I. Introducción
La excepción de la existencia de una cuestión compleja es un motivo de oposición muy socorrido en los juicios de desahucio por falta de pago.
Se trata de una figura de corte jurisprudencial que fue creada ante la necesidad de contar con un mecanismo de equilibrio entre el derecho de defensa del demandado y el ius possidendi del demandante en aquellas situaciones en que las cuestiones suscitadas en el procedimiento no se acomodan a la cognición limitada del juicio de desahucio.
Esta doctrina jurisprudencial establece que, salvo en los supuestos de sencilla comprensión y solución de la cuestión ajena al pago, acreditando la existencia de cuestión compleja de derecho sustantivo, lo procedente es remitir a las partes al juicio declarativo correcto, al resultar inadecuado el proceso especial y sumario de desahucio (ATS de 13 de septiembre de 2011).
Esta limitación de alegaciones y probatoria inherente a la sumariedad del proceso de desahucio por falta de pago ha generado un consolidado cuerpo de doctrina jurisprudencial denominada "cuestiones complejas" que no pueden esclarecerse en este breve juicio, debiendo dilucidarse en un proceso plenario (SAP Granada, Sec. 2ª, de 22 de febrero del 2000; SAP Madrid, Sec. 20ª, de 16 de febrero de 2005; SAP Cantabria, Sec. 3ª, de 15 de abril de 2005; SAP Valencia, Sec. 8ª, de 10 de julio de 2006).
Si bien esta figura procesal no es novedosa (AATS de 13 de febrero de 2019; de 13 de septiembre de 2011; de 21 de octubre de 2008; entre otras), se ha revitalizado en tiempos recientes como consecuencia de la crisis sanitaria de la pandemia de la COVID-19. En este sentido, era frecuente que el arrendatario perjudicado por la pandemia opusiera como excepción a la pretensión de desahucio la inexigibilidad de las rentas reclamadas e impagadas invocando el expediente de la cláusula rebus o de la excesiva onerosidad.
Considerando lo anterior, el propósito de este trabajo es analizar los recientes pronunciamientos jurisprudenciales sobre la materia para explicar los fundamentos de esta popularizada institución jurídica, exponiendo el marco procesal en el que esta adquiere su razón de ser y examinando su operatividad en los juicios de desahucio por falta de pago.
II. La sumariedad del juicio de desahucio por falta de pago
No se puede analizar la figura de la cuestión compleja sin antes ahondar en la naturaleza del juicio de desahucio por falta de pago.
Como es sabido, el juicio de desahucio por falta de pago es un proceso especial sumario, con un ámbito de cognición limitada y que adolece de efectos de cosa juzgada. El primer párrafo del art. 440.3 de la LEC establece que el arrendatario, en caso de que no desaloje el inmueble o no ponga a disposición del arrendador las cantidades debidas, podrá oponerse a la demanda de desahucio alegando únicamente “las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación”. De ahí el reducido ámbito del proceso, habida cuenta de que el precepto limita sustancialmente los motivos de oposición que puede alegar el arrendatario, permitiendo únicamente aquellos que se refieran a la inexistencia total o parcial de la deuda y a la procedencia de la enervación[1]. Sobre este extremo conviene recordar la antinomia que todavía a fecha de hoy existe entre el precitado artículo y el art. 444.1 de la LEC; precepto este último que es aún más restrictivo que el primero en la regulación de las causas de oposición, al permitir al arrendatario alegar únicamente (i) la mora accipiendi o (ii) la procedencia de la enervación. Esta cuestión ha sido resuelta recientemente por los tribunales (SAP Pontevedra, Sec. 1ª, nº114/2021, de 24 de febrero) en atención al principio lex posterior derogat priori, prevaleciendo el art. 440.3 LEC, habida cuenta de que fue aprobado con posterioridad al 444.1 LEC, en la reforma introducida por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal.
Como consecuencia de esta limitación cognitiva del proceso, el legislador ha considerado oportuno limitar la eficacia de la sentencia que ponga fin al mismo, privándole de los efectos de cosa juzgada, del mismo modo que en otros procesos de naturaleza sumaria. Así el art. 447.2 LEC establece que “no producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo”. No obstante, en puridad, no estamos ante supuestos de ausencia de cosa juzgada, sino más bien de cosa juzgada con efectos limitados, que se extienden únicamente a aquellas cuestiones que pudieron ser discutidas en el estrecho marco concedido por estos procesos (SSTS de 19 de junio de 2008, de 4 de mayo de 2006 y de 23 de enero de 1996)[2].
A pesar de estar incluidos dentro del ámbito del art. 447.2 de la LEC, los juicios de desahucio por expiración no tienen las causas de oposición tasadas, como en el caso del desahucio por falta de pago, lo que ha planteado dudas sobre la necesidad de limitar los efectos de la cosa juzgada en estos casos. A nuestro juicio, a pesar de que la LEC no haya previsto límites en la cognición del desahucio por expiración de plazo, el ámbito limitado inherente al propio proceso justifica per se la limitación de los efectos de cosa juzgada, pues en estos juicios de desahucio solo cabe fundar la resolución del contrato en la expiración del plazo del arrendamiento. Como quiera que sea, la inexistencia de límites alegatorios y la consiguiente libertad de defensa en el juicio de desahucio por expiración de plazo, hace inútil cualquier planteamiento de cuestión compleja, pues por intrincada que pueda ser la controversia cabrá su discusión en la medida que esté relacionada con la finalización del plazo del arrendamiento. Otro tanto de lo mismo sucede con los juicios de desahucio por precario, que son procesos plenarios que gozan de plena libertad de defensa dentro del marco del objeto del proceso. Por esta razón, la doctrina de la cuestión compleja ve reducido su campo de actuación a los juicios de desahucio por falta de pago[3] (SAP Ourense, Sec. 1ª, nº897/2022, de 13 de diciembre; y SAP Barcelona, Sec. 14ª, nº705/2022, de 2 de febrero).
III. La doctrina jurisprudencial de la cuestión compleja
Como hemos avanzado con anterioridad, la doctrina de la cuestión compleja nació para combatir la problemática procesal relativa a los juicios de desahucio en los que el debate sobre el incumplimiento de la obligación de pago queda planteado de tal forma que es necesaria la previa discusión o aclaración de algún extremo de la relación contractual, desbordando así, la complejidad del debate, los cauces impuestos por la naturaleza sumaria del proceso y su discusión debe darse en un procedimiento plenario con todas las garantías para evitar cualquier riesgo de indefensión.
Veamos el alcance de esta doctrina y el tratamiento procesal que los tribunales le han dado.
Sin duda la mayor complicación que presenta la articulación de esta doctrina es la determinación de lo que constituye una “cuestión compleja”. Resulta harto difícil dar contenido a este concepto en términos abstractos sin incurrir en imprecisiones. Es la casuística de los tribunales la que va perfilando, poco a poco, los límites de este concepto jurídico indeterminado tan pronto se detecta una situación de colisión entre el derecho fundamental de defensa del arrendatario demandado y el ius possessionis del demandante.
En primer lugar, deben considerarse como tales aquellas cuestiones que pongan en duda la propiedad o la posesión del demandante cuando estas no surjan de los documentos obrantes en autos. Sin embargo, esto no impide que puedan excepcionarse cuestiones relativas al título invocado que afectan directamente a la legitimación activa del demandante (STS de 25 de junio de 1920)[4]. Es decir, si bien cabe discutir sobre la legitimación activa que ostenta el actor considerando el título jurídico en el que sustenta el ejercicio de la acción de desahucio, no cabe cuestionar la existencia o validez de dicho título si el mismo surge de las pruebas aportadas al pleito y, más aún, si ha sido virtualmente reconocido por el demandado en la contestación a la demanda. En este último caso, estaremos ante una cuestión compleja (STS de 16 de octubre de 1964).
En segundo lugar, constituye también una cuestión compleja la discusión sobre cuál es el objeto arrendado cuyo desalojo se solicita. En caso de que el contrato de arrendamiento no lo establezca claramente, su concreción como condición previa al desalojo no podrá ser debatida en el juicio de desahucio (STS de 12 de febrero de 1927).
También deben considerarse como cuestiones complejas la existencia de pactos en el contrato de arrendamiento que trascienden de la mera cesión del goce y disfrute de la finca a favor del arrendatario (STS de 19 de febrero de 1948) o la controversia trabada, con anterioridad a la demanda de desahucio, sobre la actualización de la renta (STS nº848/2010, de 27 de diciembre; SAP Guipúzcoa, Sec. 2ª, nº248/2012, de 27 de julio)[5].
Algunas resoluciones, como la SAP Ourense, Sec. 1ª, nº897/2022, de 13 de diciembre o la SAP Barcelona, Sec. 13, nº62/2022, de 9 de febrero, han tratado de dar una definición más general sosteniendo que la complejidad no puede ser creada por el demandado mediante argumentos defensivos, sino que debe surgir del título invocado. Más concretamente la segunda de ellas declara:
“Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones "complejas" derivadas, no de las alegaciones del demandado, sino del contenido del contrato (STC 136/96 de 28 de octubre , SSTS 10.2.62, 9.12.72, 12.3.85, 27.11.92, 14.12.92, 10.5.93, 29.7.93, 16.6.94...). Ahora bien, es preciso que en las actuaciones consten elementos que permitan al Juzgador valorar la realidad de esta controversia con la finalidad de evitar que una mera alegación o argumento defensivo de la parte demandada pueda privar de la protección que, a través de este medio sumario, la ley concede al arrendador."
Cabe preguntarse, a propósito de la reciente Sentencia del Tribunal Supremo nº196/2022, de 7 de marzo, si constituye cuestión compleja la existencia de un derecho de crédito titularidad de la arrendataria que impaga por obras realizadas en la finca arrendada que pretende hacer valer en el trámite de oposición al juicio de desahucio para tratar de extinguir por vía de compensación (art. 1156 del CC) la obligación de pago de las rentas reclamadas. Si bien el Alto Tribunal no se pronunció de forma expresa sobre si existía o no cuestión compleja – el recurso de casación no se fundó en la vulneración de la doctrina de la cuestión compleja, sino en que se había desestimado el motivo relativo a la compensación de deudas -, declaró la invalidez de dicho motivo de oposición con base en la sumariedad del proceso y la procedencia de la condena al desalojo, considerando así que no existía cuestión compleja que impidiera la prosecución del desahucio. En palabras del Alto Tribunal:
“En definitiva, esta técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina legal (arts. 1.195 y siguientes del CC), carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizados por su cognición judicial limitada, ausencia de complejidad, y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido así el todo poderoso Legislador.”
A nuestro juicio, tampoco debe considerarse una cuestión compleja la inexigibilidad de la renta pactada por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.No porque la discusión sobre la procedencia de la revisión de la economía del contrato no sea intrínsecamente compleja, sino porque no cabe invocar la inexigibilidad de la renta exigida por vía de excepción, pues para que el juez se pronuncie sobre la procedencia de una eventual revisión de la economía del contrato debe haberse ejercitado la correspondiente acción judicial. De lo contrario, se podrían enervar todos los desahucios simplemente con invocar la aplicabilidad de esta figura, derogando literalmente por vía judicial un procedimiento establecido por el legislador (SAP A Coruña, Sec. 3ª, nº439/2021, de 23 de noviembre). Y no menos grave, incurriría en un defecto de incongruencia la sentencia que impusiera una modificación del contrato no pedida por nadie exart. 218 de la LEC[6]. Por la misma razón, tampoco puede el juez aplicar de oficio el expediente rebus (STS de 12 de noviembre de 1990). Esta es la tesis que se está imponiendo en los tribunales (SAP Madrid, Sec. 10ª, nº470/2021, de 11 de octubre), cuyo último exponente lo encontramos en la reciente SAP Girona, Sec. 2ª, nº162/2023, de 10 de febrero.
En todo caso, debe quedar claro que para que los tribunales consideren la aplicación de la doctrina de la cuestión compleja no basta con que el debate suscitado sea calificable como tal, sino que además se requiere el esfuerzo probatorio del demandado para demostrar su existencia.
Por último, no puede olvidarse que la jurisprudencia viene haciendo una interpretación muy restrictiva de la cuestión compleja (SSAP Barcelona, Sec. 4ª, nº70/2019, de 7 de febrero y nº548/2018, de 1 de octubre).
En cuanto a sus efectos jurídicos, los tribunales (SAP Madrid, Sec. 20ª, de 16 de febrero de 2015; SAP Cantabria, Sec. 4ª, nº403/2018 de 18 de septiembre; SAP Lleida, Sec. 2ª, nº786/2022, de 2 de diciembre) vienen declarando que en caso de apreciarse la existencia de cuestión compleja procede el archivo de las actuaciones por inadecuación procedimiento, debiéndose emplazar a las partes a uno plenario en el que pueda discutirse la cuestión de fondo argüida con todas las garantías.
IV. La incidencia de la acumulación de la acción de reclamación de rentas en el juicio de desahucio
Otro extremo que debe abordarse es el comportamiento de la doctrina de la cuestión compleja en caso de acumulación de la acción de reclamación de rentas y/u otras cantidades a cargo del arrendatario al juicio de desahucio, una acumulación objetiva de acciones expresamente permitida por el art. 437.4 LEC y muy habitual en la práctica forense.
Con carácter previo, debe partirse de la naturaleza de cada acción judicial. Así, mientras que la acción de desahucio por falta de pago se debe sustanciar en un juicio verbal de naturaleza sumaria y de cognición limitada, la acción de reclamación de rentas tiene naturaleza plenaria. Ante esta distinta naturaleza, la jurisprudencia se ha pronunciado en repetidas ocasiones para determinar que esta no queda alterada por la acumulación de las acciones, manteniendo ambas sus características (SAP Barcelona, Sec. 13ª, de 28 de septiembre de 2020 y SAP Girona, Sec. 2ª, nº162/2023, de 10 de febrero). No obstante, el hecho de que ambas se adjudiquen de forma unitaria en los mismos actos procesales y que estén fundadas en unos mismos hechos – la falta de pago de la renta u otras cantidades debidas – hace que en la práctica el proceso se convierta en plenario.
Nótese que aun cuando la cuestión relativa a la naturaleza de las acciones judiciales es puramente dogmática, tiene gran trascendencia en la práctica forense. La mejor muestra de ello es la exclusión sin ambages de la doctrina de la cuestión compleja en aquellos juicios de desahucio a los que se haya acumulado la acción de reclamación de rentas. Así lo ha declarado de forma taxativa la reciente SAP Girona, Sec. 2ª, nº162/2023, de 10 de febrero, al considerar que no se puede justificar el impago alegando como cuestión compleja una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, como pueda ser la existencia de derechos ya reconocidos al arrendatario en un procedimiento declarativo ordinario anterior, en el cual recayó sentencia firme con efecto de cosa juzgada. En particular, dada la singular naturaleza jurídica del contrato, la sentencia del procedimiento declarativo anterior al juicio de desahucio reconocía al arrendatario el derecho a ser compensado por las instalaciones, obras y mejoras hechas en el inmueble, así como los gastos útiles y necesarios. En palabras de la Audiencia:
“Y es que no es aplicable la doctrina de la cuestión compleja a la acción acumulada de reclamación de rentas, en la medida en que el presente procedimiento, con relación a dicha pretensión, constituye un juicio declarativo plenario sin restricciones cognitivas ni probatorias.”
Para concluir, la excepción de cuestión compleja es inoperativa cuando se acumula la acción de reclamación de rentas al juicio de desahucio por falta de pago, pues en este escenario el demandado tiene plena libertad de armas defensivas, pudiendo alegar todo lo que a su derecho convenga con independencia de la complejidad de la cuestión que se suscite, debiendo pues el tribunal competente para conocer del juicio de desahucio entrar en el fondo del asunto de la cuestión planteada por compleja que sea.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en marzo de 2023.
Notas
[1] FUENTES-LOJO RIUS, A.: “La derogación tácita del art. 444.1 de la LEC”, Diario La Ley, nº9879 de 25 de junio, Ed. Wolters Kluwer (2021).
[2] FUENTES-LOJO RIUS, A.: “La cosa juzgada en los juicios de desahucio arrendaticios”, Práctica de Tribunales nº155, marzo-abril, Ed. Wolters Kluwer (2022).
[3] FUENTES-LOJO LASTRES A.; FUENTES-LOJO RIUS, A.: “Nueva Suma de Arrendamientos urbanos”, Ed. Thomson Reuters, p. 807 (2019).
[4] Id 3, p. 807.
[5] Id 3, p. 808.
[6] FUENTES-LOJO RIUS, A.; “Casuística y problemática práctica de la cláusula rebus sic stantibus en contratos de arrendamiento con motivo de la COVID 19”, Artículo Monográfico Noviembre 2020, Ed. Sepín.
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