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DERECHO INMOBILIARIO

El abogado, administrador de fincas, gestor, arquitecto e ingeniero ante la figura del agente rehabilitador en la concesión de ayudas en rehabilitación de viviendas en la eficiencia energética

Tribuna
Eficiencia energetica y agente rehabilitador-img

(Análisis Real Decreto 853/2021, de 5 octubre -EDL 2021/35367-, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y se crea la figura del agente rehabilitador en materia de rehabilitación de edificios en eficiencia energética, y en donde la abogacía, administradores de fincas, y gestores con arquitectos e ingenieros, pueden desarrollar un relevante papel en la tramitación del procedimiento en materia de implementación de la eficiencia energética).

Palabras clave: eficiencia energética, abogado, agente rehabilitador.

Abstract

(Analysis of Royal Decree 853/2021, of October 5, which regulates the aid programs in the field of residential rehabilitation and social housing of the Recovery, Transformation and Resilience Plan and creates the figure of the rehabilitation agent in the field of rehabilitation of buildings in energy efficiency, and where the legal profession, farm administrator, managers, together with architects and engineers, can play a relevant role in the processing of the procedure regarding the implementation of energy efficiency).

Keywords: energy efficiency, rehabilitation agent.

1.- Introducción

El amplio campo de desarrollo que nos trae en la actualidad la eficiencia energética, y todo el contenido rehabilitador que se nos presenta con la concesión de ayudas y subvenciones a las viviendas y comunidades de propietarios resulta sumamente relevante en los avances de nuestra sociedad para que aquellas puedan adaptarse a la normativa en materia de eficiencia energética, mejorando las condiciones y calidad de vida y habitabilidad de los edificios. Todo ello nos sitúa en una interesantísima regulación que ha llevado a efecto el RD 853/2021, de 5 octubre -EDL 2021/35367-, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

Pero, sobre todo, con la implantación de una nueva figura muy interesante y que abre en gran medida el campo de juegos para la Abogacía, los administradores de fincas colegiados y gestores, a fin de que puedan trabajar de forma conjunta con arquitectos superiores y técnicos e ingenieros en la implementación en los edificios y viviendas de todas las medidas existentes en las Comunidades Autónomas en los planes de rehabilitación de viviendas y eficiencia energética que se están aplicando desde hace unos años a esta parte.

Estamos refiriéndonos a la figura del agente rehabilitador que ha sido introducida en la citada normativa y que va a permitir que en la tramitación en las Comunidades Autónomas de toda la documentación relativa al régimen de ayudas a las mismas se presente la posibilidad de que abogados, administradores de fincas, gestores, arquitectos superiores y técnicos, así como ingenieros, trabajen de común acuerdo en la tramitación de toda la documentación que requiere una comunidad de propietarios a la hora de mejorar la calidad y eficiencia energética de la misma, y suponga una mejora en la rehabilitación de los edificios, que es el objetivo real a nivel de Gobierno y Comunidades Autónomas para la mejora en la implementación de la eficiencia energética.

Nótese, además, que, como veremos, existen fondos europeos en cantidad importante para ayudas y subvenciones en eficiencia energética que podrán ser aplicadas en la tramitación que, al efecto, lleve el agente rehabilitador de edificios ante los organismos competentes de las Comunidades Autónomas. Se abre, pues, una importante actividad que profesionales de distintas áreas y materias pueden realizar de forma conjunta para recabar los datos de los edificios y comunidades de propietarios en donde puedan tramitar estas solicitudes, tanto desde el punto de vista jurídico en cuanto a los acuerdos a adoptar en las comunidades de propietarios para aprobar la implementación de medidas de eficiencia energética, como en la tramitación de las solicitudes ante las Comunidades Autónomas y sus organismos competentes, así como de las cuestiones técnicas en cuanto a la aplicación de la eficiencia energética en los edificios que podrán llevar a cabo arquitectos e ingenieros junto con el abogado y administrador de fincas para que de forma conjunta puedan tramitar por la figura del agente rehabilitador todas las cuestiones que se refieran a la implantación de esta eficiencia energética en las comunidades de propietarios

Lo importante en este caso es destacar la introducción de una figura que ha sido muy aplaudida por todos los expertos en la materia, a fin de facilitar el trabajo de las comunidades de propietarios en este tema. E importante en este caso también el trabajo conjunto que van a poder realizar abogados, administradores de fincas, gestores, arquitectos e ingenieros como una plataforma que va a poder trabajar de común acuerdo y sin exclusiones en la tramitación y concesión de ayudas y subvenciones para el fin de la introducción de la eficiencia energética. Como un auténtico equipo multidisciplinar para trabajar para las comunidades de propietarios.

Para ello es importante saber dónde estamos y a dónde queremos llegar.

Pues bien, señala a estos efectos la Exposición de Motivos del RD 853/2021, de 5 octubre -EDL 2021/35367-, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia que “el nuevo instrumento de recuperación Next Generation EU permitirá a España movilizar un volumen de inversión sin precedentes y, en este contexto, se aprobó el 7 de octubre de 2020 el marco general del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de España, que traza la hoja de ruta para la modernización de la economía española”, añadiendo que “Este Plan tiene un primer eje destinado a reforzar la inversión pública y privada para reorientar el modelo productivo, impulsando la transición verde, la descarbonización, la eficiencia energética, el despliegue de las energías renovables, la electrificación de la economía, el desarrollo del almacenamiento de energía, la economía circular, las soluciones basadas en la naturaleza y la mejora de la resiliencia de todos los sectores económicos, incluyéndose específicamente un componente 2 centrado en el impulso de las actuaciones de rehabilitación y mejora del parque edificatorio, tanto en ámbitos urbanos como rurales, con el marco estratégico de la Agenda Urbana Española, y asegurando la máxima ambición en el ámbito de la energía y la sostenibilidad, al tiempo que se favorecen actuaciones integrales que contribuyan a mejorar la calidad, el estado de conservación, la accesibilidad y la digitalización de los edificios, fomentando también la construcción de vivienda en alquiler social con estándares de la máxima calidad y eficiencia.”

Se añade, también, que “para los programas de ayudas relativos a las actuaciones de rehabilitación a nivel edificio, de mejora de eficiencia energética de viviendas y a la elaboración del libro del edificio existente para la rehabilitación y la redacción de proyectos de rehabilitación, las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla, como beneficiarias directas de las mismas, realizarán convocatorias de ayudas para estos programas, debiendo publicarse en la Base de Datos Nacional de Subvenciones. Estas convocatorias servirán como mecanismos de concesión de las ayudas a los destinatarios últimos de las mismas.

Las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla deberán realizar sus convocatorias de ayudas conforme a lo establecido por este real decreto, designando el órgano competente para instruir y resolver el procedimiento de concesión de las ayudas y, en su caso, establecer la reserva de presupuesto correspondiente para la realización por su parte de inversiones directas para la ejecución de las actividades subvencionadas. Serán subvencionables las actuaciones que se realicen y cumplan los requisitos establecidos en cada programa hasta la finalización de la vigencia de estos.

El marco regulador de estas ayudas resulta conforme con la jurisprudencia constitucional consolidada en materia de ayudas y subvenciones que comenzó a articularse con la STC 13/1992, de 6 febrero -EDJ 1992/1050-, y que, recientemente, se ha perfilado con las sentencias 9/2017, de 19 enero -EDJ 2017/7202-, y 62/2018 -EDJ 2018/515728- y 64/2018, de 7 junio -EDJ 2018/505164-.”

¿Cuál es el estado del ámbito rehabilitador en eficiencia energética en España y qué se espera de estas políticas orientadas a potenciar que las viviendas y edificios apuesten por el tratamiento rehabilitador e implantación de la eficiencia energética?

Pues señala la antes citada Exposición de Motivos que:

“Si se analiza la calidad de los edificios existentes a partir de las calificaciones energéticas, se observa que más del 81,0% de los edificios existentes se sitúan en las letras E, F o G, en términos de emisiones, aumentando dicho porcentaje hasta el 84,5% de los edificios, en el caso del consumo energético, lo que pone de manifiesto el importante potencial de la rehabilitación energética. Asimismo, los edificios que alcanzan la mejor calificación, la letra A, no llegan el 0,3% del total en el caso de las emisiones y se sitúan en el 0,2% en el caso de consumo energético. A ello se suma que más de un 75% de los edificios residenciales no son accesibles y, del total de edificios residenciales que tienen 4 plantas o más, alrededor de un 40% no dispone de ascensor.

La actividad de rehabilitación experimentó un notable crecimiento entre los años 2017 y 2019, con un incremento del 10% en el número de edificios rehabilitados y del 35% en el presupuesto, según el análisis realizado para la elaboración de la ERESEE. Sin embargo, el ritmo sigue siendo significativamente inferior al de países de nuestro entorno, e insuficiente para cumplir con los objetivos establecidos en el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC) 2021-2030, que plantea la rehabilitación de un total de 1.200.000 viviendas en el conjunto del período, comenzando con 30.000 viviendas al año en 2021 y finalizando con 300.000 viviendas al año en 2030.”

Con ello, vemos que el trabajo que queda por hacer se sitúa en un marco amplísimo de actividad laboral del agente rehabilitador que llega nada menos que al 81% del parque edificatorio de España y que para exigir que esta figura del agente rehabilitador trabaje de forma conjunta entre abogados administradores de fincas arquitectos e ingenieros para poder desarrollar un trabajo amplio que se prevé llegue hasta el año 2030, habida cuenta la necesidad de implementación de la eficiencia energética nada menos que en el 81% del Parque Nacional de vivienda con unas ayudas que procederán tanto de la administración española pero sobre todo de los fondos europeos en esta materia.

2.- El concepto del agente rehabilitador y la participación conjunta de la abogacía, administradores de fincas y gestores junto con arquitectos superiores y técnicos e ingenieros en esta labor. Desarrollo práctico de la conjunta actuación del agente rehabilitador por medio de su equipo disciplinar

Regula el RD 853/2021, de 5 octubre -EDL 2021/35367-, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. La figura del agente rehabilitador en el Art.8 -EDL 2021/35367- que lleva por rúbrica “Agentes y gestores de la rehabilitación” y señala a tal efecto que:

1. Se entenderá por agente o gestor de la rehabilitación la persona física o jurídica, o entidad pública o privada que pueda realizar actuaciones de impulso, seguimiento, gestión y percepción de ayudas públicas, mediante mecanismos de cesión de derecho de cobro o similares, acceso a la financiación, elaboración de documentación o proyectos técnicos u otras actuaciones necesarias para el desarrollo de las actuaciones de rehabilitación o mejora que puedan ser objeto de financiación a través de alguno de los programas recogidos en este real decreto.

2. A tal efecto, las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla posibilitarán en la aplicación de los recursos transferidos y en las convocatorias la participación de estos agentes o gestores de la rehabilitación que faciliten modelos tipo «llave en mano» a propietarios y comunidades de propietarios o agrupación de comunidades de propietarios de edificios de vivienda.

3. La actuación de estos agentes y gestores exigirá que aporten un documento que acredite el acuerdo con la propiedad, comunidad de propietarios o agrupación de comunidades de propietarios, que les faculte y autorice a actuar como tales.

4. En todo caso, las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla podrán determinar las funciones concretas de los agentes y gestores de la rehabilitación.

5. La participación del agente o gestor de la rehabilitación no exime al destinatario último de cumplir todas las obligaciones que le incumben, sin perjuicio de la responsabilidad que, además, pueda exigirse a dicho agente o gestor.

Por ello, como vemos, resulta muy interesante la reforma llevada a cabo mediante la introducción de la figura de la gente rehabilitador, ya que se pretende, con ello, centralizar en un equipo multidisciplinar muy especializado en distintas áreas las distintas tareas relativas a un proyecto de eficiencia energética. Se pretende, así, simplificar y agilizar el proceso de solicitud de subvenciones y ayudas públicas ante las Comunidades Autónomas y lograr obras de rehabilitación realmente efectivas.

En materia de eficiencia energética la clave va a estar, en primer lugar, en la aportación técnica y jurídica que van a poder llevar a cabo tanto abogados, como administradores de fincas, gestores administrativos, arquitectos, e ingenieros a las comunidades de propietarios para proveerles de la debida información a la hora de tramitar las solicitudes de ayudas y subvenciones en materia de eficiencia energética.

Nótese que cuando el RD 853/2021, de 5 octubre -EDL 2021/35367-, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia ha configurado la creación de esta figura del agente rehabilitador lo hace con auténtica finalidad de protección para que, entre otros, las comunidades de propietarios puedan tener una persona competente que pueda tramitar toda la documentación para la viabilidad de la implementación de la eficiencia energética en las mismas.

Además, debe destacarse que esa asistencia y asesoramiento a las comunidades de propietarios de propiedad horizontal debe llevarse a cabo por un equipo multidisciplinar integrado por los profesionales antes indicados, a fin de que la aportación de sus conocimientos a las comunidades de propietarios y la debida información sea mixto, en cuanto a la aportación jurídica que van a poder aportar los profesionales del derecho de propiedad horizontal. Y en este caso de eficiencia energética, en segundo lugar, por los profesionales técnicos en cuanto a la presentación de proyectos de viabilidad de la implantación de la eficiencia energética en las comunidades.

Debe tenerse en cuenta que, por un lado, será precisa la correcta tramitación en la junta de propietarios del método a seguir y de informar en virtud de lo cual se va a proceder a la adopción del acuerdo con respecto a la cuestión concreta en eficiencia energética que se va a aprobar, y, en segundo lugar, una vez alcanzado el acuerdo que va a ser reclamado por parte del órgano competente de la comunidad autónoma encargada de la tramitación de la subvención se deberá proceder al aspecto técnico en cuanto al proyecto de ejecución de la eficiencia energética.

Pero también será preciso la asistencia multidisciplinar en todo el trámite administrativo que deberá llevarse ante el organismo correspondiente de la comunidad autónoma encargada de la tramitación de la subvenciones o ayudas, a fin de hacer viable la misma para la ejecución del proyecto de eficiencia energética.

También es preciso tener en cuenta que a la comunidad propietarios también le puede hacer falta una financiación, por lo que el debido asesoramiento jurídico, y también económico, en esta materia también es importante a la hora de obtener, no solamente las ayudas y subvenciones a la financiación, sino para hacer realidad el proyecto de ejecución.

De esta manera, el agente rehabilitador se los manifiesta como un elemento fundamental en la implementación de la eficiencia energética, de ahí que la redacción del Real decreto sea acertada, en cuanto a la configuración del art.8 de esta importante figura. Pero, como decimos, el punto de vista de su articulación en la conexión con la comunidad de propietarios tiene que ser siempre multidisciplinar en virtud de las distintas variantes en la ayuda que van a precisar las comunidades de propietarios.

Así, el camino a seguir se ejecutaría mediante la creación de equipos multidisciplinares entre abogados, administradores de fincas, gestores administrativos, arquitectos, e ingenieros para que lleven a cabo un trabajo coordinado y conjunto de cara a que las comunidades de propietarios puedan ser asistidos con los mismos, a fin de evitar errores a la hora de llevar a cabo la ejecución de la idea de implantar alguna medida de eficiencia energética en la propia comunidad.

Es importante, por ello, evitar errores, por ejemplo, en la medida de que la adopción del acuerdo sea correcta a la hora de aplicar el precepto correspondiente de la LPH con respecto al tipo de eficiencia energética que se quiere implementar en la comunidad de propietarios entre las cuatro modalidades que constan en la ley de propiedad horizontal.

También hay que recordar que es preciso contar con empresas responsables y competentes en el proyecto que se intenta implantar y disponer de una calidad relevante a la hora de poder aprobar por mayoría simple cuál es la empresa que procederá a la ejecución del acuerdo una vez que éste haya adoptado en la misma junta de propietarios. Lo importante, por todo ello, es el debido asesoramiento jurídico y técnico que se llevará a cabo por estos equipos multidisciplinares para una correcta y adecuada prestación de este servicio a quienes quieran implantar estas medidas de eficiencia energética.

La actuación del abogado, administrador de fincas y gestor administrativo.

Suponen el enlace con la comunidad, ya que el administrador de fincas colegiado es el auténtico profesional cualificado encargado de la administración de las comunidades de propietarios y podrá trabajar con abogados para llevar la parte jurídica en el asesoramiento a las comunidades de propietarios en cuanto a la convocatoria adecuada para el tema en concreto en materia de eficiencia energética que vaya a plantearse, y, luego, ambos, con el equipo multidisciplinar que hayan organizado donde se integran gestores administrativos con arquitectos e ingenieros tramitar las peticiones de ayudas y subvenciones a los organismos competentes de las CCAA que tengan atribuida la competencia en materia de eficiencia energética.

De la misma manera, podrán tramitar las peticiones en materia de financiación para los préstamos que la comunidad pueda precisar para poder afrontar el resto del pago de la ejecución de la eficiencia energética.

Con ello, la línea a seguir sería la siguiente:

1.- Reunión con el presidente de la comunidad y junta directiva para definir y diseña cuáles son los aspectos que se precisa en la comunidad para mejorar en materia de eficiencia energética.

2.- Si se trata de la implantación de medidas de eficiencia energética en toda la comunidad acudiríamos al quorum del 17.2 LPH -EDL 1960/55- de doble mayoría con voto presunto del ausente si se trata de actuaciones con expedición del certificado de eficiencia energética y donde se vaya a solicitar régimen de ayudas o subvenciones.

Hay que tener en cuenta que el certificado de eficiencia energética es clave para acceder a las ayudas de rehabilitación de edificios. Por ello, la vía que se utilizará es la del art.17.2 LPH -EDL 1960/55-, y no la del art.10.3 o 17.3 LPH  que no lo contemplan, mientras que el art.17.1 LPH es para casos de aprovechamiento individual.

El quorum sería de doble mayoría con voto presunto del ausente. Esto implica que en la junta solo haría falta mayoría simple de presentes y luego estar a la espera del transcurso de los 30 días para calcular si se llega a la doble mayoría del total de propietarios, y que, a su vez, alcance la mayoría de coeficientes.

3.- Si se trata de medidas de beneficio individual a disfrutar solo por aquellos comuneros que voten a favor el quorum sería el del art.17.1 LPH -EDL 1960/55- de 1/3 de doble mayoría de propietarios y cuotas, pero sin voto presunto del ausente. Hay que señalar que se instalará si se alcanza ese quorum y solo en favor de los que voten a favor. De optarse por esta vía, al ser sin voto presunto del ausente el quorum debe alcanzarse el día de la junta y, para ello, será preciso que los interesados lleven delegaciones de voto de otros propietarios que, aunque no quieran votar a favor, sí deleguen en los que están interesados para alcanzar ese quorum.

4.- La decisión sobre cómo enfocar el tema es importante, porque la convocatoria de la junta ex art.16 LPH -EDL 1960/55- es la que definirá una opción u otra, a fin de que los comuneros conozcan qué fórmula se va a adoptar, y si los ausentes pueden votar, o no, o si deben ir a la junta.

Entrada del arquitecto e ingeniero.

5.- Expuestas estas precisiones los profesionales abogado y administrador de fincas colegiado podrán contactar con los técnicos de su equipo multidisciplinar para que arquitecto e ingeniero les suministren presupuestos de empresas que puedan llevar a cabo la obra.

6.- Estos presupuestos serán llevados a la junta cuando se señale la convocatoria.

7.- El día de la junta se procederá a votar primero sobre la medida a implantar. Como en los casos del art.17.2 LPH -EDL 1960/55- lo es con voto presunto del ausente, en estos casos es preciso conseguir en junta mayoría simple de presentes. Alcanzado este quorum se hará constar en acta que se adopta de forma provisional a la espera de que transcurran los 30 días a los ausentes para ver si se hace el cómputo de llegar a la doble mayoría con los que se oponen al acuerdo provisional alcanzado.

8.- Con ese acuerdo provisional se procederá a votar de forma provisional, también a la espera de valorar si se alcanza el quorum con los ausentes, respecto a lo presupuestos para decidir la empresa que procederá a la ejecución de obra de eficiencia energética.

Se hará constar en el acta que este acuerdo es provisional a la espera de evaluar el resultado del voto presunto del ausente.

9.- Transcurridos los 30 días se extiende diligencia del secretario administrador colegiado de fincas y se levanta una segunda acta para hacer constar que el acuerdo se alcanzó.

10.- Si se hubiera tratado de tema del art.17.1 LPH -EDL 1960/55- de 1/3 del total sin voto presunto del ausente es más sencillo, porque el quorum debe alcanzarse en la junta y si se alcanza el mismo se procede a votar allí a la empresa.

11.- En ambos casos se votará interesar la subvención por mayoría simple de presentes autorizando al equipo multidisciplinar del agente rehabilitador que se encargue de tramitar la subvención ante el organismo correspondiente. Para ello, aunque el presidente de la comunidad es el representante legal de la misma en el mismo acuerdo de instar la subvención se indicaría en el acta la expresa autorización con indicación de la identidad para tramitar la misma ante el organismo encargado de su tramitación. Resulta importante esta expresa autorización de la junta y su constancia en el acta.

12.- Del mismo modo, se puede plantear en junta la posibilidad de la petición de una financiación para la eficiencia energética. Resulta importante destacar que, incluso, podría ofrecerse que se vote esta opción para votarla por mayoría simple, y que de alcanzarse el quorum permitir que aquellos comuneros que quieran pagar su parte de la derrama sin la financiación puedan hacerlo sin que se les pase su cuota correspondiente, pudiendo pagarla al contado o aplazada según se pacte el pago a la empresa.

Se haría constar en el acta esta circunstancia para que se refleje los comuneros que no participan en el préstamo y a los que no se pasará este recibo de cuota por derrama del préstamo, aunque sí por su pago directo de la suma que le corresponda, que será menor que el resto, al no repercutirles el préstamo con intereses.

Hay que señalar la importancia de estos agentes rehabilitadores que deberían trabajar, como proponemos, en régimen de tratamiento multidisciplinar al ser varias las áreas que precisa tener cubiertas la comunidad de propietarios a la hora de afrontar la implementación de la eficiencia energética. Y, nótese, que las perspectivas en esta materia son excelentes, ya que el Plan de Rehabilitación y Regeneración Urbana dispondrá de 6.820 millones de euros hasta 2023.

También, como estamos exponiendo, puede ser importante contar con la colaboración de un gestor administrativo en esta área, ya que los colegios de gestores también ofrecen una perfecta colaboración con los abogados, administradores de fincas, arquitectos e ingenieros en esta tarea del trámite a seguir ante las Administraciones competentes en esta materia.

Nótese que nos encontramos con áreas jurídicas, de asesoramiento a las comunidades, técnicas, pero, también, de gestión, por lo que cuando más especializado en las diversas tareas a lleva a cabo sea esta materia mayor eficacia tendrá el grupo de trabajo multidisciplinar para acometer esta tarea, por lo que los gestores administrativos podrán llevar a cabo una importante tarea de colaboración con abogados y administradores de fincas. No se trata de que actúan como competidores, sino como colaboradores y miembros de un equipo multidisciplinar que será más eficaz en la medida en la que reúna el mejor equipo posible para dar el mejor servicio a su cliente que será la comunidad de propietarios.

Las áreas de actuación en este tema serán dos: [1]

1.- La primera, ejecutar obras de rehabilitación de edificios y viviendas particulares y

2.- La segunda, rehabilitar edificios públicos y construir nuevas viviendas sociales.

El campo de actuación en eficiencia energética es enorme porque las cifras que se manejan se sitúan en que el 50% de los edificios de uso residencial y casi 60% de los inmuebles de uso industrial son anteriores a 1980, y hay que hacer constar que la rehabilitación energética figura como medida prioritaria en el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima 2021-2030, en el que se ha fijado como objetivo rehabilitar energéticamente 1.200.000 viviendas en 2030. Y, sobre todo, contando con la subvención de los fondos europeos next generation destinado a esta materia en exclusiva, por lo que los agentes rehabilitadores que formen estos grupos de trabajo ante las comunidades de propietarios tienen ante sí un futuro esperanzador para poder trabajar de forma conjunta por medio de los grupos indicados.

¿Quién puede serlo?

Por ello, la creación de la figura del agente rehabilitador por conducto de este grupo multidisciplinar está avalado y recogido en la normativa, ya que el art.8 RD 853/2021, de 5 octubre -EDL 2021/35367-, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia lo avala, ya que puede serlo:

A.- La persona física o jurídica,

B.- Entidad pública o privada

Objetivo de tareas:

Realizar actuaciones de impulso, seguimiento, gestión y percepción de ayudas públicas, mediante mecanismos de cesión de derecho de cobro o similares, acceso a la financiación, elaboración de documentación o proyectos técnicos u otras actuaciones necesarias para el desarrollo de las actuaciones de rehabilitación o mejora que puedan ser objeto de financiación a través de alguno de los programas recogidos en este real decreto.

Como hemos precisado, ante la heterogeneidad de funciones a realizar por el agente rehabilitador el tratamiento multidisciplinar que proponemos es la mejor solución.

La autorización de la junta para el encargo de gestión en eficiencia energética al equipo del agente rehabilitador.

Ya lo hemos precisado antes en cuanto a la necesidad de que conste ese acuerdo en el acta que facultará al agente rehabilitador para hacer la gestión pertinente, ya que el art.8 -EDL 2021/35367- antes citado señala en el apartado 3º que:

3. La actuación de estos agentes y gestores exigirá que aporten un documento que acredite el acuerdo con la propiedad, comunidad de propietarios o agrupación de comunidades de propietarios, que les faculte y autorice a actuar como tales.

En cuanto al ámbito de las responsabilidades, además, añade el apartado 5º que:

5. La participación del agente o gestor de la rehabilitación no exime al destinatario último de cumplir todas las obligaciones que le incumben, sin perjuicio de la responsabilidad que, además, pueda exigirse a dicho agente o gestor.

Nótese que se trata de una actuación delegada, pero no evita ni limita a la comunidad de la responsabilidad, ya que es el destinatario de las medidas y pasos a dar, por lo que la especialización por medio de estos equipos multidisciplinares con estos profesionales garantiza una alta cualificación y un elevado nivel de respuesta y eficacia ante un encargo tan importante en la actualidad como el de la mejora de la eficiencia energética en nuestras comunidades de propietarios.

Por último, observar un detalle realmente importante, y es que el destino de las subvenciones y/o ayudas públicas a la eficiencia energética deben destinarse al fin previsto y referido en la solicitud, ya que en el caso contrario podría encontrarse el tramitador, o integrantes del equipo multidisciplinar y el presidente de la comunidad ante un grave problema de poder cometer un delito tipificado en el art.308 CP -EDL 1995/16398-, que señala que:

“1. El que obtenga subvenciones o ayudas de las Administraciones Públicas, incluida la Unión Europea, en una cantidad o por un valor superior a cien mil euros falseando las condiciones requeridas para su concesión u ocultando las que la hubiesen impedido será castigado con la pena de prisión de uno a cinco años y multa del tanto al séxtuplo de su importe, salvo que lleve a cabo el reintegro a que se refiere el apartado 6.

2. Las mismas penas se impondrán al que, en el desarrollo de una actividad sufragada total o parcialmente con fondos de las Administraciones públicas, incluida la Unión Europea, los aplique en una cantidad superior a cien mil euros a fines distintos de aquéllos para los que la subvención o ayuda fue concedida, salvo que lleve a cabo el reintegro a que se refiere el apartado 6.

3. Además de las penas señaladas, se impondrá al responsable la pérdida de la posibilidad de obtener subvenciones o ayudas públicas y del derecho a gozar de beneficios o incentivos fiscales o de la Seguridad Social durante un período de tres a seis años.

4. Si la cuantía obtenida, defraudada o aplicada indebidamente no superase los cien mil euros, pero excediere de diez mil, se impondrá una pena de prisión de tres meses a un año o multa del tanto al triplo de la citada cuantía y la pérdida de la posibilidad de obtener subvenciones o ayudas públicas y del derecho a gozar de los beneficios o incentivos fiscales o de la Seguridad Social durante el período de seis meses a dos años, salvo que lleve a cabo el reintegro a que se refiere el apartado 6.

5. A los efectos de determinar la cuantía a que se refiere este artículo, se atenderá al total de lo obtenido, defraudado o indebidamente aplicado, con independencia de si procede de una o de varias Administraciones Públicas conjuntamente.

Con ello, nos encontramos con dos modalidades de fraude de subvenciones que podría darse en el caso de los concedidos en eficiencia energética, a saber:

a.-Obtener subvenciones o ayudas de las Administraciones Públicas, incluida la Unión Europea, en una cantidad o por un valor superior a cien mil euros falseando las condiciones requeridas para su concesión u ocultando las que la hubiesen impedido

b.-Aplicarlos en una cantidad superior a cien mil euros a fines distintos de aquéllos para los que la subvención o ayuda fue concedida.

c.- Se fija un subtipo atenuado con menor pena cuando la cuantía obtenida, defraudada o aplicada indebidamente no superase los cien mil euros, pero excediere de diez mil.

 

Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Jurisprudencia", en mayo de 2022.

 

Notas:

[1] El economista. El agente rehabilitador, clave en los fondos europeos.