Resumen: El objetivo de este artículo es ofrecer una visión de cómo ha ido evolucionando la normativa de los suelos contaminados, desde el marco europeo hasta el punto de vista estatal con la reciente Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular. Se complementa el presente artículo con las resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que dieron comienzo el pasado 12 de agosto de 2022.
Palabras clave: suelos contaminados, registro de la propiedad, resoluciones, residuos, administración pública.
Contaminated lands: regulation and recent resolutions of the Directorate-General of Legal Security and Public Trust Entity
Palabras clave: suelos contaminados, registro de la propiedad, resoluciones, residuos, administración pública.
Abstract: The aim of this article is to show the evolution of the regulations regarding contaminated lands, from a European context and national perspective, in this sense, with the recent Act of 8 April 2022, of wastes and contaminated lands for a circular economy. This article is also complemented with the resolutions of the Directorate-General of Legal Security and Public Trust Entity which began on 12 August 2022.
I. INTRODUCCIÓN
En el presente artículo se establece las resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (anteriormente denominada como la Dirección General de los Registros y del Notariado) en relación con la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular (en adelante Ley 7/2022), en donde se encuadra la nueva transformación de suelos contaminados y cuando tienen que declararse los mismos.
También veremos cómo se ha ido actualizando, tanto en la normativa estatal y europea los residuos y suelos contaminados. Nos referimos a: (i) la Ley 10/1998, de 21 de abril, de Residuos; (ii) que tiene como base la directiva Comunitaria 91/156/CEE del Consejo de 18 de marzo de 1991; (iii) pasando por el Plan Nacional Integrado de residuos 2008-2015; (iv) citando la anterior ley, que es la Ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados, que fue derogada por la que nos ocupa; (v) Ley 7/2022.
Esta última Ley es la base en la que se centra el presente escrito y en concreto en el artículo 98.3 que establece lo siguiente:
“3. Las personas físicas o jurídicas propietarias de fincas están obligadas, con motivo de la transmisión de cualquier derecho real sobre los mismos, a declarar en el título en el que se formalice la transmisión si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Dicha declaración será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad. Esta manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes habrá de realizarse también por el propietario en las declaraciones de obra nueva por cualquier título. Este apartado será también de aplicación a las operaciones de aportación de fincas y asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística.”
La doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública analiza los casos dentro de la declaración por parte del titular, de si se ha realizado o no alguna actividad potencialmente contaminante en la finca transmitida: (i) ante una transmisión de una vivienda sujeta al régimen de propiedad horizontal; (ii) ante situaciones de transmisión mortis causa; (iii) declaraciones de obra nueva; (iv) viviendas unifamiliares rodeadas por un jardín privativo; (v) viviendas unifamiliares pareadas; (vi) garajes y sótanos que se encuentra en el subsuelo común, etc.
II. ANTECEDENTES
2.1.La primera norma que con carácter monográfico se dirigió específicamente a regular la problemática que plantean los residuos fue la Ley 10/1998, de 21 de abril, de Residuos, donde se cita por primera vez en nuestro ordenamiento jurídico el concepto de suelos contaminados. Esta ley tiene su origen en la directiva Comunitaria 91/156/CEE, del Consejo, de 18 de marzo de 1991, por la que se modificó la Directiva de 75/442/CEE, del Consejo de 15 de julio de 1975.
Su objetivo era regular los suelos contaminados con la finalidad de proteger el medio ambiente y la salud de las personas. En este supuesto las comunidades autónomas estaban obligadas a declarar los suelos contaminados y elaboraran una lista de prioridades de actuación.
La Ley 10/1998, de 21 de abril, de Residuos, fue derogada el 30 de junio de 2011 por la Ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados, que veremos más adelante.
2.2.El Plan Nacional integrado de Residuos 2008-2015. En este Plan el objetivo fue controlar el aumento de residuos, y junto con la Directiva del marco europeo de residuos (Directiva 2006/12/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 5 de abril de 2006, relativa a los residuos), se deriva la obligación de los estados miembros de dotarse de instrumentos jurídicos y de planificación específicos de prevención de residuos.
En la Ley 10/1998, de 21 de abril, de Residuos, en los artículos 5 y 6, se recogía la obligación de elaborar y aprobar Planes de Residuos que se confeccionarán por integración de los respectivos Planes de cada autonomía.
Para recoger una pequeña cronología, los primeros planes nacionales de residuos en España se remontan a: (i) 1995, fecha que se aprobó el I Plan de Residuos Peligrosos (1995-2000); (ii) el I Plan Nacional de Recuperación de Suelos Contaminados (1995-2005); (iii) el I Plan Nacional de Residuos Urbanos (2000-2006), en el que se establecían programas específicos de prevención, reutilización, reciclaje, valorización energética y eliminación de residuos.
2.3.Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados.
Ya en el artículo 8, se recogía literalmente lo siguiente:” 1. Los propietarios de fincas en las que se haya realizado alguna de las actividades potencialmente contaminantes estarán obligados a declarar tal circunstancia en las escrituras públicas que documenten la transmisión de derechos sobre aquellas. La existencia de tal declaración se hará constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción a que tal transmisión dé lugar.
2. A requerimiento de la comunidad autónoma correspondiente, el registrador de la propiedad expedirá certificación de dominio y cargas de la finca o fincas registrales dentro de las cuales se halle el suelo que se vaya a declarar como contaminado. El registrador hará constar la expedición de dicha certificación por nota extendida al margen de la última inscripción de dominio, expresando la iniciación del procedimiento y el hecho de haber sido expedida la certificación.”
Como podemos observar en el presente artículo, ya se establecía la relación de actividades potencialmente contaminantes y la obligación de dar constancia en el registro de la propiedad. Pero sólo se imponía la obligación de ejecutar una declaración expresa si se había realizado actividades contaminantes.
Como luego veremos, con la ley reciente (Ley 7/2022), se requiere hacer una declaración expresa por parte del titular de la finca si se ha realizado o no alguna actividad contaminante.
2.4.La Ley 22/2011, de 28 de julio de residuos y suelos contaminados. Esta ley estuvo vigente hasta el 10 de abril de 2022, que por lo consiguiente fue derogada por la que es objeto del presente artículo, la Ley 7/2022.
En esta ley se menciona suelos contaminados en el título V: (i) actividades potencialmente contaminantes. En la que el Gobierno tiene que aprobar y publicar una lista de actividades que sean potencialmente contaminantes en suelos y adicionalmente los titulares de dichas actividades están obligados a remitir periódicamente la comunidad autónoma competente la información respectiva a la declaración de suelos contaminados; (ii) declaración de suelos contaminados. Continúa con la misma perspectiva en la que las comunidades autónomas tienen que declarar y delimitar los suelos contaminados; (iii) inventario de suelos contaminados. Las comunidades autónomas elaboran un inventario de suelos contaminados y adicionalmente, ese inventario tiene que darse traslado al Ministerio de Medio Ambiente, Medio Rural y Marino; (iv) continúa con la reparación en vía convencional de suelos contaminados. Estas actuaciones de limpieza y recuperación de suelos declarados como contaminados se pueden ejecutar entre las personas obligadas y autorizados por las comunidades autónomas mediante convenios de colaboración entre ambos.
III. NOVEDADES EN LA LEY 7/2022, DE 8 DE ABRIL, DE RESIDUOS Y SUELOS CONTAMINADOS PARA UNA ECONOMÍA CIRCULAR
Antes de adentrarnos en cómo ha evolucionado la normativa, hay que tener en cuenta lo que se entiende por residuos y suelos contaminados.
Don José Francisco Alenza García, Catedrático de Derecho Administrativo, señala el residuo como: “un concepto relativo o indeterminado que se resiste a una definición de residuo definitiva y con validez universal.”
En el libro recientemente publicado “Estudios sobre la ley de residuos y suelos contaminados para una economía circular”[1] se entiende el residuo como: “aquello de lo que efectivamente nos desprendemos o desechamos, o si tenemos la intención de hacerlo”, que es como se define en la presente ley.
Por otro lado, el concepto de suelo contaminado regulado en el artículo 2 de la Ley 7/2022 se define como: “aquel cuyas características han sido alteradas negativamente por la presencia de componentes químicos de carácter peligroso procedentes de la actividad humana en concentración tal que comporte un riesgo inaceptable para la salud humana o el medio ambiente, de acuerdo con los criterios y estándares que se determinen por el Gobierno.”
En relación con las actividades potencialmente contaminantes, se cita en el artículo 98 de la Ley 7/2022, que se menciona lo ya visto en la anterior normativa de 2011, indicando que: (i) el Gobierno aprobará, actualizará y publicará una lista de actividades potencialmente contaminantes; (ii) los titulares de estas actividades deben remitir periódicamente a la comunidad autónoma los informes en donde se recoja la información relativa a la declaración de suelos contaminados.
En relación con este apartado, hay que hacer una mención especial al artículo 98.3 de la Ley 7/2022, ya que podemos indicar que es el objeto de este artículo y son las diversas resoluciones que posteriormente se ha ido elaborando y veremos más adelante.
Se recogerá una mención especial a este apartado con lo recogido por las resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que dieron comienzo a partir del día 12 de agosto de 2022.
Continuando con las novedades de la presente Ley 7/2022, se amplía en comparativa con la Ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados, ya que en: (i) en la declaración de suelos contaminados, no solo las comunidades autónomas declaran y delimitan los suelos contaminados; en este caso, tenemos la novedad en la que los registradores comunicarán de modo telemático a las comunidades autónomas, las notas marginales que practiquen en el Registro de la Propiedad en relación a la contaminación de los suelos. Adicionalmente, el registrador también comunicará esta información al propietario de los suelos; (ii) sujetos responsables de descontaminación y recuperación de suelos contaminados, en las que los causantes de la contaminación responderán para subsanar de este daño y si son varios responsables, responderán de forma solidaria y subsidiaria; (iii) en relación con la descontaminación y recuperación de suelos contaminados, se obligará el responsable y autorizado por la comunidad autónoma. En este caso se puede concretar entre ambas partes un convenio; (iv) recuperación voluntaria de suelo contaminado, mediante un proyecto de recuperación voluntaria aprobado por el organismo autonómico competente. El plazo para aprobar el proyecto es desde diez meses desde el momento de su presentación que se dictará con una resolución.
Como podemos observar, la novedad que nos ocupa en esta nueva normativa es la que se consagra en el artículo 98 de la Ley 7/2022. En dicho artículo se establece la obligación que ha de constar por nota marginal la declaración del titular de la finca que ha de señalar cuando se transmita este citado inmueble, o en su defecto, declaren una obra nueva, o también que se realice una actuación de ejecución urbanística. Esa declaración del titular recoge que se ha de manifestar si se ha realizado o no en la finca alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. En el supuesto, en el que el título inscribible no recoge la mencionada declaración, el registrador de la propiedad competente deberá suspender la inscripción hasta el cumplimiento del requisito.
El objetivo de la administración pública es disponer de un mapa de suelos contaminados en toda España, como bien se recoge en el artículo 103 de la Ley 7/2022 en donde se prevé que se transfiera información al Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico en relación con los suelos contaminados. Además de la intervención de la administración de la actualización de este inventario, se obliga a los registradores de la propiedad, a comunicar de modo telemático a la comunidad autónoma, con carácter anual antes del 31 de enero de cada año: (i) las fincas donde se hayan realizado actividades potencialmente contaminantes; (ii) las certificaciones expedidas para el inicio de expedientes de declaración de suelo contaminado; (iii) y las notas marginales relativas a dicha declaración o de su cancelación.
IV. RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública Registral comenzó a emitir resoluciones a partir del día 12 de agosto de 2022 con relación a la interpretación del artículo 98.3 de la Ley 7/2022, que establece la obligación, por parte del propietario en una transmisión, de declarar si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo.
Los temas que se han tratado en las diversas resoluciones son: (i) transmisión de vivienda en un piso sujeto bajo el régimen de propiedad horizontal; (ii) inscribir una escritura de extinción de condominio de una vivienda situada en un edificio en régimen de propiedad horizontal; (iii) transmisión de una compraventa de una vivienda unifamiliar pareada; (iv) inscribir una constitución de hipoteca; (v) transmisión de una vivienda unifamiliar; (vi) transmisión de una plaza garaje de un sótano sujeto al régimen de propiedad horizontal.
4.1. Resoluciones que tienen por objeto la transmisión de viviendas (pisos) sujetos bajo el régimen de propiedad horizontal:
4.1.1.- Resolución del 12 de agosto de 2022. Recurso interpuesto por un Notario de Marbella contra la negativa de la Registradora de la Propiedad número 4 de Marbella a inscribir una escritura de compraventa de una vivienda situada en una urbanización, por no contenerse la manifestación relativa a la realización de actividades potencialmente contaminantes del suelo.
En el artículo 98.3 de la Ley 7/2022 indica que la parte propietaria, ya sean personas físicas o jurídicas, están obligadas, con motivo de cualquier transmisión a declarar si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo.
En este caso que nos ocupa, es si es o no aplicable en las circunstancias en las que la finca afectada sea una vivienda que forme parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
La resolución recoge que, ante este supuesto, hay que basarse en la interpretación de la norma, al fin de fijar su sentido, alcance, como bien se regula en el artículo 3 de nuestro Código Civil.
Como consecuencia, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública indica que una finca afectada puede proyectarse sobre un suelo, que, en este asunto, al hablar de cuotas independientes, nos referimos a un suelo común de una propiedad horizontal; pero en el caso que nos ocupa, nos referimos a una vivienda que tiene una cuota indivisa, una cuota de participación, no nos referimos en ningún momento de la transmisión al suelo común.
Adicionalmente, la presente resolución, indica que si se aplicara en los siguientes supuestos en los que la propiedad en una transmisión tendrá que declarar en el título en el que se formalice la transmisión si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo:
- Transmisión de terrenos (suelo), ya sean de cualquier tipo (rústico o urbano).
- Naves o instalaciones, industriales o comerciales.
La duda que se nos puede plantear es si puede afectar el citado artículo 98.3 de la Ley 7/2022 a las viviendas unifamiliares o aisladas, en las cuales no se realiza una actividad comercial o industrial, pero en este caso la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública indica que se proyecta sobre una cuota que forma parte de un elemento común.
La duda que se nos puede plantear es si puede afectar el citado artículo 98.3 de la Ley 7/2022 a las viviendas unifamiliares o aisladas, en las cuales no se realiza una actividad comercial o industrial, pero en este caso la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública indica que se proyecta sobre una cuota que forma parte de un elemento común.
Indica también que en relación con el mencionado artículo 98.3 de la Ley 7/2022 solo afecta:
- Al propietario que transmita la propiedad.
- Pero no al titular de cualquier derecho real como pueda ser por ejemplo en usufructo.
- A las transmisiones en actos gratuitos y onerosos.
- Por transmisiones mortis causa, en este caso los herederos son los simples continuadores de las relaciones del causante.
- También se encuadra la declaración de obra nueva, ya sea, por antigüedad (artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana) o con licencia (artículo 28.1 del citado Real Decreto Legislativo); tanto iniciada como terminada. Adicionalmente a este punto, en el famoso artículo 98.3 de la Ley 7/2022 nos menciona que las manifestaciones sobre actividades potencialmente contaminantes habrá de realizarse también por el propietario en las declaraciones de obra nueva por cualquier título.
4.1.2.- Resolución de fecha 12 de agosto de 2022. Recurso interpuesto por el Notario de Cártama, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Álora, a inscribir una escritura de compraventa de una vivienda sita en la planta baja de un edificio dividido horizontalmente por no contenerse la manifestación relativa a la realización de actividades potencialmente contaminantes del suelo.
4.1.3.- Resolución de fecha 14 de septiembre de 2022. En el recurso interpuesto por el Notario de Gandía, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Gandía número 4, a inscribir una escritura de compraventa por no contenerse la manifestación relativa a la realización de actividades potencialmente contaminantes del suelo.
En este caso, al igual que el anterior de 12 de agosto de 2022, nos encontramos con una vivienda ubicada en la planta de un edificio dividido horizontalmente y lo que se discute en el recurso es si la obligación que establece el artículo 98.3 de la Ley 7/2022 es o no aplicable a los casos en los que la finca afectada sea una vivienda que forme parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
Viendo el caso anterior, la Dirección se vuelve a centrar en que una finca afectada puede proyectarse sobre un suelo, que, en este caso, al hablar de cuotas independientes, nos referimos a un suelo común de una propiedad horizontal, pero en este caso, nos referimos a una vivienda que tiene una cuota indivisa, una cuota de participación, no nos referimos en ningún momento de la transmisión al suelo común.
Posteriormente, ha continuado la doctrina de la Dirección con diversos casos muy similares en relación con viviendas que se encuentran sujetas a una propiedad horizontal, en realidad esos pisos que tienen un tanto por ciento de cuota y que no se transfiere un suelo común sino una parte de una comunidad de propietarios:
4.1.4.- Resolución de fecha 20 de septiembre de 2022. En el recurso interpuesto por la Notaria de Fuentes de Andalucía frente a la negativa de la Registradora de la Propiedad de Marchena, a inscribir una escritura de compraventa de una vivienda ubicada en la planta tercera de un edificio dividido horizontalmente, por no contenerse la manifestación relativa a la realización de actividades potencialmente contaminantes del suelo.
4.1.5.- Resolución de fecha 20 de septiembre de 2022. Recurso interpuesto por el Notario de Málaga contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Mijas a inscribir una escritura de compraventa de una vivienda sita en la planta primera de un edificio dividido horizontalmente, por no contenerse la manifestación relativa a la realización de actividades potencialmente contaminantes del suelo.
4.1.6.- Resolución de fecha 26 de septiembre de 2022. En el recurso interpuesto por el Notario de Alcobendas, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Marbella número 4, a inscribir una escritura de compraventa de una vivienda ubicada en la planta cuarta de un edificio dividido horizontalmente, por no contenerse la manifestación relativa a la realización de actividades potencialmente contaminantes del suelo.
4.1.7.- Resolución de fecha 27 de septiembre de 2022. Recurso interpuesto por el Notario de Málaga, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 11 de Málaga, a inscribir una escritura de compraventa de una vivienda sita en la planta baja de un edificio dividido horizontalmente, por no contenerse la manifestación relativa a la realización de actividades potencialmente contaminantes del suelo.
4.1.8.- Resolución de fecha 27 de septiembre de 2022. Recurso interpuesto por el Notario de Madrid, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Madrid número 9, a inscribir una escritura de compraventa de una vivienda ubicada en la planta de un edificio dividido horizontalmente, por no contenerse la manifestación relativa a la realización de actividades potencialmente contaminantes del suelo.
4.1.9.- Resolución de fecha 3 de octubre de 2022. En el recurso interpuesto por el Notario de Fuenlabrada contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Fuenlabrada número 1, a inscribir una escritura de compraventa de una vivienda sita en el piso primero de un edificio.
4.1.10.- Resolución de fecha 19 de octubre de 2022. Recurso interpuesto por el Notario de Dos Hermanas, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Alcalá de Guadaira a inscribir una escritura de compraventa de una vivienda situada en la planta baja de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
4.1.11.- Resolución de fecha 19 de octubre de 2022. En el recurso interpuesto por el Notario de Valencia, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Cullera, a inscribir una escritura de compraventa de una vivienda sita en la quinta planta de un edificio en Cullera.
4.1.12.- Resolución de fecha 25 de octubre de 2022. Recurso interpuesto por el Notario de Alboraya, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Nules a inscribir una escritura de compraventa de una vivienda situada en la planta segunda de un edificio de propiedad horizontal.
4.1.13.- Resolución de fecha 25 de octubre de 2022. Recurso interpuesto por el Notario de Málaga, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Benalmádena, a inscribir una escritura de una vivienda en la segunda planta y dos plazas de aparcamiento en el sótano de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
4.2.- Resolución que tiene por objeto la posibilidad de inscribir una escritura de extinción de condominio de una vivienda situada en un edificio en régimen de propiedad horizontal.
4.2.1.- Resolución de fecha 12 de agosto de 2022. En el recurso interpuesto por el Notario de Cártama, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Álora, a inscribir una escritura de extinción de condominio de una vivienda situada en un edificio de régimen de propiedad horizontal, por no contenerse la manifestación relativa a la realización de actividades potencialmente contaminantes del suelo.
En el presente caso, en la resolución no se debate si una extinción de condominio se tiene que declarar si se ha realizado o no en la finca alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. En este caso al encontrarnos con una vivienda, que es un piso sujeto bajo el régimen de propiedad horizontal, no es aplicable.
4.3.- Resolución en una transmisión de una compraventa de una vivienda unifamiliar pareada.
4.3.1.- Resolución de fecha 12 de agosto de 2022. Recurso interpuesto por el Notario de Cártama contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Álora, a inscribir una escritura de compraventa de una vivienda unifamiliar pareada, por no contenerse la manifestación relativa a la realización de actividades potencialmente contaminantes del suelo.
El presente caso, se discute si la obligación que establece el referido artículo 98.3 de la Ley 7/2022 es o no aplicable a los casos en los que la finca afectada sea una vivienda unifamiliar pareada que está bajo el régimen de propiedad horizontal.
En este supuesto, nos encontramos con una situación diferente al de una vivienda que forma parte de una cuota o de una participación, es decir, sujeto al régimen de propiedad horizontal en donde no se encuadra en esa vivienda el suelo común.
Al hablar de vivienda unifamiliar pareada, que es el caso que nos ocupa, consta en la descripción:”Urbana: Número Dieciséis. Vivienda número dieciséis, tipo A, integrante del Conjunto de Viviendas Unifamiliares Pareadas denominado (…). Es pareada con la vivienda número quince y consta de planta baja, alta y un ático o planta bajo cubierta, estando dichas plantas unidas interiormente por escalera. Está convenientemente distribuida para vivienda y consta además de un jardín que rodea parcialmente la vivienda. La superficie construida de la vivienda es de ciento cuarenta y cuatro metros noventa y siete decímetros cuadrados, ocupando la edificación una superficie de base de cincuenta y cinco metros cuarenta y nueve decímetros cuadrados. La parcela sobre la que se ubica la vivienda, tiene una superficie de ciento noventa metros catorce decímetros cuadrados, y linda por el frente, por donde tiene su entrada, con calle de nueva formación; por la derecha, entrando, con vivienda número quince; por izquierda, con vivienda número 17; y por el fondo, con vivienda número catorce. Cuota: Le corresponde una cuota de participación en cuanto al edificio al que pertenece del 50% por ciento; y en cuanto a la totalidad de la parcela (…) de 4,59 por ciento”.
En la anterior resolución, se recogía la duda si afecta el artículo 98.3 de la Ley 7/2022 a las transmisiones de viviendas unifamiliares o aisladas que no realicen una actividad comercial o industrial. Pero como se cita en la presente resolución, en lo mencionado en los fundamentos de derecho, cabe la posibilidad de que, sobre una vivienda unifamiliar pareada, que dispone de un terreno o jardín, en donde haya existido la posibilidad de realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, por lo que será preciso que el transmitente manifieste, no si el suelo está contaminado o no, sino más bien, si se ha realizado en el citado suelo o no, alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Y, para ello, el Notario, en cumplimiento de su obligación de velar por el otorgamiento que se adecúe a la legalidad, debe informar a las partes adecuadamente de cuáles son esas actividades que potencialmente puedan contaminar el suelo.
Que, por lo tanto, aunque nos encontramos con una vivienda unifamiliar pareada que se encuadra dentro de una propiedad horizontal tumbada con su cuota correspondiente, al estar esa vivienda rodeada parcialmente por un jardín, es objeto en la transmisión de este inmueble la declaración del citado artículo 98.3 de la Ley 7/2022.
4.4.- Resolución que tiene por objeto inscribir una constitución de hipoteca.
4.4.1.- Resolución de fecha 3 de octubre de 2022. En el recurso interpuesto por el Notario de Alcobendas, contra la negativa de Registrador de la Propiedad de Avilés, a inscribir una escritura de constitución de hipoteca.
Se otorgó mediante escritura un préstamo garantizando con hipoteca sobre una finca urbana, con una superficie de 614 metros cuadrados, dentro de la cual: “existe una casa de construcción anterior al año mil novecientos treinta, de la planta baja comercial y dos pisos, que linda por todas sus partes con la finca en donde se enclava.”
Nos encontramos ante la constitución de una hipoteca, pero el citado artículo 98.3 de la Ley 7/2022 no se hace mención al constituir una hipoteca. Caso diferente que nos encontrásemos ante una transmisión, es este puesto, viendo la descripción del inmueble en el párrafo anterior, sí que existiría la posibilidad la obligación de declarar en el título que se formalice el acto jurídico, si se ha realizado, o no, en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante de suelo.
Incluso en este supuesto, frente al criterio del registrador, el notario recurrentemente alega:” que, respecto de los actos jurídicos a que se refiere la ley, esta alude a «la transmisión de cualquier derecho real sobre los mismos, refiriéndose claramente a suelos más que a fincas en sentido registral, por lo que la manifestación sobre actividades contaminantes no se exige para la inscripción de un derecho real sobre bienes inscritos, sino sólo en el título de transmisión de derechos reales sobre el suelo, y, por tanto, no a la constitución de hipoteca”.
Por lo tanto, en esta resolución se termina recogiendo que no se transmite la propiedad ni tampoco ningún derecho real, sino que se constituye hipoteca sobre la finca descrita y por lo tanto no es objeto del artículo 98.3 de la Ley 7/2022 en donde haya que declarar que en el suelo se ha realizado alguna actividad potencialmente contaminante, ya que no nos encontramos ante una transmisión.
4.5.- Resolución en el que se transmite una vivienda unifamiliar.
4.5.1.- Resolución de fecha 11 de octubre de 2022. Recurso interpuesto por el Notario de Vigo contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de la misma ciudad, a inscribir una escritura de compraventa.
En este supuesto, el inmueble en cuestión es una vivienda unifamiliar, cuya edificación ocupaba una superficie de 199 metros cuadrados y 8 decímetros cuadrados en una parcela de 25 áreas y 72 centiáreas.
En este supuesto, nos abre varias vías la Dirección, ya que la descripción del inmueble nos describe que se transmite una parcela de 25 áreas y 72 centiáreas de la que una superficie de 199 metros y 8 decímetros cuadrados está ocupada por una vivienda unifamiliar.
En relación con los casos que nos hemos encontrado, se podría dudar si a afecta a transmisiones de viviendas unifamiliares o aisladas, en las que no se realice una actividad comercial o industrial; pero en esta situación, el dominio se proyecta sobre el suelo directamente y no como en otros supuestos y la mayoría de resoluciones que nos hemos encontrado, en una cuota parte de un elemento común, como sucede respecto de entidades en régimen de propiedad horizontal.
Por lo consiguiente, sí que cabe la posibilidad de que, en la citada finca anteriormente descrita, que dispone de terreno no edificado, se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, por lo que sería preciso que el transmitente manifieste, no si el suelo está contaminado o no, sino, más bien, si se ha realizado o no, en la finca transmitida, alguna actividad potencialmente contaminante.
4.6.- Resolución en el que la transmisión de una plaza garaje de un sótano sujeto al régimen de propiedad horizontal.
4.6.1.- Resolución de fecha 24 de octubre de 2022. En el recurso interpuesto por el Notario de Fuenlabrada, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Fuenlabrada a inscribir una escritura de compraventa de una plaza de garaje en la planta sótano de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
El registrador aduce que "la transmisión de un departamento de una división horizontal implica también la transmisión de la cotitularidad en los elementos comunes de la división horizontal que correspondieran al transmitente en proporción a la cuota de la finca transmitida y que el artículo 396 el Código Civil incluye el suelo entre los elementos comunes de la división horizontal". Pero aunque es cierto que los propietarios de una cuota en un local de garaje de un edificio régimen de propiedad horizontal participan del suelo, eso no significa que puedan utilizarlo para desarrollar sus actividades particulares, por lo que difícilmente pueden desarrollar una actividad potencialmente contaminante del suelo.
Aunque sea un caso similar al que nos hemos encontrado anteriormente, al referirnos a un garaje, aunque se encuentre situado en un suelo, tiene una cuota dentro de un régimen de propiedad horizontal, hablaríamos en caso diferente de un inmueble que abarca todo el suelo o subsuelo de una parcela.
Por lo tanto, la novedad del artículo 98.3 de la Ley 7/2022 resuelve la Dirección General que están obligados en actos onerosos y gratuitos, y también en las transmisiones mortis causa, por razón de la posición de los sucesores mortis causa a los herederos en tanto que no que son continuadores de las actuaciones y relaciones acometidas por el causante. También se encuadra todo tipo de declaración de obra nueva, ya sea por antigüedad o con licencia; es decir, ya sea tanto iniciada como terminada. Al final el notario considera que esta norma no se encuadra dentro de las transmisiones de viviendas (pisos) que forman parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal, porque la dirección nos recuerda, que en su doctrina que la norma en la que se basa la calificación en modo alguno puede afectar a entidades independientes, o cuotas de entidades (ya hemos visto los casos de garajes o trasteros), pues sólo se proyectan idealmente sobre un suelo, que es un elemento común, de un edificio que se rige bajo el régimen de propiedad horizontal. Por lo que tales entidades independientes no caben imponer esa declaración a la vista del citado artículo 98.3 de la Ley 7/2022 en referencia a los negocios jurídicos que detalla; entre otras razones, porque en una finca en la que hay una cuota de participación sobre el suelo, pero no suelo propiamente dicho, no es dado a realizar actividad alguna.
V. CONCLUSIONES
Por lo tanto, para finalizar el presente artículo, hay que indicar que:
Primero, en la Ley 7/2022 tenemos la novedad que, en la transmisión de un inmueble, el propietario tiene que declarar si ha existido alguna actividad contaminante en el suelo;
Segundo, esa manifestación será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad;
Tercero, la posición del registrador, que se obliga a comunicar de modo telemático a la comunidad autónoma, con carácter anual antes del 31 de enero de cada año: (i) las fincas donde se hayan realizado actividades potencialmente contaminantes; (ii) las certificaciones expedidas para el inicio de expedientes de declaración de suelo contaminado y (iii) las notas marginales relativas a dicha declaración o de su cancelación;
Cuarto, esta manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes habrá de realizarse por el propietario del inmueble en las declaraciones de obra nueva.
Quinto, la doctrina fundada en las resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública recoge que sobre la manifestación de que si ha existido alguna actividad contaminante en el suelo no se encuadra dentro:
- (i) de las viviendas en las que se transmite un piso sujeto bajo el régimen de propiedad horizontal, ya que es una cuota de una comunidad de propietarios y no se transfiere un suelo común.
- (ii) en los garajes y sótanos, ya que este tipo de inmuebles, aunque estén ubicados en un suelo común es un tanto por ciento de un régimen de propiedad horizontal.
- (iii) No se encuadra en la constitución de una hipoteca, ya que no hablamos de transmisión.
- (iv) Ni tampoco en la extinción de un condominio de una vivienda que se ubique en un edificio dentro del régimen de propiedad horizontal.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Urbanismo", en marzo de 2023.
VI. BIBLIOGRAFÍA
- Don José Francisco Alenza García. Ejemplar dedicado a: Congreso Homenaje A ramón Martín Mateo VIII Congreso Nacional Derecho Ambiental. Actualidad Jurídica Ambiental. Número 102. Año 2020.
- Don Alberto Palomar Olmeda, Don Antonio Descalzo González, Doña Sofía Cabedo Uso. “Estudios sobre la ley de residuos y suelos contaminados para una economía circular”. 1ª edición. Aranzadi/Civitas. Año 2022.
Notas
[1] Don Alberto Palomar Olmeda, Don Antonio Descalzo González, Doña Sofía Cabedo Uso. “Estudios sobre la ley de residuos y suelos contaminados para una economía circular”. 1ª edición, Aranzadi/Civitas, septiembre de 2022.
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