¿Qué consecuencias prácticas tendrá el nuevo sistema de "georreferenciación de delimitación", de la Ley 13/2015, en los casos de reivindicación de fincas?

El dominio que se pueda tener sobre determinada finca debe ser protegid...

El dominio que se pueda tener sobre determinada finca debe ser protegido judicialmente por el derecho de los posibles ataques o perturbaciones a que aquél se pueda ver sometido. En este sentido, entre las principales acciones que pueden ejercitarse, se encuentran la declarativa de dominio, la reivindicatoria, regulada en el art. 348 CC, y la negatoria de servidumbre.

Mientras con la acción declarativa de dominio se tiende a obtener una declaración de que quien la ejercita es el propietario de la cosa objeto de litigio, ejercitada frente a quien también se postula como tal, con la reivindicatoria, además de proteger ese derecho, lo que se pretende es conseguir la recuperación del mismo, que ha pasado, de facto, total o parcialmente, a manos de un tercero.

Las dos acciones tienen requisitos comunes, tales como la justificación de la propiedad en base a la cual se reclama y la identificación de la cosa sobre la que se ejercita la acción, si bien la reivindicatoria, además, exige la acreditación de que a quien se demanda sea al poseedor de dicha cosa.

En lo que respecta a la pregunta que se formula vamos a centrarnos en el segundo de los requisitos referidos que viene a suponer que quede despejada toda duda sobre la identidad de la cosa – de la finca en este caso – sin que a tal efecto baste con la mera descripción registral de la misma.

La jurisprudencia viene exigiendo la inequívoca identificación de la finca, de tal modo que no se susciten dudas racionales sobre cuál sea -SSTS 31-10-1983, 26-1-1985 y 18-5-1985-, lo cual implica fijarse con claridad y precisión la situación, cabida y linderos de la finca, así como que la finca reclamada es la identificada -SSTS. 9-6-1982, y 25-2-1984 -EDJ 1984/7052--.

En cuanto a la función que la inscripción registral puede cumplir en lo relativo a la identificación de la finca la STS de 12 de marzo de 2012 -EDJ 2012/30152 viene a puntualizar lo siguientes extremos:

“El Registro de la Propiedad no está dotado de base fáctica fehaciente, y la institución no responde de la exactitud de los datos y circunstancias de hecho, ni por consiguiente de los demás datos descriptivos de las fincas -Sentencias de 13-11-1987 -EDJ 1987/8263-, 1-10-1991, 26-11-1992 -EDJ 1992/11661-, 3-2-1993 y 1-7-1995 -EDJ 1995/2871--”.

“El artículo 38 -EDL 1946/59 -se refiere a la Ley Hipotecaria sólo establece una presunción “iuris tantum” a favor del titular registral y por tanto no se trata de legitimación registral totalmente plena ya que las inscripciones registrales no dan fe de las características físicas de los inmuebles que comprenden y prevalece la realidad extrarregistral distinta cuando resulta cumplidamente probada -Sentencias de 11-6-1991, 24-2-1993 -EDJ 1993/1783-, 21-4-1993 -EDJ 1993/3745 y 22-2-1996 -EDJ 1996/1231--”. Lo que está entre paréntesis en cursiva es de quien suscribe.

“La identificación no se logra con la expresión que figura en los títulos presentados en el pleito, ni con la inscripción registral, ya que se requiere que las fincas se determinen de modo preciso sobre el terreno y por sus linderos y este requisito identificativo es esencial para que puedan prosperar cualquiera de las acciones del art. 348 del Código Civil -EDL 1889/1 -Sentencias de 1-2-1993 y 8-10-1994-. -STS 17-3-2005 -EDJ 2005/33573--”.

La presunción de exactitud registral que se recoge en el art. 38 de la LH -EDL 1946/59-, “afecta al título no a la realidad física que el mismo describe que puede o no coincidir con la realidad extrarregistral”.

“…la identificación de las fincas ha de concurrir de forma totalmente evidenciada para que no ofrezca duda alguna a las que se reivindican, debiendo fijarse con la debida precisión su cabida, situación y linderos, y con la cumplida probanza que son las que se refieren a los títulos y los demás medios probatorios en los que los actores fundan su derecho y tal identificación exige un juicio comparativo entre la finca real y la titular -Sentencias de 5-3-1991 -EDJ 1991/2393-, 25-11-1991 -EDJ 1991/11161-, 26-11-1992 -EDJ 1992/11661-, 4-11-1993 -EDJ 1993/9888-, 11-6-1993 -EDJ 1993/5621-, 6-5-1994 -EDJ 1994/4052-, 28-3-1996 -EDJ 1996/1471 y 1-4-1996 -EDJ 1996/1790--. -STS 17-3-2005 -EDJ 2005/33573--”.

“…así como es doctrina jurisprudencial que no ha de confiarse a un necesario juicio de deslinde la determinación de la finca -S.13 Oct. 1976 -EDJ 1976/316-, por todas-, sí es condición << sine qua non>> la identidad inequívoca de la finca a reivindicar, lo que comprendería que la finca se determine sobre el terreno por sus cuatro puntos cardinales, debiendo éstos concretarse con toda precisión, y siendo este requisito identificativo esencial para que pueda prosperar cualquiera de las acciones que se derivan del artículo 348 del Código Civil -EDL 1889/1 -S.S. 16 Jul. 1990 -EDJ 1990/7658-, 5 Mar. 1991 -EDJ 1991/10845-, 1 Dic. 1993 -EDJ 1993/10944 y 25 de mayo de 2000 -EDJ 2000/10845-, entre otras muchas-.”.

No obstante, hay que recordar cómo la validación de la base geográfica de una finca por el Registro de la Propiedad a la que se atribuyen efectos descriptivos significa, en realidad, efectuar un auténtico deslinde -RDGRN 3 de marzo de 2000-.

Vemos pues, cómo la identificación de la finca a reivindicar o aquélla sobre la que se pretende obtener la declaración del dominio es requisito clave e ineludible para el éxito de la acción y la experiencia marca que no siempre resulta fácil llevar a efecto tal concreción de tal manera que en muchas ocasiones la acción no prospera por la dificultad que entraña dicha tarea, sin que la propia descripción registral se adecue a la realidad, o sea operativa a tales efectos, y también sin que exista una sinfonía entre tal descripción con la catastral lo cual, no cabe duda, facilitaría esa labor.

Así, según reza su Exposición de Motivos”, nace la Ley 13/2015 -EDL 2015/102048-, con la finalidad de “conseguir la deseable e inaplazable coordinación Catastro-Registro, con los elementos tecnológicos hoy disponibles, a través de un fluido intercambio seguro de datos entre ambas instituciones, potenciando la interoperabilidad entre ellas y dotando al procedimiento de un marco normativo adecuado, y así de un mayor grado de acierto en la representación gráfica de los inmuebles, incrementando la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y simplificando la tramitación administrativa”.

En los arts. 9 y 10 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59-, reformada por la citada Ley, se incluye la posibilidad incluir en el Registro de la Propiedad – en unos casos de forma obligatoria y en otros potestativa la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

En general, la georreferenciación se refiere al posicionamiento con el que se define la localización de un objeto espacial en un sistema de coordenadas y “datum” determinado -viene a ser un punto geográfico que se usa como referencia-, y consiste en el uso de coordenadas de mapa para asignar una ubicación espacial a entidades cartográficas. Además de determinar el lugar en el espacio de las elementos geográficos, permite establecer la correcta posición de una fotografía aérea en un mapa y determinar la exacta ubicación de un punto en una fotografía o imagen, ya que todos los elementos de una capa de mapa tienen una ubicación geográfica y una extensión específicas que permiten situarlos en la superficie de la Tierra o cerca de ella.

Por tanto, es un sistema que funciona como fuente de información directa y precisa para la localización e identificación de un determinado inmueble.

Si esto es así, que lo es, la determinación, concreción e identificación de la finca a reivindicar o sobre la que se pretenda el dominio será de extraordinaria utilidad ya que aportarán una información detallada y pormenorizada respecto de la ubicación, entorno, extensión y linderos de la finca a reivindicar.

De alguna manera, el sistema de georreferenciación permite “bajar al terreno” sobre el que se encuentra la finca que se pretende reivindicar y, a partir de ahí, se pueda concretar aquélla.

En definitiva, estoy convencido de que el sistema de georreferenciación de delimitación de fincas será un instrumento que facilitará esa identificación de la finca que supone, como hemos dejado reseñado al principio, uno de los requisitos básicos sin los que la misma no es factible.

La primera cuestión es definir o determinar que se entiende por georre...

La primera cuestión es definir o determinar que se entiende por georreferenciación, debiendo entenderse por tal el uso de coordenadas de mapa para asignar una ubicación espacial a entidades cartográficas. Todos los elementos de una capa de mapa tienen una ubicación geográfica y una extensión específicas que permiten situarlos en la superficie de la Tierra o cerca de ella. Por lo tanto el artículo 9-b de la ley de hipotecaria -EDL 1946/59-  exige en los supuestos en que se inmatricule una finca, se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, que se lleve a cabo dicha goerreferenciación, para lo cual se prevé que todos los Registros de la Propiedad estén dotados de una aplicación informática, para que dichos Registros puedan llevar a cabo esa concordancia entre la realidad física y la realidad registral.

En principio el que se pretenda que el Registro de la Propiedad publique la titularidad del dominio y demás derechos reales inscribibles de una forma más clara y precisa debe entenderse positivo, en la medida que la discordancia entre el registro y la realidad extra registral ha dado importante problemas en la práctica, e dobles inmatriculaciones, problemas de cabidas, linderos, etc., por lo que todas las medidas que tengan esta finalidad debe saludarse y entenderse dirigidas al buen camino.

Ahora bien el hecho de que se exija mayor precisión en la descripción de las fincas que acceden al Registro de la propiedad por primera vez, o bien porque tenga lugar alguna de las operaciones a que alude el artículo 9.b de la ley Hipotecaria, no altera la eficacia registral de los asientos registrales, así como de los demás elementos que constan en la correspondiente hoja registral, puesto que no modificado el artículo 38 de la ley hipotecaria -EDL 1946/59-, habrá de entenderse a todos los efectos legales con presunción iuris tantum que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular, en la forma determinada por el asiento respectivo .

En cuanto a los datos que publica el Registro de la Propiedad debe tenerse en cuenta que el citado Registro es un registro de títulos, no de fincas y por lo tanto la doctrina legal aplicable es la recogida entre otras en STS de 11-6-1991, 24-2-1993, 21-4-1993 y 22-2-1996, y la más reciente de fecha 17 de marzo de 2005 -EDJ 2005/33573 que declara “el Registro de la Propiedad no está dotado de base física fehaciente, y la institución no responde la exactitud de los datos y circunstancias de hecho, ni por consiguiente de los demás datos descriptivos.

El artículo 38 -EDL 1946/59 sólo establece una presunción -iuris tantum a favor del titular registral y por tanto no se trata de legitimación registral totalmente plena, ya que las inscripciones registrales no dan fe de las características físicas de los inmuebles que comprenden y prevalece la realidad extra registral distinta cuando resulta cumplidamente probada”. Pues no se puede desconocer que el Registro de la propiedad, al ser un Registro de títulos, permite que el dominio o demás derechos reales puedan existir al margen del registro, lo que si existe en tales casos es un grave problema de prueba.

Cuando se ejercite una acción reivindicatoria en base al artículo 348 del C. civil -EDL 1889/1-, el actor habrá acreditar su dominio, la identificación de la finca, y la posesión de la misma por el demandado por lo que si bien el hecho de que en el Registro de la Propiedad deba procederse a la identificación geográfica de la finca mediante la georreferenciación, no implica que tal dato deba tener un valor absoluto, si tiene importancia y trascendencia a la hora de la identificación de la finca, pues será un elemento más y cualificado para dicha identificación, ahora bien ello no impide que si dicha identificación gráfica es errónea deba prevalecer la realidad extraregistral .

Se plantea la cuestión relativa a los efectos que la nueva redacción ...

Se plantea la cuestión relativa a los efectos que la nueva redacción del artículo 9 LH -EDL 1946/59 llevada a cabo por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario -EDL 2015/102048-, puede tener sobre el ejercicio de la acción reivindicatoria, en especial la exigencia del nuevo sistema de georreferenciación previsto en el apartado b de dicho artículo 9 tras la citada reforma.

Resulta indudable que la acción reivindicatoria, y también la acción declarativa de dominio, exigen la concurrencia de una serie de requisitos, reiteradamente recordados por la jurisprudencia, el primero de los cuales se corresponde con la perfecta identificación de la finca objeto de la acción. De hecho este es el requisito de mayor dificultad para su prueba que se plantea a las partes que ejercitan la acción reivindicatoria o declarativa de dominio y la causa más frecuente de desestimación de estas acciones. Tal dificultad deriva de las alteraciones en las fincas según la descripción del Registro de la Propiedad, bien por segregaciones o cualquier otra operación que suponga una reordenación de los terrenos con respecto a la inscripción inicial que consta en el Registro, operaciones estas, junto con los excesos de cabida, que determinan la dificultad probatoria de este requisito. También contribuye de forma importante el hecho de que no existe una adecuada coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario.

La reforma llevada a cabo en la Ley 13/2015 -EDL 2015/102048 pretende favorecer la coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, al entender que desde el punto de vista de la seguridad jurídica es esencial que el Registro determine con la mayor exactitud posible la porción de terreno sobre la que proyecta sus efectos buscando la plena fiabilidad de la información registral, tal como declara en su Exposición de Motivos. Una de las bases de esta intención es la incorporación en el apartado b del artículo 9 LH -EDL 1946/59 de las coordenadas georreferenciadas de sus vértices, siempre que constaren las mismas debidamente acreditadas, concediendo al Registrador de la Propiedad el control de la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, partiendo del elemento auxiliar de calificación señalado en dicho artículo.

Sin duda alguna esta previsión, que debe completarse con el concepto de correspondencia entre la representación gráfica y la descripción literaria de la finca, constituye un avance a efectos de facilitar la identificación de la finca objeto de la acción reivindicatoria pues la jurisprudencia exige que la misma sea completa, con sus linderos y superficie y no cabe duda alguna que la georreferenciación supone un elemento objetivo para determinar ambos elementos e identificar la finca. De hecho el propio artículo 9 b LH -EDL 1946/59 señala que una vez inscrita la citada representación gráfica, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose incluso la que conste previamente en el Registro en su representación literaria.

No obstante lo anterior no puede entenderse que vaya a ser la panacea identificadora en muchos casos, pues no se puede olvidar que tal georreferenciación deberá realizarse en todos los supuestos de reordenación de terrenos que den lugar a la apertura de una hoja registral, esto es, a la creación de una nueva finca diferente de aquella que consta en el Registro. Por tanto se sigue partiendo, no de datos objetivos claros, sino de la descripción subjetiva que lleve a cabo la persona que pretende la inscripción de la nueva finca, que puede no ser real, de forma que la representación gráfica georreferenciada se adaptará a la descripción física de la nueva finca, al igual que se hacía antes en la definición de los nuevos linderos resultante de una reordenación de terrenos por cualquier causa -segregación, división, agrupación, deslinde, etc.-, lo que impide que la misma se constituya como un medio de prueba absoluto y completo de la realidad de la nueva finca creada con relación a la ya existente.

Estamos en presencia de un avance que permitirá una mejor identificación en muchos casos y en otros hará posible una mejor comparación entre fincas litigiosas y por ello más fiables los informes periciales que puedan presentarse por las partes, lo que es algo beneficioso, pero que por sí sola no será suficiente para acreditar la identificación de la finca a los efectos del ejercicio de acciones de naturaleza real como la reivindicatoria o la declarativa de dominio.