INMOBILIARIO

El impacto a partir del 1 de enero, de la reciente modificación del IVA en la gestión de activos

Tribuna

El pasado 28 de noviembre fue publicada la Ley 28/2014, de 27 de noviembre, por la que se modifican (i) l Ley 37/1992, de del Impuesto sobre el Valor Añadido, (ii) la Ley 20/1991 de modificación de los aspectos fiscales del Régimen Económico Fiscal de Canarias, (iii) la Ley 38/1992, de Impuestos Especiales, y (iv) la Ley 16/2013por la que se establecen determinadas medidas en materia de fiscalidad medioambiental y se adoptan otras medidas tributarias y financieras.

En consonancia con las modificaciones introducidas por dicha Ley , el pasado 20 de diciembre fue publicado el Real Decreto 1073/2014, por el que se modifican el Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido, con el objetivo fundamental de modificar el RIVA para acomodar su contenido a los cambios realizados por la mencionada Ley 28/2014.

Tal como se desprende de su Exposición de Motivos, los objetivos principales que se persiguen con la modificación de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido son:

- la adaptación de la Ley estatal a la Directiva 2006/112/CE, siendo éste el ajuste más importante;

- la adecuación de la normativa estatal a diversas sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea;

- la mejora técnica del Impuesto, bien aclarando la redacción de determinados preceptos u operaciones, bien suprimiendo determinados límites o requisitos;

- la lucha contra el fraude, ampliando los supuestos de aplicación de la denominada “regla de inversión del sujeto pasivo”;

- y determinadas modificaciones con mera finalidad aclaratoria.

Dichas modificaciones, tienen relevancia en el ámbito de la gestión de activos inmobiliarios, pues la Ley 28/2014 introduce tres modificaciones en el artículo 20 de la LIVA que alterará la tributación de este tipo de operaciones en cuanto a la entrega de terrenos rústicos, Juntas de Compensación y renuncia a las exenciones inmobiliarias en todas aquellas operaciones que se formalicen a partir del 1 de enero de 2015, fecha de entrada en vigor de dichas modificaciones. Así:

1.- Entrega de terrenos urbanizados o en curso de urbanización (Modificación de la letra a) del tercer párrafo del número 20 del artículo 20 de LIVA):

Conforme al artículo 20. Uno. 20º  están exentas las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables, señalándose en el párrafo tercero de dicho número, en la letra a)  como excepción a la exención, las entregas de terrenos, urbanizados o en curso de urbanización, realizadas por el promotor de la urbanización, excepto los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.

Es decir, hasta la reforma introducida por la Ley 28/2014, la exclusión de la exención de la entrega de terrenos urbanizados o en curso de urbanización quedaba condicionada a que dicha entrega fuera realizada por el promotor de la urbanización. Esa condición del transmitente se suprime ahora en la modificación, de forma que toda entrega de terrenos urbanizados o en curso de urbanización – excepto los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público – quedará sujeta y no exenta  cuando sea realizada por un empresario o profesional, aún cuando éste no haya sido el urbanizador de los terrenos.

La finalidad de dicha modificación es tratar de garantizar la neutralidad del impuesto en los procesos de transmisiones de terrenos, una vez que la urbanización se ha iniciado.

2.- Juntas de Compensación (supresión del número 21 del apartado uno del artículo 20 de LIVA):

El suprimido número 21 del apartado uno del artículo 20 establecía la exención tanto de las entregas de terrenos que se realizasen por los propietarios como consecuencia de la aportación inicial a las Juntas de Compensación (aportación referida a los supuestos en los que había transmisión de terrenos de los propietarios a la Junta de Compensación y no a los supuestos en los que la Junta de Compensación actuase como fiduciaria) como de las adjudicaciones de terrenos que se efectuasen a dichos propietarios por las Juntas de Compensación en proporción a sus aportaciones.

La Exposición de Motivos de la Ley 28/2014 justifica la supresión de dicha exención, por la distorsión que causaba el distinto tratamiento a efectos del Impuesto de la actuación en los procesos de urbanización de dichas Juntas, según intervinieran en su condición o no de fiduciarias.

Como consecuencia de dicha supresión, la tributación de aquellas operaciones donde se produzca una aportación de terrenos por los propietarios a la Junta de Compensación o la devolución de los terrenos por la Junta a los propietarios,  se regirá de conformidad con las normas generales del impuesto así como con el resto de exenciones inmobiliarias y posibilidades de renuncia reguladas en el mismo artículo 20.

3.- Renuncia a las exenciones inmobiliarias (apartado dos del artículo 20 de LIVA):

El artículo 20. Dos, en su redacción original, establecía como requisito para poder renunciar a la exención del IVA relativa al número 20º – entregas de terrenos rústicos y no edificables – y al número 22º - segundas y ulteriores entregas de edificaciones – que el empresario o profesional adquirente del terreno o edificación, y en función del destino previsible, tuviera derecho a la deducción total del impuesto soportado por dicha adquisición.

Con la Ley 28/2014 y la modificación del apartado dos del artículo 20 de LIVA se amplía el ámbito objetivo de aplicación de la renuncia a las exenciones inmobiliarias, pues a partir del 1 de enero de 2015 para renunciar a dichas exenciones no se exige que el empresario o profesional adquirente del terreno o edificación  tenga derecho a la deducción total del impuesto soportado en función del destino previsible en la adquisición del inmueble, sino que la renuncia a la exención podrá ser ejercitada por el transmitente cuando el empresario o profesional adquirente tenga derecho a deducirse el impuesto, bien sea total o parcialmente.

Pero es que, además, aún cuando el adquirente no tenga derecho a la deducción – porque solo realice actividades exentas – también podrá renunciar a la exención cuando, en función del destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones que originen derecho a la deducción.

La renuncia a las exenciones reguladas en los números 20º y 22º indicadas deberá realizarse en la forma que determina el apartado 1 del artículo 8 del RIVA en la redacción dada por el RD 1073/2014, esto es:

- deberá comunicarse fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega de los correspondientes bienes;

- se practicará por cada operación realizada por el sujeto pasivo;

- y deberá justificarse con una declaración suscrita por el adquirente en la que éste haga constar su condición de sujeto pasivo con derecho a la deducción total o parcial del impuesto soportado por las adquisiciones de los correspondientes bienes inmuebles o, en otro caso, que el destino previsible para el que vayan a ser utilizados los bienes adquiridos le habilita para el ejercicio del derecho a la deducción, total o parcialmente.

Estas modificaciones, como hemos comentado, serán aplicables a aquellas operaciones de transmisión de activos que se formalicen a partir del 1 de enero de 2015.