Analizamos la promoción inmobiliaria, el derecho de vuelo y la propiedad horizontal

¿Puede ser objeto de inscripción como bien inmueble autónomo la facultad de fijar carteles con carácter indefinido que se reserva el promotor en los estatutos de la propiedad horizontal del inmueble construido?

Foro 05-10-2010 Coordinador: Soler Pascual

Planteamiento

Introducción

Proponemos una cuestión vinculada a tres circunstancias extraordinariamente típicas en el mercado inmobiliario, a saber, la promoción inmobiliaria, el derecho de vuelo y la propiedad horizontal.

En concreto la cuestión es la siguiente. Caso del promotor de un inmueble dividido en viviendas y locales de negocios, respecto del que otorga título constitutivo. En dicho título el promotor se reserva la facultad de fijar carteles con carácter indefinido, que al objeto de blindar, incorpora en los estatutos de la propiedad horizontal constituida donde además, se reserva expresamente esa facultad de fijar carteles con carácter exclusivo. Para darle forma jurídica congruente, el último de los elementos independientes se describe como derecho de vuelo sobre el edificio en su conjunto que se concreta en la facultad de fijar carteles. Se especifican superficie, linderos y cuota del derecho de vuelo.

Pues bien, la cuestión es si en efecto estamos ante un derecho, el de instalar carteles en terraza, que pueda ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad como bien inmueble autónomo.

Comentario

Ha señalado la DGRN en Resolución de 24 de noviembre de 2003 que el promotor no puede reservarse estatutariamente el derecho a fijar carteles indefinidamente. Las razones que expone dicha resolución se sustentan en el principio de determinación cuando en estos casos no se establece plazo, ni se especifica si el resto de los copropietarios tienen igual derecho.

Por su parte el Tribunal Supremo ha venido admitiendo que en el título constitutivo de la propiedad horizontal, se configure la cubierta, no obstante ser elemento común por destino, como elemento privativo. En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1999 señala que la terraza general o cubierta de un inmueble está configurada como un elemento común del mismo, como así se infiere del art. 396 CC, pero no es menos indudable que no representa un elemento común de naturaleza esencial, como sería el del suelo o la cimentación, lo que significa que sobre su configuración cabe la existencia de pacto en contrario y, en cuanto tal, su desafectación, la cual, puede ser llevada a cabo en el título constitutivo o en los estatutos comunitarios.

También se ha pronunciado el Tribunal Supremo sobre la naturaleza de derecho real, en Sentencia de 25 de noviembre de 1992, señalando que el derecho a instalar carteles en la terraza cuando es constituido como derecho real autónomo tiene per se la consideración de bien inmueble.

Pues bien, si tomamos en consideración las anteriores apreciaciones podríamos contestar la cuestión señalando que la facultad a instalar carteles sobre la cubierta constituye un derecho sustentado sobre un dominio independiente que da derecho sobre la cubierta si bien tal derecho no puede ser ilimitado. Y en cuanto a la naturaleza de ese derecho, podemos acudir a la DGRN que en resolución de 25 de noviembre de 1992 atribuyó el carácter inmobiliario al derecho a instalar carteles en la terraza cuando es constituido como derecho real autónomo y por tanto, que es un derecho inscribible.

Como se verá en las contestaciones de nuestros autores, todas estas apreciaciones aparecen a lo largo de sus ricas exposiciones con referencias a los derechos de consumidores y usuarios, a los principios de equidad, equilibrio y abusividad en el ejercicio de derechos, en el marco de una convivencia necesaria entre los derechos de quien construye y de los adquirentes.

Puntos de vista

Luis Alberto Gil Nogueras

Conforme al art 2 LPH los títulos traslativos o declarativos del dominio...

Leer el detalle

Juan Luis Gordillo Álvarez Valdés

Como punto de partida procede plantearse la legalidad de este tipo de u0022re...

Leer el detalle

Miguel Ángel Larrosa Amante

Se plantea la cuestión relativa al derecho de vuelo y su posibilidad de ...

Leer el detalle

Juan Ángel Moreno García

El derecho de vuelo o sobreedificación aparece mencionado en el artícul...

Leer el detalle

Eduardo Salinas Verdeguer

El derecho en exclusiva a colocar carteles en un edificio dividido en pro...

Leer el detalle

María Félix Tena Aragón

El derecho de vuelo viene recogido en el Reglamento Hipotecario como uno ...

Leer el detalle

Vicente Magro Servet

Principalmente, lo que debe ser puesto de manifiesto es que el promotor d...

Leer el detalle

Resultado

¿Puede ser objeto de inscripción como bien inmueble autónomo la facultad de fijar carteles con carácter indefinido que se reserva el promotor en los estatutos de la propiedad horizontal del inmueble construido?
Valora este artículo