Resumen:
Uno de los grandes problemas que existen en las comunidades son «los vecinos molestos». Esas personas que actúan de forma insolidaria en una comunidad donde la regla de oro debe ser no molestar a los demás. Porque cuando se toma la decisión de vivir en un edificio donde lo hacen otras personas debe ser regla imperativa que no se debe molestar a otros. Y ocurre con frecuencia que hay arrendadores que alquilan sus inmuebles a terceros y estos no guardan las medidas de respeto que existen en la comunidad. Cierto es que tampoco las guardan algunos propietarios, pero en cuanto se refiere a los inquilinos resulta que estos pueden marcharse del inmueble y venir otros, por lo que las acciones judiciales de cesación quedan inoperativas. Y, por ello, es importante actuar contra el propietario insolidario que no actúa frente al inquilino molesto o no le transmite lo que debe hacer y respetar.
Abstract:
One of the big problems that exist in the communities are «the annoying neighbors». Those people who act in an unsupportive way in a community where the golden rule should be not to bother others. Because when the decision is made to live in a building where other people do it should be an imperative rule that you should not disturb others. And it often happens that there are landlords who rent their properties to third parties and these do not observe the measures of respect that exist in the community. It is true that neither Some owners keep them, but as far as the tenants are concerned, it turns out that they can leave the property and others can come, so the judicial actions for cessation are inoperative. And, for this reason, it is important to act against the unsupportive owner who does not act in front of the annoying tenant or does not transmit what he must do and respect.
1.- Introducción
No puede haber algo más insoportable en una comunidad que tener vecinos molestos. Es lo que los anglosajones denominan annoying neighbors. Porque cuando tomas la decisión de adquirir una casa en propiedad en un edificio viene a ser como «la decisión de tu vida». Y ello, porque contratas una importante hipoteca, o inviertes una gran parte de los ahorros de tu vida y te comprometes en tu pasado, presente y futuro en una vivienda donde vas a pasar todas las horas de tu vida y en donde quieres estar en paz.
Ello determina que si después de haber realizado esta inversión tienes la desdicha de encontrarte con vecinos molestos ello no puede ser consentido y tolerado por la comunidad, sino que es preciso actuar de inmediato, ya que la tardanza en actuar la comunidad va en contra de los propios comuneros que respetan las normas y llena de más fuerza al vecino molesto que entiende que la comunidad no va a actuar contra él, bien porque tiene miedo, o porque desconoce cómo hacerlo. En este sentido, debe implantarse en las comunidades el régimen de «Tolerancia 0» contra los comuneros molestos, y articular, como ahora veremos, protocolos eficaces frente a los vecinos molestos que actúen en el campo de la prevención para que, más tarde, cuando se den casos de vecinos molestos, estar en condiciones de actuar legalmente contra ellos por la vía judicial instando medidas contundentes como la medida cautelar de la expulsión del inmueble como más adelante explicamos.
Sin embargo, existen personas que no quieren poner fácil estos loables y lógicos objetivos que todos tenemos de vivir en paz y descansar en nuestros hogares, o trabajar en ellos, (que ahora se estila mucho desde la irrupción del COVID) y adoptan actitudes egoístas que cada vez están más extendidas de hacer lo que quieran, aunque ello comprometa la buena convivencia en la comunidad.
Son personas a las que les da igual si molestan con su conducta al resto y se comportan de forma individual, sin importarles si a los demás les molesta. Por ejemplo, poniendo la música alta, dando gritos y voces, haciendo ruidos constantemente, aparcando sus vehículos donde quieren, o en plazas de garaje ajenas, y miles de formas que causan una gran molestia y daño en la comunidad. Ello conlleva que se pueda asegurar que los malos vecinos pueden convertir una buena casa en un infierno.
Esto es un problema que ocurre en casi todas las comunidades, y en todos los Estados y es preciso que se habilite una normativa férrea para luchar contra el vecino molesto que no atiende a razones, ni a consejos, ni normas. El problema es que como exista un solo vecino en la comunidad que actúe de esta manera hará la vida imposible al resto y es preciso disponer de herramientas legales eficaces que permitan dos cosas:
a.- La expulsión inmediata del inmueble del vecino molesto.
b.- Si se trata de alquiler la prohibición de volver a alquilar durante un tiempo al arrendador.
Circunscribimos las presentes líneas a los casos de vecinos molestos que se encuentran en régimen de alquiler, ya que se suele dar con frecuencia el caso de arrendador que alquila su piso por periodos cortos de tiempo, o por meses o un año, y que se desentiende de los requerimientos de la comunidad cuando se le traslada de que sus inquilinos están causando molestias en la comunidad.
Puede ocurrir que, en ocasiones, se trate de temas puntuales de personas que han causado molestias concretas y que se pueden resolver de forma civilizada mediante escrito del presidente/a o administrador/ a de fincas para que evite estas conductas o acciones, o de alguno de los miembros de su familia. Si el inquilino es civilizado lo normal es que no lo vuelva a hacer y si un miembro de su familia ha hecho una infracción no la vuelva a cometer.
El problema grave radica con los que no aceptan las reclamaciones que se les hacen. Cuando un niño ha hecho algo incorrecto, por ejemplo, y se reclama a su padre que evite estas conductas de sus hijos, y que en lugar de aceptarlo existen algunos padres que consideran que sus hijos pueden hacer lo que quieran en la comunidad en una malentendida interpretación del derecho a la libertad que algunos ejercen convirtiéndolo en libertinaje.Y ello, porque se ha detectado que con el paso de los años la gente se ha convertido en más irrespetuosa y más infractora. Se ha perdido la educación y los valores tradicionales y ello ha determinado que existan más vecinos molestos que antes. Pero no solo eso, sino que tampoco atienden los requerimientos que se les hacen para que eviten conductas inapropiadas y que causan daños y molestias en una comunidad. Y esto es muy grave, porque no solo es que molestan, sino que les da igual que se les requiera para que se abstengan de hacerlo, o que les gusta hasta que a los vecinos les moleste su actitud, o de alguno de los miembros de su familia.
La cuestión es, en definitiva, que hay mucha gente que no sabe vivir en comunidad, y lo que es peor, es que se jactan, como decimos, y les gusta que los demás hasta lleguen a sufrir y pasarlo mal por el incorrecto proceder del mismo vecino molesto y su familia.
Por ello, ante este tipo de conductas la respuesta del derecho debe ser enérgica y sin contemplaciones, a fin de conceder métodos a las comunidades para actuar contra estos comuneros de forma eficaz y contundente mediante el ejercicio de la acción de cesación reflejada en el art. 7.2 LPH.
En el derecho anglosajón se sigue una sistemática ante los vecinos molestos, en base a la cual cuando se han agotado las vías amistosas para requerir a los inquilinos y propietarios molestos frente a los demás para que cesen en sus conductas molestas entran en la vía de lo que denominan «enough is enough». Mediante esta conducta de la comunidad es cuando se ejercitan las acciones civiles correspondientes frente al vecino molesto al haber fracasado las medidas previas de mediación intracomunitaria.
Nótese que los anglosajones son los pioneros en estas medidas de mediación previas al ejercicio de la acción judicial; de ahí que presten especial atención a los intentos previos de mediación y negociación con los vecinos molestos. Pero cuando ello es imposible y deviene en ineficaz es cuando se recurre a la vía judicial. Y se requiere entonces que ésta sea eficaz y contundente, ya que la lentitud en estos casos es inadmisible y, además, es que refuerza la posición del infractor si comprueba que la justicia es lenta en actuar contra ellos.
En nuestro país sabemos que en la actualidad está a punto de aprobarse la Ley de medidas de eficiencia procesal del servicio público de la justicia que ha introducido un régimen regulador de la solución extrajudicial de conflictos, en virtud del cual mediante una regulación de 17 preceptos se han introducido los mecanismos alternativos de solución de conflictos con carácter previo a la vía judicial que los convierten a los denominados MASC en obligatorios para poder acudir a la vía judicial. Y ello, al punto de que cuando esté aprobada la Ley antes citada, cuando se ejercite la demanda judicial uno de los documentos que habrá que aportar con la demanda es el que acredite el haber recurrido a uno de los MASC que prevé la Ley citada, sin el cual el Letrado de la Administración de Justicia inadmitirá la demanda presentada.
2.- Las pruebas de las actividades molestas y la reclamación judicial
En esta materia será importante que la comunidad de propietarios haga acopio de lo que en derecho anglosajón se denominan los evidence of nuisance activities of neighbors, o pruebas que aportará la comunidad de propietarios de las actividades molestas llevadas a cabo por el inquilino, así como los requerimientos realizados, tanto a estos, como al propietario, exigiéndoles el cese de las actividades molestas, y al propietario, en su caso, que también adopte las medidas frente a sus inquilinos, como también podría ser una acción urgente de resolución contractual, incluso con medida cautelar de expulsión ante las molestias que causan a la comunidad.
Nótese que si el propietario no actúa frente al inquilino molesto y se desentiende de estas molestias sabe, o debe saber, que la comunidad podrá actuar frente a él. Y ello, en virtud de un acuerdo alcanzado por mayoría simple del art. 17.7 LPH de exigir la prohibición de todo tipo de alquiler al adoptar una conducta pasiva ante inquilinos suyos que están causando molestias en la comunidad.
Por ello, el iter de la comunidad a seguir en estos casos será el siguiente:
1.- Ante conductas molestas de inquilinos (o propietarios) reunir las pruebas que sean convenientes, como pueden ser:
a.- Denuncias por escrito de comuneros identificándose por escrito para que puedan declarar el día del juicio como testigos.
b.- Referencias en actas de juntas de propietarios donde se ha tratado el tema de actividades molestas causadas por algún vecino.
c.- Denuncias, en su caso, a la policía local, y copias de los atestados levantados al efecto.
d. Grabaciones en video de conductas molestas de vecinos a aportar, en su caso, al juicio como prueba digital.
e.- Constancia de los requerimientos realizados al infractor y al propietario para que cesen en sus molestias y al propietario para que actúe frente al infractor.
Resulta importante destacar que la comunidad de propietarios debe proveerse de las pruebas que sean necesarias para ser usadas en el procedimiento judicial. Pero, sobre todo, para instar la medida cautelar de expulsión urgente del inquilino molesto y su familia, ya que la medida a utilizar por la comunidad se dirige a la ruptura del nexo contractual que une al inquilino molesto con la comunidad, ya que lo que permite el art. 7.2 LPH es que «Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento-».
Por ello, el haz de pruebas a aportar con la demanda judicial en su momento determinará que, si son eficaces y contundentes, además de acreditar la gravedad de la situación, podrán dar lugar a la estimación de la medida cautelar y la consiguiente expulsión del inquilino del inmueble y su familia al quedar extinguidos sus derechos arrendaticios.
Así, la comunidad ejercita una acción por sustitución de la que le compete al propietario ante el no ejercicio por este de la propia que podría haber ejercitado también. Y, precisamente, es por esta inacción del propietario por lo que se le demandaría a él también pidiendo al juez la prohibición de su derecho a alquilar, por no haber guardado el debido respeto con la comunidad ante las pruebas practicadas, que acreditarían tanto la actividad molesta como la pasividad del propietario arrendador a dar respuesta a los requerimientos de la comunidad al propietario para que actúe frente a sus inquilinos.
2.- Requerimiento formal realizado por el presidente al inquilino o vecino molesto para que cese en su conducta de inmediato con el apercibimiento de que si reincide se convocará junta extraordinaria para acordar por mayoría simple del art. 17.7 LPH el ejercicio de acción judicial de cesación, o si es inquilino, incluso de expulsión del inmueble con resolución del contrato de arrendamiento.
3.- Requerimiento formal realizado por el presidente al propietario para advertirle de lo que está ocurriendo y que si no adopta medidas se le demandará al mismo, bien por la acción de cesación, e, incluso, con la petición judicial de prohibición de destino del inmueble al alquiler.
4.- En el caso de desoír los requerimientos se convocaría junta extraordinaria para acordar por mayoría simple, bien la acción de cesación judicial, bien la expulsión del inmueble al inquilino o vecino molesto (también si fuera propietario pero hasta tres años) y al propietario con la prohibición de alquiler por periodo de hasta tres años.
5.- Aprobación judicial de ejercicio de la demanda judicial por mayoría simple de presentes del art. 17.7 LPH.
6.- Aportación de las pruebas con la demanda.
7.- A partir de la aprobación de la Ley de medidas de eficiencia procesal del servicio público de la justicia es preciso acudir a uno de los MASC (mecanismos alternativos de solución de conflictos) previstos en los arts. 1 a 17 de la antes citada Ley para aportar la prueba del intento previo de solución de conflictos por uno de los medios que habilita la Ley, para, después, poder presentar la demanda cuando pueda vislumbrarse de la ineficacia del intento de solución del conflicto.
Estos intentos previos de solución de conflictos son distintos a los requerimientos anteriores. Nótese que estos lo son porque lo exige el art. 7.2 LPH y los MASC lo son porque lo requiere la Ley de medidas de eficiencia procesal del servicio público de la Justicia, en cuyo art. 4 recoge que:
«Artículo 4. Requisito de procedibilidad.
1. En el orden jurisdiccional civil, con carácter general, para que sea admisible la demanda se considerará requisito de procedibilidad acudir previamente a algún medio adecuado de solución de controversias de los previstos en el artículo 1. Para entender cumplido este requisito habrá de existir una identidad entre el objeto de la negociación y el objeto del litigio, aun cuando las pretensiones que pudieran ejercitarse, en su caso, en vía judicial sobre dicho objeto pudieran variar.
Se considerará cumplido este requisito si se acude previamente a la mediación, a la conciliación o a la opinión neutral de un experto independiente, si se formula una oferta vinculante confidencial o si se emplea cualquier otro tipo de actividad negociadora, tipificada en esta u otras normas, pero que cumpla lo previsto en los capítulos I y II del título I de esta ley o en una ley sectorial. Singularmente, se considerará cumplido el requisito cuando la actividad negociadora se desarrolle directamente por las partes, asistidas de sus abogados cuando su intervención sea preceptiva de acuerdo con este Título.»
Con ello, se debe acudir a uno de estos mecanismos y probar que se ha ido para adjuntarlo con la demanda, sin cuyo requisito la demanda no se admitiría.
8.- Resulta importante instar la adopción de medidas cautelares. Nótese que, una vez se presente la demanda porque hayan fracasado los intentos previos de negociación es importante acudir a recoger en OTROSÏ que se interesa del juez de Primera Instancia que se adopten medidas cautelares ante el carácter insoportable de la situación con el vecino, ofreciendo que lo sea inaudita parte ex art. 733 LEC, cuando se trate de una urgencia por la que el juez considere que a la vista de las pruebas aportadas la expulsión urgente es una solución necesaria, vista la gravedad de los hechos, o bien convocar a las partes a una vista en donde se propondrían y practicarían las pruebas sobre la medida cautelar que insta la comunidad tendente a la expulsión del inmueble, en su caso, del inquilino, ya que cuando la comunidad acude a esta vía no se trata tan solo de interpelar por la acción de cesación, sino que lo que postula es ya directamente la expulsión del inmueble al haberse convertido en insoportable la convivencia con el mismo.
Nótese que en estos casos ya ha habido tres intentos de que cese en su conducta, como son:
a.- El requerimiento dando cumplimiento al art. 7.2 LPH.
b.- La junta de propietarios donde se trató el tema y se acordó el ejercicio tanto de las medidas de negociación previas cuando se apruebe la Ley antes citada y, en su defecto, la demanda judicial.
c.- El propio intento de negociación por alguna de las modalidades previstas en la citada Ley de medidas de eficiencia procesal del servicio público de la justicia.
Pero la importancia de la petición de que se adopte medida cautelar es absoluta. En estos casos habrá que incidir en la petición de la cautelar en la urgencia de la adopción de la medida y en la ineficacia de la sentencia si se adopta la medida de expulsión si es recurrida y el tiempo en el que la comunidad deberá seguir soportando las molestias.
Se puede hacer especial hincapié en la petición en la probada «obstinación» del vecino molesto a cumplir y atender los requerimientos de la comunidad, ya que hasta por tres veces, como hemos expresado, se la ha insistido en que cese en sus molestias, pese a lo cual no ha dado su brazo a torcer y ha persistido en las mismas.
Se debe incidir, por ello, en la persistencia en la actitud molesta pese a los intentos de solución extrajudicial que es lo que, ahora mismo, tras la Ley de medidas de eficiencia procesal al servicio público de la justicia darán más razón de ser a las peticiones de adopción de medidas cautelares, porque es cuando se demuestra con mayor fuerza que estos vecinos molestos no atienden a peticiones educadas y fundadas de la comunidad.
De lo que se trata es de convencer al juez con la petición de la cautelar de expulsión de que no se trata de una especie de «conspiración» de la comunidad de propietarios contra el vecino, que es lo que suelen alegar en estos casos, o que se trata de una medida unilateral ejercitada por el presidente/a de la comunidad contra un vecino, por una especie de animadversión, cuando se trata más bien de una persistencia en la molestia que exige de la adopción de una medida cautelar de expulsión por parte del juez.
En estos términos hay que insistir al juez en el escrito de demanda al final del cual se insta la cautelar de expulsión en el carácter inaplazable de la adopción de la medida de expulsión del inmueble del vecino molesto.
9.- Lo que se pide por encima de todo es la expulsión del inquilino molesto del inmueble.
Nótese que en el caso de los inquilinos molestos ya ha habido, como hemos expuesto, varios intentos de que cesen en su conducta de molestia permanente en la comunidad. Y ello no hay sido aceptado por el inquilino, por lo que es preciso insistir en que lo que se insta es la expulsión, no siendo bastante con la petición de «cese en la conducta molesta», porque ello ya ha sido instado por la comunidad en tres ocasiones sin resultado alguno.
Así, como hemos visto, en la LPH en el art. 7.2.5º se contempla la acción civil que se puede instar la medida de expulsión del inmueble, ya que se recoge que:
«Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.»
Esta medida de expulsión en el caso de los propietarios resulta posible cuando no ha habido otras medidas alternativas que hayan evitado el cese de las molestias. Pero en este caso resulta que cuando entre en vigor la antes citada Ley se le habrá requerido ya varias veces de que cese en su conducta molesta sin ningún resultado, lo que determina que la única opción que queda ya es la de expulsar al inquilino y su familia del inmueble.
10.- Hay que explicar en la reclamación judicial que no se trata de conductas aisladas e intrascendentes de un comunero o de algún miembro de su familia, sino de una conducta repetitiva de actividad molesta. Lo que es preciso es que el juez reciba la información y la prueba de la obstinación del inquilino a atender los requerimientos de la comunidad, y, luego, de la gravedad de la conducta que está desarrollando el comunero y/o los integrantes de su familia.
Se trata, así, de alegar y acreditar:
a.- La persistencia en la conducta molesta.
b.- La obstinación a atender los requerimientos de la comunidad.
c.- No se trata de una conducta que subjetivamente pueda ser considerada como molesta, sino desde un punto de vista objetivable, por lo que es preciso citar con el máximo detalle posible cuáles son las conductas llevadas a cabo y describirlas lo mejor posible para llegar a la convicción del juez de que no puede mantenerse al inquilino en la comunidad de propietarios afectada.
d.- La negativa a aceptar los requerimientos extrajudiciales llevados a cabo por la comunidad.
e.- La negativa del comunero a aceptar el intento de solución extrajudicial del conflicto.
f.- La solución al problema no se arregla con una sentencia judicial de ordenar al inquilino molesto de que «cese» en su conducta, sino que la «única solución» es la de ordenar la expulsión del inquilino de la comunidad.
g.- Es clave incidir e insistir en la adopción de la medida cautelar, ya que se alegará y probará que si no se adopta la cautelar la comunidad seguirá sufriendo al inquilino y a su familia, lo que hará insoportable la vida en la comunidad por la gravedad de la actividad molesta del inquilino.
3.- El propietario insolidario y la actuación frente al mismo por la comunidad
Además de las medidas contra el inquilino molesto, la comunidad también puede demandar, si así lo considera, al propietario que no haya atendido los requerimientos que se le haya hecho para que actúe frente a su inquilino molesto y haya adoptado una conducta pasiva. Nótese que los propietarios no pueden abstraerse de intervenir cuando se les notifica que un inquilino suyo está causando molestias en la comunidad, ya que debe actuar y requerir al inquilino que se comporte o instará judicialmente la resolución contractual.
De no actuar el propietario se haría contra él también en las medidas alternativas de la solución extrajudicial de conflictos, ya que se le iría a demandar, y, por ello, se actuaría extrajudicialmente contra el mismo, ya que la demanda sería de prohibición de volver a alquilar, al menos, por un periodo de tres años o los que se estime prudencialmente atendiendo a la gravedad de los hechos y la pasividad de su conducta.
Por ello, en la junta convocada a tal efecto se acordaría actuar, también contra el propietario y ya sería el letrado que ejercitara la demanda el que valoraría el tiempo de la medida de prohibición de la posibilidad de alquilar, o su carácter definitivo si se trata de hechos graves y de una absoluta pasividad del propietario del inmueble.
Todo esto es trasladable al alquiler vacacional, ya que sabemos que la vía del art. 17.12 LPH no permite directamente que se apruebe por la junta la prohibición, ya que esta lo es «por justa causa», y esta lo sería por la negativa a actuar el propietario ante inquilinos que tenga (sea cual sea el tipo de alquiler, incluido el vacacional), y aquí ya sería una medida de prohibición absolutamente justificado de su derecho de alquilar inmuebles, ya sea de corta o larga duración, pero no podría alegar su derecho constitucional a la propiedad y a disponer de ella como estime adecuado, ya que ha sido requerido por las molestias de sus inquilinos y de las consecuencias que ello podría depararle, habiendo hecho caso omiso a los requerimientos de la comunidad, con lo que la acción civil de la comunidad con este objetivo no atenta al ejercicio del derecho de propiedad en modo alguno.
Por todo ello, los requerimientos iniciales por la vía del art.7.2 LPH siempre habrá que hacerlo al propietario que ha alquilado el inmueble al vecino molesto, y la medida aprobada en junta y la posterior posibilidad de acudir a la exigencia de la solución previa extrajudicial de conflictos solo se llevará a cabo si se pretendiere demandar, también, al propietario.
4.- Protocolo de medidas a adoptar en la comunidad para regular la convivencia en la comunidad y evitar a los vecinos molestos
Visto lo anteriormente expuesto es preciso que en las comunidades de propietarios se lleven a cabo las medidas de prevención que se estimen necesarias para que los comuneros sepan que no se van a tolerar las medidas de actividades molestas por los vecinos y que en el régimen de alquiler, sea este del tipo que sea, se deben respetar por los vecinos las normas de convivencia y que en el caso contrario, de que no se respeten estas por los vecinos, la comunidad actuará en consecuencia, impetrando el auxilio judicial frente a los inquilinos y, también, frente a los propietarios.
Veamos algunas de las medidas que podría incluirse en un protocolo de normas de convivencia que deben respetar los inquilinos y los propietarios de inmuebles en alquiler.
1.- Entrega de las normas de régimen interno a los arrendatarios.
Todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler (sea cualquiera su forma y contenido) deberá entregar a los arrendatarios las normas completas de régimen interno de la comunidad, incluidas las presentes, trasladando en el contrato de arrendamiento la necesidad de cumplirlas, y bajo la advertencia de poder ejercitar el inmediato derecho de expulsión en 24 horas con pérdida de las cantidades entregadas de modo anticipado y sin derecho de devolución, dado el incumplimiento de las normas entregadas. Se advertirá de esta circunstancia y se hará constar en el propio contrato de alquiler para recordar la posibilidad de expulsión sin derecho de oposición en el plazo de 24 horas en el caso de incumplir las normas o causar molestias al resto de vecinos.
2.- Quejas de vecinos en caso de molestias por arrendatarios.
En caso de que al presidente de la comunidad o administrador de fincas se le traslade alguna queja de los arrendatarios la comunidad, por medio de su presidente/a, o administrador de fincas colegiado dará cuenta al arrendador por el medio más rápido posible del ejercicio de la actividad molesta, explicándola en un informe explicativo de lo ocurrido, al objeto de que traslade a los inquilinos las molestias que le han comunicado al objeto de que se abstengan de reiterarlas bajo advertencia de resolución del contrato de arrendamiento y la ejecución de la medida de expulsión de los inquilinos.
En el caso de incumplimiento por el arrendador de esta medida será tenida en cuenta por la comunidad a los efectos previstos en los puntos nº 4 y 5 de estas normas.
3.- Responsabilidad del arrendador de daños causados por sus inquilinos.
Todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler cualquiera que sea su forma asume la causación de daños producidos en la comunidad tanto en elementos comunes, como daños causados en elementos privativos de otros vecinos.
Se aconseja en estos casos la suscripción de una póliza de seguro de daños, o comprobar si su póliza de seguro hogar cubre estas circunstancias para que quede cubierta esta eventualidad de daños a la comunidad o a comuneros.
4.-Ejercicio por la comunidad de la acción de cesación de la actividad de arrendamiento del arrendador.
Todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler deberá «vigilar» el estricto cumplimiento por sus inquilinos de las normas de convivencia, y alertar de la resolución contractual a sus inquilinos, sea del tipo que sea el contrato (alquiler vacacional, de temporada, larga duración, etc.) a la primera queja que se reciba del presidente o administrador de fincas.
En el caso de pasividad en esta función será requerido de inmediato de que en lo sucesivo en el caso de reiterar una actitud pasiva ante el control de la evitación de molestias que causan los inquilinos el presidente convocará junta extraordinaria, o la incluirá como punto del orden del día de la junta ordinaria, si está próxima su celebración, a fin de poder tratar sobre el ejercicio de la acción de cesación de su derecho de alquilar al propietario infractor con su obligación de adoptar una actitud de control de los inquilinos.
En tal sentido, se interpelaría judicialmente el dictado de una sentencia de prohibición del alquiler con «justa causa» por la vía del art. 7.2 LPH por incumplir las normas de régimen interno aprobadas por la comunidad de adoptar el arrendador una actitud diligente y vigilante respecto de sus inquilinos.
Esta exigencia, sobre todo, se acrecienta en los casos de contratos de alquiler de corta duración, como es en la temporada de verano, o alquiler vacacional, donde el arrendador debe estar especialmente vigilante de que sus inquilinos no causen molestias en la comunidad. De incumplir esta obligación la comunidad actuará por el ejercicio de la acción de cesación instando la prohibición de celebrar contratos de alquiler sobre su inmueble por incumplir estas normas exigibles para la convivencia.
5.- Derecho de la comunidad de prohibir el alquiler por justa causa.
A solicitud de cualquiera de los comuneros, o por iniciativa del presidente de la comunidad, este podrá incluir en un punto del orden del día la propuesta de someter a debate en una junta de propietarios la decisión de «prohibir» a cualquier comunero el ejercicio de la actividad de alquiler por ejercicio de actividades molestas por sus inquilinos reiteradas.
Podrá aprobarse esta acción de cesación en junta por mayoría simple por la vía del art. 7.2 LPH.
6.- Imposibilidad conjunta de uso de elementos comunes.
Cuando un propietario alquile su inmueble, sea por arrendamiento de larga duración o por régimen de alquiler vacacional, o cualquiera que sea, no podrá utilizar los elementos comunes de la comunidad mientras esté arrendado el inmueble. Por tanto, queda prohibido el ejercicio conjunto de los mismos por arrendador y arrendatario. El alquiler de un inmueble supone la cesión de sus derechos sobre elementos comunes mientras perdura el arrendamiento. El ejercicio conjunto de estos derechos entre arrendador y arrendatario es inviable. El arrendador cede por el arrendamiento la posesión y el uso de la zona privativa y común.
7.- Comunicación de la comunidad al arrendador de daños causados por inquilinos en elementos comunes.
Cuando la comunidad detecte que los inquilinos han causado algún tipo de daño en los elementos comunes de la comunidad, o en elementos privativos de algún comunero se le comunicará directamente al arrendador con el importe de la factura para su abono. La comunidad solicitará directamente los servicios de un profesional para proceder a la reparación, previa constancia de reportaje fotográfico de los daños causados, a fin de que se le dé traslado al arrendador para su abono correspondiente, bien personalmente, o con cargo a la póliza de seguro contratada a tal fin.
La comunidad abrirá un «parte de incidencia por daños causados por inquilinos de alquiler vacacional», dejando constancia de:
a.- Tipo de daño causado.
b.- Identificación de la persona (propietarios, conserje, tercero, etc.) que ha visto al inquilino causando los daños.
c.- Importe de los daños causados.
Este parte será exhibido, aunque no entregado, por protección de datos, al arrendador para dejar constancia de las pruebas sobre el daño causado a fin de abonar su importe.
En todo caso, se le entregará un informe al arrendador por el administrador de fincas sobre tipo de daño causado y su importe al objeto de presentarlo ante la compañía de seguros para su pago.
5.- Jurisprudencia sobre actividades molestas y cuestiones sobre alquiler
a.- Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11ª, Sentencia 474/2018 de 20 Nov. 2018, Rec. 207/2018
En este caso se trató de un propietario que disponía de tres pisos para alquilarlos a personas por periodos cortos de tiempo, y en la sentencia consta que lo que hacía era«arrendar los apartamentos de su propiedad, que los problemas surgen cuando en dichas viviendas se vienen desarrollando actividades molestas, consistentes en tener las mismas alquiladas por periodos brevísimos de tiempo, tres días, fines de semana o todo lo más una semana, en verano, a grupos numerosos de jóvenes, que constantemente entran y salen de la comunidad, dejando las puertas abiertas, generando problemas de inseguridad, produciendo un mayor consumo eléctrico dado el constante trasiego con el ascensor; lo habitual es que estos jóvenes consuman abundante alcohol, que trasnochen hasta altas horas de la madrugada, que causen ruidos, estruendos en la terraza, escándalos, siendo frecuentes cantos y gritos de todo tipo durante toda la madrugada, radios con el volumen a su máxima potencia, imposibilitando el descanso, de forma repetida, a los vecinos de la Comunidad, provocando la irritación constante de sus habita».
Consta en la sentencia que se aportaron testificales, denuncias de la comunidad, requerimientos por las molestias, requerimiento del art. 7.2 advirtiendo del ejercicio de acciones judiciales. Y ante el libre ejercicio del derecho de propiedad recoge la sentencia que:
«Nadie discute que el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido en el artículo 33 de la CE, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente, máximo cuando el demandado ha acreditado poseer las licencias administrativas necesarias para realizar la actividad de apartamento turístico, pero ello no quiere decir que aquella no esté sometida, en el ámbito de la propiedad horizontal, a las limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. En esta idea la Sentencia del Tribunal Supremo nº 233/2015 de 5 de mayo, sobre que en el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad.»
En este caso se condenó al propietario a no alquilar las viviendas por tres años señalando, como antes hemos citado que: «La Sala acreditados los hechos constitutivos de las molestias que denuncia el demandante, como antes se ha expuesto, recordando la Sentencia del Tribunal Constitucional nº 28/1999, de 8 de marzo, que incluía dentro de las actividades molestas no solo las inmisiones intolerables, sino toda actividad que, por la trascendencia de la misma, pueda exceder de lo socialmente admisible, entendiendo por tal el mínimo respeto a la convivencia de los ocupantes del inmueble. Implica que el demandado realiza una actividad molesta, permitiendo el uso de las viviendas en menoscabo o perjuicio del de los restantes propietarios, por lo que procede la confirmación de la Sentencia recurrida, sin que pueda prosperar la pretendida reducción del plazo de privación por cuanto se estima adecuado el de tres año, por la continuidad en el tiempo de las molestias, más de 10 años, la reiteración de los requerimientos practicados para el cese de la actividad molesta, que fueron sistemáticamente desatendidos por el demandado.»
b.- Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 1ª, Sentencia 366/2021 de 28 Oct. 2021, Rec. 931/2019
Se trata en este caso de una acción de cesación de actividades molestas y de responsabilidad extracontractual por daños y perjuicios con requerimiento previo al ejercicio de la acción de cesación como requisito de procedibilidad, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales que habrán de ser autorizadas mediante acuerdo de la junta de propietarios. Se incide en que el requerimiento debe haberse realizado correctamente y de forma fehaciente, dirigiéndose tanto a los propietarios de los inmuebles, como a los arrendatarios u ocupantes como verdaderos autores de dichas actividades. Litisconsorcio pasivo necesario. En caso de ser distinto el propietario del ocupante es necesario demandar a ambos, y requerirles previamente.
Como ahora tratamos de temas de vecinos molestos como arrendatarios son ocupantes y se cita en la sentencia que «La conclusión de que en caso de ser distinto el propietario del ocupante es necesario demandar a ambos (y requerir) es alcanzada también por la Audiencia Provincial de León en Sentencia 900/20 de 21/12/20.»
«El hecho de que la demanda se dirija frente a la arrendataria del local, causante de las actividades molestas, y frente a la mercantil propietaria de dicho local, no es más que el cumplimiento de la previsión legal del citado art. 7.2 LPH en el sentido de que la demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local, estableciéndose una suerte de litisconsorcio pasivo necesario, que impone el ejercicio de la acción contra ambos, en caso de disociación de la titularidad de la posesión mediata e inmediata sobre el piso o local, hipótesis que concurre en el supuesto de la existencia de contrato de arrendamiento sobre el inmueble, como aquí sucede.»
c.- Juzgado de Primera Instancia N°. 14 de Granada, Sentencia 130/2018 de 18 Sep. 2018, Rec. 1374/2017
Se acordó en esta sentencia la prohibición de destino a alquiler de unos pisos en una comunidad por las molestias que causaban los inquilinos, señalando que «La definición de la RAE del término "molestia" comprende tres acepciones "1. f. Acción y efecto de molestar o molestarse. 2. f. Desazón originada de leve daño físico o falta de salud. 3. f. Falta de comodidad o impedimento para el libre movimiento del cuerpo, originada por algo que lo oprime o lastima.", aplicado a los hechos declarados probados, es evidente que la actividad que se desarrolla en el inmueble es molesta, en tanto que con carácter periódico se producen incidentes en la comunidad de propietarios, de mayor o menor trascendencia que alteran la normal convivencia y las expectativas que sobre el descanso y seguridad genera el uso de la vivienda habitual.»
d.- Audiencia Provincial de Álava, Sección 1ª, Sentencia 488/2017 de 7 Nov. 2017, Rec. 418/2017
Se acuerda por la sentencia de la AP revocando la desestimación de la demanda del juzgado el cierre del inmueble por seis meses acordando en la sentencia: «La PRIVACIÓN DEL USO de la vivienda citada durante el plazo de seis meses, debiendo quedar vacía durante este plazo.»
Señala al respecto la sentencia de la AP que estima el cierre del inmueble por actividades molestas que:
«Es doctrina de las audiencias (SAP Madrid 30 abril 2008; SAP Valencia 26 marzo 2009), que para que estas actividades justifiquen el cese del uso será preciso:
1) Cierta continuidad o permanencia en la realización de actos singulares.
2) Que la actividad sea incómoda o molesta para los moradores de la comunidad, debiendo existir un sujeto concreto y no indeterminado.
3) Que la molestia sea notoria y ostensible, y no un simple trastorno, de modo que concurra una verdadera perturbación que supere lo usual.
… Se aporta como documental varias denuncias interpuestas en la Policía Local. Los agentes declararon que conocen a esta familia, que han acudido en más de una ocasión a esta comunidad por problemas con los vecinos del … son problemáticos y causan molestias.
La vecina del piso inferior ha tenido que acudir al médico para que les prescriba un tratamiento tranquilizante (doc. nº 18, y anexo al folio 289).
La Comunidad se ha reunido en Junta en múltiples ocasiones tomando el acuerdo de requerir a los moradores del piso… y a sus hijos, se acompañan copias de varias de estas juntas.
La STC 21-10-93 decía que la sanción de privación de uso de la vivienda en supuestos de actividades no permitidas, dañosas, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres, no es incompatible con el derecho de propiedad del art. 33 CE , y que dicha sanción es la medida mediante la cual el legislador ha querido en primer lugar sancionar civilmente el incumplimiento de una obligación legal o estatutaria de no hacer y seguramente, también compeler al agresor a fin de que no reitere en lo sucesivo las prácticas prohibidas por el art. 7 párr. 3º LPH.
En suma, la Sala considera que las actividades realizadas por los habitantes de la vivienda del… de su propietario, su pareja, y los hijos de ésta son incómodas, molestas, inmorales, e incluso dañosas para el resto de los vecinos que vienen soportándolas desde el año 2.010 de forma constante y ostensible. Procede la medida solicitada de privación del uso de la vivienda por seis meses, medida que prevé el art. 7 LPH, y que en este caso resulta proporcional a los hechos y molestias relatadas.
El recurso debe prosperar.»
e.- Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1ª, Sentencia 395/2016 de 21 Jul. 2016, Rec. 430/2016
Se trata de un caso de actividad molesta en el que se acuerda que «La sanción de privación por el plazo de un año del local. El fallo de la resolución condena al "cese definitivo de la actividad de café bar especial que desarrolla en el local de negocio … y se priva del derecho de uso del local de negocio de referencia durante un período de un año".».
Se recoge que «El fundamento de la acción contenida en el artículo 7.2 LPH está en preservar el interés comunitario frente al particular, y para ello objetiva la responsabilidad del propietario del piso o local donde se desarrolla la actividad prohibida, sea él o no quien de manera directa la realice, incluso con independencia de tener conocimiento de la misma. Así se advierte en el primer párrafo del precepto cuando dice: "Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas." El propietario, con independencia de utilizar o no por sí mismo la vivienda o local, tiene un vínculo contractual con los demás copropietarios que le obliga a usar o administrar sus bienes sin perjudicar al resto. Y si eso es así con carácter general, en mayor medida ocurre cuando por un acto de administración se ha cedido el local en arrendamiento, pues el responsable legal del cumplimiento del contrato es él. Esa responsabilidad objetiva del propietario por los daños causados a consecuencia de humos, olores y ruidos se aprecia también en el artículo 1.908 CC, del que el artículo 7.2 LPH aparece como una especialidad en el ámbito de la propiedad horizontal, más amplia, desarrollada y con una finalidad protectora del interés comunitario carente en la norma del Código Civil, que acentúa aún más el valor objetivista en su interpretación.
De acuerdo con esta interpretación, con independencia de que el requerimiento de cesación en la actividad prohibida, previo al ejercicio de la acción, haya de hacerse directamente al infractor que la realice y resulte conveniente comunicarla cual se ha hecho en el caso al propietario titular, ante la inactividad de éste, en la acción resolutoria del contrato deducida frente al ocupante, y de que lo pretendido en la demanda sea simplemente la cesación en la actividad no permitida, ha de entenderse correctamente constituida la relación jurídico procesal, al demandar conjuntamente a los propietarios y a los arrendatarios del local en el que se desarrolla la actividad, sin perjuicio de las acciones que pudieran ejercitar entre ellos con base en el contrato de arrendamiento.»
En este caso se mantuvo la sanción cual es la de privarle del uso de su propiedad al propietario aunque el arrendamiento se había acabado ya, pero debemos recordar que la sanción civil es para ambos, pero en estos casos lo es para el propietario demandado y condenado a no usar el inmueble ni poder alquilarlo por la pasividad que en estos casos existe por los propietarios que adoptan actitudes pasivas en estos supuestos.
f.- Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8ª, Sentencia 417/2020 de 27 Jul. 2020, Rec. 829/2019
Se trató en este caso de una acción de cesación por las actividades molestias realizadas por la demandada en el arrendamiento de la vivienda por breves periodos de tiempo y a grupos de personas para la celebración de fiestas. Prohibición del propietario o del ocupante del piso o local de desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades no permitidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Se acredita en la sentencia que los inquilinos del demandado han causado numerosas molestias y que siendo conocedor éste de dichos comportamientos, prefirió el rendimiento económico a la adopción de las medidas necesarias para evitar la reiteración de tales actos.
La sentencia recoge que:
«Está constatado que los inquilinos del demandado han causado numerosas molestias, con un comportamiento que se deben calificar como mínimo de incívico y con desprecio de la convivencia vecinal, situación que se agravó porque el demandado a pesar de ser conocedor de estos hechos, prefiriendo el rendimiento económico, nunca adoptó medida alguna para evitar la reiteración de las molestias que sus inquilinos venían causando a los miembros de la Comunidad desde hacía varios años. En el supuesto enjuiciado, la Sala acreditados los hechos constitutivos de las molestias que denuncia el demandante, como antes se ha expuesto, recordando la STS de 8 de marzo de 1999, que incluía dentro de las actividades molestas no solo las inmisiones intolerables, sino toda actividad que, por la trascendencia de la misma, pueda exceder de lo socialmente admisible, entendiendo por tal el mínimo respeto a la convivencia de los ocupantes del inmueble. Implica que el demandado realiza una actividad molesta, permitiendo el uso de las viviendas en menoscabo o perjuicio de los restantes propietarios.»
g.- Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1ª, Sentencia 397/2020 de 17 Sep. 2020, Rec. 461/2019
En la sentencia de acordó la finalización de los arrendamientos de los chalets causantes de las molestias. Los chalets eran utilizados para despedidas de soltero y fiestas análogas, durante las cuales se causan y se han causado a lo largo de los años importantísimas molestias a los vecinos. Todos los fines de semana sin excepción en primavera y verano se suceden las fiestas: ruidos, grupos de 20 o 30 personas en la piscina, música a todas horas incluida la madrugada.
¿Qué es actividad molesta?
Pues recuerda esta sentencia a la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 9 del 24 de octubre de 2019 que señala que:
«Podemos decir que una actividad puede ser conceptuada de molesta en ella cuando concurran los siguientes requisitos:
i) Que la actividad se dé dentro del inmueble o de los elementos de la Código Penal afectada (en cualquier parte del mismo, sea elemento común o privativo), no en la calle o en el exterior, (a no ser que tenga su origen en el interior);
ii) La calificación de una actividad como incómoda o molesta no ha de hacerse apriorísticamente, y sólo por las características generales de la misma sino atendiendo al modo de realizarse en cada caso concreto - STS de 16 de julio de 1993 y SAP de Madrid de 14 de mayo de 2004- o el modo de desarrollarse, situación de hecho derivada del uso de una cosa, aunque se cumplan formalidades administrativas, atendiendo a los principios que rigen las relaciones de vecindad y a la prohibición del abuso del derecho ex artículo 7.2 del Código Civil - STS de 20 de marzo de 1989- y a la posición contumaz del agente ante las advertencias que le hayan sido hechas - SAP de Palma de Mallorca de 7 de febrero de 1983-;
iii) La actividad ha de exceder y perturbar el régimen o estado de hecho usual y corriente en las relaciones sociales, de manera notoria (evidencia, habitualidad y permanencia en la incomodidad) - STS de 28 de febrero de 1964, 8 de abril de 1965 y 11 de mayo de 1998, y SAP de Madrid, Sección 20ª, de 28 de junio de 2006-, señalando las SSTS de 28 de febrero de 1964 y 2 de diciembre de 1980, que en materia de relaciones de vecindad e inmisiones e influencias nocivas en propiedad ajena, el conflicto debe resolverse acudiendo a los principios de normalidad en el uso y tolerabilidad de las molestias atendidas las condiciones de lugar y la naturaleza de los inmuebles:
iv) Quedan comprendidas dentro de las actividades molestas todas aquellas que disminuyen el uso normal y el disfrute de sus respectivos elementos a los demás condueños, los actos de emulación y las inmisiones - SSAP de Segovia de 11 de diciembre de 2001 y Valencia de 21 de abril de 1975- y v) Se requiere una prueba concluyente, plena y convincente, atendida la gravedad de la sanción - SSTS de 18 de mayo de 1994 y 13 de mayo de 1995-
Es de destacar a este respecto que el Tribunal Supremo ha conceptualizado como molestas las reuniones numerosas y bulliciosas que ocasionen molestias que excedan de la convivencia en un edificio en régimen de propiedad horizontal, así como las actividades ruidosas que se desarrollan a altas horas de la noche por los ocupantes del inmueble y el desorden del horario en entradas y salidas de los mismos.»
Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en octubre de 2022.
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