Abstract
(Análisis de la situación que se produce en las comunidades de propietarios cuando el titular de un local que lo ha adquirido, o lo ha arrendado, se encuentra con que necesita obra de salida de humos en el caso de que quiera proceder a la instalación de un restaurante, o cafetería, y el local no disponga del mismo, así como la posición de la Comunidad de propietarios si la Junta opta por no autorizar esta obra al titular del local y si es posible la oposición de la comunidad a la autorización de la misma siendo necesaria para el negocio previsto por el propietario o inquilino).
Abstract:
(Analysis of the situation that occurs in homeowners' associations when the owner of a premises who has acquired or leased it finds that they need a smoke outlet in order to install a restaurant or cafeteria, and the premises do not have one, as well as the position of the homeowners' association if the Board chooses not to authorize this work for the owner of the premises and whether it is possible for the association to oppose the authorization of the work when it is necessary for the business planned by the owner or tenant.).
Palabras clave: local de negocio, salida de humos, comunidad de propietarios
Keywords: business premises, smoke extractor, homeowners association
1.- Introducción
Existe un problema, en ocasiones, en las comunidades de propietarios cuando algunos titulares de locales o inquilinos necesitan realizar una obra en el mismo para instalar extractor de humos para el buen funcionamiento de su local de negocio que quieren destinarlo a restaurante o cafetería. Y al realizar esta obra necesitan autorización de la Junta de propietarios, pero los comuneros no quieren que se instale en el local un restaurante o cafetería.
Con ello, esta oposición de la mayoría de los comuneros a la apertura de restaurantes o cafeterías supone una clara restricción y limitación de la libertad de los ciudadanos a abrir el negocio que estimen conveniente en el local que hayan adquirido, o arrendado, siempre y cuando no esté incluido dentro de las vías del artículo 7.2 LPH (EDL 1960/55); es decir, que no se trate de una actividad molesta, insalubre, nociva o peligrosa, lo que no debe concurrir en un negocio destinado a restaurante, o cafetería, siempre y cuando se adopten las medidas oportunas para evitar estas incidencias en la ejecución del negocio de restauración.
La cuestión básica que hay que poner encima de la mesa es que los propietarios de una Comunidad no tienen capacidad de fiscalización para impedir o limitar el tipo de negocio que se pueda abrir en un local por atentar al derecho de cualquier ciudadano al libre ejercicio de la libertad de empresa reconocido en la Constitución en el art. 38 CE.
Pero el problema es que el actual art. 17.4.3 LPH (EDL 1960/55), que reproduce lo que antes reflejaba el art. 10.3 LPH (EDL 1960/55) señala que: Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores, estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes
En este sentido, para realizar una obra de este carácter para instalar extractor de humos en un local de negocio para destinarlo a restaurante o cafetería es preciso acuerdo de la Junta de propietarios a obtener por el quorum de 3/5 que sería sin voto presunto del ausente además, dado que el art. 17.8 LPH (EDL 1960/55) señala que Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción
De esta manera, al tratarse de la instalación de un extractor de humo de una obra privativa para aprovechamiento solo del propietario o arrendatario del local de negocio, el quorum de los 3/5 al que alude el artículo 17.4.3 LPH (EDL 1960/55) se debe obtener en la misma Junta de propietarios, al referirse a ese quorum, pero del total de propietarios y cuotas de participación, por lo que, al no permitirse el uso del voto presunto del ausente, el quorum privilegiado y cualificado citado debe alcanzarse en una Junta de propietarios, lo cual es sumamente difícil, por cuanto ni tan siquiera esa cifra de 3/5 puede alcanzar el volumen de propietarios que suelen acudir a una Junta de propietarios, por lo que, salvo que el interesado pueda conseguir delegaciones de voto en volumen tan importante como para alcanzar ese quorum tan exigente, sería realmente imposible que se alcanzara el citado número de votos y propietarios en un acuerdo en la junta.
Por ello, una solución que se está adoptando es que para convertir el aprovechamiento privativo en un aprovechamiento o ventaja colectiva una solución para estos casos, que afecta también a los locales cuando quieren hacer cualquier tipo de obra en el mismo como apertura de puerta o ventana, se aconseja que se alcancen como “ acuerdos marco ”, que es la vía jurídica aconsejable en el sentido de que lo que se aprobaría por el quorum también de 3/5 del citado precepto antes citado, es lo referido a los criterios de homologación para que cualquier titular o arrendatario de local de negocio que quiera hacer una obra se apruebe por 3/5 el criterio marco en virtud del cual quien quiera instalar extractor de humo se sujetará a los requisitos exigidos en el acuerdo, o también lo mismo para abrir puerta o ventana, o para instalar toldos, o, por ejemplo, para hacer cerramientos de terraza en viviendas, o cualquier otra obra que, en principio, se trate de aprovechamiento privativo. pero que transformándolo en “acuerdo marco” permitirá que por la vía del artículo 17.8 LPH (EDL 1960/55) el quorum sea de 3/5 del art. 17.4.3 LPH (EDL 1960/55), pero con el uso del voto presunto del ausente.
Esto nos llevaría a que la exigencia del quorum el día de la Junta sería tan solo de mayoría simple de presentes del art. 17.7 LPH (EDL 1960/55), y luego recurriremos al uso del voto presunto del ausente para lo que se mandaría el acta a los ausentes, y en el caso de que no se opongan en 30 días se sumarían los que no digan nada a los que votaron a favor, de tal manera que, así, se obtendría el quorum de 3/5 para que el titular del local o arrendatario pueda proceder a la instalación del extractor de humos, o a la apertura de puerta o ventana, resolviéndose esta cuestión y permitiendo a los titulares de locales poder realizar la apertura del negocio, dado que sin esta salida de humos no se puede dedicar el mismo a un objeto social que requiera salida de humos del local si este no dispone de la misma desde origen.
En cualquier caso, este es un problema que se solucionaría si en las obras edificación de edificios se hiciera ya directamente la obra de salida de humos en los locales, evitando que los propietarios que lo adquieren tengan que recurrir a solicitar a la Junta de propietarios que les autoricen la obra. Y evitaría muchísimos problemas que están ocurriendo en la actualidad con edificios antiguos donde no existe la salida de humos en el local que está dando lugar a muchísimos problemas en la actualidad que están siendo resueltos por los tribunales de Justicia en favor de los propietarios o arrendatarios de local de negocio como vamos a exponer.
2.- El criterio es el de protección del peticionario de la obra de salida de humos para permitir la apertura del negocio
El criterio dominante en la jurisprudencia actualmente es el de la protección de quien solicita la realización de la obra de salida de humos por pretender abrir un restaurante o cafetería, ya que la Comunidad de propietarios no tiene capacidad alguna para prohibir el destino negocial que quiera darle una persona a su local de negocio, y las comunidades de propietarios no están habilitadas, ni tan siquiera para fijar en sus estatutos la prohibición de un destino negocial en el local, ya que se trataría de una cláusula nula de pleno derecho por afectar a la libertad de los ciudadanos de abrir un negocio en un local cuando se cumplan, además, los requisitos establecidos por el ayuntamiento para la apertura y que cuente con un proyecto de obra instalación y licencia otorgada por el Ayuntamiento para poder dedicar el local de negocio a restaurante o cafetería.
En consecuencia, la premisa básica de prohibición circula alrededor del artículo 7.2 LPH (EDL 1960/55), como antes hemos expuesto, en torno a que lo que no se permite es que ese destino negocial de restaurante o cafetería cause molestias o perjuicios objetivables a la Comunidad de propietarios y a sus comuneros, pero no cabe admitir una molestia subjetiva basada en que los comuneros pretenden no aceptar que se abra un restaurante, o una cafetería, y, con ello, quieran prohibir la autorización de la obra de salida de humos en el local para que no pueda proceder a la apertura el titular o inquilino del negocio que se pretende instalar.
Por ello, fijamos tres cuestiones absolutamente básicas que deben tener en cuenta las comunidades de propietarios en esta cuestión como son las relativas a las siguientes:
1.- Que cuando un comunero titular de un local de negocio solicite la realización de una obra para mejorar el destino de su actividad negociable, y poder abrirlo, como es el relativo a salida de humos, o apertura de puerta o ventana para hacer más rentable el local de negocio, es aconsejable plantear en la convocatoria del orden del día la propuesta que debe ser aprobada como “acuerdo marco”, o criterios de homologación, para que cualquier comunero que en la comunidad quiera realizar esa obra, o actividad, se ajuste a los presupuestos aprobados en la Junta de propietarios en cuanto a requisitos básicos a tener en cuenta para realizar esa obra, pero no prohibiéndola, sino permitiéndolas siempre que se cumplan los requisitos establecidos a nivel de realización de obras por la autoridad municipal y cuente con el correspondiente proyecto realizado por técnico competente y la licencia municipal.
2.- Dado que el quorum para aprobar esta obra es el de 3/5 al tratarse de aprovechamiento colectivo, y no individual, se admitirá el voto presunto del ausente, lo que conllevará que solamente se exija mayoría simple de presentes en Junta y luego estar a la espera de los 30 días para ver si se alcanza el quorum de los 3/5, porque flexibiliza en gran medida la posibilidad de la aprobación del acuerdo.
3.- La jurisprudencia ha reconocido que las comunidades de propietarios no pueden prohibir y limitar a quienes quieran proceder a abrir un restaurante, o cafetería, en un local cuando cumplan los requisitos establecidos en la ley para proceder a la apertura, y en el caso de que la Junta de propietarios no autorice por acuerdo esa instalación, los tribunales de Justicia están dando la razón a quienes desean abrir restaurante, o cafetería, siempre y cuando demuestren que reunían los requisitos para ello, y habían presentado la documentación ante la Junta de propietarios para que se procediera a su aprobación, y, sin embargo, la Junta lo rechazó al no alcanzarse el quorum previsto por la ley, por lo que en este caso es necesario flexibilizarlo mediante la propuesta sometida a Junta de propietarios en el orden del día de la vía del acuerdo marco como aprovechamiento colectivo que flexibiliza el sistema de adopción del acuerdo por 3/5 mediante el uso del voto presunto del ausente tal y como se ha explicado.
Señala al respecto el auto del TS 7902/2020 de 30 de septiembre que es preciso un acuerdo de 3/5 para llevar a cabo las obras realizadas en los elementos comunes, consistentes en colocación de chimenea para la extracción de humos y en la instalación de una salida de emergencia.
Se recoge en la resolución del TS que:
“La parte recurrente afirma que las obras realizadas que afectaron a los elementos comunes eran necesarias por afectar a la seguridad del edificio, incluso aunque no se hubiera llevado a cabo el cambio de uso del local comercial. Sin embargo, tal apreciación no es realizada por la audiencia, quien afirma que las obras de adaptación del inmueble de la parte demandada responden a "un voluntario y unilateral cambio de uso [...] que no pueden considerarse como necesarias ni impuestas por la administración ni a solicitud de un particular" con fundamento en los apartados a-e del artículo 10.1 de la LPH (EDL 1960/55).
Por consiguiente, en contra de las manifestaciones de la parte recurrente, tal precepto no es el aplicable al caso de autos, sino el apartado 3.b) del artículo 10 (actual art. 17.4.3 LPH (EDL 1960/55)) según el cual requerirán autorización administrativa, en todo caso: "Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio".
Como estamos exponiendo, las obras llevadas a cabo en el local fueron las realizadas en los elementos comunes, consistentes en colocación de chimenea para la extracción de humos y en la instalación de una salida de emergencia, y estas requieren de acuerdo de 3/5, ahora bien, sin voto presunto del ausente por tratarse de aprovechamiento individual. Si se quisiera ser con voto presunto del ausente debería ser como aprovechamiento colectivo y ello lo sería presentándolo a la junta como “criterios para que los locales de esta comunidad puedan instalar chimenea, o salida de emergencia”.
También, y dado que estamos apostando por “flexibilizar” la adopción del acuerdo para que por los 3/5 del art. 17.4.3 LPH (EDL 1960/55) se pueda llegar al mismo usando el voto presunto del ausente es preciso aclarar:
¿Qué es un acuerdo marco?
Es una figura que posibilita que un determinado acuerdo que permita hacer determinada actuación por un propietario se decida como acuerdo marco de forma y manera que cualquier otro comunero que quiera hacer lo mismo pueda hacerlo siguiendo las indicaciones del acuerdo marco y sin necesidad de someter a votación de nuevo el tema, bastando con la mera comunicación al presidente y seguir con las directrices indicadas en el acuerdo marco.
Es aconsejable que la comunidad adopte acuerdos marco en estos temas, porque así, aunque el quorum para ubicarlos sea de 3/5 del total, ello lo es con voto presunto del ausente, con lo que en la junta solo hace falta mayoría simple y luego estar a la espera de los 30 días a los ausentes. Y así se regulan mejor las instalaciones generales y se evitan peticiones individuales.
Hay que tener en cuenta que en base al art. 17.8 LPH (EDL 1960/55) si la petición es colectiva opera el voto presunto del ausente, por lo que es preferible que si alguien pide autorización para instalar un cerramiento de terraza, toldo, o aparatos de aire acondicionado, o cualquier petición que realicen los titulares de locales, que se haga de forma general y colectiva fijando los cauces y reglas por los que se debe regir las instalaciones de estas cuestiones, y así solo requeriría de acuerdo por mayoría simple en junta, y luego el acuerdo se notifica a los ausentes, los cuales tienen 30 días para opinar. Si nada dicen se entiende que votan a favor y así se evita la reiteración de peticiones individuales que exigirían 3/5 en la junta y serían más difíciles de adoptar, además que podría ocurrir que unos consiguieran el quorum y otros no, lo que sería injusto.
Una vez alcanzado el acuerdo fijando las reglas de instalación, cuando un comunero quiera instalarlo solo tendría que dirigirse al presidente comunicando la instalación "conforme a los criterios marcados en el acuerdo marco" sin ser preciso nuevo acuerdo de junta.
En este sentido, es preciso destacar que los/las administradores de fincas y letrados/as que asesoran a las comunidades de propietarios y las gestionan deben tener en cuenta estos criterios a la hora de permitir la flexibilización de los acuerdos alcanzados en Junta respecto a instalación de salida de humos. Y ello, para aconsejar a los comuneros el día de la Junta que es preciso que el acuerdo se alcance si el comunero ha presentado la documentación en regla con proyecto de técnico competente que permita habilitar que la extracción de humos no va a perjudicar a la comunidad y que reúne los requisitos establecidos en la normativa administrativa para proceder a la autorización, ya que en caso contrario el comunero titular o inquilino del local ejercitará una acción judicial, previo el sometimiento a un MASC, recordando la jurisprudencia del Tribunal Supremo que flexibiliza y protege a los titulares, o inquilinos, de locales de negocio que quieren abrir restaurantes, o cafeterías, siempre y cuando hayan presentado el correspondiente proyecto técnico de instalación y no tengan problemas que causen molestias a los comuneros en esa Comunidad de propietarios.
En este sentido, aplicando la jurisprudencia del Tribunal Supremo proteccionista de los locales de negocio, el titular del local, o inquilino, obtendrá sentencia favorable con costas a la Comunidad de propietarios que no ha querido permitir la apertura del restaurante, o cafetería, bajo la idea de no adoptar el acuerdo y prohibiendo al local podrá ejercer la actividad negocial que quería llevar a cabo.
Viene todo esto a colación, porque en muchos casos las comunidades de propietarios desatienden estas peticiones y rechazan esta autorización cuando en la mayoría de los estatutos se permite que los locales se destinen a su actividad comercial y ello les debe permitir habilitar la posibilidad de instalar la salida de humos o chimeneas sin las cuales no podían desempeñar su actividad negocial destinado a bar o cafetería o restaurante.
Debe entenderse, en consecuencia, que la sentencia del TS 117/2021 de 3 de marzo (EDJ 2021/511164) habilita y apoya la tesis de los locales de negocio en las comunidades de propietarios, ya que no provoca ni produce ningún perjuicio a la comunidad la instalación de salida de humos y las comunidades deben permitirlo.
Incluso el Tribunal Supremo recoge que reflejando claramente los estatutos el destino de los locales a este tipo de objetos sociales la solución sería solamente la remisión de un comunicado al presidente de la comunidad por parte del titular del local dándole traslado de que va a proceder a instalación de la chimenea, o salida de humos, el tiempo en el que lo va a hacer y el lugar por donde va a ejecutar la obra sin perjuicio a la comunidad
Esto último lo ha tratado el Tribunal Supremo en Sentencia 117/2021 de 3 mar. 2021, Rec. 76/2018 (EDJ 2021/511164) señalando que:
“La sentencia 306/2013, de 25 de abril, desestimando el recurso de apelación, declaró:
"Pues bien, el titulo constitutivo de la comunidad autorizaba expresamente colocar una chimenea para la explotación del local de negocio número tres, "pudiendo servirse no solo del lugar autorizado a cualquier vecino (solamente se les prohíbe por la fachada de la), también por esta fachada y por si hubiera la menor duda también se autoriza por la fachada de la comunidad ".
La chimenea, dice la sentencia, "se construye en la parte posterior del edificio (se trata de un edificio que carece de patio de luces); conforme a ello, si el título autoriza la colocación de la chimenea en la fachada del edificio, es decir es una cuestión resuelta contractualmente, ello significa que la cuestión está prevista y por tanto la instalación de la chimenea, con el consiguiente uso de la fachada es una cuestión estructural al margen de la competencia y decisión de la Junta de Propietarios y por tanto no requiere la autorización".
En el mismo sentido la sentencia 1009/2001, de 29 de octubre.
Por lo expuesto debemos concluir que los estatutos autorizaban las instalaciones de evacuación de humos, siendo un hecho probado que simplemente estaba anclada a la fachada, sin que se haya probado que afecte al forjado, constando que no produce molestia o perjuicio que sea constatable, al no perjudicar luces ni usos de los comuneros y sin que fuese precisa la autorización de la comunidad, la cual fue previamente informada antes de iniciar la instalación de la tubería.”
De esta manera, debe haber permisividad en estos casos de poder instalar chimeneas y extracción de humos, ya que lo contrario sería abuso de derecho de vetar el libre ejercicio de actividad negocial a los locales.
Y es clave el conocimiento por parte de los juristas y administradores de fincas expertos en Propiedad Horizontal asesorar a las comunidades de propietarios en esta materia para posibilitar la adopción del acuerdo y no obstaculizarlo impidiendo al titular del local o inclina el ejercicio de la actividad de restaurante o cafetería por medio de las vías que aconsejamos en las presentes líneas de este artículo doctrinal.
Es cierto que en muchos estatutos nuevos consta expresamente la autorización en el caso de que el constructor no haya previsto la salida de humos en los locales de negocio, que, en cualquier caso, sería lo aconsejable y lo que se está llevando a cabo en muchas obras de nueva construcción para evitar, precisamente, estos problemas que han surgido tradicionalmente por la inexistencia de esta previsión en la construcción de edificios con locales de negocio donde no se preveía la salida de humos y que llevaba a estos problemas entre los comuneros que querían destinar un local al negocio de restauración y los comuneros no querían que ocurriera alegando presunción de molestias que, en modo alguno, puede ser un argumento jurídico en contra de la autorización a la que tienen derecho quienes quieran abrir un negocio de restauración cumpliendo los requisitos administrativos establecidos en la norma y con el visto bueno de la autoridad municipal.
3. La comunidad de propietarios no puede adoptar el acuerdo de autorización de la instalación de la salida de humos cobrando un canon al peticionario
Pues bien, entendemos que las comunidades no pueden cobrar un canon mensual o de la periodicidad que fuera a un comunero por una medida a la que tiene derecho, en principio, y que está supeditado a la autorización de la junta, por cuanto si la comunidad cobra un precio por una autorización ello podría configurarse como un arrendamiento de elementos comunes que tiene su propio régimen en el art. 17.3. Pero la autorización para instalar extractores de humos o chimeneas, o puertas o ventanas en locales no supone un arrendamiento de elementos comunes, sino una autorización que está permitida por la vía del art.17.4.3 LPH (EDL 1960/55), y antes en el art. 10.3 LPH (EDL 1960/55).
Es decir, la comunidad no puede utilizar la vía del art.17.3 LPH (EDL 1960/55) para “arrendar” una autorización de elementos comunes, cuál sería la autorización para instalar los elementos precisos por fachada o interior para llevar a cabo esa instalación, ya que esta tiene su propio régimen en el art. 17.4.3 LPH (EDL 1960/55) y este no prevé en modo alguno el cobro de un canon por una autorización.
Con respecto a si este canon sería admisible en el caso de haberse pactado y firmado para conseguir esta autorización entendemos que esta firma y aceptación sería nula o anulable, habida cuenta que no se admite aquí la vía del principio de autonomía de la voluntad de las partes del art.1255 CC (EDL 1889/1), sino la existencia de cláusulas abusivas en los contratos que ha sido reflejado en abundante jurisprudencia, no solo nacional, sino, también, del TJUE (STJUE 30-5-2013) al declarar inaplicables incluso de oficio por el juez aquellas cláusulas consideradas abusivas en los contratos en los que se aprecie el carácter abusivo de una cláusula, y aunque no pueda tratarse en estos casos de relación de consumidor y profesional sí que es cierto que cobrar un canon por una autorización que no está sometida a precio según el art.17.4.3 LPH (EDL 1960/55) debe considerarse abusiva y declararse su nulidad o anulabilidad, ya que las comunidades de propietarios sí que pueden cobrar precio, pero por arrendamiento de elementos comunes, y previo acuerdo de 3/5, pero no cabe cobrar precio en autorizaciones del art.17.4.3 LPH, que es a la que nos estamos refiriendo en el tema de permitir instalar un extractor de humos o abrir puertas o ventanas, o instalar letreros en locales de negocio. Y más aún si en muchos casos los estatutos o la escritura de División horizontal legitima a los locales a realizar esas instalaciones sin precio alguno, ya que, incluso, aunque los estatutos recogieran que estas autorizaciones deben someterse a precio se tendría por no válida.
Por otro lado, la jurisprudencia del Tribunal supremo es sumamente permisiva en estos temas, ya que, por ejemplo, la de fecha 25 de abril de 2013 señala que:
“Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Son precisamente las singulares características de los locales comerciales, en la práctica, las que determinan que el título constitutivo les reconozca a los propietarios la posibilidad de que efectúen obras que afectan a algunos elementos comunes, fijando como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario (SSTS 15 de noviembre de 2010; 17 de enero 2012).
Por último, dice la Sala:
"Las obras están dirigidas a proporcionar al local los suministros que le son propios y necesarios, entre ellos la conexión a los elementos comunes de saneamiento, evacuación y demás instalaciones comunitarias, "pues como comunero el propietario del local tiene derecho a servirse de ellos, y por tanto está autorizado por la Ley de Propiedad Horizontal" , es decir, se trata de obras permitidas al propietario, dentro de su facultad de modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones y servicios con las limitaciones que contempla, que no han sido rebasadas. y "La puerta y huecos abiertos en la parte posterior del edificio es una puerta de servicio, prevista en el titulo constitutivo, siempre que no afecte a la estructura del inmueble, lo que no sucede este caso."
Con ello, se quiere introducir máxima flexibilidad y evitar el encorsetamiento con el que algunas comunidades tratan a los locales impidiéndoles llevar a cabo obras imprescindibles para su subsistencia.
Es decir, que lejos de permitir el Tribunal Supremo cobrar por ello, se admite un criterio flexible para que las juntas de propietarios permitan a los locales estas obras e instalaciones que son necesarias para el buen funcionamiento de su actividad, con lo que existir cláusulas de precio en las autorizaciones de instalación de letreros, extractores de humos, chimeneas, autorización para abrir puertas o ventanas se tendrán por no puestas, ya que la LPH no autoriza este cobro, y solo se permite el acuerdo de junta al respecto por la vía del art. 17.4.3 LPH (EDL 1960/55) y si son rechazadas estas autorizaciones incluso el comunero puede acudir a los tribunales para reclamar un derecho que le reconoce la LPH y con el criterio de flexibilidad del TS si no se prueba un perjuicio constatable a la comunidad.
4.- Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, 103/2026, de 29 de enero
Más recientemente el propio Tribunal Supremo ha seguido dictando jurisprudencia en torno a la protección de los titulares o inquilinos de locales de negocio que pretendan realizar obras para a ver proceder a la apertura del negocio en el local que necesita precisamente la realización de una obra que tiene que autorizar la Junta de propietarios por afectar a elementos comunes.
Así, trata la STS 103/2026, de 29 de enero de que si una comunidad autoriza la instalación de chimenea o salida de humos a un propietario ello puede ser utilizado por propietarios o inquilinos posteriores para el mismo destino de salida de humos.
En esta sentencia se recoge que:
“En el caso que juzgamos, a diferencia de lo que sucede en la sentencia 158/2016, no ha habido un cambio en el destino del local ni la pretensión de utilizar un elemento común que había venido teniendo y podría tener en el futuro un uso comunitario, sino un elemento que, si bien discurría por el patio común, había venido siendo destinado a salida de humos de los anteriores negocios de hostelería instalados en el mismo local cuyo titular actual quiere utilizarlo ahora.
Tampoco es semejante a este caso el de la sentencia 570/2020, de 29 de octubre, en la que se entendió que la autorización al uso de un espacio común en un bajo no podía considerarse perpetua, pues se refería no al uso de una salida de humos ya existente, sino a la autorización de uso de una zona ajardinada colindante a una privada, que se entendió hecha como mera tolerancia, y no como autorización perpetua de uso exclusivo, lo que supondría modificación del título.
La sentencia 243/2019, de 24 de abril, en la que se dice que «no se puede afirmar que ejercita sus derechos de mala fe quien lo hace dentro del plazo legal» no guarda ninguna relación con lo que se discute en este procedimiento, pues versa sobre la reclamación de una cantidad indebidamente cobrada por un banco en un contrato de leasing. Con todo, en esa sentencia, lo que se dice es: «No se puede afirmar que ejercita sus derechos de mala fe quien lo hace dentro del plazo legal, sin que previamente existan hechos, actos o conductas suyos que engendren, rectamente entendidos, en el obligado la confianza de que aquellos no se actuarán. (sentencia de 16 de diciembre de 1991, rec. 143/1990). Para que el ejercicio de un derecho por su titular resulte inadmisible es preciso que resulte intolerable conforme a los criterios de la buena fe (art. 7 CC (EDL 1889/1)) porque, en atención a las circunstancias, y por algún hecho del titular, se haya generado en el sujeto pasivo una confianza legítima de que el derecho ya no se ejercería, de modo que su ejercicio retrasado comporta para él algún tipo de perjuicio en su posición jurídica (sentencias 352/2010, de 7 de junio, 299/2012, de 15 de junio, 163/2015, de 1 de abril, y 148/2017, de 2 de marzo)».
En este caso, como hemos reiterado, y pone de relieve la parte recurrida en su escrito de oposición al recurso, la comunidad de propietarios permite que la salida de humos cuya instalación había sido autorizada con carácter personal en 1990, sea utilizada con posterioridad por otro arrendatario anterior al ocupante actual, y que la utilice sin ninguna oposición ni requerimiento de desinstalación durante más de catorce años, y tampoco se opone a que los nuevos propietarios sigan utilizando el local como restaurante utilizando la salida de humos ni que realicen las obras de ejecución una vez que se le entrega copia del proyecto, visitando las obras sin transmitir oposición alguna hasta que están terminadas”.
Con ello, si se autoriza una salida de humos a un propietario lo es para los que adquieran o alquilen el local para el futuro sin tener que precisar pedir autorización para el uso de esa chimenea o salida de humos.
Lo que se pretendía en este caso era todavía más grave, ya que la Comunidad de propietarios consideró que las autorizaciones de la junta debían formalizarse de forma consecutiva conforme se produjeran las transmisiones, o arrendamiento, del local, lo cual es todavía más inconcebible que la inicial denegación que, en algunos casos, se estaban adoptando por las juntas de propietarios que consideraban que tenían una legitimación inexistente para vetar el tipo de negocio que quería abrir un propietario o inquilino en un local. Y a tal efecto ha sido la jurisprudencia del Tribunal Supremo la que ha ido acomodando la respuesta a una protección lógica de los locales de negocio frente al ansia de control y fiscalización que algunos comuneros creen que tienen en las comunidades para decidir cuál es el objeto negocial al que tiene derecho a destinar un comunero respecto al local que ha adquirido o arrendado.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en junio de 2026.
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