El artículo 13.2 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal estipula literalmente:
"2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial."
Imaginamos que la práctica habitual de su comunidad será el nombramiento mediante sorteo subsidiariamente a la elección, siendo por dicha razón la causa de que usted haya repetido en el cargo y sin embargo otros comuneros nunca hayan ejercido el cargo.
El cargo de Presidente es obligatorio, pero otra cosa es que no esté en condiciones físicas, que no resida en la finca, o que no se ha cumplido el sistema establecido, etc., cuestiones que pueden ser planteadas al Juez, como establece el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
El que la Comunidad no tenga Estatutos no significa ningún problema legal. La falta del Libro de Actas u otros requisitos, no le exime de cumplir la Ley, reiterando que sólo cabe la negativa por razones objetivas, que si no las aceptan los demás miembros de la Finca, habrá que acudir al Juzgado.
Las razones que pueden justificar la petición de relevo del cargo de presidente, a mi juicio, podría ser entre otras las siguientes: vivir lejos del edificio (salvo que esta ausencia se debiera a que los propietarios tienen arrendados sus pisos), por una avanzada edad, por una salud, física o psíquica, deteriorada, entre otras.
En el procedimiento de revocación del cargo el Juez no se limita a la aplicación de la ley para la resolución del caso, sino que la decisión judicial se basa en las reglas de la equidad. El principio de equidad viene establecido en el artículo 3.2 del Código Civil en estos términos: "La equidad habrá de ponderarse en la aplicación de las normas, si bien las resoluciones de los Tribunales sólo podrán descansar de manera exclusiva en ella cuando la Ley expresamente lo permita." Es decir, que la decisión judicial se fundamentará únicamente en la voluntad del Juzgador, de acuerdo con sus criterios morales o éticos, en lo que según su leal parecer, considere justo o conveniente para los intereses de la comunidad y sin entrar en consideraciones o valoraciones legales.
El procedimiento judicial viene establecido en el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal. El órgano judicial competente será el Juzgado de Primera Instancia del partido donde radique la finca. Se trata de un procedimiento extremadamente sencillo que principiará por la solicitud formulado por el presidente de la comunidad solicitando la sustitución de su cargo, previa formulación de las razones que estime conveniente. Admitida a trámite la solicitud el Juez ordenará citar a una comparencia a los restantes propietarios (que pueden ser representados por uno de los propietarios) para ser oídos sobre las razones esgrimidas para oponerse a la solicitud.
Dentro de los veinte días siguientes a la comparecencia el Juez decidirá de conformidad con las reglas de la equidad dictando un Auto al efecto en el que dispondrá el mantenimiento en el cargo del solicitante o la sustitución del mismo, nombrado al nuevo presidente de forma definitiva o temporal mediante la fijación del oportuno plazo, si el nombramiento se difiere en el tiempo. Asimismo la resolución judicial realizará el oportuno pronunciamiento sobre el pago de las costas, imponiéndolas de conformidad con los principios derivados de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil.
