La Sala Primera del Tribunal Supremo ha resuelto desestimar el recurso de casación interpuesto y confirmar la condena a los propietarios de un local por abrir huecos en fachada interior de un edificio en régimen de propiedad horizontal sin el consentimiento unánime de los propietarios.
Los hechos se remontan a 2003, cuando los dueños del local ubicado en el edificio abrieron "huecos y ventanas, en la fachada exterior, siendo indiferente para tal consideración que la fachada dé a otras zonas comunitarias o a la calle", según la sentencia.
En la demanda, que fue estimada en las dos instancias anteriores –primero por el Juzgado de 1ª instancia nº 4 de Torremolinos en 2006 y luego por la Audiencia Provincial de Málaga en 2007-, la comunidad de propietarios del edificio instó la nulidad de dichas obras por ilegales, a lo que se opusieron los dueños del local argumentando, en síntesis, que se trataba de huecos de reducidas dimensiones, no de grandes ventanas tipo escaparate, las cuales no eran necesarias dado que no se estaba dando un uso comercial al local sino un uso privado, siendo "las permitidas por el artículo 581 del CC, y el artículo 2 de los estatutos comunitarios" .
A su vez, los demandados solicitaron que se declarara la validez de dichas obras por ser conformes a la Ley y no perjudiciales; alegaron que los estatutos permitían abrir otra ventana similar a las abiertas, incluso permitían abrir puerta a zona común, sin necesidad del previo consentimiento de los demás propietarios; y que, subsidiariamente, de proceder su cerramiento, se les permitiera el uso de material y cristal traslúcido a fin de seguir recibiendo luz exterior.
La Sala reitera, de una parte, que constituye regla general la necesidad del consentimiento unánime de los propietarios para la realización de obras que impliquen una modificación de un elemento común, como es el caso de la apertura de huecos o ventanas en la fachada del edificio, y, de otra, que dicha regla ha sido matizada o flexibilizada cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal a favor de exigencias normativas en materia de mayorías, precisamente, con el fin de facilitar la actividad comercial a desarrollar en dichos locales.
Matización que viene permitiendo a los propietarios de locales situados en la planta baja la ejecución de obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios, en la medida en que tales obras sean precisas para el desarrollo de su actividad comercial.
Esta doctrina, que permite prescindir de la regla general de la unanimidad de la comunidad de propietarios, por sustentarse en la actividad económica del local, sin embargo, según la sentencia, no resulta de aplicación al caso desde el momento en que el local no estaba siendo destinado a un uso comercial sino privado, como reconocieron sus propietarios, pues ni los huecos ni las ventanas abiertas tenían entre sus fines dar a conocer o desarrollar de modo adecuado la actividad en un local donde se estuviera llevando a cabo una actividad comercial.
