1.- Introducción
La existencia de la pandemia por coronavirus ha provocado una situación especial en el Estado español, y en el resto del mundo, que ha exigido y provocado la modificación de las costumbres y la forma de vida en todo el país y en el resto de los países donde se ha producido el contagio de un virus que se difunde con mucha facilidad.
Pero, quizás, en estas situaciones es donde es preciso aprender de los errores y de las costumbres erróneas que la comodidad a la hora de actuar y de trabajar ha provocado que existiera una parálisis en el uso de determinadas herramientas que las tecnologías han puesto en nuestras manos, pero que no se utilizaban por la inveterada costumbre de primar más la comodidad que la necesidad por avanzar en mecanismos y procedimientos que podrían ser complejos o dificultosos en ponerlos en práctica, pero que el miedo a lo “nuevo” y a cambiar las costumbres a la hora de trabajar ha hecho que sigamos haciendo las cosas siempre igual en lugar de apostar por el “riesgo” de los cambios para hacer mejor las cosas.
Por ello, la situación de encierro que ha provocado el estado de alarma en todo el país ha determinado que la necesidad haya agudizado el ingenio y que provoque que la actuación diaria, tanto la personal como la profesional, permita que se modifiquen las costumbres, introduciendo nuevos métodos de trabajo en base a las posibilidades que ya disponíamos, pero que por comodidad no llevamos a la práctica.
Pues bien, esta situación se ha visto de forma clara en las comunidades de propietarios en donde se han planteado muchos problemas con respecto a cómo actuar ante la epidemia del coronavirus. Y ello ha hecho que las costumbres y la forma de vida de los comuneros que viven en comunidad se haya alterado ante el encierro obligado que provocó el RD 463/2020 -EDL 2020/6230-, por cuanto la referencia del art.7 a la restricción de movimientos ha determinado que no solamente esta restricción lo sea fuera de la comunidad, sino, también, hacia adentro; es decir, dentro de la propia comunidad de propietarios, ante la indisponibilidad del uso de los elementos comunes en la misma por quedar afectados por la restricción de movimientos del art.7 del citado RD.
En este estado de cosas, una de las cuestiones que se ha producido en las comunidad de propietarios es la suspensión de todas las reuniones de propietarios ante la declaración del estado de alarma y la necesidad del encierro en los domicilios, lo que impide la existencia de reuniones de todo tipo, ya que no está amparada la celebración de una junta de propietarios por las excepciones que establece el artículo siete del RD 463/2020 -EDL 2020/6230-.
En cualquier caso, ello permite que la operatividad de los cambios en la forma de celebrar juntas de propietarios determina la posibilidad de que una junta se pudiera celebrar por medios tecnológicos que permitan la celebración de una junta sin la necesidad del contacto de presencia física de los comuneros.
Esto se está haciendo en reuniones que se están celebrando en el periodo del estado de alarma, habida cuenta que los medios tecnológicos de comunicación virtual se están llevando a cabo como medida que deberá mantenerse después de este tipo de situaciones para optimizarlas y convertir en costumbre reiterada lo que anteriormente pueda haber sido un estado excepcional mediante el uso virtual de estos medios tecnológicos, en lugar de hacer de ellos el uso normal y cotidiano en la convivencia entre los ciudadanos. Ello nos llevaría a que en estos estados excepcionales sea viable la celebración de una junta sin la necesidad del contacto y presencia física de los comuneros.
Cierto y verdad que la presencia física es positiva en determinadas circunstancias, pero solamente un porcentaje muy reducido de los ciudadanos utilizan las tecnologías de la comunicación virtual para el uso de reuniones y la amplia mayoría las deja de lado por el cambio y el miedo a las innovaciones que supone modificar los hábitos de conducta.
Con ello ante las dudas que se habían originado al respecto de si era posible la celebración de juntas con presencia física en las zonas comunes de las comunidades de vecinos la respuesta es única y uniforme: No se pueden celebrar juntas de propietarios con presencia física. Está absolutamente prohibido, y de llevarse a cabo se impondrán las sanciones que prevé el RD 463/2020 -EDL 2020/6230-. Solo, de querer celebrarse una reunión, sería posible por los medios tecnológicos que en estas líneas se exponen.
Resulta importante, también, el RDL 8/2020 -EDL 2020/6795-, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, en cuyo art. 40 señala que “las sesiones de los órganos de gobierno y de administración de las asociaciones, de las sociedades civiles y mercantiles, del consejo rector de las sociedades cooperativas y del patronato de las fundaciones podrán celebrarse por videoconferencia que asegure la autenticidad y la conexión bilateral o plurilateral en tiempo real con imagen y sonido de los asistentes en remoto. La misma regla será de aplicación a las comisiones delegadas y a las demás comisiones obligatorias o voluntarias que tuviera constituidas. La sesión se entenderá celebrada en el domicilio de la persona jurídica”.
La inexistencia de la consideración de la comunidad de propietarios en este arco, sin embargo, no hace inviable esta opción para el uso de la videoconferencia para sus reuniones, ya que se refiere a una norma que fija medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, es decir, que no afecta a lo que se refiera a este objetivo, de ahí que cualquier otro ente sin personalidad jurídico o comunidad de bienes no incluido en este RDL -EDL 2020/6795- no quiere decir que quede afectado de prohibición, sino que los citados deberían potenciar su uso en estos instantes ante la eventualidad del fenómeno. El objetivo de esta opción de la videoconferencia potenciada en el RDL es para atender “la actividad productiva como a la demanda y al bienestar de los ciudadanos” como se expone en su exposición de motivos, pero no fija un marco prohibitivo de su uso en el resto.
2.- Cataluña admite desde el año 2015 el uso de la videoconferencia en las juntas de propietarios
La ley Catalana de propiedad horizontal lo prevé expresamente. La LPH -EDL 1960/55- no lo prohíbe, pero es posible llevarlo a cabo con introducción en la convocatoria y la advertencia previa de que quien no dispone de este sistema pueda valorar no asistir, o, al menos, no oponerse a que se lleve a cabo. También sería posible enviar un protocolo, - como luego veremos-, de cómo introducir la aplicación informática en un teléfono móvil u ordenador, a fin de que una vez que la sociedad lo conozca lo utilice.
Así, el art.1 Ley Cataluña 5/2015 -EDL 2015/71661-, 13 mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, en vigor desde el 20 junio 2015, introdujo en el art.553-22, bajo la rúbrica «Asistencia» que:
“1. El derecho de asistencia a la junta corresponde a los propietarios, los cuales asisten personalmente o por representación legal, orgánica o voluntaria, que debe acreditarse por escrito. Los estatutos pueden establecer, o la junta de propietarios puede acordar, que pueda asistirse por videoconferencia o por otros medios telemáticos de comunicación sincrónica similares”.
(Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales -EDL 2006/58523-).
La LPH -EDL 1960/55- no recoge ni prevé el uso de la videoconferencia, pero es posible llevarlo a cabo mediante el uso de un protocolo que proponemos en las presentes líneas, a fin de dar salida a la opción de uso de esta fórmula de celebración de las juntas por medios virtuales de comunicación.
Pero nótese que el uso de la videoconferencia exigirá, obviamente, según prevé la Ley catalana el acuerdo por mayoría simple, lo que exigirá un previo acuerdo de junta.
3.- Protocolo de desarrollo de uso de medios virtuales de celebración de una junta de propietarios en estados especiales, como el provocado por el coronavirus
Una de las fórmulas más positivas al objeto de llevar a cabo correctamente estas actuaciones es la de laborar un protocolo que permita fijar unas reglas de conducta acerca de cómo actuar y operar en estados excepcionales como el actual de la pandemia por coronavirus.
Ello permitirá que en ausencia de una legislación como la nuestra que no prevé este tipo de situaciones en los escasos 24 artículos de la Ley -EDL 1960/55- nos podamos fijar una protocolización de actuaciones que permita que, sin ilegalidad alguna, dada la situación de la alegalidad que existe, se puede llevar a cabo la existencia de reuniones virtuales entre los comuneros que permitan la adopción de acuerdos que puedan ser de carácter urgente y no permitan en modo alguno un aplazamiento.
Es cierto que aunque el art.7 del RD 463/2020 -EDL 2020/6230- prevé la existencia de la incomunicación es necesario tener en cuenta que la vida sigue y el desarrollo de las necesidades de la convivencia en la comunidad de propietarios continúa y pueden darse situaciones excepcionales que exijan la adopción de acuerdos urgentes.
Además. es sabido que la adopción de acuerdos no puede hacerse de ninguna otra manera que con la celebración de la junta de propietarios, y que el presidente de la comunidad no tiene facultades alguna, ni tampoco la junta directiva, para adoptar acuerdos que puedan vincular ni comprometer a la comunidad de propietarios, ya que el acuerdo alcanzado por el presidente de la comunidad o la junta directiva se ha comentado con reiteración que no es válido, ya que no existe posibilidad de delegación alguna por parte de la junta de propietarios, debido a que la adopción de acuerdos es absolutamente indelegable, y es competencia exclusiva y excluyente de la junta por vía del art.14 LPH -EDL 1960/55-.
Esto es un tema que se ha declarado con reiteración, y que exigiría la utilización de este canal Virtual de celebración de la junta no comprometer a la comunidad de propietarios, ya que el acuerdo alcanzado por el presidente de la junta directiva se ha comentado con reiteración que no es válido ya que no existe posibilidad de delegación alguna por parte de la junta de propietarios ya que la adopción de acuerdos es absolutamente indelegable y es competencia exclusiva y excluyente de la junta por vía del art.14 LPH -EDL 1960/55-. Esto es un tema que se ha declarado con reiteración y que exigiría la utilización de este canal virtual de celebración de la junta para poder alcanzar acuerdos que no permiten aplazamiento alguno y que requieran la adopción del acuerdo que sea directamente ejecutable para resolver los problemas inaplazables de la comunidad de propietarios.
Es por ello, por lo que se deben fijar una reglas de conducta o normas de régimen interno en este protocolo, al objeto de que se puedan llevar a cabo estas reuniones virtuales con consentimiento expreso, tácito o presunto de los comuneros, siempre cuando no exista una oposición expresa de alguno de ellos a la utilización, en esta primera ocasión, de una junta de propietarios por videoconferencia o sistema virtual de comunicación bidireccional.
Es por ello, que el problema al que nos enfrentamos en situaciones excepcionales de emergencia, como la provocada por el estado de alarma por coronavirus, es que para celebrar una junta de propietarios por videoconferencia se exige el previo acuerdo de la junta, para lo que es preciso quórum de mayoría simple del art.17.7 LPH -EDL 1960/55-.
Sin embargo, esta reunión resulta imposible, habida cuenta que el art.7 del RD 463/2020 -EDL 2020/6230- hace imposible la convocatoria normal y habitual de una junta de propietarios, por cuanto está prohibida la reunión de comuneros en zona de elementos comunes, al existir la proximidad de los mismos y ser precisa la necesaria permanencia de los comuneros en sus domicilios siendo imposible una reunión. Esto supone un pequeño contratiempo que tiene una posible solución con la articulación de las líneas de actuación que se proponen en el siguiente protocolo.
PROTOCOLO DE ACTUACIÓN EN CASOS DE URGENCIA COMO EL PROVOCADO POR EL CORONAVIRUS PARA LA CELEBRACIÓN DE UNA JUNTA DE PROPIETARIOS VIRTUAL
1.-Aprobación provisional de la primera celebración de una junta por sistema de comunicación bidireccional mediante la inexistencia de oposición, o silencio de los comuneros al modo del voto presunto del ausente.
En primer lugar, se hace preciso que para dar viabilidad a la celebración de una junta de propietarios por este sistema se lleva a cabo una aprobación provisional en una junta por videoconferencia por mayoría simple de presentes, pero ello exigirá en primer lugar el ofrecimiento a todos los comuneros de este sistema. Si el requisito del uso de este sistema es el acuerdo por mayoría simple que prevé el art. 553-22 que introdujo en la Ley 5/2006 -EDL 2006/58523-, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales la Ley Cataluña 5/2015 -EDL 2015/71661-, 13 mayo no es posible celebrarla sin un sistema previo de inexistencia de oposición expresa o presunta a llevarlo a cabo por primera vez en estados de incomunicación provocados por un estado de alarma que impide el contacto físico.
2.- Ofrecimiento previo del mecanismo en una notificación del administrador de fincas validado por el presidente a fin de ofrecer la opción del uso del sistema virtual de comunicación bidireccional.
El ofrecimiento del mecanismo de los medios de comunicación virtual es necesario, por cuanto si no existe conocimiento de esta opción por todos los comuneros se introduciría una cierta indefensión para aquellos que no disponen de este sistema, o no conocen su uso, lo que llevaría una situación de imposibilidad de utilización del sistema de comunicación virtual sin que exista un acuerdo previo por mayoría simple, que es lo que vincularía al resto una vez se obtuviera el acuerdo como opción del cara al futuro.
Es decir, que si se adopta el acuerdo en una junta de propietarios por mayoría simple ya nos encontraríamos con la ejecutividad del acuerdo, ya que, al no existir impugnación, conllevaría que aquellos comuneros que luego alegaran la imposibilidad de asistir por videoconferencia no pudieran hacer la impugnación por cuanto han aceptado este sistema.
Cierto y verdad es que la exclusividad de la celebración de la junta de propietarios por videoconferencia o sistema de comunicación bidireccional exigiría la no oposición de algún comunero en el plazo que se indicará en la convocatoria de comunicación a todos los comuneros de la utilización de este sistema en supuestos excepcionales como el presente de estado de alarma.
Es decir, que no estaríamos llevando a cabo adopción de acuerdo alguno, sino que existiría comunicación/notificación de la intención de llevar a cabo una junta por el modo exclusivo que se indica concediendo un plazo de oposición a esta opción en el plazo que se indique, al punto de que quien no lo haga se presume que lo acepta.
3.- Se trata de una forma de celebración de junta exclusiva por videoconferencia que no permite la presencia física, lo que da lugar a su excepcionalidad, ya que en casos ajenos al estado de alarma no puede obligarse a que la forma de celebración de una junta sea siempre por este sistema. El comunero tiene derecho a la presencia física.
Esta opción es excepcional y requiere de su cobertura por disposición legal, como ha ocurrido con el RD 463/2020 -EDL 2020/6230-.
Estamos, pues, tratando del uso de los medios de comunicación virtual en los casos en que no se va a hacer una convocatoria física, no que el uso de la videoconferencia o reunión virtual sea una opción obligatoria en supuestos ajenos al estado de alarma.
En este caso se comunica para que los comuneros sepan que se va a utilizar este sistema para aquellos comuneros que no quieran asistir y que se conozca que lo podrán hacer los que quieren utilizar el sistema de comunicación virtual.
En la celebración de una junta es posible la utilización de ambos medios de comunicación, tanto el virtual de aquellos comuneros que no quieren la presencia física como de aquellos comuneros que optan por la presencia en el día de la junta de propietarios en el lugar indicado para su celebración.
Pero en situaciones excepcionales, como la provocada por el coronavirus, que provoca un excesivo riesgo de contagio, es lo que ha determinado la aprobación del RD 463/2020 -EDL 2020/6230- que hace imposible la utilización dual de este sistema, de tal manera que solo puede quedar reducido al uso de los medios de comunicación virtual, con la imposibilidad de la presencia física en virtud del art.7 RD 463/2020.
4.-Necesidad de que se haga constar en el primer envío comunicando que se va a hacer por videoconferencia del tema que se va a tratar para evitar indefensión, así como que no existe vulneración de protección de datos, ya que no hay alteración de los existentes, ya que el dato es el comunero, no el sistema que se usa para la comunicación con él, virtual o físico.
Aunque esta primera comunicación no sea la de convocatoria formal ex art.16 LPH -EDL 1960/55- es cierto que se debería advertir cuál es el punto del orden del día que se va a tratar, a fin de evitar que algún comunero desee acudir para ese punto, pero que no disponga de medio técnico para acudir.
Por otro lado, no existe vulneración alguna de protección de datos, ya que la referencia al que se ceda para que la conexión se pueda llevar a cabo está dentro de la cesión que se hizo como comunero de la comunidad, por cuanto el dato es la persona física, no el número de su teléfono, o el que sea preciso para llevar a efecto la comunicación.
Como consta en la Guía sectorial de la AEPD de Protección de datos y administración de fincas “El tratamiento más usual de una comunidad de propietarios es el que incorpora información con los datos de carácter personal de las personas físicas integrantes de la propia comunidad. Generalmente, en este son objeto de tratamiento los siguientes datos personales: nombre de los propietarios, teléfonos de contacto, direcciones postales, números de DNI y direcciones de correo electrónico. Suele denominarse a este tratamiento “gestión de la comunidad de propietarios” o “propietarios”, y la comunidad se sirve de él para su gestión contable, fiscal y administrativa, asegurando el cumplimiento por los propietarios de las obligaciones impuestas por la LPH -EDL 1960/55- y el ejercicio de los derechos que corresponden a los copropietarios en la comunidad.
La normativa de protección de datos no impide que la comunidad de propietarios disponga también de otros datos personales de los copropietarios, siempre que dichos datos sean adecuados, pertinentes y limitados a lo necesario para los fines propios de dicha comunidad.”
No obstante, el dato preciso para llevar a cabo la conectividad ya se dispondrá, por cuanto será preciso, bien el correo electrónico, o el número de teléfono para llevar a cabo la conexión virtual con los comuneros que desean acceder.
5.- Envío de la notificación advirtiendo el uso de la videoconferencia o medio virtual de comunicación explicando cómo se utilizan y facilitando la debida información acerca del uso de estos dispositivos para evitar una expresa notificación del comunero negando la opción de este sistema.
Ello determina que en una primera fórmula de actuación se exigiría el envío de una comunicación a todos los comuneros, como si se tratara de una notificación a junta de propietarios, pero no es una previa notificación de convocatoria de junta, sino una notificación dando traslado a los comuneros que se va a utilizar un sistema de comunicación virtual para la celebración de una junta de propietarios en la fecha que se indique, al objeto de concesión de un plazo en esa notificación, que podría ser de cinco días, para que aquellos comuneros que no conozcan cómo se utiliza el sistema de comunicación virtual tengan conocimiento de estas instrucciones acerca de cómo se puede realizar ese sistema de comunicación, estableciéndose, también, en esa comunicación que aquellos comuneros que no se opongan a esta utilización de junta virtual en el plazo que se indique se entiende que no se oponen al mismo y aceptan las consecuencias de los acuerdos alcanzados a tal efecto.
Ello determina que el silencio por parte de los comuneros operaría como el voto presunto del ausente del art.17.8 LPH -EDL 1960/55-, de tal manera que aquellos que no se opusieran a la celebración de la junta de propietarios en la fecha que se indica en la comunicación siguiente darían por válida la celebración de la junta virtual de forma exclusiva, sin opción de presencia física por ningún comunero, ya que la celebración con presencia física resulta imposible en los estados de alarma por riesgo de contagio de coronavirus.
6.- Transcurso del plazo indicado sin voto negativo al uso de la videoconferencia o sistema virtual de comunicación bidireccional.
Una vez conseguida la inexistencia de oposición fehaciente por algún comunero que envíe al administrador de fincas una notificación oponiéndose a aceptar las consecuencias de la celebración de una junta virtual bajo este sistema nos encontraríamos con que la siguiente comunicación sería la de la fecha de celebración de la junta y la constancia en la convocatoria de la forma en que se va a hacer el sistema de celebración virtual de la junta de propietarios, para lo cual el administrador de fincas debería dar las opciones de información necesarias mediante la comunicación por llamada telefónica o por correo electrónico de cómo se va a proceder a la celebración de esta junta y de los sistemas posibles para ello ya explicados en la previa comunicación, pero mejorando y dando opción a resolver las dudas de los comuneros que pregunten por ello.
Se extenderá una diligencia por el secretario administrador, haciendo constar el transcurso del plazo sin que nadie se oponga, la cual se unirá al acta que en su momento se redacte.
7.- Necesidad de que el punto, o puntos, del orden del día sean los que se advirtieron en la primera comunicación.
No sería posible introducir un punto nuevo no advertido en la previa comunicación, ya que ello crearía inseguridad y desconocimiento en el comunero que pensó que no era precisa su presencia o podría prescindir de asistir.
8.-Sería posible hacer la advertencia en la primera comunicación que aquellos comuneros que no dispongan de medios técnicos puedan delegar en otras personas su presencia, sean comuneros, o no.
Es posible tener en cuenta, y esto es importante para evitar la oposición de algunos comuneros que no dispongan de medios técnicos de comunicación virtual, que se debe advertir en la primera comunicación acerca de la posibilidad del uso del sistema de delegación del art.15 LPH -EDL 1960/55-, en el sentido de que el comunero podría delegar en otros comuneros, o en terceras personas que sí dispongan de estos medios técnicos de comunicación virtual, al objeto de facilitar la no oposición a la celebración de esta junta por videoconferencia, y permitir que estos comuneros puedan delegar en otras personas que sí dispongan de estos medios tecnológicos que habiliten su presencia, de tal manera que estos comuneros no se opondrían, pero sí advertirían al administrador de fincas que efectuará la delegación oportuna en aquellos comuneros que se indicará en la delegación correspondiente.
Sería, por ello, necesario que en la primera comunicación que se eleve a todos los comuneros se haga la advertencia de esta opción, con las instrucciones de que en este caso se podría enviar la delegación al administrador de fincas con carácter previo al inicio de la junta, al objeto de dar traslado de esas delegaciones para evitar la imposibilidad de la celebración de la junta por este sistema, y evitar la oposición de aquellos que no sepan que pueden delegar y evitar la imposibilidad de la celebración de la junta virtual.
Se podría advertir en la primera comunicación que esta delegación se puede entregar al comunero, o tercero, sobre quién desean que pueda participar, pero que lo adviertan al administrador de fincas con carácter previo, a fin de que la persona que sea el contacto para permitir el acceso al sistema virtual sea el delegado y no el delegante, advirtiendo que se enviará la comunicación de la convocatoria al comunero, pero que este lo deberá trasladar al delegado, pero deberá el administrador de fincas conocer con antelación quien intervendrá, a fin de que sea “invitado” informáticamente al sistema virtual.
9.-Disponibilidad de una gran variedad de sistemas que permita el uso de los medios de comunicación virtual.
Hay que señalar, también, que hoy en día existen canales de celebración de juntas de propietarios por sistemas virtuales de comunicación que incluyen no solamente el uso del ordenador, sino, también, la instalación en dispositivos móviles o Smartphone de aplicaciones que permiten de forma gratuita la conexión virtual con múltiples personas en un mismo foro de debate.
Es posible que muchos comuneros no conozcan este sistema de comunicación, pero, por ello, es posible celebración virtual de la junta con las instrucciones previas que sean necesarias para evitar que los comuneros se opongan por el “miedo a lo desconocido”.
10.-Hay que evitar que algún comunero se oponga por no saber cómo se utiliza este sistema, o que prefiera que no existan cambios en su comunidad.
Hemos señalado que en un estado de alarma, el problema consiste en que la primera junta aprobando por mayoría simple el uso de la videoconferencia, o sistema virtual, no se puede obtener, habida cuenta la prohibición del contacto físico entre los comuneros, por lo que es preciso facilitar y hacer asequible el conocimiento de esta novedad a los comuneros, a fin de evitar que alguien pueda oponerse, lo que llevaría a la imposibilidad de la utilización de este sistema con la circunstancia de que un solo comunero se oponga al mismo.
Para ello, y por ello, es preciso que, como hemos reseñado anteriormente, en la primera comunicación se hagan las advertencias oportunas de qué aquel comunero que no quiera utilizar este sistema, o bien delegue su representación, o bien que no se oponga a la utilización del mismo, ya que se hará la advertencia en la primera comunicación que una sola oposición impediría la posibilidad de la utilización de este sistema.
Debe, así, hacerse hincapié de la urgencia y necesidad de la celebración de esa junta para el caso concreto, por lo que es importante que conste el punto del orden del día, o aquellos que se van a tratar, en esa comunicación previa, y la urgencia de su inmediata celebración, así como la imposibilidad de la posposición de la adopción del acuerdo, por los efectos perjudiciales que para la comunidad pudiera conllevar.
11.-Convocatoria de la junta de propietarios virtual.
La convocatoria dispondrá del punto o puntos de orden del día que se habían preestablecido para tratar en la junta urgente que se quiere celebrar, efectuándose de la forma habitual establecida, bien por el correo electrónico para aquellos que así lo hubieran establecido como medio de comunicación, o personalmente en lugar indicado por la vía del art.9 LPH -EDL 1960/55- en el lugar que se haya notificado al administrador como domicilio a efectos de notificaciones, o bien en el domicilio del lugar donde radica el inmueble en su defecto.
Sin embargo, esta convocatoria tiene una particularidad especial, ya que se hará constar en la misma que aquellos comuneros que quieran intervenir deberán comunicar con la antelación que se fije en la convocatoria el dispositivo con el que se desea intervenir o mejor dicho el dispositivo que se va a utilizar para esta conectividad con los comuneros, a fin de explicar con detalle cómo será la conexión de aquellos que quieran intervenir por sistema virtual y el dato o datos que deben facilitar al administrador de fincas con la antelación suficiente para que se pueda llevar a cabo la conexión con todos aquellos que quieran intervenir.
Se hará constar en la convocatoria, también, que aquellos comuneros que no comuniquen el plazo indicado el dato o datos que sean necesarios para la conectividad se entenderá que no quieren participar en la junta con este sistema virtual, advirtiendo que no habrá lugar a impugnación alguna por la omisión de esta referencia, ya que al ser un sistema virtual se requiere el conocimiento por parte del administrador de fincas de aquel dato o datos que sean necesarios para llevar a efecto la conexión.
Es importante esta previa advertencia, ya que el incumplimiento de esta comunicación del comunero el administrador en el plazo indicado conllevará la imposibilidad de llevar a efecto la comunicación, ya que esta solamente se llevará con aquellos que hayan efectuado la específica comunicación, ya que sin ello es imposible llevarla a cabo.
12.- Previa advertencia de que la urgencia de la junta y que se intente evitar la oposición.
Señalar, por último, que este conocimiento de la urgencia de la celebración de la junta y la única opción de hacerlo por el sistema virtual es preciso que conste en la primera comunicación a los comuneros, a fin de que conozcan perfectamente que su oposición sería gravemente perjudicial para la comunidad, y que no lleven a cabo una oposición infundada, o desconociendo cuáles son los efectos que su oposición podría conllevar para la propia comunidad.
13.- Es preciso advertir en la convocatoria de la junta una serie de parámetros sobre el desarrollo de una junta por medio tecnológico, a saber:
a.- Es preciso que quien vaya a intervenir en la junta lo advierta facilitando al administrador en el plazo indicado cuál es su punto de contacto para la creación del grupo de conexión y que se pueda conectar con él el día de la junta.
b.- Se fijará el horario en primera y segunda convocatoria con la antelación suficiente para contactar con todos los que lo hayan pedido.
c.- Existen variados sistemas de puntos de reunión on line como Skype, go to meeting, etc. Suelen utilizarse por algunos expertos herramientas de creación de estas videoconferencias por grupos de blockchain que es muy eficaz para este tipo de eventos, con una tecnología especial que sirve para facilitar la transcripción del acta y la recogida de todo lo aprobado en la junta y la redacción del acta y su visualización posterior.
d.- Es necesario explicar el desarrollo de la junta señalando que se creará un “grupo de la junta” con todos aquellos que hayan comunicado que van a intervenir ese día.
e.- Se advertirá que dado que se trata de un sistema virtual moderará el presidente y advertirá que se puede hablar previa petición de intervención por la opción “mensaje” a fin de evitar que no se entienda a todos si varios desean intervenir, rogando que se respete esta metodología para el buen desarrollo de la junta.
f.- Es preciso advertir en la convocatoria que todos los comuneros que desean intervenir hagan las debidas pruebas previas de contacto del equipo que utilicen el día de la junta con el administrador, a fin de ir aprendiendo su uso de cara al futuro. En cuanto se aprenda la metodología se entenderá fácilmente su uso como si de un teléfono móvil se tratara.
14.- El día de la junta virtual.
Una vez dados de alta y activos los comuneros que lo solicitaron empezará la junta. Si no se ha conectado alguno de los que lo solicitaron se considerará ausente. Los problemas técnicos del comunero que lo haya interesado no conllevarán la suspensión de la junta, por cuanto es este quien debe resolverlo y disponer de un equipo adecuado, y haberlo probado con antelación como se ha advertido.
El desarrollo será como una junta normal con los debidos turnos de intervención y guardando el orden establecido.
15.- Las Actas de las juntas de propietarios.
Podría no ser preciso transcribirla, ya que si utilizamos toda la potencialidad del blockchain no se transcribirían a un libro de hojas, sino que se subirían a través de un programa de gestión a una plataforma Blockchain en la que firmarán digitalmente presidente y secretario y su contenido será visible para todos e inalterable por la sistemática tecnológica, siendo visible para todos.
Mientras esta operativa se va implantando podría notificarse en la forma tradicional a todos los comuneros, obviamente, no solo a los que aceptaron esta tecnología, ya que todos deben conocer los acuerdos, siendo inalterable el sistema de impugnación ex art.18 LPH -EDL 1960/55-.
Lo que no se podría impugnar es el sistema utilizado, ya que precluyó la opción de hacerlo al fijarse un plazo en la primera comunicación, lo que veda hacerlo más tarde.
Con todo ello, es preciso que desaparezca el miedo al cambio de costumbres y permitir que la comunidad siga su rumbo con la utilización de estos sistemas tecnológicos que, cuando esta situación desaparezca, se convertirán en sistemas y dispositivos de uso común en la celebración de las juntas de propietarios. Llegado su momento se habrá superado el grave problema que vivimos en la actualidad, y, al mismo tiempo, aprovechado, para implantar e Implementar en nuestras comunidades estos sistemas que ahora no se utilizan por el miedo a los cambios.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", en abril de 2020.
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