Resumen. Palabras clave
Abstract: análisis sobre la incipiente doctrina relativa a la vinculación de los acuerdos de nuevas instalaciones o servicios comunes no exigibles por ley con razón de la Sentencia nº44/2022, de 11 de julio, del TSJ de Cataluña y sus dos votos particulares.
Keywords: gasto común, elemento común de uso privativo, presupuesto anual, principio de vinculación universal, instalación, servicio, comunidad de propietarios propiedad horizontal, disidente, elemento privativo.
I. Introducción
Una de las cuestiones más problemáticas en sede de propiedad horizontal consiste en la aplicabilidad de las excepciones legales al principio de vinculación universal de los acuerdos comunitarios de aprobación de gastos de nuevas instalaciones o servicios comunitarios para los propietarios disidentes, ya sea para garantizar la accesibilidad del inmueble (ej. ascensor), para la mejora de la eficiencia energética o hídrica (ej. instalación de placas solares), o bien, de mero ornato o recreo (ej. instalación de piscina).
Durante los últimos años se han sucedido varias reformas de la LPH - Ley 10/2022, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia; y RDL 19/2021, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia - y de la normativa catalana de propiedad horizontal - DL 28/2021, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, con el fin de incorporar la regulación de las instalaciones para la mejora de la eficiencia energética o hídrica y de los sistemas de energías renovables en los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, y de modificación del DL 10/2020, por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, económico y social de la COVID-19, en el ámbito de las personas jurídicas de derecho privado sujetas a las disposiciones del derecho civil catalán - para impulsar la rehabilitación y mejora energética del parque de vivienda español, ampliando para ello el abanico de supuestos legales en que el propietario disidente puede activar el mecanismo de la exención de contribución al gasto aprobado por la mayoría de la comunidad, haciendo cada vez más dificultosa la labor exegética del operador jurídico[1].
Como decíamos, la norma general es que todo propietario debe contribuir al pago de las nuevas instalaciones o servicios comunitarios que apruebe la mayoría en virtud del principio de vinculación universal de los acuerdos comunitarios. No obstante, si las actuaciones aprobadas, por mucho que cuenten con el respaldo cuasi unánime de la comunidad, no son exigibles por ley o no son requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, la normativa faculta al disidente para exonerarse de su pago, atendiendo a la naturaleza de la actuación a realizar y al coste de la misma, estableciendo para ello distintos módulos o referencias valorativas para condicionar la vinculación de los acuerdos.
En estos casos, la ley no exige causa justificada del disidente ni si quiera que alegue razón alguna de su disidencia, bastando con dejar constancia de su oposición al acuerdo, siendo la finalidad de la norma evitar que el «rodillo» de la mayoría pueda imponer gastos suntuarios y/o no necesarios a los propietarios que, por cualquier motivo, no estén en disposición de hacerles frente, tal como bien apunta la sentencia del TSJ de Cataluña de 11 de julio de 2022.
Todo ello cobra sentido si se tiene en cuenta que las comunidades de propietarios son entidades de gasto que tienen como finalidad la conservación, mantenimiento y mejora de edificio y de las instalaciones comunes, como afirma la sentencia del TSJ de Cataluña de 11 de julio de 2022.
La parquedad de las normas legales especiales de exención de determinados gastos comunes dificulta su aplicabilidad, generando confusión en torno a cómo debe llevarse la contabilidad de la comunidad de propietarios y, más en particular, con relación a qué partidas de gastos deben incluirse en el presupuesto comunitario anual y cuáles no; parámetros básicos para poder determinar en el caso concreto si el disidente tiene derecho a quedar exonerado o no de un determinado gasto.
Conceptos que a priori deberían estar más que asentados y claros en la mente todo aquel que se dedique a la administración de comunidades de propietarios como el de “gasto común” han sido recientemente objeto de discrepancias en los tribunales, e incluso entre magistrados pertenecientes a las más altas instancias judiciales, tal como se puede constatar en la reciente y polémica sentencia del TSJ de Cataluña de 11 de julio de 2022, que analizaremos a continuación.
II. Contenido
La sentencia del TSJ de Cataluña de 11 de julio de 2022 constituye el primer precedente jurisprudencial en España interpretativo de la normativa legal que exonera al propietario disidente del pago de una nueva instalación o servicio comunitario, realizando para ello una encomiable y exhaustiva labor exegética de dicha normativa legal, y muy necesaria para la operativa diaria de estos entes tan sui generis que son las comunidades de propietarios.
En particular, la sentencia aborda la aplicabilidad del art.553-31.2 CCC a un supuesto en que la comunidad de propietarios había aprobado un servicio de vigilancia y el propietario disidente había impugnado dicho acuerdo por considerar que no debía contribuir a dicho gasto, en tanto que, a su juicio, se trataba de un gasto no exigible por ley y que su coste total excedía de la cuarta parte del presupuesto anual vigente de la comunidad de propietarios.
Para una mayor claridad, traemos a colación el texto del precepto legal en cuestión en su versión vigente al momento en que tuvieron lugar los hechos controvertidos:
«No obstante lo establecido por el apartado 1, los propietarios disidentes no están obligados a satisfacer los gastos originados por las nuevas instalaciones o nuevos servicios comunes que no sean exigibles de acuerdo con la ley si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual vigente de la comunidad los propietarios solo pueden disfrutar de las nuevas instalaciones o los nuevos servicios si satisfacen el importe de los gastos de ejecución y de mantenimiento con la actualización que corresponda aplicándole el índice general de precios de consumo».
La cuestión principal controvertida que resuelve el tribunal es la relativa a si el coste total del gasto de dicho nuevo servicio aprobado es o no superior a la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad de propietarios. Si bien, aparentemente puede parecer una cuestión de mero cálculo aritmético que no entraña complejidad jurídica alguna, ello no es así, en tanto que para realizar dicho cálculo es preciso determinar previamente el alcance del concepto jurídico «presupuesto anual vigente» en aras de determinar las partidas de gastos a computar en el mismo.
Se discute si varias partidas de gastos incluidas en el presupuesto comunitario del ejercicio deben o no computarse a los efectos del cálculo del límite de la cuarta parte del art. 553-31.2 o si, por el contrario, no deben formar parte de dicho presupuesto anual. En particular, las partidas en discusión consisten en:
- el gasto de mantenimiento de aparatos de aire acondicionado; y
- el gasto del nuevo servicio de vigilancia cuya aprobación se impugna.
En cuanto a la instalación de aire acondicionado, su particularidad reside en que se trata de instalaciones que solamente dan servicio a una parte de la comunidad – plantas 2ª, 3ª y 4ª -, no siendo de uso de toda la comunidad, y a cuyo sostenimiento solo contribuyen los propietarios que se benefician del mismo.
La sentencia declara que, aun cuando se incluya esta partida de gasto en el presupuesto anual comunitario y que se trate de un servicio gestionado por la comunidad, no es propiamente un gasto común a todos los propietarios de las nueve plantas del edificio ni se trata de una instalación que sea susceptible de ser usada por todos los comuneros.
Concluye que, al tratarse dicha instalación de un elemento común, pero de uso privativo de algunos comuneros, el gasto de mantenimiento que sufragan sus beneficiarios no es propiamente un gasto común y, por tanto, no debe incluirse en el presupuesto anual de la comunidad.
No obstante, conviene puntualizar que este razonamiento jurídico no es compartido por dos de los magistrados de la Sala que han emitido votos particulares discrepantes, razonando que el hecho de que la instalación sea de uso privativo no es óbice para considerar que el gasto de mantenimiento dimanante de dicha instalación no deba tener la consideración de «gasto común», en tanto que no cabe considerar dicho gasto privativo, pues es compartido por varios comuneros y no exclusivo de uno de ellos.
Nótese que a diferencia del art.10.1.b) LPH, que hace referencia al concepto de “gastos comunes” como módulo para condicionar la vinculación para los disidentes de los acuerdos mayoritarios de nuevas instalaciones o servicios comunes no exigibles, el precepto catalán se refiere al concepto de «presupuesto anual vigente». Otra diferencia a destacar entre sendas normativas es que el art. 553-30.2 ciñe el elemento de comparación al presupuesto de gastos comunes del año en el que el acuerdo se adopta, considerado en su conjunto y no por mensualidades, como hace el art. 17.4 LPH, que siempre puede dar lugar a una mayor conflictividad por no aclarase qué mensualidades deben considerarse si todas las del año no fuesen iguales. No obstante, para evitar dicha confusión el legislador estatal concreta que debe estarse solo a los gastos de naturaleza ordinaria.
Respecto de la otra partida de gasto en discusión, la sentencia declara que tampoco debe incluirse en el presupuesto anual comunitario a los efectos del art. 553-31.2 CCC. Razona que si bien ni la LPH ni la normativa catalana de propiedad horizontal regulan el modo de llevar a cabo la contabilidad de las comunidades de propietarios, ni existe previsión normativa alguna acerca de cómo debe realizarse el cómputo de dichos «gastos comunes», ni de qué partidas de gastos deben figurar en el «presupuesto»”, la última reforma de 2021 de la normativa de propiedad horizontal catalana - DL 28/2021, de modificación del libro quinto del Código Civil de Cataluña, con el fin de incorporar la regulación de las instalaciones para la mejora de la eficiencia energética o hídrica y de los sistemas de energías renovables en los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, y de modificación del DL 10/2020, por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, económico y social de la COVID-19, en el ámbito de las personas jurídicas de derecho privado sujetas a las disposiciones del derecho civil catalán -, hace referencia en el art. 553-30.4 del CCC al «presupuesto anual vigente de la comunidad en razón de los gastos comunes ordinarios», concretando así las partidas de gastos a computar en dicho presupuesto anual. Añade que la reforma legal también precisó que para el cómputo del presupuesto anual vigente deben descontarse las subvenciones o las ayudas públicas y los costes derivados de la obtención de crédito necesario con entidades financieras».
En este orden de cosas, la sentencia se aventura a declarar que de la lectura de esta nueva previsión normativa (art.553-30.4) se infiere que la voluntad del legislador es la de excluir del cómputo del presupuesto anual la partida de la nueva instalación o servicio de vigilancia, en tanto que se trata de un gasto de naturaleza extraordinaria. La sentencia va más allá y afirma que resulta lógico que el elemento a ponderar para determinar si el gasto es o no asumible para el disidente sea el pago de las cuotas por gastos comunitarios ordinarios previsibles a las que el propietario debe hacer frente anualmente.
Del contenido de la sentencia se colige que la sistemática hermenéutica utilizada por el Tribunal Superior de Justicia consiste en una aplicación analógica de la última reforma de 2021 de la normativa de propiedad catalana, que no es aplicable al caso del recurso de casación por ser de fecha posterior a los hechos juzgados, como elemento indiciario de la postrera intención del legislador catalán extrapolándolo a la redacción precedente de 2015, ante la falta de otros elementos que permitan al tribunal conocer la voluntad del legislador de 2015.
Como decimos, no solo la normativa aprobada por el DL 28/2021 es de fecha posterior al momento en que tuvieron lugar los hechos juzgados, sino que la sentencia aplica analógicamente un precepto legal que regula un supuesto de hecho distinto al que se discute, pues el art. 553-30.4 regula los gastos originados por obras de instalación o equipos para la mejor de la eficiencia energética o hídrica y de energías renovables y no de servicios de vigilancia que se rigen por el apartado segundo de dicho precepto legal, faltando pues identidad de razón para acudir a la analogía.
A mi juicio, existe cierta confusión en el razonamiento utilizado por la tesis mayoritaria del tribunal fruto de la inconsistencia del extravagante método interpretativo utilizado, dicho sea, con absoluto respeto a la encomiable y difícil labor hermenéutica realizada por los excmos. magistrados.
Son varias las contradicciones en que incurre el tribunal en su razonamiento, que incluso son puestas de manifiesto por los votos particulares.
En primer lugar, el tribunal tiene serias dudas sobre la calificación jurídica de la instalación de aire acondicionado, calificándolo indistintamente de elemento común y de elemento privativo («lo cierto es que se califiquen como elementos comunes de uso exclusivo de estas plantas o como elementos propios de los titulares de los elementos privativos de dichas plantas,…»), cuando debe calificarse de elemento común, de uso privativo, pero común ante todo, incardinable perfectamente en la definición jurídica que nos da el art. 553-43 CCC.
Tal como declara el apartado 1 del art.553-43, la vinculación del uso de un elemento común a uno o varios elementos privativos, no le hace perder su naturaleza jurídica de elemento común. En este sentido, se han pronunciado los votos particulares de la sentencia, rebatiendo con gran acierto que dicha instalación no puede calificarse de elemento privativo porque ningún propietario ejerce un derecho de propiedad exclusivo sobre él (art. 553-1), ni constituye un espacio físico susceptible de independencia funcional (art. 553-2.1), ni tienen asignada una cuota de participación (art. 553-3), ni es susceptible de afectación singular (art. 553-5), ni consta descrito como tal en el título constitutivo (art. 553-9).
Otra contradicción del tribunal consiste en que, si bien en un primer momento mantiene que existe una correlación lógica entre «gastos comunes» y «elementos comunes» que no se ve alterada por el hecho de que el elemento común no sea de uso común («si bien en principio podría advertirse una correlación lógica entre gastos comunes y elemento comunes (art. 553-41 CCC), de manera que aquellos que son solo dispensados por la instalación, el mantenimiento y conservación de estos, no puede establecerse esa misma correlación entre gastos comunes y elementos comunes de uso común, de manera que se excluya de la ecuación a los elementos comunes de uso exclusivo»), luego termina, incomprensiblemente, concluyendo que no estamos ante un gasto común, atendiendo a que dicha instalación solamente da servicio o unos cuantos elementos privativos («De poder calificarse como elementos comunes de uso exclusivo de los locales 2ª a 4ª del inmueble resulta claro que el coste del mantenimiento correspondería por disposición del art. 553-43.2 CCC exclusivamente a los propietarios de los elementos privativos situados en dichas plantas, no tratándose por tanto de un gasto común de inclusión preceptiva en el presupuesto anual de la comunidad»). Contradicción que no pasa inadvertida por los votos particulares al afirmar que «Como se dice en el voto mayoritario, la correspondencia lógica entre gastos comunes y elementos comunes -art. 553-41 CCC-, no se ve alterada por el hecho de que existan elementos comunes que no sean de uso común, sino de uso exclusivo de algunos propietarios».
El elemento determinante que hace que, después de algunos titubeos, el tribunal termine considerando que no se trata de un gasto común es que la instalación no es, por naturaleza, apta para dar servicio a todos los comuneros, en tanto que solamente cuentan con dicha instalación de aire acondicionado las plantas 2ª, 3ª y 4ª, mientras que los comuneros de las restantes plantas disponen de equipos propios de aire acondicionado. A juicio del tribunal, este hecho lo hace incompatible con la definición de elemento común de uso privativo del art. 553-41 CCC. Para el excmo. tribunal no estamos ante el supuesto de hecho contemplado por la norma legal, y que recordemos reza así: «En el título de constitución o por acuerdo unánime de la junta, se puede vincular a uno o a varios elementos privativos el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes».
Para fundamentar su tesis, el Alto Tribunal alega que no se ha aportado a los autos el título constitutivo de la comunidad y que, por tanto, no tiene forma de conocer la razón por la cual dicho uso es exclusivo de solamente algunos propietarios.
Nos preguntamos el porqué del empeño del tribunal por conocer el origen del uso exclusivo de la instalación.
La razón es la siguiente. Para el tribunal es determinante conocer si dicho elemento común es de uso exclusivo por naturaleza o por destino. Como avanzábamos, la tesis del tribunal es que si la instalación no es susceptible de ser usada por todos los comuneros los gastos dimanantes de la misma no pueden tener la consideración de gasto común, mientras que si dicha instalación, por naturaleza, es apta para ello, pero se ha vinculado su uso a unos cuantos, por voluntad de la comunidad, el gasto de mantenimiento de la misma es un gasto común. Aun cuando la sentencia no contiene este razonamiento, sin duda cabe inferirlo de la siguiente afirmación: «Baste indicar que, por más que la partida de gastos del aire acondicionado, se recoja en el presupuesto comunitario, no es un gasto común ordinario de la misma, como no lo sería – aun de haberse incluido en el presupuesto sin impugnación – la partida de mantenimiento de una terraza elemento común del inmueble, pero de uso exclusivo de un elemento privativo que solo tuviera que sufragar su propietario».
Utilizando la misma nomenclatura que la sentencia, el tribunal hace una correlación entre el concepto de «gasto común» y el de «elemento común de uso privativo por destino» y entre el concepto de «gasto privativo» y de «elemento común de uso privativo por naturaleza».
Dicha correlación no solamente no tiene amparo legal alguna, sino que s se contradice con la correlación realizada con anterioridad por el mismo tribunal y que hemos reproducido más arriba, que afirma que los gastos de mantenimiento y conservación de un elemento común, aunque sea de uso privativo, tienen la consideración de gastos comunes.
A nuestro juicio, y dicho sea con absoluto respeto hacia los excmos. magistrados del tribunal, la tipología de elemento común de uso privativo es irrelevante para determinar si el gasto dimanante de dicho elemento es común o no. Como decíamos, dicha discriminación por razón del origen del elemento común no solo no tiene base legal alguna, sino que es poco consistente jurídicamente. A modo ilustrativo, el aparato ascensor también puede ser un elemento común de uso privativo por naturaleza cuando no da servicio a los locales del edificio y no por ello, los gastos de mantenimiento del mismo dejan de considerarse gasto común, por mucho que solo los sufraguen los comuneros que se benefician de dicho uso. En idéntico sentido, se pronuncian los votos particulares de la sentencia al declarar con gran acierto que «son diversas las circunstancias por las que los diferentes propietarios pueden verse obligados a soportar cargas por importes distintos e, incluso, pueden verse excluidos del pago de determinados gastos comunes, sin que estos dejen de serlo por el hecho de no ser soportados por todos los comuneros».
La existencia de no solo uno, sino hasta dos votos particulares de la sentencia evidencia la falta de consenso de la Sala sobre la cuestión debatida, pues nunca antes en la historia de este prestigioso tribunal, se había dictado una sentencia con dos votos discrepantes. Nótese que la existencia de discrepancias en el seno del tribunal motivó hasta un cambio en el magistrado ponente, dado que inicialmente había sido designado como ponente uno de los magistrados discrepantes de la tesis finalmente mayoritaria por 3 a 2 votos.
La sala achaca la falta de consenso interno y las divergencias entre las sentencias de las dos instancias inferiores a la existencia de dudas de derecho debido a la enorme dificultad de la tarea hermenéutica de la normativa aplicable por su excesiva parquedad y la falta de precedentes jurisprudenciales sobre la materia, razón por la cual no impone las costas a la parte vencida, haciendo un llamamiento al legislador para que fije unas normas o criterios básicos sobre cómo debe llevarse la contabilidad de una comunidad de propietarios.
A mi juicio, la sentencia realiza una interpretación del art. 553-31.2 CCCcontra legem, en la medida que se pretende corregir la redacción dada por el legislador, autorizando la exclusión de partidas de gastos del presupuesto anual vigente de la comunidad que deben constar naturalmente en él, por el mero hecho de que no son soportadas absolutamente por todos los propietarios. Lejos de lo que nos da entender el excmo. tribunal, el precepto legal analizado no contiene un vacío legal que deba ser integrado por el tribunal mediante la analogía legis.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en julio de 2023.
Nota
[1] FUENTES-LOJO RIUS, A.; “Novedades legales sobre obras para la mejora de la eficiencia energética en comunidades de propietarios”, Diario La Ley nº9979, de 28 de diciembre de 2021, Ed. Wolters Kluwer.
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