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Aplicación del art. 1473 CC

Ventas sucesivas de un inmueble

Noticia

El TS señala que en el supuesto de hecho de varias ventas sucesivas de un inmueble por el mismo vendedor, inicialmente propietario y con poder de disposición, si el dominio estaba inscrito a favor de dicho vendedor, aunque realmente lo hubiera transmitido a otro comprador, prevalece el comprador que inscribe si reúne en ese momento la buena fe requerida legalmente.


En el presente caso el vendedor primero vendió una parte de una finca a una persona y luego la finca entera a otro, que fue quien inscribió.

Señala la Sala, en su sentencia de 28 de mayo de 2019, que, a partir de la sentencia del pleno 928/2007, de 7 de septiembre, el art. 1473 CC es aplicable cuando se da el supuesto de hecho de varias ventas sucesivas de un inmueble por el mismo vendedor, inicialmente propietario y con poder de disposición, también en los casos en que el primer comprador hubiera adquirido la propiedad del inmueble en virtud de la tradición.

De acuerdo con la doctrina de la sala si el dominio estaba inscrito a favor del vendedor, aunque realmente lo hubiera transmitido a otro comprador, prevalece el comprador que inscribe si reúne en ese momento la buena fe requerida por el art. 34 LH.

La aplicación del art. 1473 CC (EDL 1889/1) precisa una identidad en el objeto ("si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores..."). Esa identidad también se da cuando el objeto de las dos ventas no es totalmente coincidente porque con ocasión de la primera se segregó de la finca matriz una porción que fue la que se vendió, mientras que en la segunda compraventa se vendió la totalidad de la finca. Esto es lo que sucede en el presente caso.

Por tanto, se dan todos los presupuestos para considerar que DDR mantiene la condición de dueña de la finca NUM000 que resulta de su inscripción por resultar protegida por la fe pública registral: aunque el primero  vendió parte de la finca al primer vendedor, que tomó posesión de ese trozo de la finca, el dominio con poder de disposición sobre la entera finca estaba inscrito a favor de Penat cuando Penat se la vendió a DDR, quien inscribió a su nombre de buena fe. Esto último porque la misma sentencia considera, a la vista de la prueba practicada, que "cuando compra DDR es evidente que no sabe que se le vende algo que en parte ya estaba vendido" (fundamento de derecho séptimo).

Por tanto, procede por ello estimar el recurso de casación, casar la sentencia recurrida y desestimar tanto la acción declarativa de dominio interpuesta por Pusa como su pretensión de que se declare la nulidad parcial de la venta de Penat a DDR porque, de acuerdo con la doctrina sentada a partir de la sentencia de 5 de marzo de 2007 esta sala rechaza la tesis de que la segunda transmisión deba declararse nula por no ser ya la cosa vendida propia del vendedor y carecer de objeto.