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Derecho Inmobiliario

Responsabilidad comunitaria o de la empresa que ejecutó la obra por daños causados en elementos privativos

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Suele ser práctica habitual que las comunidades de propietarios contraten con empresas para que lleven a cabo obras de reparación o mantenimiento en elementos comunes, o en pisos o locales por daños causados en estos por defectos de elementos comunes. Puede ocurrir que en estos supuestos los operarios de la obra causen daños en elementos privativos de los comuneros, y surge la duda del alcance de la responsabilidad de estos daños. Así, durante el confinamiento por la pandemia ha habido situaciones en las que estos daños se han podido ocasionar cuando se han llevado a efecto estas obras que se han regulado en las órdenes SND/340/2020 -EDL 2020/8607-, de 12 de abril y SND/440/2020 -EDL 2020/12626-, de 23 de mayo que regularon la opción de llevar a cabo obras durante el estado de alarma.

Planteamos, por ello, en este foro el alcance de las responsabilidades de la comunidad de propietarios en estos supuestos acerca de si el comunero debería dirigirse directamente contra la empresa que llevó a cabo la obra, por daños causados, o, además, contra la comunidad de propietarios en litisconsorcio pasivo necesario. O solamente contra la comunidad que fue la que contrató para llevar a efecto la obra.

Puntos de vista

Salvador Vilata Menadas

En el caso...

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Juan Ángel Moreno García

En el régimen jurídico de la comunidad de propietarios, los propietar...

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María Félix Tena Aragón

La obligac...

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Resultado

Desarrollo y metodología de las conclusiones a las que llegan el grupo de trabajo de los magistrados que han deliberado sobre la cuestión que formulamos
Se trata de obtener una respuesta mayoritaria a la pregunta que se plantea obteniendo un resultado por mayoría con la formulación alternativa de los magistrados que disienten del resultado final y la exposición del voto particular que formulan a la conclusión alcanzada.

CONCLUSIÓN: 7 a favor.

1.- En el cumplimiento de estas obligaciones la comunidad de propietarios debe contratar a terceras personas que lleven a cabo dichas reparaciones, asumiendo por lo tanto y como regla general, en los contratos que celebra con esos terceros, la condición de arrendador o dueño de la obra, por lo tanto la responsabilidad de la comunidad de propietarios respecto de los propietarios que se puedan ver perjudicados y a los que se les pueden causar daños durante la ejecución de las obras, en esos elementos comunes del inmueble, como regla general es la de todo comitente o dueño de la obra.

2.- En cuanto al título de imputación de la responsabilidad por los daños causados en los elementos privativos de una vivienda o local del inmueble, como consecuencia de la ejecución de obras en un elemento común, como puede ser la cubierta o la fachada del edificio, ya sea de la comunidad de propietarios como comitente o dueño de la obra, o del contratista en cuanto que ejecutor material de la obra, de existir, es un responsabilidad extracontractual en base a los art.1902 y 1903 CC -EDL 1889/1-.

3.- En principio la responsabilidad es del contratista cuando en la producción de los daños concurran los requisitos establecidos en el art.1902 CC -EDL 1889/1-, en la medida que dichos daños le sean imputables por culpa o negligencia, aunque pueda existir una inversión de la carga de la prueba, etc.

4.- La responsabilidad de la comunidad de propietarios solo existe cuando concurran los requisitos que establece el art.1903.4 CC -EDL 1889/1-, en aquellos supuestos en los que la comunidad de propietarios se haya reservado facultades de dirección o de control, o bien cuando haya existido culpa en la selección de la empresa contratista a la que se le encargan las obras.

5.- Cuestión distinta es los daños que se hayan podido causar como consecuencia de la paralización de las obras, por aplicación de las órdenes del Ministerio de Sanidad órdenes SND/340/2020 -EDL 2020/8607-, de 12 de abril, y SND/440/2020 -EDL 2020/12626-, de 23 de mayo, obras que se estaban ejecutando en el inmueble sobre el que está constituida la comunidad de propietarios, bien porque la paralización de las obras en el estado en que se encontraban pueden haber producido daños, o bien porque la paralización de las obras han causado daños que se pretendían evitar con las obras, sin perjuicio de tener que examinar cada caso concreto, en principio si no ha existido una conducta negligente por parte de la constructora, no cabe exigir responsabilidad a la misma, ni tampoco a la comunidad de propietarios, pues en tales casos cabe apreciar la existencia bien de caso fortuito o bien de fuerza mayor.

6.- La responsabilidad recaería en la comunidad de propietarios de existir tal “relación de dependencia” con la empresa contratada para la ejecución de las obras en la comunidad.
Para ello habrá que estar al caso concreto valorando el contenido del contrato convenido para tal ejecución de obra (convenio que puede ser verbal).

Así, por ejemplo, respondería la comunidad de propietarios de haber encomendado la ejecución de la obra de una forma determinada, ocasionándose los daños en elementos privativos a causa de haberse acordado la ejecución de la obra de esa determinada manera (levantado al mismo tiempo de toda la capa impermeabilizante de la azotea sin haber previsto la posibilidad de lluvia).

De cualquier forma, la comunidad de propietarios, de por sí, no vendría liberada por el mero hecho de dicha falta de relación de dependencia o subordinación.

Así el TS establece: "para que el dueño de la obra no responda de los actos realizados por terceros en la ejecución de aquella, además de no estar unidos por relación de jerarquía o dependencia, ha de haber elegido diligentemente a los profesionales encargados de dicha ejecución, de suerte que, de haber encargado la realización de las labores a personas no cualificadas incurre en una responsabilidad directa en el art.1903 CC -EDL 1889/1- por culpa in eligendo (TS 17-9-08 -EDJ 2008/178456-). Criterio sostenido en otras sentencias como la de 25-1-07 -EDJ 2007/4005-, que apreció culpa en la elección: "cuya concurrencia depende de que las características de la empresa contratada para la realización de la obra no sean adecuadas".

Supuesto este de la culpa in eligendo que habitualmente se produce cuando se contrata para la obra a personas sin capacitación para ello (frecuentemente bien por amistad o bien por ofrecer un precio más bajo), en tal caso, lógicamente la responsabilidad recae en la comunidad de propietarios que encomendó la ejecución de la obra a personas sin la cualificación precisa: cambio de la caldera o de líneas comunes de electricidad a personas sin la cualificación técnica precisa.
Fuera de estos supuestos la responsabilidad recaerá en quien/es ejecuta/n la obra.

7.- Para que se aprecie la responsabilidad de la comunidad a la hora de elegir a la empresa constructora y profesionales ejecutores de la obra, ha de ser objetivable la falta de capacitación y cualificación de estos, y entiendo que por el mero hecho de que se hubieran causado daños en elementos privativos no podría cuestionarse la defectuosa elección de la comunidad; así pues, en principio, la diligencia del dueño se agotaría en la selección de los profesionales, cuya experiencia y cualificación, inherente a su respectiva titulación, excluiría en el comitente la culpa generadora de la responsabilidad extracontractual, siempre y cuando constara acreditado que tales empresas y profesionales actuaban de forma autónoma en su organización y medios, sin relación jerárquica o de dependencia alguna respecto de la propiedad o de la entidad promotora.

No obstante, se dice que esto sería así “en principio” o con carácter general por cuanto el propio TS matizó la cuestión en su sentencia de 11-6-08 -EDJ 2008/90705- poniendo de manifiesto que en aplicación del art.1903 CC -EDL 1889/1-, no puede entenderse que el deber de diligencia del buen padre de familia del promotor se haya agotado en la elección de un técnico facultativo habilitado oficialmente, pues “es evidente, del examen de los hechos declarados probados, que los técnicos elegidos por el promotor no resultaron ser tan diligentes como se pretende. Afirmar lo contrario sería exonerar de responsabilidad al promotor siempre que contrate a técnicos con título oficial y, en su caso, colegiados, realizando una generalización inaceptable que, a la vez que libera al promotor de toda responsabilidad fuera cual fuere el caso concreto, amplía la responsabilidad de los técnicos de forma cuasi- universal.

8.- La autonomía plasmada en el contrato de obra implica por todo lo anterior, la asunción por el comitente -la comunidad en el caso- de los riesgos derivados de la obra encargada, con el régimen específico que regula la responsabilidad de los agentes que intervienen en un proceso constructivo y el posible vínculo de responsabilidad solidaria que quepa establecer entre los mismos, por la indemnización o reparación de los daños ocasionados a un tercero que incluye, como es bien conocido, el caso de los promotores -art.9.1 LOE -EDL 1999/63355-, cuya responsabilidad es solidaria con el constructor y demás agentes de la construcción -art.17.3 LOE- al establecerse en dicho precepto que “el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción”.

En conclusión, desde nuestro punto de vista, la responsabilidad por los daños causados a elementos privativos por obras encargadas por la comunidad de propietarios sobre elementos comunes es solidaria de la comitente -la comunidad-y el constructor y demás agentes de la construcción.

9.- Como consecuencia de lo anterior, dos son las conclusiones que deben de alcanzarse. En primer lugar, que el propietario que sufre los daños puede ejercitar dicha acción de forma directa contra la constructora en cuanto causante directo de los daños, al amparo del art.1902 CC -EDL 1889/1-, o contra la comunidad de propietarios, en cuanto promotora de las obras, con apoyo en el art.1903 CC. Y dicha acción podrá ser ejercitada de forma individual contra cada una de los responsables de los daños o de forma conjunta contra ambos.

De lo anterior se deduce la segunda consecuencia, que no es otra que la inexistencia de un posible litisconsorcio pasivo necesario al que se alude en el pregunta dado que, aunque con apoyo jurídico en diferentes normas, la responsabilidad del promotor de las obras (en este caso la comunidad de propietarios) y de la constructora por los daños causados a terceros, en este caso otros comuneros sobre elementos privativos de los mismos, es solidaria, conforme reiterada jurisprudencia en la interpretación de la acción de responsabilidad civil extracontractual, de ahí la posibilidad de demandar individualmente a la comunidad o a la constructora, al ser ambas responsables por completo de los daños sufridos en elementos privativos, sin que sea preciso la demanda conjunta ni pueda apreciarse litisconsorcio pasivo necesario sí solo se demandase a uno de ellos.