El pasado 19 de mayo de 2026, la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo dictó la Sentencia 620/2026, que anula los preceptos principales del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, regulador del Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración (NRUA).
El fallo llega después de meses de una turbulencia regulatoria en el sector de las viviendas de uso turístico (VUT) a partir de resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) que construyeron una doctrina registral particular, alertas de la Comisión Europea por infracción del Derecho de la Unión y multitud de propietarios atrapados entre registros autonómicos, registros nacionales y estatutos de comunidades de propietarios. La sentencia del Supremo cierra un capítulo, pero abre otro de consecuencias todavía inciertas.
El Supremo zanja la cuestión competencial
El Alto Tribunal da la razón a las comunidades autónomas y concluye que el Estado no tenía título competencial suficiente para imponer un procedimiento de inscripción nacional en el Registro de la Propiedad como requisito para que los propietarios pudieran publicitar sus viviendas en plataformas digitales de alquiler de corta duración.
La Sala descarta los dos títulos en que el Gobierno pretendía ampararse. Por un lado, el artículo 149.1.8 CE, en materia de registros e instrumentos públicos: el Tribunal entiende que este título no alcanza para regular un procedimiento de inscripción de naturaleza administrativa y finalidad turística, que debe reconducirse a las competencias autonómicas en materia de vivienda y turismo.
Por otro lado, el artículo 149.1.13 CE, bases y coordinación de la planificación económica: la regulación excede la mera fijación de bases y se adentra en la organización de un registro que solapa y desplaza los ya existentes en las CCAA.
Quedan anulados, en consecuencia, los artículos 1, 2 apartados f), i) y j), 5, 6, 8, 9, 10 y 12 b) y c) del RD 1312/2024, así como su disposición adicional segunda y su disposición final primera. Lo que sobrevive es la parte digital: la ventanilla única de arrendamientos, la coordinación entre registros autonómicos y la obligación de transmisión de datos de las plataformas al Estado con fines estadísticos. Es decir, el NRUA desaparece.
Doctrina de la DGSJFP
Durante los meses de vida del NRUA, la DGSJFP dictó una serie de resoluciones que, con independencia de que su presupuesto normativo haya sido anulado, arrojan luz sobre cómo los registradores, y el propio Centro Directivo, interpretan la interacción entre el alquiler turístico y la propiedad horizontal.
Por un lado, si los estatutos de la comunidad contienen una prohibición expresa —aunque sea genérica, referida a hostelería, uso profesional o actividades económicas— de destinar los pisos a usos distintos del residencial habitual, el alquiler turístico queda vedado. El Centro Directivo aplica una interpretación sistemática y es que no es necesario que los estatutos mencionen expresamente las VUT para que la prohibición les sea aplicable (Resoluciones de 13 de junio y 17 de octubre de 2025). Otra cuestión interesante es que quien compró su vivienda antes de que el acuerdo comunitario prohibitivo estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad no puede verse vinculado por él. El artículo 32 de la Ley Hipotecaria y el artículo 5 de la LPH son inequívocos: los estatutos y acuerdos comunitarios no perjudican a los terceros mientras no consten inscritos (Resolución de 24 de noviembre de 2025).
La Comisión Europea, al margen: España sigue incumpliendo el Reglamento (UE) 2024/1028
A todo lo anterior se añade una dimensión europea que el fallo del Supremo no resuelve. El Reglamento (UE) 2024/1028, de aplicación directa desde mayo de 2024, prohíbe someter una vivienda de uso turístico a más de un procedimiento de registro. España, con el RD 1312/2024, superponía el NRUA a los registros autonómicos ya existentes, incurriendo en una duplicidad que la Comisión Europea notificó formalmente en enero de 2026, otorgando un plazo de resolución hasta el 20 de mayo de 2026.
El Supremo, paradójicamente, confirma que el Reglamento europeo no exigía un registro nacional: la norma UE ordena coordinar los sistemas existentes, pero no impone un modelo centralizado. Lo que no desaparece es la obligación de España de adaptar su ordenamiento al Reglamento antes de que la Comisión decida iniciar un procedimiento formal de infracción ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Ese riesgo sigue vivo.
Reflexión final
La anulación del NRUA por el Tribunal Supremo es, en primer término, una victoria competencial de las comunidades autónomas. Pero para los operadores del sector, propietarios, plataformas, inversores y gestores de activos, el escenario que se abre no es precisamente de calma: el vacío normativo que deja la sentencia coexiste con una realidad registral y comunitaria que no desaparece con ella. Los estatutos siguen siendo un freno. Y el Derecho de la Unión sigue esperando una respuesta española que no llega.
En este contexto de incertidumbre regulatoria, conviene realizar un análisis caso por caso de la situación registral y estatutaria de cada inmueble hasta la evaluación del riesgo de responsabilidad patrimonial del Estado por los perjuicios causados por una norma ahora declarada nula. Las implicaciones prácticas son numerosas y, en muchos casos, urgentes.
ElDerecho.com no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación