La rendición de cuentas es la operación que está obligada a realizar toda persona que tenga encomendada la administración de bienes ajenos, por la que expone el estado del patrimonio administrado y las gestiones realizadas para su conservación, con indicación de todo cuanto ha realizado en el desempeño de su cometido, de todo lo que ha pagado y de todo cuanto ha recibido, de todas las obligaciones que ha asumido frente a los terceros y de las que éstos asumieron frente a él -si actuó en nombre propio- o frente al mandante -si lo hizo como representante- (AP Madrid, sec. 25ª, Sentencia de 13 de noviembre de 2008).
La Ley exige que la Junta de propietarios se reúna por lo menos una vez al año "para aprobar los presupuestos y cuentas" (art. 16.1 LPH) y los arts. 9 y 17 (implícitamente) y el 20 se refiere a las funciones del administrador, entre las que se encuentran las cuentas de la comunidad, y por tanto, su llevanza y rendición.
Podemos definir al administrador de una comunidad de propietarios como "la persona física o jurídica que gestiona los intereses de la comunidad bajo una relación de mandato sui generis, con proyección externa, cuya gestión pertenece a la esfera propia de su misma actividad".
Su naturaleza jurídica es de mandato, ya que su gestión pertenece a una actividad que el mandante podría realizar, por ser sustituible, ya que si así no fuese estaríamos en presencia de un arrendamiento de servicios. Las actividades ejecutivas que se recogen en el art. 20 LPH vienen a ser meramente accesorias, inherentes e indispensables para el ejercicio de la función gestora característica del mandato, con proyección externa, cuando contrata con terceros y realiza gestiones en nombre de su mandante que es la comunidad de propietarios.
I). REGULACIÓN LEGAL:
1.- Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio (BOE 176/1960, de 23 julio 1960), sobre Propiedad Horizontal. Última reforma de la presente disposición realizada por Ley 51/2003 de 2 diciembre )
Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) la Junta de propietarios.
b) el presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
c) el secretario.
d) el administrador.(1)
Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año. Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones. (2)
Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta. (3)
Las obligaciones a que se refieren los arts. 9 y 17 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.
2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el art. 9. (4)
2. Código Civil:
Por el contrato de mandato se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra. (5)
En la ejecución del mandato ha de arreglarse el mandatario a las instrucciones del mandante. A falta de ellas, hará todo lo que, según la naturaleza del negocio, haría un buen padre de familia. (6)
Todo mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones y a abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aun cuando lo recibido no se debiera al segundo (7)
El mandatario es responsable, no solamente del dolo, sino también de la culpa, que deberá estimarse con más o menos rigor por los Tribunales según que el mandato haya sido o no retribuido (8)
El mandato se acaba :1º Por su revocación. 2º Por renuncia o incapacitación del mandatario. 3º Por muerte, declaración de prodigalidad o por concurso o insolvencia del mandante o del mandatario. El mandato se extinguirá, también, por la incapacitación sobrevenida del mandante a no ser que en el mismo se hubiera dispuesto su continuación o el mandato se hubiera dado para el caso de incapacidad del mandante apreciada conforme a lo dispuesto por éste. En estos casos, el mandato podrá terminar por resolución judicial dictada al constituirse el organismo tutelar o posteriormente a instancia del tutor. (9)
El mandante puede revocar el mandato a su voluntad, y compeler al mandatario a la devolución del documento en que conste el mandato. (10)
Por tanto, si por Ley (artículo 20 de la LPH) le corresponde al administrador "efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes", la gestión de dichos fondos, es decir, el destino final de los mismos es de su exclusiva competencia, debiendo responder de dicho destino y de su adecuación a lo autorizado por al Junta de Propietarios. (11)
La rendición de cuentas es la operación que está obligada a realizar toda persona que tenga encomendada la administración de bienes ajenos, por la que expone el estado del patrimonio administrado y las gestiones realizadas para su conservación, con indicación de todo cuanto ha realizado en el desempeño de su cometido, de todo lo que ha pagado y de todo cuanto ha recibido, de todas las obligaciones que ha asumido frente a los terceros y de las que éstos asumieron frente a él -si actuó en nombre propio- o frente al mandante -si lo hizo como representante. (12)
II) JURISPRUDENCIA
1.- AP Málaga, sec. 4ª, Sentencia de 21 de abril de 2008, nº 236/2008, rec. 837/2007. Pte: López Fuentes, José Luis. FJ 3º.- ...La responsabilidad por daños del mandatario no deriva del hecho mismo de su incumplimiento sino más bien de la probada existencia y realidad de aquellos ...la acción ejercitada no es otra que...la acción de rendición de cuentas y de indemnización de daños y perjuicios derivados de su responsabilidad por la causación de daños a la actora por su gestión.
FJ 4º.-La base fáctica de la sentencia está constituida por los hechos que sirven de apoyo a la demanda, debidamente sustentados en un informe pericial aportado a los autos, que no ha sido contradicho por otro informe pericial, ni de parte ni judicial. De dicho informe se desprende una serie de irregularidades consistentes en gastos sin acreditar, facturas carentes de requisitos formales, gastos indebidos, etc. A todo ello se une la negativa de la recurrente a rendir cuentas de su gestión so pretexto de que las cuentas habían sido aprobadas por la Junta de Propietarios. Es obvio, que, si se acreditan tales hechos, existe una clara responsabilidad jurídica imputable al Administrador... Al no haberse rendido cuenta de la gestión y haberse efectuado pagos sin justificar o gastos no autorizados, se está incurriendo en responsabilidad.- ... si una factura no aparece firmada, o en ella no se identifica a su emisor o receptor, o si se refiere a un pago no autorizado por quién ha dado lugar al negocio jurídico, la misma debe rechazarse o negarle eficacia jurídica frente a terceros... una vez dispuesto de los fondos, era el Administrador quién realizaba los pagos, sin control ni intervención del Presidente, por lo que, el destino de dichos pagos debería haber sido debidamente justificado mediante la aportación de las facturas y/o recibos pertinentes
FJ 6º.- Es evidente de que, si por Ley (artículo 20 de la LPH) le corresponde al Administrador "efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes", la gestión de dichos fondos, es decir, el destino final de los mismos es de su exclusiva competencia, debiendo responder de dicho destino y de su adecuación a lo autorizado por al Junta de Propietarios.
2.- AP Madrid, sec. 25ª, Sentencia de 13 de noviembre de 2008, nº 523/2008, rec. 826/2007. Pte: Sobrino Blanco, Ángel Luis. - FJ 2º.- La rendición de cuentas es la operación que está obligada a realizar toda persona que tenga encomendada la administración de bienes ajenos, por la que expone el estado del patrimonio administrado y las gestiones realizadas para su conservación, con indicación de todo cuanto ha realizado en el desempeño de su cometido, de todo lo que ha pagado y de todo cuanto ha recibido, de todas las obligaciones que ha asumido frente a los terceros y de las que éstos asumieron frente a él -si actuó en nombre propio- o frente al mandante -si lo hizo como representante-; debiendo resultar de la dación de cuentas -como ya precisó la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 28 de octubre de 1969 - no sólo todo lo que el mandatario ha dado o recibido, sino el índice de todas las operaciones realizadas: venta, compra, custodia, procedimientos judiciales incoados y resultado obtenido, créditos acordados o recibidos, dilaciones o plazos concedidos, etc., de modo que pueda tener el mandante la demostración de toda la actividad desarrollada por el mandatario.
La obligación de rendición de cuentas que aparece expresamente impuesta a todo mandatario por el artículo 1720 del Código Civil -y de la que no queda dispensado aun cuando existan relaciones familiares entre mandante y mandatario-, es una obligación de carácter personalísimo, en la que es infungible la persona del deudor -sólo puede hacer la rendición de cuentas el propio mandatario-, por lo que tal obligación queda extinguida con la muerte del mandatario -que, como establece el artículo 1732 del Código Civil supone también la extinción del mandato-.
Cuestión distinta son las responsabilidades pecuniarias y de contenido patrimonial derivadas para el mandatario de la rendición de cuentas, que al no tener el carácter de personalísimas, se transmiten a sus herederos conforme a lo prevenido por los artículos 659 y 661 del Código Civil.
3.- AP Málaga, sec. 6ª, Sentencia de 9 de enero de 2006, nº 5/2006, rec. 792/2005. Pte: Suárez-Bárcena Florencio, Inmaculada. - FJ 2º.- Para resolver la cuestión de fondo debatida, el primer problema que se plantea es el de precisar la naturaleza de la relación jurídica que ligaba a los litigantes, si se trata de un contrato de arrendamiento de servicios o de un mandato, para de esta forma determinar la procedencia de la indemnización solicitada, y sin desconocer las dificultades que suscita esta figura, en especial porque la remuneración - que podría ser un elemento diferenciador- no es privativa de ninguna de ellas, y por lo impreciso de los límites del arrendamiento de servicios y el mandato, esta Sala tiene reiterada, conforme a la doctrina mayoritaria, la tesis de que se trata de un mandato «sui generis» de los artículos 1709 y siguientes del Código Civil en razón, principalmente, de la similitud del contenido del artículo 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal - los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria- con los artículos 1732 - el mandato se acaba por su revocación- y 1733, ambos del Código Civil, en el que se hace constar que el mandante puede revocar el mandato a su voluntad y compeler al mandatario a la devolución del documento en que consiste el mandato; en razón a que dentro de la generalidad de los términos en que queda redactado el mencionado artículo 1709, se comprenden dos figuras distintas, el mandato representativo y el mandato de gestión (SSTS 16 febrero 1935 y 8 abril 1991 ), modalidad esta última que fácilmente puede llegar a confundirse con el arrendamiento de servicios del que se distingue acudiendo a diversos criterios, uno de los cuales es la sustituibilidad, porque no es obligatorio que se encomiende la administración a un ajeno a la comunidad a tenor de lo establecido en el artículo 13, párrafo quinto, de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, sus funciones se ejercen por el presidente de la comunidad si no acuerdan elegir a otras personas para el desempeño de este cargo, que a su vez podrá recaer en una misma persona, y este elemento lo explica la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 marzo 1986: «...en orden a la distinción del mandato con el arrendamiento de servicios, es básico el criterio de la sustituibilidad, no confundible con el de la representación, de tal manera que sólo pueden ser objeto posible de mandato aquellos actos en que quepa la sustitución, o sea, los que el que solicita la gestión realizaría normalmente por sí mismo, que pertenecen a la esfera propia de su misma actividad y que nada impide poderlos realizar por medio de otra persona, pues cuando así no es, o lo que es lo mismo, cuando se encomienda a otra persona, la prestación de servicios que normalmente no pueden ser realizados ni son de la propia actividad de la persona que los encomienda a otro, que precisamente necesita acudir a él para que lleve a cabo la actividad que aquél no podía utilizar estaremos en presencia de un arrendamiento de servicios»; y en razón a que las actividades ejecutivas que se recogen en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal vienen a ser meramente accesorias, inherentes e indispensables para el ejercicio de una función gestora característica del mandato, que desempeña no solamente en el ámbito interno de la Comunidad, sino en proyección externa, cuando contrata con terceros y practica gestiones en nombre de su mandante, aunque lo haga en nombre propio, ya que en tal supuesto entraría en juego el artículo 1712.2 del Código Civil, puesto que contrataría sobre cosas propias de la comunidad de propietarios
III) DOCTRINA.
1.- El administrador como órgano de gestión. CALVO MEIJIDE (13) se refiere al administrador como el órgano de gestión al que confía el adecuado funcionamiento de esta forma especial de propiedad, como así resulta de las funciones que detalladamente le asigna su art. 20, que pueden sintetizarse en velar y procurar el mejor uso, disfrute, conservación y entretenimiento del inmueble y de todos sus elementos, instalaciones y servicios, ejerciendo también todas las demás atribuciones que le confiera la Junta de Propietarios de la que directamente depende. El cargo de administrador es de confianza: intuitu personae.
Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia. (14)
En el supuesto de que se provea dicho cargo, la LPH permite que la designación del mismo recaiga, en un propietario del inmueble, o en personas físicas o jurídicas ajenas a la Comunidad. La Exposición de Motivos de la Ley 8/1999 declara que es intención del legislador llevar a cabo una regulación actualizada del administrador, "que podrá ser cualquier copropietario o persona física con cualificación profesional suficiente", y así se concretó en el articulado de la Ley. El cargo de administrador, no exige capacitación profesional específica, ya que la Ley habla de cualificación profesional suficiente.(15) En la práctica y a partir de la Ley 7/1997, de 14 de abril sobre medidas liberalizadoras en materia de Colegios Profesionales, se exige cualquier título de graduado, licenciado, diplomado, ingeniero o ingeniero técnico, arquitecto o arquitecto técnico, si bien se imparte por once universidades como título propio el de administradores de fincas.
La relación jurídica del administrador con la comunidad, se apoya en el contrato de mandato y en el de arrendamiento de servicios. Se trata de un mandato «sui generis» de los arts. 1709 y ss. del CC en razón, principalmente, de la sustituibilidad del mandatario (16) y de la similitud del contenido del art. 13.7 de la LPH -los nombrados podrán, en todo caso, ser removidos en Junta extraordinaria de propietarios- con los arts. 1732 -el mandato se acaba por su revocación- y 1733, ambos del CC, que determinan que el mandante puede revocar el mandato a su voluntad y compeler al mandatario a la devolución del documento de mandato.
2.- Responsabilidad del mandatario. La AP Málaga, sec. 4ª, Sentencia de 21 de abril de 2008, nº 236/2008, rec. 837/2007. Pte: López Fuentes, José Luis., establece en su FJ 5º.-...pudiéndose hablar, en primer lugar, de incumplimiento total de los deberes de gestión, responsabilidad por inejecución que parece aludir el citado art. 1718 , respondiendo de los daños y perjuicios que de no ejecutarlo se ocasione al mandante, y en segundo término, existirá responsabilidad por cumplimiento defectuoso o incorrecto, que se producirá en aquellos casos en que el mandatario despliegue una actividad, pero de suerte tal que la desarrollada no coincida plenamente con la que le había sido encomendada, o con la que, según la naturaleza del caso, debía razonablemente esperarse, siendo las fuentes de la responsabilidad del mandatario las genéricas de todas las obligaciones: dolo y culpa. La primera será exigible siempre y la derivada de la culpa admite una amplia moderación por los Tribunales de acuerdo con la naturaleza del negocio y con el hecho de que la gestión sea o no retribuida -artículo 1726 del Código Civil.- Ahora bien, aun cuando el precepto no sea sino lógica consecuencia de la norma más amplia ya establecida en el artículo 1101 del mismo texto legal, posteriormente desarrollada y explicitada para al mandato en el referido artículo 1726, la responsabilidad por daños a que viene sujeto el mandatario, no deriva directamente del hecho mismo de su incumplimiento, sino, más bien, de la probada existencia y realidad de aquellos, En consecuencia, la cuestión a resolver no es tanto ese incumplimiento contractual o cumplimiento interviniendo dolo o culpa, sino si con el mismo se ha producido algún perjuicio, la relación de causalidad existente entre uno y otro, y en definitiva, si tal perjuicio es imputable, en su caso, y se deriva directamente de esas actuaciones".
Dispone el artículo 1.720 del Código Civil que "Todo mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones..", indicando la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en Sentencia de 8 de octubre de 1.986, que la obligación de rendir cuentas es inherente al mandato, debiendo el mandatario rendir cuentas detalladas y justificadas, expresando los ingresos y los gastos, basándose en documentos y comprobantes (Sentencias de 25 de mayo de 1.950, 22 de enero de 1.957, 8 de febrero de 1.960, 26 de mayo de 1.966 y 24 de mayo de 1.975 ), siendo posibles los pactos de exoneración de tal obligación, si bien como indica la Sentencia de 27 de diciembre de 1.973, aunque pueda renunciarse tácitamente a la rendición de cuentas, tal renuncia debe dimanar de hechos que impliquen necesariamente la voluntad de relevar al administrador de tal obligación.
Es necesario poner en relación la obligación prevista en el artículo 1.720 del Código Civil con las obligaciones que impone al Administrador la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 20, conforme al cual: Corresponde al administrador...: Pues bien, de dichas obligaciones se han destacado las siguientes:
1º) Elaborar y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos. Con arreglo a esta obligación o función del Administrador este debe elaborar y someter a la Junta el presupuesto anual de gastos y las previsiones de ingresos. En definitiva, elabora el estado de cuentas de la Comunidad, sin que se haya acreditado (ni es usual que se haga) que en los informes relativos al estado de cuentas se acompañen los documentos (facturas, recibos, etc) acreditativos de los pagos y gastos realizados, los cuales forman parte de la documentación de la Comunidad, cuya custodia le corresponde también al Administrador, según recoge el citado artículo 20. Pues bien, requerida la demandada para la rendición de cuentas, solamente aportó documentación de un determinado período de tiempo, y, con independencia de las irregularidades apreciadas por la Comunidad respecto de la documentación entregada, la demandada hizo caso omiso al requerimiento de entrega de la documentación correspondiente a otro determinado periodo de tiempo (del 1 de julio de 2.002 al 30 de junio de 2.003).
2º) Efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes. Ya se ha dicho anteriormente que para disponer de los fondos era necesario la firma mancomunada del Presidente y del Administrador, si bien, una vez dispuesto de los fondos, era el Administrador quién realizaba los pagos, sin control ni intervención del Presidente, por lo que, el destino de dichos pagos debería haber sido debidamente justificado mediante la aportación de las facturas y/o recibos pertinentes. Pero es que además, dichas pagos deben estar autorizados por la Junta de Propietarios, y aún cuando el gasto no acreditado haya sido a beneficio del Presidente, si tal gasto no está autorizado en Junta de Propietarios, el Administrador no debiera haberlo permitido
Para CARRERAS MARAÑA (17), "como criterio general, procede significar que la posible responsabilidad civil del Administrador no deriva de una obligación de resultado, sino que deriva de un deber de ordenada gestión, de una correcta llevanza de la contabilidad comunitaria, y de la adopción de las debidas cautelas en el ejercicio de sus funciones y de la debida diligencia para evitar cualquier daño a la Comunidad. En este sentido, la SAP Badajoz, secc 2ª de 24 de octubre de 2003 dice: "determinándose que la relación contractual que liga al Administrador, con la Comunidad de Propietarios, es la propia de un mandato "sui generis" de los arts. 1709 y ss. CC, su deber primario deberá consistir en llevar a cabo la gestión encomendada, esto es, prestar los servicios o realizar las operaciones que se le han encargado; ahora bien, si se produce, por su parte, algún tipo de infracción en el acometimiento de sus obligaciones por cumplimiento defectuoso o incorrecto, se puede hablar de una responsabilidad dimanante de una actuación inadecuada e impropia en orden a la ejecución de lo encomendado, lo que haría merecedor al agente del reproche culpabilístico que del mismo se deriva, generándose una responsabilidad por daños, emanada de la probada existencia y realidad de unos determinados perjuicios..."
"Al respecto, se pueden diferenciar dos tipos de responsabilidad. En primer lugar, la derivada del incumplimiento total de los deberes de gestión. A este supuesto de responsabilidad por inejecución de funciones alude el art. 1718 CC y, en segundo término, existirá responsabilidad por cumplimiento defectuoso o incorrecto de sus obligaciones, que se produciría en aquellos casos en los que el Administrador realiza una actividad, pero la desarrollada con coincidencia plena con la función que le había sido encomendada, o con la que, según la naturaleza del caso, debía razonablemente esperarse. Es decir, el Administrador no responde objetivamente por el daño causado, ni le es exigible que esté presente todas las horas del día y de la noche en las Comunidades que gestiona, sino que lo exigible es una actuación diligente y adecuada en función de cada caso concreto (art. 1104 CC), y de la información que le sea suministrada por la Comunidad y por sus vecinos. Es sustancialmente un deber de actividad y de diligencia en la gestión de la actividad profesional, y siempre bien entendido que el art. 1726 CC establece una facultad de moderación de la responsabilidad, y que, tanto la culpa, como la causalidad con el resultado dañoso reclamado, deben de acreditarse cumplidamente a los efectos del art. 1101 CC".
3.- Revocación del mandato.
Al igual que ocurre con el cargo de presidente o con el de secretario, la relación del administrador, según el mencionado artículo 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, durará un año, prorrogable tácitamente por períodos iguales, salvo que los Estatutos de la comunidad de propietarios establezcan otra cosa, no obstante, lo cual, cabe también la posibilidad de que el administrador sea removido de su cargo mediante acuerdo adoptado en Junta general extraordinaria convocada al efecto (18), en observancia al principio consagrado en el artículo 1733 del Código Civil cuando se ha establecido un plazo de duración, evidentemente en interés común de ambas partes contratantes, aunque la facultad de revocación subsiste, si se impone antes de la expiración del plazo, debe indemnizarse; precisando que ello no es así cuando se ha demostrado que media justa causa dimanante del incumplimiento de lo pactado por parte del mandatario, ...
La Sentencia de fecha 25 noviembre 1983, precisa que cuando se ha demostrado que media justa causa dimanante del incumplimiento de lo pactado por parte del mandatario, y la sentencia recurrida, en el supuesto de autos, reconoce como existente justa causa basándola, entre otras causas, en la pérdida de confianza que debe inspirar y presidir las relaciones comunidad-administrador, no obstante, como ya esta Sala tiene resuelto en anteriores ocasiones (entre otras, sentencia de 2 de febrero de 1998), si bien la pérdida de confianza puede ser motivo por sí solo para la revocación del mandato no puede considerarse como justa causa a efectos de no indemnizar el cese anticipado en el cargo, toda vez que la confianza - según el diccionario de la RALE en su primera acepción «esperanza firme en una persona o cosa»- al ser un elemento subjetivo, al igual que el descontento, si los consideramos como justa causa, el cumplimiento del contrato de mandato quedaría al arbitrio del mandante -que expresamente lo rechaza el artículo 1256 del Código Civil-, debiendo evitarse el cese anticipado en el cargo del mandatario sin indemnizarlo por ello - en este caso, del administrador- por posibles sentimientos o intuiciones del mandante - en este caso la comunidad de propietarios representada por el señor presidente
CONCLUSIONES:
1ª. La Ley exige que la Junta de propietarios se reúna por lo menos una vez al año "para aprobar los presupuestos y cuentas" (art. 16.1 LPH) y los arts. 9 y 17 (implícitamente) y el 20 se refiere a las funciones del Administrador, entre las que se encuentran las cuentas de la Comunidad, y por tanto, su llevanza y rendición.
2ª. La relación del administrador con la comunidad de propietarios es de mandato"sui generis", a la que son aplicables los artículos del Código civil reguladores del mandato y los correspondientes de la LPH (específicamente los arts. 13.6 y 7 y art. 20).
3ª. La obligación de rendir cuentas corresponde a los órganos de la comunidad previstos en el art. 13 de la LPH, pero las de carácter económico deben atribuirse al administrador, ya que en éste campo se desarrollan sus funciones más especificas.
4ª. La rendición de cuentas anual tiene lugar junto con la aprobación de presupuestos, en la reunión preceptiva a que obliga el art. 16 LPH. Su contenido no se agota con una relación somera de los ingresos recibidos y de los gastos atendidos, sino que deberá comprender los conceptos de unos y otros, el saldo resultante y su justificación. Además, en cada partida de gasto deberán referirse los conceptos tributarios correspondientes (retenciones por IRPF al conserje, IVA pagado a proveedores, contratistas, etc).
5ª. Si se hubiesen realizado obras de cierta entidad con derramas o cuotas extras, entendemos que habrá de hacerse una rendición específica, a partir de la derrama acordada y los ingresos por razón de la misma, y su aplicación al menos con las siguientes determinaciones:
- Presupuesto aprobado, sus partidas, importe y dirección facultativa con su informe sobre las obras realizadas.
- Plazo de ejecución de las obras y retenciones o garantías.
- Certificaciones de obra o pagos durante su ejecución, así como verificación de la correspondencia económica con la realidad de la obra ejecutada.
- Liquidación de la obra -con las retenciones o garantías pactadas- en el plazo convenido. Incluirá con toda claridad el importe del IVA aplicado.
- Recepción de la obra, con reparos y su plazo de subsanación, o sin reparos y entrega de documentación de la misma para la comunidad. En Madrid, habrán de cumplimentarse los requisitos documentales establecidos para el Libro del Edificio, conforme al art. 15 de la Ley 2/1999, de 17 de marzo, de Medidas las la Calidad de la Edificación (BOCM nº 74, de 29 de marzo) y Decreto (Consejería de O.P. Urb. y Transportes) 349/1999, de 30 de diciembre (BOCM 11/2000, de 14 de enero).
- Saldo final y su justificación en correlación o desajuste con la derrama acordada y practicada.
6ª. Explicación de los incrementos de costes por demoras (recargos tributarios, de compañías suministradoras, etc.) en los ingresos o pagos.
7ª. El informe de rendición de cuentas o extracto de las mismas, deberá repartirse a los copropietarios, como mínimo, con la convocatoria y ésta no debe ajustarse al mínimo legal de seis días de antelación, sino ir al menos a quince, para permitir una mayor asistencia y el estudio y comentario interno de los temas a tratar.
Notas
1.- Art. 13 LPH 1.6 y 7
2.- Art. 17 LPH. (Dada nueva redacción por art 14 de Ley 8/1999 de 6 abril 1999)
3.- Art. 20 LPH (Dada nueva redacción por art 16 de Ley 8/1999 de 6 abril 1999)
4.- Artículo 21. 1 y 2 LPH
5.- Artículo 1709 C.C.
6.- Artículo 1719 C.C.
7.- Artículo 1720 C.C.
8.- Artículo 1726 C.C.
9.-Artículo 1732 C.C. (Dada nueva redacción por art 11 de Ley 41/2003 de 18 noviembre 2003)
10.- Artículo 1733 C.C.
11.- AP Málaga, sec. 4ª, S 21-4-2008, nº 236/2008, rec. 837/2007. Pte: López Fuentes, José Luis. FJ 6º.
12.- AP Madrid, sec. 25ª, S 13-11-2008, nº 523/2008, rec. 826/2007. Pte: Sobrino Blanco, Ángel Luis. FJ 2º.
13.- El administrador de la comunidad de propietarios. Antonio Alberto Calvo Meijide. Diario de Jurisprudencia El Derecho, nº 1368. Fecha de publicación: 09 de abril de 2001. EDB 2001/89972
14.- Artículo 13,5 LPH
15.- Artículo 13.6 LPH
16.- Art. 13.5 LPH Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
17.- La responsabilidad civil del administrador de fincas (Parte I) Autor: Juan Miguel Carreras Maraña - Presidente de la Audiencia Provincial de Burgos. Editorial: El Derecho Editores. Boletín de Propiedad Horizontal y Derechos Reales El Derecho, nº 64. Fecha de publicación: junio de 2006.-
18.- AP Málaga, sec. 4ª, S 21-4-2008, nº 236/2008, rec. 837/2007. Pte: López Fuentes, José Luis. FJ 2º.
Este artículo ha sido publicado en el Boletín "Propiedad Horizontal", el 1 de septiembre de 2010.
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