CIVIL

¿Existe el derecho de una agencia inmobiliaria a reclamar el pago de sus honorarios del contrato de mediación inmobiliaria en el caso de que haya encontrado un comprador y los vendedores no quieran vender entonces?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

En los contratos de mediación inmobiliaria suelen darse muchísimas situaciones de conflicto entre los titulares de la agencia inmobiliaria y los que con esta contratan el encargo de buscarles comprador para su inmueble. Y en algunos casos se da la situación de que se ha firmado el contrato de encargo de venta y que una vez localizados a los compradores que asumen el precio, después de negociarlo y haberlo enseñado las veces que sean necesarias, cuando llega el momento de la firma de la compraventa los vendedores que firmaron el contrato se echan atrás. ¿Existe en estos casos la posibilidad de que la agencia inste la ejecución del contrato de venta, o el pago de una indemnización?

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista de Jurisprudencia", en mayo de 2022.

 

 

Puntos de vista

Joaquín Tafur López de Lemus

Para bien resolver la presente cuestión debemos partir de las...

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Luis Gil Nogueras

Se encuentra asentado en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo que el ...

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Antonio Alberto Pérez Ureña

El contrato de mediación o corretaje es atípico y s...

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Resultado

CONCLUSIÓN UNÁNIME

1.- No será factible reclamar en ese caso unos honorarios por la mediación dado que el contrato proyectado no se ha perfeccionado en el supuesto que se plantea.

2.- Pudiera, así, existir un pacto por el que, en casos de no celebración del contrato por causa exclusivamente imputable al comitente, se generase un derecho al cobro de una remuneración.

Por ello, existe la necesidad de que una cláusula de esas características reuniera los requisitos necesarios para asegurar su validez, no sólo de transparencia sino de equilibrio de las prestaciones.

No se puede forzar una venta, pues el mediador ninguna acción tiene para exigir del comitente la celebración de un contrato con tercero. En la sentencia de 21 mayo 2014 -EDJ 2014/99465- precisamente lo que se expone es que el contrato de mediación tiene sustantividad propia y aunque tenga como finalidad facilitar la celebración de otro contrato no existe un vínculo causal entre ellos que tienen autonomía en su respectiva esfera jurídica, por lo que el alcance de la gestión del mediador no debe resolverse desde el desarrollo negocial del contrato proyectado sino en el seno del contrato de mediación, salvo pacto expreso.

3.- Los honorarios del agente se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra modalidad o circunstancia, desde el momento en que su actividad resulte eficaz por celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio jurídico objeto de la mediación, lo que conlleva la falta de remuneración de las actividades preliminares y precontractuales, salvo siempre estipulación específica al respecto.

4.- En el caso de que la nota de encargo especifique las condiciones de la venta proyectada y el mediador consiga un tercero dispuesto a comprar conforme a esas condiciones, si el oferente decide después no contratar por su propia voluntad, sí podrá exigir el mediador una indemnización de los perjuicios causados fundada en el incumplimiento contractual según el art.1.101 CC -EDL 1889/1-.

En ningún caso, puede el mediador instar la formalización de la compraventa porque no es parte en el contrato proyectado y porque su obligación consiste en procurar la celebración de la compraventa del inmueble, pero la decisión sobre su celebración corresponde siempre a las partes.

5.- Lo aconsejable en estos casos, pues, es que el titular de la agencia inmobiliaria fije en el contrato aceptado por quien le confiere la gestión de venta un pacto por el que, en casos de no celebración del contrato por causa exclusivamente imputable al comitente, se generase un derecho al cobro de una remuneración por las gestiones realizadas en este caso por la agencia para el fin contratado.