Derecho Inmobiliario

Factores constructivos a tener en cuenta para saber si resulta obligatorio concertar un seguro decenal en obras de reforma y/o rehabilitación en un inmueble

Foro Coordinador: Luis Antonio Soler Pascual

Planteamiento

La cuestión que se formula tiene su origen en la exigencia legal de constitución de un seguro decenal, previsto en el art. 19 de la Ley 38/1999, de cinco de noviembre, de Ordenación de la Edificación, disposición legal que incluso condiciona -art.20- la inscripción en el Registro de la Propiedad de las escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones sin que se acredite la constitución del citado seguro.

Pues bien, la cuestión planteada radica en determinar en qué tipo de obras hay obligación de constitución de la garantía y, en particular en los casos de actuaciones u obras sobre obras ya preexistentes.

Para responder tal cuestión hemos de tener en cuenta que el artículo 2.2 de la LOE, cuando regula el ámbito de aplicación de la misma, declara comprendidas en dicha norma todas las intervenciones sobre los edificios existentes siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, añadiendo que hay tiene lugar tal alteración cuando consisten en una intervención total o parcial que produzca una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.

En consecuencia, es fácil deducir que la obligación o no de constitución del seguro dependerá de la entidad de la obra a realizar, lo que nos lleva a diferenciar entre meras rehabilitaciones de los casos de reformas, teniendo en cuenta que cuando se trata de simples rehabilitaciones, no será necesario el seguro entendiendo que bajo tal tipo de obras no hay una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural del edificio ni, desde luego, variación de los usos del edificio o parte esencial del mismo.

Por el contrario, cuando hablamos de reformas es dable entender que sí procedería asumir la garantía decenal pues, por exclusión, en estos casos hay una variación esencial de alguno de los parámetros anteriores o cambios de uso a vivienda afectantes a varias de sus partes o a una planta entera.

Pero la problemática no concluye con la determinación teórica de los distintos supuestos, sino que resulta necesario pronunciarse sobre el modo de su constatación, necesario, por ejemplo, desde un punto de vista registral.

Sobre tal cuestión parece razonable considerar que la identificación de la tipología de las obras ha de efectuarse sobre la base de la certificación final de la obra a cargo del equipo técnico.

Estas consideraciones que de modo tan genérico nos aproximan a la cuestión, tienen su origen en el conjunto de respuestas dadas por nuestros autores que, tomando en consideración fuentes tan relevantes como las resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, amplían la cuestión con matices sin duda relevantes para, en cada caso, encontrar los parámetros necesarios para dar una respuesta satisfactoria a las dudas que la cuestión plantea.

Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en septiembre de 2022.

 

Puntos de vista

Francisco Berjano Arenado

Para dar respuesta a la pregunta que se formula parece oportuno reprodu...

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Juan Ángel Moreno García

El artículo 19 de la ley de ordenación de la edificación establece...

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Miguel Ángel Larrosa Amante

Se plantea la cuestión relativa a los requisitos que deben de darse, e...

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