Desarrollo práctico de las obligaciones del arrendador de llevar a cabo las obras de conservación del inmueble y de la opción de practicar algunas mejoras, y cuál es la posición del arrendatario en estos casos en el desarrollo que esboza la LAU en los arts. 21 y 22.
INDICE
1.- Introducción.
2.- Características y presupuestos de la obligación del arrendador de conservar el inmueble en buen estado.
3.- La realización por el arrendador de las obras de mejora.
4.- Reparar y hacer obras de conservación no es reconstruir.
5.- Problema derivado cuando las obras de conservación debe llevarlas a cabo no el arrendador en virtud del art. 21 LAU, sino la comunidad de propietarios por el art. 10.1 LPH.
1.- Introducción.
Hoy en día los efectos de la crisis económica se están notando en muy diferentes parcelas de nuestra sociedad. Pero una de los pilares donde más se está apreciando el recorte de gastos es en materia de obras de conservación. Tanto por las Comunidades de propietarios para dar cumplimiento a su ineludible obligación ex lege derivada del art. 10 LPH para mantener el inmueble en un estado óptimo que evite daños a los propios comuneros o a terceros, como por los arrendadores que alquilan sus viviendas a sus arrendatarios e incumplen esa obligación que a aquellos les compete por la vía del art. 21 LAU de mantener el inmueble en un correcto estado de habitabilidad.
Todos tratan de acortar los gastos y los suprimen en aquellos aspectos que consideran que pueden pasar sin ellos, como son las obras de rehabilitación, las de adaptación a las nuevas exigencias municipales, por ejemplo, y en definitiva a las de conservación derivadas del transcurso del tiempo que conlleva que sea preciso hacer reparaciones que el mismo paso del tiempo ha provocado en el inmueble.
Esta obligación del arrendador encuentra su marco legal en el art. 21 LAU que lleva por rúbrica conservación de la vivienda y en el art. 1554.2 CC. En el primero, la LAU señala claramente esta obligación cuyo incumplimiento determina que podría el arrendatario ejercitar acciones judiciales para obligar al arrendador en virtud de sentencia a condena de hacer a que el arrendador ejecute las obras si el arrendatario logra convencer al juez de la necesidad de estas obras y que las que le está solicitando el inquilino no son superfluas o de mejora, sino que entran dentro del concepto de la necesaria "habitabilidad" del inmueble. Nótese que más tarde comprobaremos que las de mejora son simplemente voluntarias del arrendador, aunque deben ser aceptadas y consentidas por el arrendatario.
En definitiva, vemos que corresponde indicar que el arrendador viene obligado no sólo a entregar la cosa en estado de servir al uso de su destino, durante todo el tiempo de vigencia del contrato, en esa situación; de ahí la obligación del artículo 1554.2º del Código Civil de verificar las obras para su conservación durante el desarrollo del arriendo, lo que se entiende como que esta obligación devendrá desde el instante en que el arrendatario le haga saber al arrendador la existencia de deficiencias que hagan precisa una obra de reforma; en efecto, las reparaciones han de ser las precisas para la conservación de la cosa, sin que esta obligación se extienda a las obras de mero lujo o recreo, ni aquéllas que vayan dirigidas a que la cosa sirva para un uso distinto de lo pactado.
De todas maneras, es preciso, también, llevar a cabo unas precisiones conceptuales que es necesario incluir en este estudio a fin de delimitar el alcance de la obligación ex art. 21 LAU. Y así (1), el concepto de reparaciones necesarias a que hace mención el precepto habrá de buscarse en la doctrina y en la jurisprudencia, puesto que ni el CC ni la LAU lo ofrecen. En principio, las obras de reparación y las de conservación de la vivienda arrendada no son exactamente identificables. Las primeras se identifican con aquellas que son imprescindibles para que la vivienda recobre el estado o cualidades pactadas y perdidas o destruidas bien por el transcurso del tiempo, bien por causa imputable a cualquiera de las partes, bien por fuerza mayor o caso fortuito. Las obras de conservación, en cambio, son aquellas que se verifican en la vivienda arrendada en prevención de una posible destrucción o pérdida de las cualidades o condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
Pero para conocer cuál es el alcance de las obligaciones hay que precisar que también se deben incluir en la obligación del arrendador los gastos de reparación necesaria, ya que pensemos que se estropea la caldera de agua caliente y es precisa su reparación. Por ello, también estos gastos son aquellos que resultan indispensables para la conservación de la cosa, es decir, aquellos que no pueden dejar de hacerse sin perjudicar la conservación de la cosa arrendada. De ahí que, en suma, pueda defenderse que las reparaciones a que hace mención el artículo 21 LAU son de varios tipos:
a) Aquellas referidas tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda arrendada,
b) Aquellas destinadas a la conservación de la misma, es decir, aquellas que deben realizarse inexcusablemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada.
El concepto de reparación, pues, hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la vivienda arrendada inservible para su uso e, incluso, llegaría a destruirse. Por ello, quedan sujetos a reparación todos aquellos deterioros que eliminen o puedan eliminar en la vivienda arrendada las condiciones de habitabilidad pactadas para su uso por el arrendatario, es decir, los deterioros procedentes del mero transcurso del tiempo, por desgaste natural de la cosa o por el uso ordinario de la misma, o por caso fortuito y fuerza mayor. En este último sentido, habrá que incluir aquellas reparaciones necesarias ordenadas por la Autoridad pública competente en materia de salubridad, saneamiento y seguridad de la vivienda arrendada (STS 17 febrero 1993 [RJ 1993, 12381), como también el pago de las contribuciones y cargas inherentes al uso o goce de la vivienda. Veamos, por ello, cuáles son las características de esta obligación del arrendador y en qué condiciones se desarrolla la misma durante el inquilinato.
2.- Características y presupuestos de la obligación del arrendador de conservar el inmueble en buen estado.
Pues bien, la LAU recoge claramente y con detalle en el art. 21 los presupuestos exigidos para que sea exigente la obligación del arrendador de llevar a cabo la obra, y así destacamos a modo esquemático los presupuestos de este ámbito obligacional, a saber.
a) El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Por ello, el arrendador no puede llevar a efecto una actualización de renta por elevación de la misma transcurrido el periodo anual, aplicando un porcentaje del valor de la obra llevada a cabo, ya que si se considera probado que la exigencia de llevar a efecto la obra lo es por deterioro de las instalaciones y exigencia de habitabilidad el coste de la obra corre íntegro de cuenta del arrendador sin repercusión alguna en el arrendatario.
b) Esta imputación del gasto no será aplicable, a tenor del párrafo 2º del art. 21.1 LAU, cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
c) No procederá la obligación de reparación cuando exista una destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, para interpretar lo que se entiende por "destrucción de la vivienda" se estará a lo dispuesto en el artículo 28, que señala en qué supuestos se entiende producida esta destrucción de forma tasada y que excluye la obligación de reparación como más tarde veremos en el criterio al respecto del Tribunal Supremo. (2)
d) El arrendatario debe soportar las obras de reparación cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento. Y ello, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda (art. 21.2 LAU). En este punto resulta fundamental las exigencias del arrendatario en la ejecución de la obra, y así se entiende que todas las de conservación se refieren a este punto, porque no tiene sentido que el arrendatario le inste al arrendador a que lleve a cabo una obra "para cuando concluya el arrendamiento", por lo que en su mayoría el arrendatario deberá sufrir las consecuencias de la obra, aunque se entiende que en el encargo de su ejecución el arrendador deberá ser lo suficientemente diligente como para estar pendiente de que la obra se ejecuta en sus plazos prudenciales, a fin de que las molestias al arrendatario sean reducidas en intensidad y en tiempo.
e) Ahora bien, el legislador, para instar al arrendador a que la obra se concluya en sus plazos razonables ha añadido en el apartado 2º in fine del art. 21 LAU la "sanción" al arrendador relativa a que si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado, por lo que en estos casos habría que individualizar con claridad cuál es la parte del inmueble que el arrendatario no puede usar. En el caso de que este punto se judicialice se aconseja siempre a los arrendatarios a encargar un dictamen pericial para que mediante la aportación de fotografías y el dictamen se estime la parte de la renta que debe reducirse por el no uso. Pero ello estará preciso de la prueba correspondiente que podría hasta aconsejar la aportación de un acta notarial de presencia que así lo acredite.
f) Es obligación del arrendatario la de procurar la aminoración de los efectos que podrían derivarse de un silencio en su comunicación al arrendador de la necesidad de llevar a cabo la obra. Nótese que un retraso, por ejemplo, en la producción o existencia de humedades haría preciso un mayor desembolso económico que se hubiera evitado si la comunicación se hace de inmediato. Así, el apartado 3º del art. 21 LAU exige que el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
Con ello, se prevé que si existe una necesidad urgente de hacer una obra y el arrendatario lo silencia, posiblemente incluso se le podrían exigir responsabilidades si, judicializado el problema, se pudiera acreditar que los daños en el inmueble eran visibles y perceptibles a simple vista, de tal manera que fue el silencio del arrendatario en comunicar al arrendador los defectos, el causante del daño posterior causado. Además, se legitima al arrendatario en casos de urgencia a llevar a efecto las reparaciones urgentes, pero dando cuenta de inmediato al arrendador, entendiéndose que tal comunicación debe ser fehaciente, a fin de que llegado el caso el arrendatario pueda acreditar que no se hizo la obra voluntariamente, sino amparándose en el art. 21.3 LAU. Decimos esto, porque sabemos que en sentido contrario, la realización de obras por el arrendatario sin autorización del arrendador puede dar lugar al desahucio. La cuestión aquí es que al tratarse de obras de reforma urgentes no exigiría nada más que la mera comunicación sin exigirse que lo autorizara y en el caso de dudas sobre la urgencia en el litigio podría discutirse y acreditarse pericialmente la cuestión relativa a la urgencia, o no, de las obras llevadas a cabo por el arrendatario.
Además, la realización de estas obras permite al arrendatario a exigir su pago inmediato al arrendador y este a pagarlas. De no hacerlo, daría lugar a un declarativo para reclamar el importe satisfecho por el arrendatario.
g) Por último, no entra en el ámbito de las obras de reparación impuestas al arrendador las de mero uso del inmueble, ya que el apartado 4º del art. 21 LAU apunta que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. La cuestión polémica que podrá surgir, en su caso, será la relativa a la interpretación de lo que pueda entenderse siempre por "obras necesarias ante el mero uso del inmueble". Nos encontramos aquí, de nuevo, ante un concepto jurídico indeterminado que está necesitado, como siempre, de interpretación, lo que se podrá llevar a cabo mediante la oportuna prueba pericial para acreditar si la obra que se estaba ejecutando lo era por el mero uso del inmueble por el arrendatario, o más bien era una obra necesaria para la debida habitabilidad del inmueble.
3.- La realización por el arrendador de las obras de mejora.
En este punto introducimos un régimen excepcional, también, mediante el que el arrendatario deberá asumir las obras de mejora que tenga que llevar a cabo el arrendador, ya que el art. 22 LAU así lo establece con los siguientes parámetros también, a saber:
a) La posibilidad de que el arrendador lleve a cabo obras de mejora en el inmueble mientras dura el arrendamiento se circunscribe a la situación de que las obras de mejora no puedan diferirse en su ejecución hasta la conclusión del arrendamiento.
b) El procedimiento que se exige para que el arrendador pueda entrar en el inmueble que tiene arrendado es el siguiente:
1.- El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario esta circunstancia.
2.- El plazo de la notificación de la ejecución de la obra debe serlo con al menos tres meses de antelación, especificando el arrendador al arrendatario su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible.
3.- El arrendatario tiene durante el plazo de un mes desde dicha notificación, la opción de desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. Con ello, este derecho de desistimiento del arrendatario no es libre en cualquier caso en el que el arrendador vaya a llevar a cabo obras de mejora inaplazables. Ahora bien, el problema interpretativo que apreciamos en estos supuestos es que puede que el arrendatario, si las obras son importante o de tal manera que le impiden utilizar en alguna medida una parte importante del inmueble podría oponerse a su ejecución, ya que aunque en la LAU no se reconozca un derecho de oposición a la realización de las obras es evidente reconocer que si el arrendatario se opone a que el arrendador entre en el inmueble la única opción que tendría para hacerlo es interponer una demanda reclamando al juez el reconocimiento de este derecho, por lo que habría que acreditar que la obra se trata de una mejora y, lo que es más importante, que el arrendador no puede esperarse a ejecutarla hasta que concluya el arrendamiento, aunque bien entendido que a tenor del art. 9 LAU este podría llegar hasta los 5 años si el arrendatario así lo solicitara, por lo que la obra podría estar justificada en su exigencia.
4.- En todo caso, en los casos de desistimiento del arrendatario por no querer aceptar la cesión del uso parcial del inmueble durante la obra de mejora, el arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras, por lo que este plazo de carencia debe ser observado por el arrendador.
5.- Compensación económica para el arrendatario. La LAU introduce en el apartado 3º del art. 22 una disposición que hace evitar que los arrendadores utilicen esta fórmula del art. 22 LAU para hacer obras en el inmueble "enmascarándolas" bajo la fórmula de mejoras; de ahí que en el apartado 3º se recoja que "El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar."(3)
4.- Reparar y hacer obras de conservación no es reconstruir.
Ya hemos visto que la excepción que contempla la LAU en el art. 21 a la exigencia del arrendatario de que el arrendador haga obras de conservación tiene su ubicación en el art. 21.1, 2º párrafo antes visto. Y así lo recoge el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, en Sentencia de 18 Mar. 2009, rec. 1532/2002 que ya recuerda a una antigua sentencia del Alto Tribunal de 20 de febrero de 1975, según la cual "la obligación establecida en el número 2º del artículo 1554 del Código Civil, de reparar el arrendador la cosa arrendada a fin de conservarla en el estado de servir al uso a que ha sido destinada, no puede tener otro alcance que el expresado en el precepto legal, esto es, el de realizar las operaciones necesarias durante el arrendamiento, pero no es el reconstruir o reedificar, porque estas obras son de mayor empeño e importancia y no se pueden confundir con los simples reparos" ; asimismo, las SSTS de 22 de octubre de 1951, 6 de febrero de 1954 y 14 de junio de 1956 mantienen el criterio de que si la reparación necesaria es de tal entidad queda fuera de toda duda que debe equipararse a la pérdida de la vivienda. Pero la pregunta que nos hacemos es clara y contundente, ya que ¿cómo distinguir entre reparación y destrucción?
Por ello, el TS insiste en que destacada doctrina científica, ante la dificultad de deslindar los conceptos de reparación y reconstrucción, ha entendido que debe acudirse a un criterio económico que atienda a la cuantía o valor de la reparación o reconstrucción en relación con la importancia de la renta del arriendo y con la causa que la haya originado, para valorar no sólo el dolo o negligencia del arrendador, sino también la negligencia del arrendatario al guardar una postura pasiva de silencio en la denuncia del menoscabo.
5.- Problema derivado cuando las obras de conservación debe llevarlas a cabo no el arrendador en virtud del art. 21 LAU, sino la comunidad de propietarios por el art. 10.1 LPH.
Nos encontramos en este caso con una patente diferencia de criterio en esta situación, ya que tanto la LAU como la LPH se han encargado de marcar claramente las obligaciones que, respectivamente, existen para los arrendadores y para las comunidades de propietarios en los arts. 21 LAU y 10.1 LPH. El problema surge en que si el arrendatario detecta la existencia de unas deficiencias en el inmueble que su imputación en el devengo de responsabilidades sea acertada, y que, en consecuencia, se acierte en dirigir su acción contra aquél que se entienda que tiene la obligación de asumir la reparación, ya que no por el hecho de sufrir los daños en el inmueble arrendador tiene que ser siempre responsabilidad del arrendador, sino que puede estar centrado también en responsabilidades de la comunidad de propietarios.
En este sentido, (4) el problema que se plantea en estos casos es el determinar, en los casos en los que tanto el propietario como la comunidad se nieguen a asumir su responsabilidad, o que la imputen el uno al otro, contra quién debe accionar el arrendatario en los supuestos en los que las obras de reparación sólo puede llevarlas a cabo la Comunidad de Propietarios al ubicarse las averías causantes de los daños en elementos o servicios comunes. O, dicho con otras palabras, si la obligación de acometer las reparaciones necesarias que los artículos 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 y 1554.2 del Código Civil imponen al arrendador, a fin de conservar la vivienda o local arrendado en estado de servir al uso convenido, abarca sólo la reparación de elementos propios o privativos de la vivienda o local, o es igualmente exigible cuando el daño tiene su origen en la propiedad de un tercero ya sea la comunidad de propietarios que alberga la vivienda o local, ya cualquier otro tercero ajeno a la relación arrendaticia, como podría serlo un colindante.
La cuestión encuentra soluciones divergentes en la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales.
a) Partidarias de responsabilizar al arrendador en estos casos:
- La Audiencia Provincial de Asturias, Sentencia, Sec. 5ª, de 30.09.02 "La obligación de indemnizar se deriva de la propia relación arrendaticia, concretamente de la vulneración por los arrendadores de la obligación que respecto a la conservación de la cosa arrendada en estado adecuado para el uso convenido les impone los artículos 1154 nº 2 del CC y 107 de la L.A.U. de 1964, deber de conservación que incluye también el mantenimiento de los elementos comunes, toda vez que los mismos inciden de forma directa en el uso pacífico y adecuado del local objeto del arriendo ..."
- La Audiencia Provincial de Zaragoza, Sentencia, Sec. 5ª, de 29-05-03, que considera que "...el arrendatario tiene acción para exigir el cumplimiento de la obligación de conservar la finca arrendada en estado de servir para su uso y destino, aunque se trate de elementos comunes, al arrendador", estableciendo con anterioridad en su razonamiento que será este último, en su condición de condómino, "el que tendrá que exigir a la comunidad lo pertinente para que el arrendatario puede disfrutar de lo que a su favor resulte del contrato del arrendamiento". Es decir, que en estos casos esta sentencia obliga en un primer momento al arrendador a actuar y resolver el problema para más tarde actuar contra la comunidad.
- La Audiencia Provincial de Segovia, Sentencia de 30-12-04, que ante una serie de desperfectos en el local arrendado consistentes en abombamientos en el suelo y humedades en las paredes, que tenían su origen en averías en las tuberías y conducciones generales de la Comunidad de Propietarios razona que "El problema que se plantea es el de determinar contra quién debe accionar el arrendatario en los supuestos en los que las obras de reparación sólo puede llevarlas a cabo la Comunidad al tratarse de elementos comunes los causantes del daño. En principio, cabría afirmar que el arrendatario debe accionar contra la comunidad de propietarios, pues es quien debe reparar los elementos dañados.
b) Se muestran en contra de la responsabilidad del arrendador frente al arrendatario por los daños sufridos en la vivienda o local arrendado por las averías no reparadas y ubicadas en elementos comunes:
- La Audiencia Provincial de Las Palmas, Sentencias, Sec. 3ª, de 18.01.05 que, en relación con unos daños causados por la rotura de una bajante comunitaria, señala que "...la obligación de efectuar las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local arrendado en estado de servir para el uso convenido a cargo del arrendador, hay que entenderla referida a las reparaciones necesarias para servir al uso convenido de la vivienda o local arrendado que emanen de causas que vengan asignadas a los servicios privativos de tales viviendas o local, pero no a las que, como en el presente caso ocurre, provengan de reparaciones a realizar en elementos comunes, pues en tal supuesto es la Comunidad de Propietarios la obligada a ejecutar las mismas. Una vez determinada cual es la causa de los daños y que en nada afecta a la demandada, a ésta no le alcanza responsabilidad alguna. Una cosa es que los actores tengan legitimación activa para el ejercicio de la acción del art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos contra la arrendadora que ostenta la pasiva, y otra que concurran los requisitos necesarios para el éxito de la acción, lo que no sucede, como se dijo en el presente caso, por lo que la demanda debe ser desestimada en su totalidad, con absolución de la demandada..."
- La Audiencia Provincial de Barcelona, Sentencia, Sec. 1ª, de 05-04-05 que razona que "Tanto el artículo 107 de la LAU citada como el artículo 1554-2 del Cc, imponen al arrendador la obligación de efectuar las reparaciones necesarias a fin de conservar el bien arrendado en estado de servir para el uso a que ha sido destinado. Al mismo tiempo, el artículo 1559 del Cc dispone que el arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, la necesidad de las reparaciones que fueren precisas para mantener la cosa arrendada en buen estado", añadiendo a renglón seguido que "este último precepto ha de entenderse referido a las reparaciones que afecten al interior del local o de la vivienda alquilada al que el propietario no pudiera o no tuviera fácil acceso, pero es evidente que tal exigencia no puede referirse a las reparaciones que afecten a los elementos comunes del edificio porque los mismos han de ser debidamente controlados y supervisados periódicamente por el propietario..."
Desde nuestro punto de vista no puede establecerse ex profeso y directamente la obligación del arrendador de responder en cualquier caso si los daños son consecuencia de un incumplimiento de la comunidad en la conservación de los elementos comunes, ya que ninguna disposición legal establece ni impone la existencia de un derecho de repetición tal que exija al arrendador a realizar las obras de reparación en su inmueble que han sido causadas por defectos de actuación de la propia comunidad. Así, si el arrendatario actúa judicialmente contra el arrendador y se demuestra en la litis que las obras lo eran por razón de falta de conservación en elementos comunes el juez desestimará la demanda a buen seguro, a fin de que se accione contra quien se debe y que es el verdadero causante de los daños. Y es que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputados a los arrendadores como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios de un inmueble, como apunta la STS de 7 de diciembre de 1.984. En estos casos el art. 10.1 LPH impone claramente quien tiene la responsabilidad y es la comunidad la que debe asumirla si por pericial se acredita que se trata de defectos en elementos comunes, situación radicalmente distinta de la obligación que el art. 21 LAU impone al arrendador frente al arrendatario.
Notas
(1) Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10ª, Sentencia de 10 Jun. 2009, rec. 236/2009
(2) El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes:
a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.
(3) Sobre la reducción de la renta en estos casos ya se pronunció de antiguo el TS en la sentencia de 26 diciembre 1.942 y STS 13 febrero 1.965 que señala que: "... pactada la realización de prestaciones estimadas equivalentes en el momento de la percepción del contrato, el carácter oneroso del mismo exige que al disminuir la extensión y amplitud de la establecida a cargo del arrendador, se reduzca proporcionalmente la del arrendatario, rebajándose la cuantía de la renta, cual ordena la sentencia objeto del presente recurso, sin que quepa aducir como argumento eficaz para la resolución que el juzgador no puede, sustituyendo al consentimiento de los contratantes, señalar una renta, porque si bien es verdad que la fijación de ésta obedece inicialmente a la voluntad concorde de aquellos, es igualmente cierto que los Tribunales pueden tener atribuciones, una vez en vigor el contrato, para modificar la cuantía de la estipulada y señalar la que estimen justa, a medio de la oportuna revisión, admitida no sólo en la legislación especial de arrendamientos, sino también implícitamente en este artículo para el supuesto previsto en su apartado 2° ."
(4) Audiencia Provincial de León, Sección 2ª, Sentencia de 27 May. 2008, rec. 61/2008.
Este artículo ha sido publicado en el Boletín "Contratación Inmobiliaria", el 1 de septiembre de 2010.
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