La problemática nuclear que se plantea en la cuestión suscitada es la relativa a los derechos económicos que hubiere podido devengar un agente inmobiliario en el caso de que los compradores tuvieran una cabal información previa sobre el inmueble a través de Internet, en la medida en que tal no excluye, de suyo, la efectiva participación activa en la compraventa por parte de aquél, y todo ello sin perjuicio de los derechos que se hubieran podido generar, a su vez y en su caso, a favor de otras inmobiliarias de acuerdo con los compromisos contraídos por las partes en el negocio traslativo con las mismas.
Como punto de partida inicial debe decirse que cabe estar a la rica casuística que puede darse en la realidad, pudiéndose, en atención a las circunstancias dadas, situaciones que resulten verosímiles o inverosímiles en punto a que ante la ruptura de relaciones con el primer agente inmobiliario, se mantuviere que se hubiera conseguido de manera fortuita y completamente ajena a aquél, localizar el inmueble a través de anuncios en Internet.
Como tiene declarado el Tribunal Supremo en Sentencia de 2 de octubre de 1999 el contrato de mediación o corretaje, es un contrato atípico en nuestro Derecho, que aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios, sin embargo nunca responderá a una combinación formada con los elementos a dichas figuras contractuales típicas. Pero a pesar de ello su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, hace preciso que se fijen las normas por las que se ha regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos. Para ello habrá de recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada por los artículos 1091 y 1255 del Código Civil, después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil, más tarde a los usos comerciales y normas complementarias, así como a la jurisprudencia pacífica y consolidada sin olvidar, en su caso, la doctrina científica y derecho comparado. Y sostiene la jurisprudencia que como derivado de todo lo anterior se puede afirmar paladinamente que en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitase en principio, a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio; todo lo cual encuentra su apoyo normativo en el artículo 1754 del Código Civil italiano, que puede tomarse en vía de ejemplo.
De tal modo que (así, Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de marzo de 1991 y 10 de marzo de 1992) el contrato de corretaje se halla sometido a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido y además a que el contrato tenga lugar u0022como consecuenciau0022 de la actuación del mediador, de modo que no adquiere derecho a percibir el corretaje aunque se hallare a la persona dispuesta a comprar o a vender si, a pesar de ello, surgiere en el curso de las negociaciones cualquier diferencia sustancial obstativa de la celebración de la venta, porque en tal caso no llegó al estado de perfección que es indispensable para que su consumación pudiera con pleno derecho exigirse, quedando de esta suerte sin llenar la comisión que el corredor había de desempeñar para ser remunerado. Así pues, conforme a los criterios establecidos por el Tribunal Supremo, entre otras, en las Sentencias de 19 de octubre y 30 de noviembre de 1993, 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995, y 30 de abril de 1998, la eficacia del contrato de corretaje celebrado entre el agente y la persona que le confió el encargo de mediación, queda supeditada, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, bien por la intervención del mediador, bien aprovechándose de las gestiones realizadas por éste.
En el supuesto analizado por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11ª, de 9 de diciembre de 2009 se concluye, en atención a los elementos de criterio que se consideran acreditados que u0022considerando que, en el caso que se analiza, se produce, al menos, el supuesto de aprovechamiento de las gestiones realizadas por el mediador de los que contrataron su labor de esta clase. Y por ello que tiene derecho el demandante a exigir la retribución correspondiente.
Que en el caso de los compradores es del 2 % del importe de la escritura de compraventa, pues así lo pactaron en su momento con el demandante. Pero en del vendedor resulta más complicado determinar al no mediar pacto escrito. Si bien tampoco se justifica que el encargo fuera gratuito, ni resulta presumible en un empresario que se dedica profesionalmente a las labores de intermediación, ni el contrato de esta clase tiene como característica el ser gratuito. Lo que no impide que se pueda tener en cuenta como importe oportuno, precisamente, el del 2 % del precio de la compraventa exigido por el actor, por coincidir con el pactado con los compradores, y no exceder de lo habitual en el mercado en este tipo de operaciones, conforme a lo analizado en otros casos por esta Sala, ni tampoco alegarse ni justificarse cualquier otro como más adecuado.u0022
