Las comunidades de propietarios sí pueden limitar o prohibir las viviendas de uso turístico (VUT) mediante acuerdo de junta, siempre que se alcance la mayoría de 3/5 prevista en la Ley de Propiedad Horizontal.
Igualmente pueden imponer cuotas especiales, iniciar acciones judiciales por actividades molestas o regular el uso de elementos comunes cuando existan problemas de convivencia.
En este artículo explicamos:
- qué mayoría se necesita,
- cuándo la prohibición no tiene efectos retroactivos,
- qué ocurre con las licencias turísticas,
- qué acciones legales puede ejercer la comunidad, y
- cuáles son los conflictos más habituales en edificios con pisos turísticos.
¿Qué pueden hacer las comunidades de propietarios ante los pisos turísticos?
El fenómeno de las viviendas turísticas dentro de las comunidades de propietarios es una de las cuestiones más polémicas surgidas en esta materia.
El alquiler de una vivienda con fines turísticos no es, en sí misma, una actividad molesta, pero en la práctica suele generar problemas de convivencia con los vecinos, por ejemplo, por el uso intensivo de los elementos comunes, por el incremento del riesgo de que se produzcan daños, o por los ruidos a ciertas horas, etc. Es importante distinguir esta actividad del mero alquiler vacacional, cuya prohibición es más cuestionable y requiere un acuerdo unánime.
Las soluciones que pueden adoptar las comunidades de vecinos ante la problemática de las viviendas turísticas son diversas. Estas pueden aprobar, limitar, condicionar o prohibir el ejercicio de la actividad de alquiler turístico referida en la LAU art.5.e).
¿Qué soluciones pueden adoptar las comunidades de vecinos?
Las comunidades de vecinos tienen la posibilidad de llegar a acuerdos expresos que limiten, condicionen o prohíban el ejercicio de la actividad de alquiler turístico.
- Necesidad de aprobación previa
Para poder iniciar la actividad de alquiler turístico en una vivienda de la comunidad es precisa la aprobación previa y expresa por parte de la comunidad de propietarios. Dar comienzo a la actividad sin este permiso, faculta al presidente para iniciar las correspondientes acciones judiciales de cesación contra ese propietario (LPH art.7.3).
- Limitación o prohibición de la actividad
Estos acuerdos requieren el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, con independencia de que modifiquen o no el título constitutivo o los estatutos de la comunidad. El acuerdo se puede adoptar con el voto presunto de los propietarios ausentes (LPH art.17.12).
Los acuerdos que se tomen en este sentido no pueden tener efectos retroactivos, es decir, la comunidad no puede adoptar acuerdos que limiten, condicionen o prohíban la actividad de los comuneros que ya la vienen ejerciendo, siempre y cuando estén en regla con la Administración.
Por otro lado, la autorización no es necesaria cuando ya se viniera ejerciendo la actividad antes de 3-4-2025 y, así, estos propietarios pueden seguir haciéndolo con las condiciones y plazos establecidos en la normativa sectorial turística que les sea de aplicación.
No obstante, cuando la licencia turística es posterior a la entrada en vigor de la reforma introducida por la LO 1/2025, aunque se viniera ejerciendo previamente esta actividad, se requiere dicha autorización. Lo mismo ocurre cuando la solicitud se presente con posterioridad a dicha fecha, aun cuando los trámites administrativos se hubieran comenzado con anterioridad a la misma, sin que el retraso de la Administración en notificar el informe urbanístico tenga relevancia a estos efectos. Además, quien ya tenía licencia turística puede mantenerla hasta el vencimiento, pero no podrá renovarla si el acuerdo comunitario está vigente.
- Condiciones al ejercicio de la actividad
Las comunidades pueden admitir los pisos turísticos, pero obligando a sus propietarios a pagar cuotas especiales de gastos, o bien incrementando las cuotas de participación en los gastos comunes para las viviendas en las que se realice esta actividad.
Este tipo de acuerdos requieren para su adopción el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. En cualquier caso, el incremento no puede ser superior al 20% de la cuota que se viniera pagando (LPH art.17.12).
Con esta medida, no se pretende sancionar al propietario que dedica su vivienda a la actividad de alquiler turístico, sino hacer proporcional el uso de elementos comunes con su contribución a la comunidad.
- Imposibilidad conjunta de elementos comunes
Cuando un propietario alquile su inmueble por régimen de alquiler vacacional no podrá utilizar los elementos comunes de la comunidad mientras esté arrendado el inmueble.
El ejercicio conjunto de estos derechos entre arrendador y arrendatario es inviable. El arrendador cede por el arrendamiento la posesión y el uso de la zona privativa y común.
¿Cuáles son los problemas más habituales en las comunidades con pisos turísticos?
El insertar una explotación hotelera o de hospedaje turístico en un edificio residencial puede ser fuente de conflictos. Este tipo de explotaciones no son en sí mismas una actividad molesta.
Entre las molestias no tolerables más comunes desatacan las siguientes:
a) el uso intensivo del ascensor con carga y descarga de equipajes y constante trasiego de personas;
b) la ocupación del portal a diversas horas y de manera muy recurrente, con maletas y otros bultos;
c) las frecuentes entradas y salidas de personas, no solamente los residentes en el hospedaje, sino terceras personas ni siquiera hospedadas;
d) el aumento de gastos en el consumo de luz, y reparaciones del ascensor, al experimentar este elemento un mayor desgaste, haciéndose necesario intensificar su conservación y sus reparaciones extraordinarias;
e) que la puerta de entrada haya de permanecer constantemente abierta, o que los vecinos hayan de soportar las constantes llamadas a sus interfonos privativos en solicitud de apertura de la puerta principal del edificio.
¿Qué vías legales de actuación tienen las comunidades de propietarios?
Si la explotación turística deriva en actividades molestas en los términos de la LPH art. 7.2, y se acreditan molestias notorias e intolerables y una perturbación persistente de la convivencia, la comunidad puede promover acción judicial de cesación por el cauce del juicio ordinario.
La acción de cesación requiere un requerimiento fehaciente previo cursado por el presidente, a iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante, y debe acreditarse que dicho requerimiento fue desatendido.
Si persiste la conducta, el presidente debe convocar junta para obtener un acuerdo autorizando el ejercicio de la acción, sin el cual la demanda puede ser desestimada por falta de presupuesto.
La demanda debe dirigirse contra el propietario y, en su caso, ocupante, pudiendo solicitarse en el proceso la cesación cautelar inmediata una vez presentada, además de acumularse pretensiones de resarcimiento y, si procede, privación temporal del uso o extinción de derechos del ocupante no propietario.
En el alquiler turístico no tiene sentido dirigir la demanda contra el ocupante al ser estancias breves.
Preguntas frecuentes en los conflictos entre la comunidad y el propietario que explota una vivienda turística
- ¿Puede la comunidad prohibir los pisos turísticos si el Ayuntamiento ya les ha dado la licencia?
Sí. Son dos planos normativos distintos. La licencia municipal o autonómica confirma que la vivienda cumple los requisitos urbanísticos y turísticos generales. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha ratificado que la comunidad de propietarios, en el ejercicio de su autonomía privada regulada por la Ley de Propiedad Horizontal, tiene potestad para prohibir la actividad en el edificio si se alcanzan las mayorías necesarias, prevaleciendo el acuerdo de la junta sobre la mera autorización administrativa.
- ¿Qué mayoría se necesita para prohibir los pisos turísticos en el edificio?
Se necesita el voto favorable de las tres quintas partes (3/5) del total de los propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (LPH art. 17.12). Es fundamental saber que en este cómputo se incluye el "voto ausente", tras la junta, se notifica el acuerdo a los propietarios que no asistieron, y si no manifiestan su discrepancia en un plazo de 30 días naturales, su voto se computa como favorable.
- Si la comunidad aprueba la prohibición por 3/5, ¿se puede obligar a cerrar a un piso turístico que ya estaba funcionando legalmente?
No. Los acuerdos de la junta de propietarios no tienen efectos retroactivos. Si el propietario ya explotaba la vivienda de forma turística y contaba con su correspondiente título habilitante (licencia/declaración responsable) antes de que se aprobase la prohibición, tiene un derecho adquirido y puede continuar con su actividad. La prohibición solo afecta a las nuevas viviendas que pretendan comercializarse como VUT a partir de la fecha del acuerdo.
- ¿Qué pasa si el acuerdo de prohibición no se inscribe en el Registro de la Propiedad?
Si el acuerdo se aprueba, pero no se inscribe en el Registro de la Propiedad, solo obliga a los propietarios actuales del edificio. Si el dueño de un piso decide venderlo, el nuevo comprador (considerado «tercero de buena fe») no estaría obligado a cumplir esa prohibición porque no constaba en el Registro al adquirir la vivienda. Por tanto, para que la prohibición sea eficaz «frente a terceros» en el futuro, es obligatorio elevar el acuerdo a público e inscribirlo.
- ¿Puede la comunidad cobrarle más comunidad al dueño del piso turístico? ¿Hay un límite?
Sí. La comunidad puede establecer una cuota especial de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes para la vivienda turística (por el mayor uso y desgaste de ascensor, zonas comunes, limpieza, etc.). Este acuerdo también requiere la mayoría de las tres quintas partes (3/5) de propietarios y cuotas. El límite legal estricto es que este incremento no puede superar el 20% de la cuota ordinaria que le correspondería a esa vivienda.
- ¿Está obligado el explotador a facilitar los datos de los turistas a la comunidad?
No a la comunidad, pero sí a las autoridades. El explotador no tiene la obligación legal de entregar el registro de viajeros ni los contratos de alquiler al presidente o al administrador por motivos de protección de datos (RGPD). Sin embargo, sí tiene la obligación legal estricta de registrar a todos los huéspedes mayores de 14 años y comunicar sus datos de identidad a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado (Policía o Guardia Civil) a través de las plataformas oficiales dentro de las 24 horas siguientes a su llegada.
- ¿Qué puede hacer la comunidad si los turistas hacen ruido excesivo a altas horas de la noche?
La comunidad debe actuar en dos frentes inmediatos y uno a medio plazo:
Inmediato: Llamar a la Policía Local para que realice una medición de ruidos (sonometría) y levante un acta de denuncia por infracción de las ordenanzas de civismo.
Aviso al propietario/explotador: Comunicarle de inmediato los hechos (muchos tienen contratados sistemas de medición de ruido a distancia o empresas de gestión) para que exija el cese a sus clientes.
A medio plazo: Si los ruidos son recurrentes, usar las actas policiales como prueba para iniciar una acción de cesación judicial por actividades molestas.
- Si un turista rompe el espejo del ascensor o daña el portal, ¿quién paga la reparación?
El responsable directo del daño es el turista que lo causó. Sin embargo, ante la comunidad de propietarios, el dueño del piso responde de forma subsidiaria o solidaria por los daños causados en los elementos comunes por las personas a las que ha cedido el uso de su vivienda. La comunidad reclamará la reparación al propietario, y este, a su vez, deberá reclamar ese importe al turista (o cargarlo a la fianza/seguro de la plataforma de reservas).
- ¿Se puede prohibir a los turistas el uso de la piscina o el garaje de la comunidad?
Se les puede equiparar, pero no discriminar injustamente. Los turistas, mientras ocupan la vivienda, adquieren los mismos derechos de uso de las zonas comunes que tendría el propietario. La comunidad no puede prohibir el uso de la piscina a los huéspedes de una VUT si se lo permite al resto de residentes. Lo que sí puede hacer la comunidad es regular el uso para todos (p.e., limitar el número máximo de personas por vivienda en la piscina, establecer horarios estrictos o prohibir la entrada de invitados no residentes), lo cual afectará también a los turistas.
- ¿Es obligatorio que las viviendas de uso turístico dispongan del Número de Registro Único de Arrendamiento (NRUA)?
Las comunidades autónomas mantienen competencias propias sobre el turismo, y cada territorio tiene sus propios requisitos de licencia o declaración responsable. La Comunidad de Madrid, por ejemplo, exige declaración responsable y el certificado de idoneidad para viviendas de uso turístico (CIVUT), además de inscripción en el Registro autonómico.
A ello se suma, desde julio de 2025, la obligación de contar con el Número de Registro Único de Arrendamiento (NRUA). Este registro es obligatorio para cualquier alojamiento que se anuncie en plataformas digitales y lo gestiona el Registro de la Propiedad a través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda. La licencia autonómica y el NRUA son dos trámites distintos ya que tener la primera es un requisito para obtener el segundo, pero no lo reemplaza. Sin NRUA no se puede anunciar la vivienda en Airbnb, Booking ni otras plataformas digitales.
El Ministerio de Vivienda notificó a las plataformas la existencia de más de 86.000 viviendas turísticas y temporales ilegales en febrero de 2026, exigiendo la retirada de sus anuncios. La presión regulatoria, por tanto, llega desde múltiples frentes simultáneamente.
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