Arancel de los notarios y los registradores se establece que la obligación del pago corresponde al solicitante del servicio

¿Cuál es el nivel de distribución de gastos notariales, registrales y en su caso de gestoría, que permiten excluir la abusividad en un préstamo hipotecario con consumidores?

Foro Coordinador: Luis Antonio Soler Pascual

Planteamiento

Se ha trasladado a la sociedad que las cláusulas en los préstamos hipotecarios celebrados con consumidores relativas a la imposición al prestatario de determinados gastos y tributos son abusivas y que, por tanto, se puede promover su nulidad para obtener el correspondiente reintegro.

Se trae a tal efecto a colación la STS 705/2015, de 23 de diciembre –EDJ 2015/253610-, que sanciona la nulidad, por abusiva, de una cláusula que venía a establecer la imposición en exclusiva a la parte prestataria de "...todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación...y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía...".

Ahora bien, en el argumento del Tribunal Supremo lo que se dice en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas para la constitución de la garantía real es que tanto en el arancel de los notarios como el de los registradores se establece que la obligación de pago corresponde al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación, señalándose que quien tiene interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de prétamo con garantía hipotecaria es el prestamista ya que con ello, uno, obtiene un título ejecutivo -art 517 LEC- -EDL 2000/77463-, dos, constituye una garantía real -art 1875 CC –EDL 1889/1- y 2.2 LH –EDL 1946/59-- y, tres, adquiere la posibilidad de una ejecución especial -art 685 LEC-. Pero termina señalando que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una "distribución equitativa" de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral porque "si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista".

Pues bien, la cuestión que planteamos es qué se entiende por "distribución equitativa" para entender que una cláusula sobre gastos notariales y registrales no sea abusiva. Dicho de otro modo, la cuestión que formulamos es la siguiente: ¿Cuál es el nivel de distribución de gastos notariales y registrales que permiten excluir la abusividad de la cláusula que se refiera a ellos en un contrato de préstamo hipotecario con consumidores?. ¿Y respecto de los gastos de gestoría si los hubiera?.

COMENTARIO: Habrá observado el lector que hemos desarrollado en extenso el planteamiento de cuestión, formulando una introducción amplia para contextualizar la problemática sobre la que hemos querido cuestionar a nuestros autores.

A la postre hemos querido trasladar a nuestros autores un tema vigente, actual y sin duda polémico que la Sentencia del Tribunal Supremo dejar sobre la mesa pendiente de resolver y que no es otro que el de definir qué debe entenderse por "distribución equitativa" cuando se trata de distribuir los gastos notariales y registrales y de gestoría en los contratos de prestamos hipotecarios con consumidores. No hicimos referencia al tema impositivo porque nos parece que merece un tratamiento separado y específico aunque, como comprobará el lector, alguno de nuestros autores también ha querido dar una pincelada sobre el tema.

Bien. Pero lo relevante es comprobar hasta qué punto la cuestión de la "abusividad" sobre unos gastos de los que todos los contratantes son conscientes que forman parte del precio del negocio jurídico, plantean serios problemas jurídicos a la hora de posicionar frente a ellos a las partes del contrato porque en este caso, en absoluto hay criterio jurídico como para afirmar que caen de un lado o de otro. Lo que nos indica la jurisprudencia que no pueden estar a cargo de solo el consumidor todos y cada uno de los gastos, porque eso es, claramente, abusivo. Pero deja abierta la imposición parcial. De ahí que el Tribunal Supremo acuda a la indeterminación de la "distribución equitativa" al menos respecto de los gastos notariales y registrales.

Con tales mimbres se comprende muy bien que haya discrepancias entre los autores, más de matiz si se prefiere y muy concentradas en los gastos registrales y notariales.

No nos queda más que invitar al lector a un detenido examen de las razones y argumentos que se ofrecen porque sin duda, entre ellos están aquellos que gobernarán la decisión final de los distintos tribunales hasta que, a buen seguro, haya pronunciamiento de la justicia europea.

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de abril de 2017.

(Puedes consultar Legislación y Jurisprudencia en nuestra Base de Datos).

Puntos de vista

Francisco Berjano Arenado

La Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 ...

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Juan Ángel Moreno García

La sentencia 705/2015 –EDJ 2015/253610- declara la nulidad de la clausula&n...

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Miguel Ángel Larrosa Amante

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Luis Alberto Gil Nogueras

Bueno, pues al margen el tema fiscal, en concreto el relativo al Impuesto de ...

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Salvador Vilata Menadas

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Eduardo Salinas Verdeguer

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Vicente Magro Servet

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