flujos de pagos futuros actualizados ofrecidos por el deudor superaren el valor actual de la garantía, al acreedor le interesaría la refinanciación, siempre que confíe en la capacidad de pago del deudor en cuanto al cumplimiento futuro, falta de confianza que puede justificar un porcentaje de minoración adicional del montante de los pagos futuros prometidos, a efectos de comparación con la ejecución de la garantía.

Por el contrario, si dichos pagos futuros actualizados, fueren inferiores al valor de la garantía, eventualmente corregido con el tiempo a transcurrir para su disponibilidad efectiva, la refinanciación no tendría a priori interés económico para el acreedor, pues la entrada de efectivo, en importe igual a la tasación en supuesto de venta inmediata de la garantía u otro valor que se le asignare, inclusivo de la utilidad prevista del inmueble, no se vería compensada con un mayor valor de los pagos futuros.

Como hemos visto las dificultades de automatización de esta ecuación derivan, por ejemplo, tanto de la elección del coeficiente de actualización de las rentas esperadas, como de la valoración de la garantía real, pero una aproximación es necesario sea realizada por el deudor, a los efectos de acomodar la negociación a un intervalo realista, en cuyos márgenes haya posibilidad cierta de acuerdo.

Conclusión 

Una negociación eficaz, requiere que ambas partes tengan en cuenta, tanto sus propios intereses como los del contrario, a efecto de no perder el tiempo en propuestas imposibles, por ejemplo, cuando la capacidad de pago futuro del deudor, actualizada al momento de valoración de la garantía, no iguala el valor de ésta.   

[i] La comparación de magnitudes económicas requiere siempre que se realice en el mismo momento temporal y así un pago futuro para ser comparado con un pago actual, requiere minorar dicho pago futuro, restándole un coeficiente que compense la indisponibilidad del pago futuro hasta su cobro.