El próximo 1 de enero, finalizan los arrendamientos conocidos como “renta antigua” de locales comerciales, celebrados por persona jurídica y persona física antes de 1985. Si bien hay determinadas circunstancias que pueden no dar lugar a esta finalización, asunto que trataremos en este artículo así como los nuevos derechos que surgen de la extinción de los contratos de “renta antigua”.
Resumamos las 3 leyes que afectan al asunto de referencia. La Ley de Arrendamientos Urbanos, de fecha 24 de diciembre de 1964 (aprobada por el Decreto 4104) bajo la que se celebraron los alquileres llamados de renta antigua, obligaban a aplicar en beneficio del arrendatario de local de negocio, la prórroga forzosa del contrato. Dicha prórroga forzosa quedo eliminada con el Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, el cual entró en vigor en fecha 9 de mayo de 1985, (el llamado Decreto Boyer) dejándose de celebrar desde ese momento arrendamientos de renta antigua. Posteriormente, La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que vuelve a regular los Arrendamientos Urbanos, estableció un régimen transitorio con las reglas de extinción de dichos alquileres de renta antigua, es decir, los anteriores al Decreto Boyer. Este régimen transitorio está fijado concretamente en la Disposición Adicional 3ª de la Ley 29/1994, y establece lo siguiente:
A) Finalizan el próximo 1 de enero los arrendamientos de local de negocio celebrados por personas jurídicas, antes del 9 de mayo de 1985, con alguna excepción si hubiera habido traspaso como veremos más adelante. Esto es debido a que el régimen transitorio fijaba su duración en un plazo que oscila entre los cinco años y veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley 29/1994, según el mayor o menor volumen de negocio.
B) Finaliza el próximo 1 de enero los arrendamientos de local de negocio celebrados por persona física (¿antes del 85?) si quien ha sucedido al arrendatario (¿con la misma actividad?) fue su descendiente. En caso contrario, el arrendamiento se mantiene y solo se extinguirá cuando el arrendatario se jubile o fallezca, a menos que su cónyuge continúe la misma actividad. Por tanto, únicamente en aquellos casos en los que siga al frente del negocio el titular original del contrato o bien su cónyuge, permanecerá el alquiler invariable hasta su fallecimiento o jubilación. Y, si quien sucedió al arrendatario o a su cónyuge fue algún descendiente, el contrato finalizará el día 1 de enero de 2015, al haber transcurrido el plazo de prórroga de 20 años establecido en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994.
En ambos casos, si hubiera habido un traspaso de local de negocio, en los 10 años anteriores al 1 de enero de 1995 (fecha de entrada en vigor de la LAU 1994), los plazos mencionados se incrementarán en cinco años (es decir, el contrato de arrendamiento podría durar hasta el año 2020).
También son similares los efectos en caso de finalización de los arrendamientos de local de negocio. El arrendatario tiene los siguientes derechos:
1º.- Derecho a una indemnización de una cuantía igual a 18 mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba, considerándose afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
2º.- Derecho preferente para continuar en el local arrendado: cuando se extinga el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido 1 año a contar desde la extinción legal del arrendamiento. Por lo cual, el arrendador debe notificar fehacientemente al arrendatario su intención de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, de señalar cuál es la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario. El derecho preferente a continuar en el local arrendado conforme a las condiciones ofrecidas deberá ejercitarse por el arrendatario en el plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente al de la notificación, procediendo en este plazo a la firma del contrato. El arrendador, transcurrido el plazo de 30 días naturales desde la notificación sin que el arrendatario hubiere procedido a firmar el contrato de arrendamiento propuesto, deberá formalizar el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de 120 días naturales a contar desde la notificación al arrendatario cuyo contrato se extinguió.
Si el arrendador no hubiese hecho la notificación prevenida u omitiera en ella cualquiera de los requisitos exigidos o resultaran diferentes la renta pactada, la persona del nuevo arrendatario o las restantes condiciones esenciales del contrato, tendrá derecho el arrendatario cuyo contrato se extinguió a subrogarse, por ministerio de la ley, en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de 60 días naturales desde que el arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato celebrado seguido a tal efecto, estando legitimado para ejercitar la acción de desahucio por el procedimiento establecido para el ejercicio de la acción de retracto.
El arrendador está obligado a remitir al arrendatario cuyo contrato se hubiera extinguido, copia del nuevo contrato celebrado dentro del año siguiente a la extinción, en el plazo de 15 días desde su celebración.
En todo caso, el ejercicio de este derecho preferente será incompatible con la percepción de la indemnización que hemos señalado en el apartado anterior, pudiendo el arrendatario optar entre uno u otro.
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