fbpx

Aun cuando la finalidad del contrato sea la de morar en la vivienda, no puede dicha relación arrendaticia ser calificada de arrendamiento de vivienda, en tanto en cuanto no se cumple el elemento subjetivo consistente en que no coincide la persona del arrendatario con la de aquel cuya necesidad de vivienda se atiende con el arrendamiento

Última doctrina jurisprudencial sobre normativa aplicable a arrendamiento de vivienda a favor de persona jurídica para directivos o empleados de empresa

Tribuna
Arrendamiento vivienda empresa

I. Introducción

Es habitual en el tráfico inmobiliario que las empresas arrienden viviendas para que sus empleados o directivos puedan disfrutarlas habitando en ellas mientras exista dicho ligamen laboral, bien por razones de desplazamiento entre centros de trabajo de la empresa o bien por otras razones internas de la empresa.

Las peculiaridades de esta tipología de relación arrendaticia han propiciado desde antaño una permanente discusión doctrinal sobre la calificación jurídica de estos negocios jurídicos que es determinante para conocer cuál es la normativa legal aplicable; la cual, como veremos, se torna aún más compleja si además estamos ante un contrato de arrendamiento celebrado con anterioridad a 1 de enero de 1995.

Sobre esta compleja cuestión sobre la que existe disparidad de criterios en los tribunales se ha pronunciado recientemente nuestro Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en Sentencia nº568/2020, de 28 de octubre -EDJ 2020/697103-, cuyo ponente es el Excmo. Magistrado Don Antonio Salas Carceller, siendo esta una de sus últimas aportaciones doctrinales en su meritoria y dilatada carrera al servicio de la justicia española.

II. Contenido

En primer lugar, debe tenerse en cuenta que el ámbito subjetivo del contrato de arrendamiento de vivienda para satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario (art. 2 de la LAU 94 -EDL 1994/18384-) está limitado a las personas físicas por motivos obvios: la incapacidad de morar de una persona jurídica (SAP Barcelona, Sec. 4ª, nº66/2018, de 5 de febrero -EDJ 2018/22686-; y SAP Barcelona, Sec. 13ª, nº587/2013, de 30 de octubre -EDJ 2013/252444-):

“... En orden al "objeto" y, por ello, la naturaleza del contrato, la literalidad de los preceptos (2.1, 7, 16, 27.f LAU -EDL 1994/18384-) parece excluir las PJ como arrendataria en los arrendamientos de vivienda (pues no se puede predicar de las mismas una necesidad permanente de vivienda, sino que, en su caso, tendrán un domicilio social), pero el supuesto puede darse, y así, pensemos en empresas cuyos directivos precisan una vivienda por un plazo determinado y es la empresa la que formaliza el contrato; lo definitivo es proteger al arrendatario "designado", aunque el contrato lo haya formalizado un tercero en su beneficio, porque vive en la finca y la destina primordial y preferentemente a vivienda.” (SAP Barcelona, Sec. 13ª, nº 587/2013, de 30 de octubre -EDJ 2013/252444-).

“Así, en esta línea, todo arrendamiento sometido a la LAU -EDL 1994/18384- cuyo arrendatario sea una persona jurídica, cualquiera que esta sea, es un arrendamiento para uso distinto, al faltar el elemento de la satisfacción de vivienda del arrendatario.” (SAP Barcelona, Sec. 4.ª, 66/2018, de 5 de febrero -EDJ 2018/22686-).

No obstante, no se trata de una cuestión pacífica en los tribunales, ya que algunos vienen considerando que, aunque el arrendatario sea una persona jurídica, si la finalidad del contrato es la de ser destinado a vivienda permanente el contrato deberá ser calificado como arrendamiento de vivienda[1]. Esta tesis minoritaria es la asumida por la Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 11.ª, en Sentencia nº 218/2008, de 30 de abril -EDJ 2008/108425-:

“A la vista del contenido del contrato que las parte suscribieron el 8 de abril de 1999, no compartimos los razonamientos de la sentencia apelada que hemos reproducido ni la conclusión que alcanza. Lo primero que debe decirse es que dada la fecha del contrato se regula por la LAU de 1994 -EDL 1994/18384-y, dicho esto, el objeto del mismo lo fue la vivienda NUM000 del inmueble sito en la calle DIRECCION001 número NUM000 de Madrid y el uso de la plaza de garaje número NUM001 del Aparcamiento para Residentes de la calle Antonio Maura, siendo concretado su destino en la cláusula segunda del siguiente tenor literal «El inmueble objeto del presente contrato se destinará a vivienda familiar, quedando expresamente prohibido al arrendatario variar o alterar en todo o en parte el destino para el que aquél ha sido arrendado». Los términos del contrato son tan claros que no ofrecen duda sobre cuál fue la voluntad de las partes sobre su naturaleza que entra de lleno en la órbita de aplicación del artículo 2.1 de la LAU. Lo dicho no se desvirtúa por el hecho de que la arrendataria sea una persona jurídica, de manera que en ese concreto extremo debe ser estimado el recurso y la demanda reconvencional.”

A nuestro juicio, esta última tesis es incorrecta, no debiendo ser calificado de arrendamiento de vivienda subsumible en el art. 2 de la LAU 94 -EDL 1994/18384-. La razón de ello es que en el supuesto que contemplamos no cabe hablar de que el destino de la vivienda sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, sino de un tercero, que no es ni el cónyuge ni los hijos dependientes (art. 7 de la LAU 94).

Aun cuando la finalidad del contrato sea la de morar en la vivienda, no puede dicha relación arrendaticia ser calificada de arrendamiento de vivienda, en tanto en cuanto no se cumple el elemento subjetivo consistente en que no coincide la persona del arrendatario con la de aquel cuya necesidad de vivienda se atiende con el arrendamiento (SAP Barcelona, Sec. 4ª, nº 66/2018, de 5 de febrero -EDJ 2018/22686-; y SAP Barcelona, Sec. 4ª, nº 493/2009, de 30 de septiembre -EDJ 2009/351498-).

En su caso, y tratándose de un contrato sujeto a la LAU 94 -EDL 1994/18384-, la calificación de este negocio jurídico encajará en la categoría de los "arrendamientos para uso distinto del de vivienda" de que hablan los artículos 3, 4.3 y 29 al 35 de la LAU.

No obstante, si el contrato es anterior a 1 de enero de 1995, no es en ningún caso de aplicación la LAU 94 -EDL 1994/18384-, porque no estaba en vigor en dicho momento, y por tanto, habrá que preguntarse qué normativa es aplicable a dicho negocio jurídico.

Esta es la cuestión que resuelve la reciente Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en Sentencia nº 568/2020, de 28 de octubre -EDJ 2020/697103-, objeto de análisis.

Nótese que en el TRLAU 64 -EDL 1964/62- no existe la categoría jurídica de “arrendamiento de uso distinto de vivienda” del art. 3 de la LAU 94 -EDL 1994/18384-, dividiéndose la regulación en dicho cuerpo normativo entre arrendamiento de vivienda o inquilinato y de local de negocio (art. 1.1 del TRLAU 64), estando excluidos de forma expresa de esta normativa especial “los arrendamientos, cesiones y subarriendos de viviendas o locales de negocio, con o sin muebles, de fincas cuyo arrendatario las ocupe únicamente por la temporada de verano, o cualquier otra, aunque los plazos concertados para el arrendamiento fueran distintos” (art. 2.1 del TRLAU 64).

Declara la STS, Sala de lo Civil, nº 568/2020, de 28 de octubre -EDJ 2020/697103-, que un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 24 de enero de 1985 a favor de persona jurídica para destinar la vivienda para alojamiento de directivos o empleados está sujeto al TRLAU 64 -EDL 1964/62-. Pero no al régimen y beneficios que otorga la ley a los arrendamientos de vivienda, quedando asimilado a un arrendamiento de local de negocio en cuanto a su regulación jurídica y, por tanto, siendo aplicable en cuanto a su extinción la Disposición Transitoria Tercera, apartado B) 4, de la LAU 94 -EDL 1994/18384-. En palabras del Alto Tribunal:

“Es frecuente la contratación del arrendamiento por una persona jurídica para destinar la vivienda para alojamiento de directivos o empleados, pero tal contratación -precisamente por la sucesión de ocupantes- no ha de estar sujeta a la legislación sobre arrendamientos urbanos en cuanto a los beneficios que comporta para el arrendatario, sin perjuicio de que -sin aplicación necesaria de la normas imperativas- las partes puedan establecer los pactos y cláusulas que estimen convenientes.”

La citada Sentencia confirma la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 4ª, nº66/2018, de 5 de febrero de 2018 -EDJ 2018/22686, que es de imprescindible lectura para comprender el razonamiento que ha seguido la Sala para determinar la normativa de aplicación a dicho negocio jurídico, dada la extrema parquedad del Alto Tribunal en la motivación de la Sentencia.

La tesis jurídica mantenida por esta sección especializada en arrendamientos urbanos de la Audiencia Provincial de Barcelona confirmada por el Alto Tribunal es, a mi juicio, muy discutible.

Declara la Sentencia de la Audiencia que la relación jurídica de autos es subsumible respecto de su calificación en el art. 5.1 del TRLAU 64 -EDL 1964/62-, que reza así:

“El contrato de arrendamiento de local de negocio no perderá su carácter por la circunstancia de que el arrendatario, su familia o personas que trabajen a su servicio tengan en él su vivienda.”

Echamos en falta que ante dicha afirmación no razone el Tribunal por qué es de aplicación dicho precepto legal cuando es claro y notorio que no estamos ante un arrendamiento de local de negocio, adoleciendo pues del razonamiento necesario que exige una aplicación analógica de dicha norma a una relación jurídica que no es la que, por defecto, contempla la norma legal. Es suficiente con leer el siguiente pasaje de la Sentencia recurrida en casación para evidenciar la falta de claridad de la tesis judicial mantenida por la Audiencia:

“Y en la disyuntiva de considerar si nos hallamos ante un arrendamiento sujeto al Código Civil -EDL 1889/1- (artículo 2.3 del TRLAU -EDL 1964/62-) o frente un arrendamiento de local de negocio en el que el arrendatario, su familia o personas que trabajen a su servicio tengan en él su vivienda ( artículo 5.1 del TRLAU ) consideramos que este último supuesto se ajusta más al presente caso.”

Compartimos el criterio judicial de la Audiencia sobre la inaplicabilidad del art. 2.3 del TRLAU 64 -EDL 1964/62- que determina que no es de aplicación la ley especial arrendaticia a los contratos de arrendamiento para el “uso de las viviendas y locales que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tuvieren asignados por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten”; norma que en su caso sí sería de aplicación a un hipotético subarriendo entre la empresa arrendataria y los empleados o directivos que moran en ella, pero en ningún caso entre arrendador y arrendatario.

Lo que no compartimos, con todos los respectos a los Excmos. e Ilmos. Magistrados (y Magistradas) de ambos tribunales, es que se califique a la relación jurídica que nos ocupa de arrendamiento de local de negocio, pues es evidente que en el presente caso no se ejercita en el bien inmueble arrendado actividad industrial, de comercio o de enseñanza con fin lucrativo, tal como exige el art. 1.1 del TRLAU 64 -EDL 1964/62- y la consolidada doctrina interpretativa del Tribunal Supremo (SSTS de 12 de marzo de 1962, de 25 de abril de 1956, de 2 de febrero de 1963, 11 de febrero de 1964), destinándose exclusivamente a morada por sus ocupantes.

En este sentido, conviene recordar que es doctrina consolidada de nuestro Tribunal Supremo (SSTS de 13 de mayo de 1969 -EDJ 1969/329-, 16 de noviembre de 1972 -EDJ 1972/623- y 13 de marzo de 1970) que el arriendo de un local para el ejercicio de una actividad profesional no es tampoco calificable como local de negocio para el legislador de 1964 -EDL 1964/62-, en la medida que a pesar de desarrollarse una actividad retribuida o lucrativa no hay en esos casos un fenómeno mercantil de producción, consumo o cambio, notas características de la industria y del comercio.

A mi juicio, la normativa aplicable a este negocio arrendaticio debe ser el Código Civil -EDL 1889/1-, ya que como decíamos con anterioridad, con anterioridad a 1 de enero de 1995, los contratos de arrendamiento de vivienda de temporada o de uso distinto de vivienda permanente estaban excluidos de la aplicación de la normativa especial arrendaticia (TRLAU 64 -EDL 1964/62-).

Es más, la propia Sentencia objeto de análisis confirma que concurre en esta relación jurídica el elemento de temporalidad propia de los arrendamientos de temporada o uso distinto de vivienda permanente al declarar que no puede gozar de la protección legal que dispensa el legislador a los arrendamientos de vivienda en tanto que tal contratación se caracteriza por la “existencia de una sucesión de ocupantes”.

Al margen de la desacertada interpretación gramatical de la norma que realiza el Alto Tribunal, si atendemos al espíritu de la misma tampoco es acertada la conclusión alcanzada ya que debemos recordar que la normativa del TRLAU 64 -EDL 1964/62- no solamente establecía un régimen muy tuitivo con el arrendatario de vivienda, sino que a diferencia del legislador de 1994, también la preveía para los arrendamientos de local de negocio y asimilados. La conclusión de la Sentencia de que dicho negocio jurídico está sujeto a la Disposición Transitoria Tercera, apartado B) 4, de la LAU 94 -EDL 1994/18384-, implica reconocer de forma implícita que está sujeto a la prórroga forzosa del art. 57 del TRLAU 64, protección jurídica que no tiene razón de ser en este caso, y que en ningún caso se justifica en la Sentencia, como hubiere sido deseable para la protección de la seguridad jurídica.

Recuérdese que la finalidad del beneficio legal de la prórroga forzosa para locales de negocio era la protección y desarrollo del tejido comercial e industrial de nuestro país para que la empresa mercantil e individual gozara de un asentamiento firme y de sustentáculo sólido[2].

Es más, la propia Sentencia comentada reconoce que “tal contratación – precisamente por la sucesión de ocupantes – no debe estar sujeta a la legislación sobre arrendamientos urbanos en cuanto a los beneficios que comporta para el arrendatario”. ¿Qué mayor beneficio legal existe en la normativa de arrendamientos urbanos que el de la prórroga forzosa? Ninguno.

A mi juicio, es desacertada la tesis del Alto Tribunal. Ha tratado de trasladar la doctrina jurisprudencial mayoritaria sobre la materia respecto de contratos celebrados con posterioridad a 31 de diciembre de 1994 – analizada con anterioridad -, olvidando las relevantes particularidades del TRLAU 64 -EDL 1964/62- respecto de la LAU 94 -EDL 1994/18384-, que exige que se haga un tratamiento diferenciado de la cuestión objeto de estudio.

Por último, es de obligado comentario el inciso final de la Sentencia que declara “sin perjuicio de que -sin aplicación necesaria de la normas imperativas- las partes puedan establecer los pactos y cláusulas que estimen convenientes.”.

 

Si bien las partes no pueden, haciendo uso de la autonomía privada, tratar de inaplicar la normativa arrendaticia vigente que rige su contrato, ello no es óbice para que puedan pactar aquellas condiciones que consideren oportunas siempre y cuando no vulneren la norma imperativa del cuerpo normativo al que están sujetos, la moral, o el orden público (art. 1255 del Código Civil -EDL 1889/1-). Si llevamos dicha afirmación de la Sentencia al terreno práctico teniendo en cuenta el negocio jurídico que nos ocupa, la pregunta que debemos hacernos es la siguiente: ¿pueden las partes pactar la sujeción al régimen de la prórroga forzosa del art. 57 del TRLAU 64 -EDL 1964/62- teniendo en cuenta que es un derecho de configuración legal cuya aplicación no está prevista para dicho contrato de arrendamiento? Entendemos que esta es la cuestión jurídica a la que contesta el Tribunal Supremo cuando en dicho pasaje de la Sentencia ensalza la autonomía de la voluntad de las partes, afirmando pues implícitamente que dicho pacto es plenamente válido y, por tanto, que si las partes hubieren pactado dicha sujeción a la prórroga forzosa, la respuesta a la cuestión debería haber sido otra: la sujeción a la prórroga forzosa para los contratos de arrendamiento de vivienda que es aun de mayor vigorosidad que la aplicable para los arrendamientos de local de negocio, y por tanto, en cuanto a su extinción, el contrato se regiría por lo dispuesto en la Disposición Transitoria 2ª de la LAU 94 -EDL 1994/18384-.

En este sentido, conviene tener en cuenta que el artículo 1281 del Código Civil -EDL 1889/1- recoge y proclama las grandes normas de la hermenéutica contractual, que doctrinalmente se pueden resumir en tres principios esenciales, como son: a) el principio de tomar en cuenta la voluntad común de las partes contratantes; b) el principio de la autorresponsabilidad de dichas partes contratantes; y c) el principio de la confianza, buena fe en ellas (Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 2005 -EDJ 2005/213905-, de 6 de febrero de 1998 -EDJ 1998/588-, y Sentencia de 3 de Julio de 2002 -EDJ 2002/26069-). La interpretación contractual tiene como finalidad la investigación de la verdadera y real voluntad de los contratantes para establecer el alcance y contenido de lo pactado fijando las obligaciones asumidas por cada uno de ellos en la relación contractual (Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 2005 -EDJ 2005/213905- y de 15 de diciembre de 1992 -EDJ 1992/12397-).

La interesante cuestión de la validez de una cláusula de sujeción a la prórroga forzosa ha sido analizada con detalle por los tribunales. La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2009 -EDJ 2009/217416-, recaída en el recurso de casación nº 1071/2005, en el supuesto de un contrato de arrendamiento de cuatro locales de negocio suscrito el 1 de diciembre de 1998 - estando vigente la LAU de 1994, EDL 1994/18384 -, a favor de persona jurídica, con inclusión de una cláusula de duración de un año, prorrogable por plazos de igual duración a exclusiva decisión del arrendatario, sin limitación temporal de dichas prórrogas, que en consecuencia podrían ser usadas de modo indefinido, aplicó por analogía la duración máxima del usufructo a favor de persona jurídica - treinta años ex art. 515 del Código Civil, EDL 1889/1 -. Esta doctrina jurisprudencial ha sido confirmada por la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, nº 703/2012, de 14 de noviembre -EDJ 2012/248606-, también en este caso respecto de un contrato de arrendamiento de local.

En idéntico sentido, debemos citar la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, nº 645/2012, de 12 de noviembre -EDJ 2012/246225-, aunque esta última respecto de una prórroga forzosa pactada en un contrato de arrendamiento de local a favor de persona física sujeto a Decreto Ley Boyer -EDL 1985/8350-, esto es, celebrado entre 9 de abril de 1985 y 31 de diciembre de 1994. Si bien, debemos puntualizar que esta doctrina jurisprudencial ya no es de aplicación respecto de contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU 94 sujetos a Decreto Ley Boyer, habiéndose impuesto finalmente la tesis de la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, nº 831/2011, de 17 de noviembre -EDJ 2011/287660-, que fue confirmada por la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, del Pleno, nº 137/2015, de 12 de marzo -EDJ 2015/75935-, con el voto discrepante de dos Magistrados de la Sala[3], y que declara que estos contratos se rigen, en cuanto a su duración, por lo dispuesto en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 94 -EDL 1994/18384-. El Tribunal Supremo para apoyar esta conclusión reitera el mismo razonamiento contenido en la Sentencia de 17 de noviembre de 2011, consistente en que el régimen de duración y extinción de los contratos previsto en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 94, cuyo apartado 3 afecta a los arrendamientos concertados a arrendatario persona física, y su apartado 4 a los arrendatarios concertados a favor de persona jurídica, se aplica también, a las mismas categorías de arrendatarios existentes en los contratos de arrendamiento con sujeción a prórroga forzosa concertados entre 9 de mayo de 1985 y 31 de diciembre de 1994, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia de la temporalidad del contrato de arrendamiento. Añadiendo, la citada Sentencia, que no sería coherente con el espíritu y finalidad del Decreto Ley Boyer que la supresión del carácter forzoso del régimen de prórroga del art. 57 LAU -EDL 1964/62- se tradujese para el arrendador que lo pactara expresamente en un régimen de duración más desfavorable que el de la propia LAU 1964.

A día de hoy, el Tribunal Supremo no ha tenido ocasión de pronunciarse sobre la validez de una cláusula de sujeción a prórroga forzosa en contrato de arrendamiento de vivienda sujeto a la LAU 94, existiendo tan solo aislados pronunciamientos de la jurisprudencia menor (SAP Barcelona, Sec. 13ª, nº 650/2017, de 12 de diciembre -EDJ 2017/284128- ; y SAP Madrid, Sec. 18ª, nº 304/2015, de 15 de octubre -EDJ 2015/210680-), que consideran que estamos ante una cláusula nula de pleno derecho, por ser incompatible con la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, operando el elemento de la temporalidad como límite infranqueable de la autonomía de la voluntad ex art. 1255 del Código Civil -EDL 1889/1-).

Recientemente, esta cuestión se ha planteado en una encuesta jurídica coordinada por mí[4], en la que la mayoría de los expertos encuestados (SALAS CARCELLER, A.; MAGRO SERVET, V.; y ECHEVERRÍA SUMMERS, F.) consideran que es válida la prórroga forzosa convencional suscrita en un contrato de arrendamiento sujeto a la LAU 94 -EDL 1994/18384-.

MAGRO SERVET y ECHEVERRÍA SUMMERS apelan a la libertad de pacto respecto de la duración del contrato que opera tanto en arrendamientos de vivienda como de uso distinto de vivienda, en virtud de lo dispuesto en el art. 4 de la LAU -EDL 1994/18384- y del art. 1255 del Código Civil -EDL 1889/1-, pues la normativa especial de arrendamientos urbanos solamente establece un régimen legal imperativo respecto del mínimo de duración del contrato a favor del arrendatario (art. 9 de la LAU), pero no establece ningún plazo legal de duración máxima.

En este sentido, ECHEVERRÍA SUMMERS nos recuerda que el Tribunal Constitucional declaró en su día (Sentencia del Pleno de 17 de marzo de 1994 -EDJ 1994/2470-) la validez de la figura de la prórroga forzosa del art. 57 del TRLAU 64 -EDL 1964/62-.

No obstante, ambos autores sostienen que debe hacerse una interpretación restrictiva de este tipo de cláusulas para garantizar el respeto al elemento de temporalidad esencial en todo vínculo arrendaticio, de tal forma que para que se considere aplicable el régimen de la prórroga forzosa debe tratarse de una remisión expresa, clara e inequívoca, tal como viene declarando la doctrina de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (SSTS de 15 de junio de 2011 -EDJ 2011/113792-, de 30 de mayo de 2011 -EDJ 2011/99502-, del Pleno de 12 de marzo de 2015 -EDJ 2015/75935-, de 20 de marzo de 2013 -EDJ 2013/50356-, de 13 de septiembre de 2017 -EDJ 2017/183733-), cuyo último exponente lo encontramos en el reciente Auto de 29 de julio de 2020 -EDJ 2020/618512 y 2020/618827-.

SALAS CARCELLER va más allá de la cuestión de la validez y se pronuncia sobre su eficacia. Declara que de conformidad con la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Sentencia de 9 de septiembre de 2009 -EDJ 2009/217416- y de 14 de noviembre de 2012 -EDJ 2012/248606-), los efectos de este tipo de cláusulas no pueden consistir en convertir el contrato en perpetuo al arbitrio del arrendatario, ni tampoco puede aceptarse que ello deba equivaler a una falta absoluta de previsión temporal que pudiera reclamar la aplicación directa del art. 1581 del Código Civil -EDL 1889/1-, dejando entonces al arrendador la facultad de extinguir el contrato al cabo del año, de tal forma que se debe aplicar analógicamente la figura del usufructo y, en consecuencia, cuando el arrendatario sea persona jurídica la duración máxima que cabe imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años del art. 515 del Código Civil, y para el caso de que el arrendatario sea persona física el contrato tendrá duración vitalicia, ya sea el arrendamiento de vivienda o de uso distinto de vivienda.

III. Conclusiones

A mi juicio, no se cumple la función nomofiláctica atribuida al Tribunal Supremo para garantizar la seguridad jurídica en el caso de la Sentencia nº 568/2020, de 28 de octubre -EDJ 2020/697103-, en la medida que genera más confusión a la ya existente respecto de una cuestión jurídica ya de por sí controvertida desde antaño, habiéndose perdido una gran oportunidad de pacificar dicha doctrina jurisprudencial.

Como adelantábamos con anterioridad, la normativa aplicable a los arrendamientos de vivienda a favor de personas jurídicas para directivos o empleados de empresa, tiene distinto tratamiento jurídico en función de la fecha de celebración del contrato.

Por lo que respecta a los contratos celebrados a partir de 1 de enero de 1995, la tesis mayoritaria en los tribunales sostiene que la normativa aplicable es la especial arrendaticia; en particular, el Título III de la LAU 94 -EDL 1994/18384- relativo a los arrendamientos de uso distinto de vivienda.

Mientras que por lo respecta a los arrendamientos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU 94, se rigen, según el reciente criterio doctrinal del Alto Tribunal, por la normativa aplicable a contratos de local de negocio del TRLAU 64 -EDL 1964/62- y, por tanto, estando sujetos a la prórroga legal del art. 57, siendo muy discutible este criterio, ya que lo razonable hubiera sido dictaminar que deben regirse por el régimen general del Código Civil, y por tanto, considerar que dicho contrato estaba en situación de táctica reconducción (arts. 1566 y 1581 -EDL 1889/1-), sin perjuicio de que las partes puedan pactar lo que consideren oportuno, incluso la sumisión a la sumisión a la prórroga forzosa.

 

Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en enero de 2021.


[1] FUENTES-LOJO RIUS, A. y FUENTES-LOJO LASTRES, A.; “Nueva Suma de Arrendamientos Urbanos”, Ed. Aranzadi, 2019, p. 34-35.

[2] SOTO NIETO, F., “Arrendamientos Urbanos. Comentarios a la Ley de reforma de 11 de junio de 1964”, Ed. Industrias Litográficas Gerona, 1964, p. 198.

[3] FUENTES-LOJO RIUS, A. y FUENTES-LOJO LASTRES, A., “Nueva Suma de Arrendamientos Urbanos”, Ed. Aranzadi, 2019, p. 526 y ss.

[4] “De nuevo sobre la validez de la cláusula de sujeción a la prórroga forzosa”, Actualidad Civil nº10, Octubre 2020, Ed. Wolters Kluwer.