¿A la vista del deber de convivencia que tienen los esposos, la vivienda habitual en la LH, es necesariamente la vivienda habitual de uso ordinario de la familia en los términos del CC?

En mi opinión cabe llevar a cabo tal matización a la hora de concertar la e...

En mi opinión cabe llevar a cabo tal matización a la hora de concertar la escritura pública, siempre y cuando se dé el supuesto apuntado, y que consiste en la adquisición por un matrimonio de un inmueble a través de un préstamo con garantía hipotecaria, destinado a ser la vivienda habitual de uno de los hipotecantes, siquiera sea temporal, que será lo normal,  pero no propiamente del conjunto de la unidad familiar.

Ello sucederá de modo habitual en los supuestos en que por razones laborales preferentemente, ambos cónyuges deban de residir en distintas localidades, pese a la obligación adquirida, merced al matrimonio de convivencia (art 68 CC –EDL 1889/1-)

La fundamentación puede encontrarse en que la previsión del art 21.III de la Ley Hipotecaria –EDL 1946/59 sólo exige que la vivienda fuere habitual del hipotecante, pero en caso de ser varios, cual es el caso, no exige que lo sea de todos ellos.
Por el contrario en la previsión del artículo 1320 CC –EDL 1889/1-, como de hecho viene a suceder con el concepto que viene a atribuirse al término u0022vivienda familiaru0022 (por ejemplo art 96 CC) implica como de modo expreso prevé el primer artículo citado, estar ante la vivienda habitual de uso ordinario por la familia, esto es la que usa regularmente el conjunto que la integra, entendido como viene a interpretarlo la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, esto es como medio patrimonial que cumple la continuidad de la vida familiar, o cuya utilidad económica se subordina a cubrir la necesidades familiares.

En este último sentido la STS, bien que a efectos del art 96 CC –EDL 1889/1-  con base en art 70, de 31 de Mayo de 2012 –EDJ 2012/109290-, entiende por vivienda familiar la que constituya residencia habitual de la unidad familiar, en el sentido de que debe formar el lugar en que la familia haya convivido como tal, con una voluntad de permanencia.

El número 3 del art 21 de la LH –EDL 1946/59- se introdujo mediante ley 1/...

El número 3 del art 21 de la LH –EDL 1946/59 se introdujo mediante ley 1/2013 –EDL 2013/53763 en la que se adoptaban medidas especiales para evitar el lanzamiento inmediato de determinadas personas o familias que estuvieran en situación de especial vulnerabilidad, ofreciendo la propia ley la descripción de las personas o familias que pudieran englobarse en esa denominación.

Y tanto en la exposición de motivos, como en el art 1 de  esa norma, se puede comprobar que no siempre se está refiriendo al domicilio habitual de  una familia con el concepto que utiliza el art 1320 CC –EDL 1889/1-. Este precepto se encuentra dentro de las disposiciones generales del título dedicado al régimen económico matrimonial, y en el art 1 de la ley 1/2013, en la letra g) –EDL 2013/53763-, al hablar de las víctimas de violencia de género, la vivienda que protege es aquella en la que reside la víctima, no la que hasta el momento de convivencia constituía el domicilio familiar. Y tanto en las letras e) y f) de ese mismo precepto se recogen situaciones familiares no necesariamente unidos sus miembros por vínculos matrimoniales, o procedentes directos de un matrimonio, o relación de análoga afectividad.

A ello podemos añadir, incluso, que aunque el CC –EDL 1889/1-sigue manteniendo la obligación de vivir juntos los cónyuges, el devenir diario nos revela que, en no pocas ocasiones, esa convivencia diaria no es posible, y no se lleva a cabo por razones laborales que pueden conllevar, en algunos supuestos, que un miembro de la unidad familiar tenga su residencia habitual, si entendemos como tal aquella en la que pase la mayor parte del año, en un domicilio distinto, en cuyo caso también podría estar incluido ese domicilio habitual en el concepto que establece el art 21 LH –EDL 1946/59 para hacerlo constar en la escritura de hipoteca.

El concepto u0022vivienda habitualu0022 del adquirente hipotecante es diferente del d...

El concepto u0022vivienda habitualu0022 del adquirente hipotecante es diferente del de u0022vivienda habitual de la familiau0022, aunque puede ocurrir y de hecho ocurre en la mayoría de las ocasiones que la vivienda sea al mismo tiempo vivienda familiar y del hipotecante. Lo verdaderamente relevante no es que sea una u otra, sino los efectos de una y otra institución, por un lado las limitaciones a la facultad de disposición y de administración de la vivienda familiar por un solo cónyuge sin la intervención de la otra, por otro lado la presunción iuris tantum de que la vivienda hipotecada es habitual, si así se declaró en la escritura de préstamo hipotecario en aplicación del art. 21.3 LH –EDL 1946/59-  (con la redacción de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios –EDL 2013/53763-).

En el supuesto más habitual coincidirán ambos conceptos, si ambos cónyuges contratan un préstamo con garantía hipotecaria para adquirir su vivienda familiar y ambos declaran que será su vivienda habitual, en este caso no hay problema, opera tanto la limitación a la disposición unilateral (aunque sin presunción en su favor), como la presunción de que es cierto el carácter de vivienda habitual, por lo que quien lo discuta tendrá la carga de probar que no es vivienda habitual y si no lo consigue le perjudicará la presunción.

También es frecuente, aunque menos, que los cónyuges residan en lugares diferentes, verbigracia por motivos de trabajo, sin que por ello exista separación ni crisis del matrimonio.

En este caso puede ocurrir que el matrimonio tuviera inicialmente una sola vivienda familiar, en la que sigue uno de los cónyuges (que no dejará de ser vivienda familiar habitual por el desplazamiento del otro) sobre la que solo cónyuge no podrá disponer sin la aquiescencia del otro o autorización judicial (art. 1320 CC –EDL 1889/1-) y que, por otro, lado será vivienda habitual o no a los efectos de la ley hipotecaria, dependiendo de lo manifestado en el momento de constituir la hipoteca.

Si el otro cónyuge  (que a los efectos de dejar más claro el ejemplo, tiene un régimen matrimonial de separación de bienes y se ha desplazado a otra localidad por motivos de trabajo u otros) decide adquirir por separado una vivienda, declarando que será habitual al concertar préstamo hipotecario: salvo prueba en contrario tendrá una vivienda habitual a los efectos de la ejecución hipotecaria, pero no será vivienda habitual de la familia y no tendrá la consiguiente limitación para los actos de disposición.

Si desgraciadamente se malogra ese matrimonio, que vive en viviendas distintas por razones de trabajo, cada una de las viviendas tendrá un régimen distinto, si la vivienda en que comenzaron a residir no está gravada con préstamo hipotecario, tendrá sólo la calificación de vivienda habitual de la familia, pero, si uno de los cónyuges los sostiene en juicio y el otro lo niega, la carga de probarlos recaerá sobre quien alega que es vivienda familiar (art. 217 LEC –EDL 2000/77463-). El otro cónyuge, que, como se dice antes, adquirió en régimen de separación de bienes la vivienda que declaró como habitual en la escritura de préstamo hipotecario, podrá disponer de ella sin intervención del otro, ya que no será vivienda familiar y, a efectos entre otros de ejecución hipotecaria, mantendrá la calificación como habitual en tanto el que lo discuta no consiga probar que no lo es.

Los supuestos de hecho se complican si se suma una ejecución hipotecaria con un pleito matrimonial y sobre todo las medidas complementarias sobre la prole y la vivienda habitual, pero se resuelven teniendo en cuenta el la distinta naturaleza de uno y otro concepto. Lo que no resulta tan evidente es lo que ocurre cuando el prestatario adquirente declarara que no pretende atribuir a la vivienda carácter habitual, en una escritura de préstamo con garantía hipotecaria para la adquisición vivienda, aquí no operará la presunción, desde luego la ley hipotecaria no establece una presunción de veracidad de dicha declaración, por ello la falta de prueba del hecho alegado perjudicará a quien lo alegue.

Caben varias posibilidades: si la vivienda efectivamente no se adquirió para vivienda habitual (verbigracia para alquilarla o para dedicarla a despacho profesional) no operarán las medidas de protección establecidas para la vivienda habitual en la ley 1/2013, de 14 de mayo –EDL 2013/53763-, aunque con posterioridad pasen a residir allí habitualmente los adquirentes o el adquirente abrir(, pero si se adquirió para qué residieran allí habitualmente y, por consejo o  imposición, declararon lo contrario, habrá que estar a las normas y la doctrina jurisprudencial sobre cláusulas abusivas, entre otras las de la misma ley 1/2013.

Lo que hace la Ley 1/2013 –EDL 2013/53763- es de todos modos algo sorprende...

Lo que hace la Ley 1/2013 –EDL 2013/53763 es de todos modos algo sorprendente, ya que establece la presunción de que es vivienda habitual “si así consta en la escritura de préstamo”, es decir, que pese a que conste que es una vivienda adquirida con préstamo hipotecario para desarrollar en ella la vida en común del que solicita el préstamo se reitera que se presume que lo es, lo que resulta obvio por cierto y no hace falta que se presuma porque ya consta aunque lo que añade es que ello existirá, como presunción “al momento de la ejecución judicial del inmueble, lo que viene a suponer una protección al que contrata el préstamo hipotecario y al que otorga esa presunción al momento de ir a lanzarlo solo por el hecho de que “cuando contrató el préstamo” hizo constar que era “vivienda habitual”, salvo prueba en contrario que acredite que no se trata de ese tipo de vivienda para desarrollar en ella su vida con su familia, sino residencia esporádica o similar.

La verdad es que esa mención a vivienda habitual no puede ser otra que aquella en donde realiza los actos más cotidianos de la vida en solitario o en familia, pero en donde se reside de forma continuada y no de forma esporádica, con lo que el ámbito de protección solo y exclusivamente debe entenderse referido a la vivienda habitual “familiar” o en la que vive una persona sin familia, pero de forma permanente y habitual, no siendo válido un uso más o menos habitual.

Según la doctrina no existe una definición en las normas procesales de lo que ha de entenderse por vivienda habitual. La única referencia normativa existente se encuentra en el art. 41 bis del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas –EDL 2006/298871-, y a los solos efectos de la aplicación de ciertos beneficios fiscales.

La Resolución de la DGRN de 19 de diciembre de 2013 -EDD 2013/271731 (BOE de 31 de enero de 2014) señala que “no podrá inscribirse ninguna hipoteca constituida por persona física que grave una vivienda sin que se realice una manifestación expresa acerca del carácter o no de vivienda habitual de la finca gravada que exige el art. 21.3 LH –EDL 1946/59-, ya lo sea del deudor o, en su caso, del hipotecante no deudor, puesto que en ambos supuestos puede tener transcendencia dicha manifestación, y dado que dicho requisito no se vincula únicamente a la circunstancia de que el préstamo tenga como destino la adquisición de la vivienda habitual, sino que está destinado a la protección de la misma en caso de ejecución hipotecaria, protección que se manifiesta, entre otros efectos, en la posibilidad de suspensión de los lanzamientos prevista en el art. 1 de la Ley 1/2013 –EDL 2013/53763-, en la determinación de los valores de adjudicación del art. 671 LEC –EDL 2000/77463-, o en las limitaciones de la responsabilidad remanente del deudor después de la adjudicación conforme a lo previsto en el art. 579 de la misma Ley, etc. En definitiva es la situación de la persona o personas naturales propietarios o titulares de un derecho que implique uso de una vivienda habitual, y que pueden perder a causa de un procedimiento hipotecario, la que se trata de paliar en la ley con los mecanismos señalados. Lo que conduce a la desestimación del recurso en este extremo.” De lo que se trata es de proteger la vivienda “habitual” en la que se vive no a otros efectos, ya que tendrá una serie de privilegios de protección atendidos, precisamente, en base a esa consideración de vivienda que se usa de modo permanente como residencia habitual. También, la Resolución de la DGRN de 19 de diciembre de 2013 -EDD 2013/271731-, apunta que la norma se aplica sólo si la finca hipotecada es la vivienda habitual (con independencia de la finalidad del préstamo). Por ejemplo, los supuestos de los arts. 21.3 LH –EDL 1946/59-,  y 575 y 671 de la ley procesal civil –EDL 2000/77463-. Finalmente, la norma exige no sólo que la finca hipotecada sea la vivienda habitual del deudor, sino que además el préstamo o crédito garantizado debe tener como destino o finalidad financiar la adquisición de la misma vivienda habitual hipotecada. Este es el caso del art. 114.3 LH (límite de los intereses de demora), y de los demás citados anteriormente. Por tanto, en el caso de estos dos últimos grupos de medidas tuitivas, especialmente en el caso de las centradas en la ejecución procesal de la hipoteca, resulta esencial para su efectividad que el presupuesto previo de su aplicación (el carácter de vivienda habitual) pueda ser apreciado en dicho ámbito directamente, sin necesidad de abrir una fase probatoria extraña a este procedimiento caracterizado por su sumariedad.

Cuando el legislador ha querido establecer un marco protector para quien suscribe un préstamo hipotecario para el caso de que haya que ejecutarlo sobre el inmueble en caso de impago solo puede enmarcarlo dentro del concepto de vivienda habitual entendida como aquella definitiva en la que quien suscribe el préstamo va a desarrollar los actos esenciales de su vida en concepto de u0022morada permanenteu0022 a fin de otorgarle una serie de derechos que no los tendría si la vivienda no tuviera ese carácter con el que consta al momento de suscribir el préstamo hipotecario. Y ello al punto de que si al momento de la ejecución hipotecaria se detecta que se ha perdido ese carácter de vivienda habitual entendida como la familiar donde se desarrolla la vida de forma y manera permanente se entenderán perdidos los derechos reconocidos en la ley 1/2013 –EDL 2013/53763-.