¿Existe el derecho de una agencia inmobiliaria a reclamar el pago de sus honorarios del contrato de mediación inmobiliaria en el caso de que haya encontrado un comprador y los vendedores no quieran vender entonces?

Para bien resolver la presente cuestión debemos partir de las...

Para bien resolver la presente cuestión debemos partir de las concretas premisas que se fijan en la pregunta, cuales son: -1 celebración de un contrato de mediación inmobiliaria, -2 fijación del precio de la futura compraventa, -3 realización de concretas gestiones por parte del API en orden a encontrar clientes, -4 hallazgo de uno dispuesto a pagar el precio pretendido por el propietario del inmueble, -5 decisión sobrevenida de no vender adoptada por el propietario.

El contrato de mediación o corretaje inmobiliario ha sido detalladamente configurado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Sus notas características son las siguientes. -1 Mediante dicho contrato, el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros compradores y vendedores de un objeto determinado. -2 Su actividad ha de desplegarse en orden a lograr el cumplimiento del contrato final. -3 Sin embargo, el derecho del mediador a cobrar sus honorarios no surge simplemente de la realización de una actividad mediadora, sino que se exige que el intermediario haya contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio. -4 En cuanto al devengo de los honorarios del mediador, el contrato está supeditado a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso. -5 La mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona, por el concurso de la oferta y la aceptación, el contrato a que tiende la mediación. -6 "El derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente". -Cfr. por todas, SSTS 21 octubre 2000 -EDJ 2000/35377 y 30 julio 2014 -EDJ 2014/165044--.

Dispone el art.1119 CC -EDL 1889/1 que "se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento". Comoquiera que el hecho que impide la celebración del contrato de compraventa es la caprichosa decisión del propietario de no celebrar dicho contrato, en tales casos debe entenderse cumplida la condición suspensiva ínsita al contrato de mediación. De esto se sigue que el mediador tiene derecho a cobrar los honorarios previstos en el contrato de mediación como si el contrato de compraventa hubiera quedado consumado. Así pues, tiene derecho no a una indemnización, sino a la prestación de cobro de los honorarios pactada en el contrato de mediación.

Sin embargo, el mediador carece de acción para instar a la ejecución del contrato de compraventa, porque no es parte la negociación habida de cara a celebrar dicho contrato, pues en los tratos preliminares actuó no en nombre e interés propio, sino por cuenta del propietario. Otra cosa es que la persona que tuvo tratos con el mediador y que pretendía comprar el inmueble pueda tener acción para instar, del propietario, el cumplimiento del contrato de compraventa, para lo cual habría que conocer cuáles fueron los términos del apoderamiento que el propietario hizo al mediador, y cuál fue el desarrollo e intensidad de los tratos.

Se encuentra asentado en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo que el ...

Se encuentra asentado en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo que el contrato de corretaje no es un contrato de obra que comprometa un resultado, sino de medios, ya que lo importante no es que se llegue a contratar sino a desplegar una actividad como deudor de tal obligación dirigida a proporcionar la satisfacción del acreedor, es decir, el desarrollo de una conducta diligente encaminada a conseguir el resultado previsto por el acreedor -cumplir el encargo de venta en este caso-, pero el resultado no forma parte de la obligación. Así se pone de relieve en la sentencia de 8 marzo 2013 -EDJ 2013/136063-, sin embargo ello servía para acordar la procedencia al abono de la comisión pactada por un contrato que se había perfeccionado, estableciendo como conclusión que si bien la perfección del encargo actúa como condición del derecho de retribución -onerosidad-, sin embargo, no crea ningún deber jurídico o prestacional propiamente dicho que opere un fenómeno de reciprocidad obligacional, más allá de la mera bilateralidad del contrato.

En la STS 14 noviembre 2012 -EDJ 2012/263393-, se dice que el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario. Constituye un contrato atípico, consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines. El derecho a percibir la remuneración estipulada está supeditado a la celebración del contrato pretendido.

Esta sentencia cita las anteriores de 13 octubre -EDJ 2011/242187 y 25 noviembre 2011 -EDJ 2011/287666-. Esta última dice Respecto del derecho a percibir la remuneración estipulada, después de recordar que está supeditado a la celebración del contrato pretendido, que es cuando el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, ejemplifica los supuestos en que "el mediador no tiene derecho a la remuneración: -1º si el contrato encargado no llega a celebrarse -no se produce la perfección del mismo -2º si se ha celebrado pero no por la actividad del mediador -falta el nexo causal y -3º si se celebra una vez transcurrido el plazo pactado -es causa de extinción del contrato a no ser que se pruebe que el contrato se celebró después, pero por razón de la actividad mediadora, con cuyo retraso las partes contratantes han querido evitar el pago al mediador" -Sentencias 738/2011, de 13 octubre -EDJ 2011/242187-, y 878/2011, de 25 de noviembre -EDJ 2011/287666--.

La retribución de la mediación se produce por la perfección del contrato objeto de la misma, como efecto -nexo causal de la actividad mediadora entender otra cosa es desnaturalizar el concepto, dirá la primera de las resoluciones.

En la sentencia, de fecha 21 mayo 2014 -EDJ 2014/99465 se fija como doctrina que el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulta decisiva o determinante para el "buen fin" o "éxito" del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma. De nuevo la celebración del contrato proyectado es el requisito para el cobro de los honorarios.

La sentencia de 30 julio 2014 -EDJ 2014/165044 dirá siguiendo todo lo anterior que En la mediación o corretaje el devengo de honorarios está supeditado a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso, y se consuma o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación del contrato a que tiende la mediación, de forma que el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente

Consecuentemente entiendo que no será factible reclamar en ese caso unos honorarios por la mediación dado que el contrato proyectado no se ha perfeccionado en el supuesto que se plantea

Ahora bien, en la sentencia de julio de 2014 -EDJ 2014/165044 se hace constar un matiz sobre la cuestión es que dado el carácter atípico del contrato de corretaje o mediación tiene su importancia y es pudiera pactarse otra cosa. También en las sentencias de 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995, 5 de febrero de 199 y 30 de abril de 1998 figuraba esa posibilidad de pacto en contrario.

Por tanto, pudiera existir un pacto por el que, en casos de no celebración del contrato por causa exclusivamente imputable al comitente, se generase un derecho al cobro de una remuneración. Ahora bien, también conviene exponer la problemática en relación con los contratos entre profesionales y consumidores, y la necesidad de que una cláusula de esas características reuniera los requisitos necesarios para asegurar su validez, no sólo de transparencia sino de equilibrio de las prestaciones.

Por el contrario, no veo posibilidad de forzar una venta, pues el mediador ninguna acción tiene para exigir del comitente la celebración de un contrato con tercero. En la sentencia de 21 de mayo de 2014 -EDJ 2014/99465 precisamente lo que se expone es que el contrato de mediación tiene sustantividad propia y aunque tenga como finalidad facilitar la celebración de otro contrato no existe un vínculo causal entre ellos que tienen autonomía en su respectiva esfera jurídica, por lo que el alcance de la gestión del mediador no debe resolverse desde el desarrollo negocial del contrato proyectado sino en el seno del contrato de mediación, salvo pacto expreso.

El contrato de mediación o corretaje es atípico y s...

El contrato de mediación o corretaje es atípico y su contenido dependerá, en cada caso, de la autonomía de la voluntad por lo hay que estar al acuerdo de las partes, a los usos y costumbres negociales y a las reglas generales de la contratación.

Al carecer de una concreta regulación legal este contrato suele generar más problemas prácticos que otros, a veces porque las estipulaciones no están claras, no han sido definidas todo lo bien que sería deseable y en otras porque existen pactos verbales que, a veces, modificarían lo fijado en el contrato.

Pero, con carácter general se puede decir que la actividad del corredor consiste en poner en relación a ambas partes del contrato principal -compraventa, arrendamiento hasta alcanzar el acuerdo. Para ello el agente inmobiliario lleva a cabo las gestiones -realiza fotografías del inmueble, trata los datos en webs especializadas, redes sociales y otros canales de comunicación, dando publicidad al producto, lleva a cabo las visitas al inmueble con clientes, etc. a fin de encontrar un posible comprador, desarrollando un trabajo del que no sabe seguro si obtendrá fruto, dado que el derecho a percibir su comisión se demora al cumplimiento de la condición suspensiva de la perfección del negocio principal. El corretaje presenta frente al mandato, el arrendamiento de servicios u otros contratos similares, una característica diferencial, que es que el derecho del agente al cobro de sus honorarios nace en el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora, o sea, desde que por su intervención queda perfeccionado el contrato principal cuya gestión se le había encomendado, esto es, cuando los contratantes se ponen de acuerdo sobre sus elementos esenciales, a no ser que en el respectivo contrato de mediación se haya estipulado expresamente que el agente cobre sus honorarios cuando el contrato principal quede consumado. Así pues, los honorarios del agente se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra modalidad o circunstancia, desde el momento en que su actividad resulte eficaz por celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio jurídico objeto de la mediación, lo que conlleva la falta de remuneración de las actividades preliminares y precontractuales, salvo siempre estipulación específica al respecto.

Fijado el momento en que nace el derecho del agente a percibir sus honorarios, la consulta propuesta en el presente foro nos lleva al caso en que, habiendo encontrado el agente un comprador y estando todo allanado para poder perfeccionar la compraventa, la persona que hizo el encargo -vendedor desiste de la operación.

Este desistimiento podría acarrear un incumplimiento del contrato suscrito con el agente, para lo que habrá que estar a si el encargo se hacía en exclusiva o no y a lo previsto en su caso en el contrato. En los casos de las exclusivas, generalmente, se contempla una penalización para el desistimiento o una indemnización por las gestiones efectivamente realizadas por el agente, pero el derecho a percibir la comisión como si el contrato se hubiera perfeccionado por intermediación del agente solo se debe admitir cuando la persona que desiste concluye el contrato aprovechándose de las gestiones previamente realizadas por el mediador, ya que la jurisprudencia viene señalando que la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, procede tanto si el negocio proyectado se realiza con su intervención inmediata como cuando las gestiones de mediación hayan sido utilizadas o aprovechadas por quien lo concluye.

Atención especial merece el caso concreto de las hojas de encargo o contratos suscritos a distancia o fuera del establecimiento profesional por el periodo que el consumidor dispone para desistir de dicho contrato -catorce días-, pudiendo darse la circunstancia de que durante ese periodo el agente haya encontrado comprador y todo se disponga para poder cerrar la operación.

La interesante STS, 1ª, nº 167/2021, de 24 marzo -EDJ 2021/519509 -ECLI:ES:TS:2021:1082 declaró, en el caso de litis, que el ejercicio del derecho de desistimiento por parte del consumidor era eficaz y no le era exigible el pago de los honorarios reclamados por la agencia, al no existir previsión específica al respecto, pese a que en el contrato sí se fijó como momento para el nacimiento de los honorarios el de señalización de la venta, lo que se había producido.

De donde se colige que, si el agente inmobiliario quiere percibir la parte proporcional del coste de los servicios ya prestados durante el periodo de catorce días tras la celebración del contrato fuera del establecimiento mercantil o a distancia, para el caso en que el consumidor desista del encargo en dicho periodo, es preciso que concurran los siguientes requisitos:

El consumidor debe haber solicitado expresamente la prestación del servicio antes de que finalice el plazo de desistimiento, lo que debe constar en &ldquosoporte duradero&rdquo.

Que se haya suministrado al consumidor la información detallada de la posibilidad de desistimiento y del pago de las prestaciones realizadas, mediante la entrega de &ldquosoporte duradero&rdquo.

El importe a pagar por el consumidor se calculará basándose en el precio acordado en el contrato, a menos que el consumidor demuestre que el precio total es ya de por sí desproporcionado, en cuyo caso el importe a pagar se calculará sobre la base del valor de mercado del servicio prestado. El valor de mercado se debe establecer comparando el precio de un servicio equivalente prestado por otros comerciantes en el momento de la celebración del contrato.