1.- Introducción
Uno de los problemas que se han originado en las comunidades de propietarios a raíz de la pandemia del coronavirus ha sido el relativo a los inconvenientes para celebrar la junta de propietarios por el clarísimo riesgo del contagio, y la posibilidad de contraer responsabilidades objetivas por posibles daños y perjuicios ocasionados en comuneros que pudieran contagiarse en la celebración de juntas. Todo ello, cuando el consejo, o la recomendación de las Administraciones Públicas ha sido la de no reunirse los ciudadanos, aunque se pudieran adoptar medidas de seguridad.
Con ello, esta ausencia de juntas lo que ha provocado es la imposibilidad consiguiente de adoptar acuerdos en las juntas de propietarios, bajo la regla de que “No juntas, no acuerdos”. ¿Qué podríamos hacer ante ello?
Como decimos, la tónica habitual ha sido, pues, la no celebración de junta de propietarios y las prórrogas de los presupuestos anuales del año anterior, así como de los cargos de los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios ante la imposibilidad de la celebración de juntas.
Además, tanto durante el confinamiento como en la época posterior al mismo hay que recordar también que se ha echado de menos la aprobación de una normativa específica ad hoc que resolviera las lagunas que existían en las comunidades de propietarios acerca de lo que se podía hacer y lo que no, ya que las órdenes ministeriales que se fueron aprobando durante las distintas fases, y que regulaban aquellas actividades que se podían llevar a cabo, hacían mención a la posibilidad de celebrar algunas reuniones en eventos, congresos y demás, -lo cual era ciertamente extraño tal y como estaba la situación-, pero sin que quedara claro si las juntas de propietarios quedaban activadas, o permitidas, en esas situaciones, lo que muchos juristas entendimos que, en modo alguno, estaba permitido aplicar esos topes de hasta 80 personas en una reunión aplicable a la junta de propietarios, al no poderse hacer una interpretación extensiva de esa posibilidad concreta aplicable a eventos o congresos a las reuniones de las juntas de propietarios.
Con ello, la situación que se produjo desde que el día 21 de Junio de 2020 se alzó el confinamiento fue un tanto extraña, porque, por un lado, existían ganas y un deseo de que todo volviera a la misma situación existente hasta el día 14 de Marzo. Pero ello no era posible, porque la denominada “nueva normalidad” no había llegado todavía, y todo no era más que un deseo irreal no perfeccionado y una realidad que nos ofrecía y presentaba un estado de riesgo permanente que se demostró con la segunda ola de contagios que se produjo desde el mes de Septiembre del pasado año.
Pese a ello, las dudas sobre si se hacían juntas, o no, seguían planeando sobre las mesas de los despachos de los profesionales administradores de fincas colegiados y abogados expertos en propiedad horizontal. Las preguntas y dudas fueron surgiendo en cadena: ¿Qué hacer? ¿Qué aconsejar al respecto de hacer juntas o no llevarlas a cabo ¿Y cómo resolver la llevanza habitual y ordinaria de la comunidad de propietarios si no se hacían juntas?
Por otro lado, desde algunos sectores profesionales se demandaba y reclamaban las actas de las juntas. Por ejemplo, desde las entidades bancarias se reclamaban los certificados de las actas de las juntas respecto de las renovaciones del cargo de presidente y administrador de fincas de la comunidad de propietarios a los efectos del reconocimiento de firmas, cuando era imposible celebrarlas, salvo telemática, por el impacto del COVID.
Pues bien, en este último caso lo correcto era comunicar a las entidades bancarias que se habían prorrogado los nombramientos, así como los presupuestos, y que no había habido cambios en los mismos, por lo que la situación era idéntica a la del año anterior; no obstante lo cual, en algunos casos se exigía un documento que acreditara esa prórroga de las situaciones personales que avalara la validez de la firma del presidente o administrador de fincas. Lo mismo ocurría en relación a la firma electrónica del presidente y/o administrador de fincas en sus relaciones ante la Administración Pública para recoger notificaciones, o llevar a cabo comunicaciones con ésta en representación de la comunidad de propietarios.
2.- ¿Qué soluciones se pusieron sobre la mesa para poder seguir gestionando la vida de las comunidades de propietarios?
Fueron muchas las opciones que se han venido manejando a la hora de poder gestionar el “día a día” de las comunidades de propietarios.
a.- La “junta sin junta”
Se refiere esta opción a la posibilidad de enviar a los comuneros la convocatoria del orden del día por escrito y que los comuneros lo respondan en un plazo determinado. De esta manera se podría saber si se había alcanzado el quórum necesario, o no, y después del cómputo y cálculo de los votos emitidos se podría saber si se alcanzó el acuerdo, o no.
Sin embargo, esta opción solo se ha admitido en Cataluña a raíz del Decreto-Ley 26/2020, por la propia autonomía de esta Comunidad Autónoma en materia de propiedad horizontal. Y esta norma expresó de forma radical que queda suspendida hasta el 30 de abril de 2021 la obligación de convocar y celebrar las juntas de propietarios en las comunidades. Pero que se admite que se puedan adoptar acuerdos sin reunión, de conformidad con aquello que dispone el artículo 312-7 del Código civil de Cataluña, aunque los estatutos no lo prevean, siempre que lo decida la persona que los preside o que lo soliciten al menos dos miembros o, si se trata de la asamblea general de una asociación, un veinte por ciento de las personas asociadas.
Con ello, el sistema de la adopción de acuerdos por el mecanismo de la comunicación del sentido del voto por cualquier mecanismo de comunicación (correo electrónico, WhatsApp, etc.) es válido solo en Cataluña, pero se nos presenta como una fórmula muy válida que se podría haber introducido por reforma en la LPH por una reforma legal de entre las que se han venido aprobando, lo que hubiera resuelto muchos de los problemas que ahora se presentan en las comunidades hasta que no se asegure que la vacuna que se está ya poniendo permita de una vez por todas regresar a la situación anterior al 15 de Marzo de 2020.
El acuerdo adoptado bajo estas circunstancias de celebrar una junta de forma “epistolar o por carta de ida y vuelta” es impugnable, como anulable en el plazo de un año a tenor del art. 18.3 LPH. Pero resulta curioso el cómputo del año, ya que al no haber sido presencial podríamos entender que todos los propietarios han sido “ausentes” por cuanto han remitido su voto en la forma y concepto que prevé el art. 17.8 LPH por lo que se aplicaría el art. 18.3 in fine LPH, a tenor del cual Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
En el caso de transcurrir el plazo sin impugnación el acuerdo sería válido, y mientras no se impugne y/o se inste una medida cautelar de suspensión del acuerdo adoptado bajo este método resultaría que el acuerdo “sin junta” sería ejecutivo, ya que sabemos que el art. 18.4 LPH señala que: La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios
Por ello, por mucho que entendamos que esta forma de actuar es irregular se exigiría una impugnación judicial del acuerdo una vez que por el secretario administrador se haya enviado el acta levantada a tal efecto con el resultado del acuerdo alcanzado. Y ello, a la vista de las respuestas que han enviado los comuneros a los puntos que constaban en el orden del día enviado a los mismos.
Nótese que en estos casos se habrá concedido un plazo concreto para contestar votando a los puntos del orden del día. Pero en este caso resultará que el concepto de “ausentes” lo será para todo el mundo y no existirán comuneros presentes, por lo que sería preciso asimilar ese plazo de 30 días que se concede a los ausentes en el voto presunto para que los comuneros puedan votar, con la circunstancia curiosa de que aunque algunos acuerdos no admitan el voto presunto del ausente, en esta modalidad de junta sin junta todos los comuneros son ausentes, y, además, no existe primera ni segunda convocatoria, sino un único plazo concreto especificado en la convocatoria para que los comuneros puedan votar por correo.
b.- La junta por videoconferencia
Muchos ríos de tinta se han vertido con respecto a la posibilidad de la introducción de las juntas telemáticas por el uso de la videoconferencia aprovechando la imposibilidad de celebración de juntas presenciales. Quizás, por eso, uno de los efectos más positivos de esta situación ha sido la de acudir a los medios telemáticos de los que disponíamos, pero que no los utilizábamos en una situación en la que los actos presenciales se han puesto en cuarentena por la influencia del contagio del virus, y, quizás, se ha demostrado que de las desgracias hay que coger aquellos aspectos positivos para poder trabajar de forma distinta.
La solución de la videoconferencia es válida y permite evitar los problemas que existen en muchas comunidades de propietarios de total paralización en la adopción de acuerdos que, en muchos casos, son absolutamente necesarios. Además, el uso de esta fórmula permite distinguir a aquellos profesionales de la administración de fincas que ofrezcan este servicio moderno a sus clientes, y que les permitirá a todos dar ese salto de calidad en la forma de llevar a cabo la gestión del trabajo y actividad de sus clientes comunidades de propietarios.
Sin embargo, el problema es que, a diferencia de la legislación catalana, en donde se regula expresamente el uso de la videoconferencia en las comunidades de propietarios, no ocurrió así con la LPH, pese a lo cual no está prohibido el uso de los medios telemáticos en las juntas, sino que es posible ahora mismo llevarlo a cabo para sustituir la dificultad de la junta presencial.
Así, como revulsivo para resolver el problema de las dificultades para tomar acuerdos se han manejado varias opciones para celebrar la junta telemática. Veamos:
a.- Enviar comunicación a los comuneros advirtiendo de que se va a proceder a convocar junta por videoconferencia para poder adoptar acuerdos urgentes que lo requieren, al tratarse de cuestiones inaplazables que no pueden ser acordadas por el presidente al exceder de sus funciones.
Se incluye la advertencia de que si en el plazo de 10 días no se recibe comunicación en contra de esta opción de procederá a la convocatoria de la junta por este sistema telemático, reflejando en la misma la sistemática y explicaciones necesarias respecto a la forma en la que se desarrollará la celebración, cómo conectarse y cómo se procederá a su desarrollo. Se advertirá, asimismo, que se hará una prueba piloto previa, a modo de experimento, para que todos los comuneros puedan saber cómo funciona.
De esta manera, si nadie se opone en el plazo indicado ya no se podrá impugnar la junta que se celebre por videoconferencia al existir consentimiento tácito de llevarla a cabo.
b.- Convocar una junta en el despacho del administrador de fincas dando a entender que solo lo será con un punto en el orden del día dirigido a poder aprobar por mayoría simple la posibilidad de celebración de juntas telemáticas a partir de ese día. Con ello, no es junta para adoptar acuerdos de funcionamiento de la comunidad, sino solo para salvar el escollo de ser necesario aprobarlo por mayoría simple (salvo el sistema de “consentimiento tácito” de la fórmula anterior).
Se recomienda en esa convocatoria que solo podría celebrarse la junta con la presencia de un máximo de 4 comuneros más el presidente y el administrador de fincas, por lo que se recomendaría el uso de delegaciones, a fin de poder celebrarla y poder salvar el escollo de la exigencia previa del acuerdo.
c.- Una vez resuelta la viabilidad legal para poder celebrarla por vía telemática se procederá a convocar junta bajo estos parámetros realizando las siguientes indicaciones:
1.- La plataforma on line de comunicación que se utilizará para llevar a cabo la junta.
2.- Los comuneros que deseen intervenir deben enviar su correo electrónico al del administrador de fincas para poder enviarles allí el enlace para la conexión.
3.- Aquellos comuneros que no disponen de medios para poder llevar a efecto la conexión, y no quisieren delegar el voto, podrían acudir al domicilio de otro comunero para estar presente en la conexión observando las medidas de seguridad necesarias.
4.- Los morosos que quieran votar deberán abonar su deuda hasta ese momento y enviar hasta el día antes de la junta al administrador de fincas copia del resguardo de ingreso de la deuda existente por el medio que estimen posible para acreditar el pago.
5.- Se hará una prueba de conexión unos días antes para facilitar el conocimiento del funcionamiento del sistema.
6.-Se establecerá una duración máxima del debate y votación de cada punto del orden del día.
7.- Los documentos que sean necesarios conocer por los comuneros para debatir algún punto se enviarán por correo electrónico al indicado previamente por el comunero.
8.-Quien quiera delegar su voto enviará al administrador de fincas hasta el día antes de la junta su impreso de delegación rellenado con sus datos y de la persona a quien delega, así como su correo electrónico.
Bajo estas directrices, la junta telemática es una fórmula válida y de presente y futuro para permitir que las comunidades de propietarios puedan seguir adoptando acuerdos y seguir adelante con sus proyectos y su gestión diaria.
Es preciso destacar, de todos modos, que se detectan ciertas reticencias al uso de la vía telemática en la celebración de juntas, señalando, quien se opone a ello, que hay comuneros que no conocen el sistema, cuando no es posible entender que debemos admitir una especie de “hipoteca” de que algunos comuneros no conozcan estas técnicas y que, por ello, tenga que perjudicarse la comunidad, pudiendo encontrar soluciones para subsanar estos problemas, como que acudan a un domicilio donde se disponga del medio, o de algún familiar que lo tenga y pueda ayudarle a conectarse desde su domicilio. Todo menos poner obstáculos a que la vida de la comunidad pueda seguir adelante usando estas tecnologías que en todas las actividades laborales se están desarrollando ante la necesidad creada por el virus.
c.- Las juntas directivas no pueden resolver el problema de la imposibilidad de hacer juntas en tiempos de COVID
No está previsto en la norma de la LPH que las juntas directivas tengan atribuidas competencias para sustituir a las juntas de propietarios, ya que supone solamente una mera actuación de apoyo y auxilio al presidente de la comunidad, pero sin facultades para sustituir a la junta de propietarios que tiene competencias exclusivas y excluyentes vía artículo 14 de la Ley.
Ni tan siquiera por delegación es posible que la junta directiva conformada por el presidente y un número limitado de comuneros puedan adoptar acuerdos en sustitución de la junta de propietarios, ya que los mismos serían absolutamente anulables, por no tener capacidad alguna para llevar a efecto los mismos, por cuanto solo son los comuneros los que pueden decidir sobre la vida y gestión de la comunidad de propietarios, y no un número limitado de comuneros que, aunque ejerzan facultades dentro de un órgano de gobierno, tiene sus limitaciones evidentes al circunscribir su funcionamiento a meros actos de administración, pero sin poder vincular a la comunidad de propietarios con acuerdos que pueden conllevar, también en algunos casos, un componente económico de sujeción contractual a la comunidad y sus comuneros en su relaciones con terceros, lo cual es absolutamente imposible sin un marco legal que así lo permita.
Con ello, esa opción de que la junta directiva pueda intervenir en tiempos de COVID es absolutamente inviable, y debe descartarse, al no poder plantearse una especie de estado de necesidad en las comunidades de propietarios que permita que las juntas directivas puedan ejercer competencias de la junta de propietarios, ni aún, tan siquiera, en situaciones como la presente, ya que el COVID no legitima adoptar acuerdos por quien no tiene facultades legales para ello.
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d.- Responsabilidades en estos casos
Ante ello, nos encontramos, también, con un régimen de posibles responsabilidades que puedan existir en el caso de que se celebran juntas de propietarios y pueda existir un contagio, entendiéndose que podría darse una concurrencia de responsabilidad objetiva por riesgo de convocatoria de juntas mientras esté de alta la emergencia sanitaria y pueden existir contagios tras la celebración de la misma, pudiendo reclamarse responsabilidades civiles por la propia convocatoria, por haber realizado la misma asumiendo el riesgo objetivo y evidente de la existencia del contagio. Todo ello, dado que nos encontramos con una responsabilidad objetiva por riesgo y no por culpa. Y ello, aunque se comunique que se van adoptar medidas de seguridad y distanciamiento social, dado que lo que se está recomendando es la no celebración de reuniones, y ello, sería un dato objetivable a alegar para la posible derivación de responsabilidades civiles.
Por otro lado, el administrador de fincas quedaría cubierto ante la responsabilidad del presidente comunicándole de forma fehaciente, tras la solicitud de éste de que lleve a cabo formalmente la convocatoria ordenada, de la existencia del riesgo objetivable existente de contagio, exonerándose de responsabilidades civiles para el caso de que puedan existir éstas, con lo cual no existiría ni responsabilidad contractual, porque lo que ha hecho es cumplir una orden del presidente convocando a la junta formalmente para que la firme el mismo y se remita a los comuneros, y, en segundo lugar, tampoco existiría extracontractual porque, en el mismo sentido, se ha realizado una función de ejecución del contrato que existe entre el administrador y la comunidad, precisamente por orden del presidente a quien podría reconducirse la derivación de responsabilidades en estos casos.
Lo que debe llevar a cabo en estos casos el administrador de fincas es preconstituir la prueba de que ha hecho lo posible para advertir al presidente de la comunidad de lo desacertado de la convocatoria presencial, pudiendo acudirse al mecanismo de la junta telemática si se tratara de una urgencia para la adopción de un acuerdo, y huyendo del riesgo evidente de la junta presencial. Lo que está claro es que se debe ser consciente del riesgo que se corre convocando la junta y ello sería circunstancia determinante de una objetivización de la responsabilidad, ante lo cual el administrador de fincas debe intentar salvar su propia responsabilidad mediante el envío de este escrito, e intentando por un medio que “deje rastro” de su envío como podría ser el correo electrónico, o la carta certificada con acuse de recibo o burofax, entendiendo el primero como el más económico y directo por tratarse de una prueba digital para el caso de que fuere preciso aportar ese documento a un proceso judicial de derivación de responsabilidades.
3.- ¿Qué puede hacer el presidente si no se adoptan acuerdos por las juntas de propietarios?
Hemos visto, pues, que existen distintas fórmulas y formas para poder seguir llevando a cabo la vida normal de una comunidad de propietarios, ya que no es posible entender que en tiempos de COVID no se puedo hacer nada y que todo consiste en esperar a que se resuelva el problema por medio de la vacuna.
Se han expuesto diversas opciones, como la junta telemática por videoconferencia, que es ahora mismo la opción más válida y posible para seguir con el funcionamiento de las juntas de propietarios, y que cuando la situación sanitaria se resuelva se pueda proceder a la utilización del medio telemático de forma mixta con el presencial. Pero para todos aquellos que hayan apostado por el uso del medio telemático, acostumbrando a sus clientes y comuneros al empleo del mismo, ya se habrá dado un salto de calidad importante en la comunidad de propietarios que así lo utilice ahora durante la pandemia para introducir un salto cualitativo en el funcionamiento de las comunidades de propietarios que opten por ello y hagan desaparecer “los miedos” que ahora existen a la introducción de la tecnología en la propiedad horizontal.
Mientras tanto, la cuestión se reduce a poder dejar claro qué puede hacerse en la comunidad de propietarios en aquellas cuestiones en las que no se precisa junta de propietarios, y qué no se puede hacer por entenderse que determinadas cuestiones serían competencia exclusiva y excluyente de la junta de propietarios. Todo ello, para evitar excesos en la gestión del presidente de la comunidad propietarios, y que no se lleven a cabo medidas cuya competencia es solamente de la junta de propietarios, y no de las capacidades limitadas que tiene el presidente de una comunidad.
¿Qué puede hacer un presidente de comunidad si no se decide a optar por la fórmula de la celebración de juntas por videoconferencia? Veamos.
1.- Prórroga del presupuesto.
Si no se celebra junta de propietarios una vez cumplida la anualidad desde la anterior celebrada es preciso adoptar algún tipo de medida que habilite el gasto que se va a llevar a cabo durante la anualidad siguiente y dé cobertura a los ingresos mediante la aprobación de la cuota periódica a cursar a los comuneros.
De alguna manera, el presidente tendrá que proceder a llevar a cabo una fórmula para validar que el presupuesto anterior queda prorrogado, y para ello será preciso dictar un “Acuerdo del presidente” por el que se deje constancia de la medida de la prórroga y se notifique a todos los comuneros.
Aunque no ha habido junta sí que sería preciso que se incluyera en el libro de actas para quedar registrado el acuerdo adoptado de forma excepcional bajo la siguiente fórmula epistolar:
“Dado que existe una situación de emergencia sanitaria como consecuencia de la pandemia del coronavirus y por razón de las recomendaciones de que no existan reuniones se toma la decisión de que, vencida la anualidad desde la celebración de la junta anterior, se prorroga el presupuesto del periodo anterior y los cargos de los órganos de gobierno, prolongándose por otro año el cargo del presidente… administrador de fincas… y miembros de la junta directiva…. Quedando constancia por medio de la presente a todos los efectos en los que se solicite y sea necesaria la documentación de esta decisión. Dado en… a… de… de…”
Este acuerdo del presidente se notificará a los comuneros, no pudiendo ser objeto de impugnación por la vía del art. 18 LPH, ya que no se trata de un acuerdo adoptado en junta, sino una medida de carácter excepcional adoptada en una situación de urgencia sanitaria global.
2.- Posibilidad de una demanda de comunero, o medida cautelar, para instar judicialmente la celebración de una junta telemática.
Quizás, podría llegar a plantearse por algún comunero un procedimiento declarativo por la vía del juicio ordinario para instar la convocatoria judicial de la junta de propietarios, pero con pocas posibilidades de que prosperara si la comunidad contesta la demanda alegando la situación excepcional de la pandemia y la imposibilidad de poder celebrarla. Ahora bien, distinto enfoque podría plantearse por el comunero que ejercitara esta acción, pero planteando en la demanda la celebración de la junta por videoconferencia, a lo que la oposición de la comunidad tendría pocas posibilidades de prosperar, dado que la tecnología permite la celebración de estas juntas, y el juez podría dictar sentencia acordando la celebración de la junta telemática si el comunero planteara la necesidad de adoptar determinados acuerdos de urgencia para la comunidad, siendo la negativa del presidente a celebrar junta telemática una omisión que podría conllevar claros y graves perjuicios a la comunidad de propietarios.
Además, dado que se trata de una situación de urgencia y emergencia, la celebración de la junta telemática el comunero podría alegar y acreditar la urgencia de la misma y podría, incluso, instarse una medida cautelar por otrosí, o una petición de medida cautelar “ante demandam”.
Recordemos a estos efectos que el artículo 730 LEC regula bajo la rúbrica Momentos para solicitar las medidas cautelares los momentos u opciones para articular una medida cautelar que podrá serlo:
1. Las medidas cautelares se solicitarán, de ordinario, junto con la demanda principal.
2. Podrán también solicitarse medidas cautelares antes de la demanda si quien en ese momento las pide alega y acredita razones de urgencia o necesidad.
En este caso, las medidas que se hubieran acordado quedarán sin efecto si la demanda no se presentare ante el mismo Tribunal que conoció de la solicitud de aquéllas en los veinte días siguientes a su adopción. El Secretario judicial, de oficio, acordará mediante decreto que se alcen o revoquen los actos de cumplimiento que hubieran sido realizados, condenará al solicitante en las costas y declarará que es responsable de los daños y perjuicios que haya producido al sujeto respecto del cual se adoptaron las medidas.
Con ello, bien por otrosí, o antes de la demanda probando siempre la urgencia y necesidad podría darse el caso de que el requisito de la aprobación por mayoría simple de la celebración de una junta por videoconferencia sea sustituido por la petición cautelar de un comunero de que el juez así lo acuerde admitiendo esta necesidad de que la junta pueda alcanzar algún acuerdo. Incluso, cabe la opción de que la comunidad, ante esta petición formulada por algún comunero “se allanara a la demanda” consiguiendo, así, una sentencia por la que se acordara la celebración judicial de una junta telemática para afrontar la adopción de determinados acuerdos que no admiten demora alguna.
3.- Prórroga de los cargos de los órganos de gobierno.
En el acuerdo anterior adoptado por el presidente se prorrogaría su propio nombramiento, el del administrador de fincas colegiado y el de los miembros de la junta de gobierno, a fin de no dejar ingobernada a la comunidad por vencimiento de los cargos, lo que también suele hacerse cuando por cualquier circunstancia se ha tenido que retrasar la celebración de la junta, fuera de este tiempo de COVID, y siempre se han entendido prorrogados los cargos hasta la fecha de la celebración de la junta.
De esta manera, suele entenderse que la no revocación de los cargos de forma expresa por un acuerdo de junta siempre conlleva que se entienda que los cargos son prorrogados, al menos hasta la siguiente celebración de la junta, lo que resulta evidente, dado que la comunidad de propietarios no puede quedarse sin órganos de gobierno mientras esté pendiente la celebración de la junta de propietarios en la que se vaya a acordar lo relativo a la reelección o renovación de estos cargos.
4.- Medidas de gestión diaria de la comunidad.
En este punto destacamos, precisamente, lo que el presidente de la comunidad puede hacer diariamente sin necesidad de contar con el refrendo de la junta de propietarios, y que se refiere a cuestiones de orden de la administración diaria de la comunidad, que por su menor rango, o relevancia, permiten que el presidente pueda resolver con el administrador de fincas la llevanza diaria de la comunidad sin tener la necesidad de convocar una junta extraordinaria para ello.
En consecuencia, como cuestiones tales que podíamos referir que puede llevar a cabo el presidente podríamos citar las siguientes:
a.- La de compra de material de la comunidad para uso por parte de los conserjes
b.- Material concreto para llevar a efecto reparaciones puntuales por parte de los mismos que no sean de relevancia.
c.- Compra del material propio que ahora ha sido llevado a cabo para evitar y garantizar la protección frente al virus, así como material en general para el funcionamiento diario y rutinario de la comunidad.
d.- Material necesario para acomodar el mantenimiento de piscinas pistas deportivas y servicios comunes en general.
e.- Material para reparaciones puntuales que sea preciso llevar a cabo en la comunidad y que no tengan la consideración de obras relevantes, cuyo coste, cuantía y concepto exigirían que fuera la junta de propietarios la que se pronuncia al respecto.
f.- Puede llevar a cabo obras de las consideradas urgentes, pero solo en cuanto fuere preciso adoptar las “primeras medidas” para resolver un problema urgente que no admite demora, pero no la obra completa. El objetivo es, por ejemplo, de reparación inmediata, para lo que no exigiría acuerdo de junta, sino que lo podrá acordar unilateralmente.
Recordemos que el art. 20 LPH señala que:
Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
…
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
Bajo esta posibilidad, estas funciones se pueden llevar a cabo sin necesidad de junta, por lo que se pueden encargar reparaciones urgentes, encomendando a la empresa que estimen conveniente que la lleven a cabo, pero dirigido a obra obligatoria urgente de reparación acreditada la urgencia y que no pueda admitir demora. Aquí está la clave de lo que se puede hacer y lo que no, así como el alcance de la obra y su posible coste. Lo que no puede llevarse a cabo es que bajo la excusa de la pandemia del COVID se ampare el presidente en el art. 20 LPH, que le atribuye facultades en reparaciones al administrador para llevar a cabo una obra que no sea urgente, y cuyo coste comprometa económicamente a la comunidad de forma relevante.
La clave estará en que lo que se pueda hacer es lo urgente que esté causando daño, o pueda causarlo de forma inminente, y el coste que pueda suponer la obra.
g.- Contrataciones de conserjes por jubilación del anterior o enfermedad que luego sería ratificado en la primera junta que se celebre.
h.- Enviarse comunicados a los comuneros.
i.- Relaciones con terceros o la Administración, pero sin adoptar decisiones que comprometan a la comunidad económicamente o de cualquier manera que abra vínculos contractuales.
¿Qué no puede hacer un presidente de comunidad si no se decide a optar por la fórmula de la celebración de juntas por videoconferencia?
Frente a lo que puede hacer el presidente podríamos secuenciar algunas cuestiones que no pueden llevarse a cabo durante estos días de pandemia, pretendiendo justificar extralimitaciones en que no se pueden celebrar juntas presenciales y no apuestan por el uso de la vía telemática antes expuesta.
Por ejemplo:
1.- No pueden realizarse contrataciones relevantes, como las de limpieza, u obras, en supuestos relevantes, y no de urgencia antes expuestas.
2.- No puede realizarse cualquiera de los acuerdos que constan en las materias que se citan en los arts. 10 y 17 LPH.
3.- No pueden ejercitarse acciones judiciales sin acuerdo de junta.
4.- Problemas derivados del exceso en la ejecución de medidas no permitidas fuera de junta ni aun en tiempos de COVID
Todo lo que no se refiera a supuestos permitidos son acciones de extralimitación de funciones del presidente, y, por ello, serían actuaciones que podrían tener un reproche comunitario por medio de reclamaciones personales, ya que no se trata de actos impugnables por no referirse a acuerdos. La extralimitación de funciones tiene un problema para el que las lleva a cabo.
Al no tratarse de acuerdos la vía adecuada es por reclamación al autor de la extralimitación. El problema suele ser también de desconocimiento de cuáles son los límites. Pero la ignorancia no excluye del régimen de responsabilidades que puedan existir. Tampoco lo excluye el hecho de que el ejercicio del cargo sea gratuito, ya que el régimen de responsabilidades no se altera por el carácter gratuito u oneroso del ejercicio del cargo, por lo que existirían responsabilidades, en su caso, con abstracción hecha de si el cargo de presidente es gratuito, lo que suele ser la regla general. Por ello, siempre se aconseja que exista la cobertura de la póliza de seguro de responsabilidad civil de la comunidad extendida al presidente por las posibles responsabilidades civiles que se puedan contraer, como en este caso estamos tratando.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en marzo de 2021.
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