Los propietarios españoles siguen siendo desconfiados a la hora de alquiler sus viviendas –temen no cobrar las rentas o sufrir destrozos en el inmueble- y se han habituado a proteger sus contratos de arrendamiento, por eso la mayoría no se arriesga a alquilar si no es con una cobertura adicional que le de tranquilidad, como avales personales, avales bancarios, referencias, fianzas, seguros, garantías de cobro de rentas, arbitraje, etc.
Pero, a pesar de estas precauciones, los índices de morosidad han aumentado y se han situado en 2010 en torno al 8%. Y es que no todas estas medidas tienen el mismo efecto a la hora de proteger el contrato de arrendamiento y menos aún a la hora de evitar que surjan problemas. En los alquileres con cláusula de arbitraje, los casos de incumplimiento se desploman hasta un 2,47%, tal y como ha comprobado la Asociación para el Fomento del Alquiler y Acceso a la Vivienda, Arrenta, con los contratos que incluyen sus servicios.
¿El motivo? El efecto preventivo que tiene el arbitraje y el mayor conocimiento de cómo funciona y qué se consigue, lo que lo convierte en una de las mejores opciones para dar seguridad a los alquileres, tal y como comprueban cada vez más arrendadores, arrendatarios y profesionales inmobiliarios y que ha llevado a que uno de cada cuatro alquileres se hagan ya con una cláusula de sometimiento a arbitraje.
Efecto preventivo y pago de deudas antes de un mes
Propietarios, pero también inquilinos, son más conscientes de las ventajas del arbitraje en cuanto a rapidez, eficacia y economía (es más rápido y más barato que acudir a los Juzgados, y por eso tan eficaz o más como éstos), lo que acaba influyendo para que cuando ambas partes se comprometen a utilizarlo sean más "cuidadosas" con sus obligaciones. De este modo, los contratos que incluyen alguno de los servicios de Arrenta con arbitraje, tienen un índice de morosidad del 2,47 %, una tasa muy por debajo de la media –que supera ya el 8%- (Datos por comunidades autónomas al final).
"Es una muestra de cómo el arbitraje acaba con la morosidad, antes de que se produzca y por supuesto resolviendo el problema si se da", explica Carlos Ruiz, gerente de Arrenta. Y es que a la celeridad de resolución completa en los procedimientos arbitrales (en torno a los 4 meses) se une el hecho de que en la mayoría de los casos no hace falta llegar a que se dicte el laudo arbitral: los inquilinos pagan sus deudas antes de un mes, tras recibir la notificación de aviso. Lo que supone más ventajas para los propietarios.
En cuanto al ahorro económico, los procedimientos arbitrales son de por sí menos costosos que los judiciales pero existen, además, opciones como la que propone Arrenta: con un pago único para toda la duración del contrato (93€) el propietario tendrá cubiertos todos los gastos del procedimiento en caso de necesitarlo.
Morosidad casi inexistente con garantías de rentas
Y si las tasas de morosidad son ya bajas en los alquileres con arbitraje, en el caso de las garantías de cobro de rentas, lo son aún más. Con un 0,9% de incumplimientos, la garantía Arrenta Total se convierte en la mejor herramienta para dar tranquilidad a los arrendadores. "Esto se ha logrado porque no sólo porque lleva arbitraje, con su ya sabido efecto preventivo, sino porque hacemos un estudio personal de cada caso, de cada inquilino, antes de conceder estas garantía", detalla Carlos Ruiz.
Arrenta Total incluye cobertura de actos vandálicos, defensa jurídica (para no tener que asumir el coste de abogados o procuradores), garantía de cobro de rentas, recibidas mes a mes por los propietarios, durante seis o doce meses seguidos –según la opción escogida de las dos disponibles- y arbitraje en la versión 6 meses (tiempo suficiente para resolver la situación por esta vía).
De esta forma, los propietarios tienen blindado su contrato frente a sus mayores temores: no poder cobrar, no lograr recuperar la vivienda o hacerlo y encontrársela destrozada. Y con la facilidad que da que un profesional se encargue de hacer un estudio personalizado del inquilino, de pedir la documentación necesaria y de responder de forma rápida: en 24 horas. Los inquilinos, por su parte, encuentran menos trabas a la hora de alquilar el inmueble adecuado a sus necesidades: la Garantía se concede en más de 90% de las solicitudes, sin necesidad de aval bancario. "Agradecen la flexibilidad del producto en comparación con otros del mercado, ya que evitan complicados requisitos que a veces son prácticamente imposibles de cumplir. En muchos casos para acceder a una vivienda tienen que presentar tantas garantías, documentos, avales bancarios, largos historiales laborales, etc., que les resulta muy difícil lograr alquilarla. En nuestro caso es más fácil y, sobre todo, muy rápido", añade Carlos Ruiz.
Trayectoria del arbitraje
A pesar de su crecimiento, el Arbitraje tiene aún un camino por recorrer para ser tan conocido en España como en otros países europeos y norteamericanos. Esta práctica –regulada por la Ley de Arbitraje 60/2003- es una vía paralela y sustitutoria de la Justicia Ordinaria por la que, en caso de conflicto entre dos o más partes, un tercero neutral e imparcial, denominado árbitro, resuelve la controversia dictando un laudo (sentencia) que es de obligado cumplimiento, no recurrible y ejecutable. Es "de Derecho" cuando el árbitro es un abogado en ejercicio, experto y el laudo está motivado aplicando el Derecho, lo que garantiza la sujeción a las Leyes vigentes.
El arbitraje es una fórmula rápida, económica y eficaz, dado que se obtiene un laudo (sentencia firme) en un plazo mucho más rápido. Esta agilidad permite el ahorro de 6 meses de media en comparación con acudir a los Juzgados. En el caso de los procedimientos para el cobro de rentas y desahucios por impago, por ejemplo, la institución arbitral elegida por Arrenta, Aeade, garantiza la obtención de un laudo en el plazo máximo de un mes. En el caso de que la parte condenada no acate el laudo, igual que con otro tipo de sentencias, se ejecutará por los Juzgados.
Para someterse al arbitraje, ambas partes deben estar de acuerdo y firmar un convenio que así lo reconozca y que representa una renuncia a solucionar los conflictos en los Juzgados. Esta cláusula, añadida al contrato de arrendamiento, se ha convertido en la mejor aliada de quienes quieren evitar enfrentarse a situaciones como un inquilino moroso o un propietario que no devuelve la fianza y, sobre todo, una solución rápida y más económica para quienes ya se ven con el problema.
