Dentro de un concreto asesoramiento a un cliente, se procedió, por parte del despacho Lexland Abogados (a través de los Letrados D. Dimas Cuesta Montejano y D. Juan Luis Gámez Ortúzar), a la solicitud de inscripción de un contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda. Como particularidad, no se trataba de un simple inmueble destinado a una actividad comercial, sino que se trataba de un contrato para el arriendo de una parte de una finca registral con especiales características, elevado a público en escritura pública, y sobre la cual el Sr. Registrador denegó la inscripcion de dicho contrato alegando las siguientes razones:
- Que el arrendamiento se efectuaba en calidad de arrendador por la comunidad de propietarios, sin que la finca arrendada figurase inscrita en el Registro a su nombre, cosa que no es posible -según el Registrador- porque al carecer de personalidad jurídica, el artículo 11 del Reglamento Hipotecario prohibía su inscripción, conculcando con ello el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que exige como requisito previo e imprescindible para poder practicar la inscripción que la finca figure inscrita previamente a favor del disponente.
- Que dicha ficha estaba inscrita como titularidad Ob Rem vinculada a distintas parcelas segregadas, no siendo posible la enajenación, gravamen o disposición con independencia y separación de las fincas a que se vinculan, según el artículo 396 del Código Civil.
- Que al arrendarse solo la parte de una finca registral, se conculcaba el Principio de Especialidad, que exige para la inscripción de un derecho en el folio registral de una finca que recaiga sobre la totalidad de ella, siendo necesaria su segregación en otro caso, todo ello de conformidad con el artículo 8 de la Ley Hipotecaria y 47 del Reglamento Hipotecario, así como la doctrina y jurisprudencia hipotecaria que los interpretan.
- Que la superficie y linderos de la parte de finca arrendada no coincidían con la que consta en el Registro, siendo diferentes de las que constan en la certificación catastral incorporada, según lo previsto en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario.
- Que, igualmente, tampoco constaba en el Registro declarada la “edificación central dos bares y piscina” que dice la escritura, por lo cual, faltaba el elemento del tracto sucesivo.
Dado que los argumentos legales esgrimidos por el registrador no convencieron, se procedió a presentar Escrito de Alegaciones a dicha calificación negativa, interponiéndose el mismo ante la Dirección General del Registro y el Notariado, en base a distintas alegaciones relacionadas con:
a) La acreditación de la existencia o no de personalidad jurídica de la Comunidad de Propietarios, en conexión con la aportación en el propio título objeto de inscripción, el acuerdo por unanimidad de la Junta de Propietarios para la suscripción del contrato de arrendamiento.
b) La no posibilidad de enajenación, gravamen o disposición de la finca inscrita como titularidad Ob Rem, en virtud del art. 396 del Código Civil, y en relación con la naturaleza obligacional del contrato a inscribir, y la aplicación de la normativa aplicable, eso es, el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos; junto a la regulación de los actos derivados de comunidades de bienes, debe tenerse en cuenta el art. 398 Cc.
c) La vulneración del Principio de Especialidad, en relación con la aplicación del art. 6.2 del referido RD 297/1996.
La Dirección General del Registro y el Notariado desestimó el recurso interpuesto aunque, no obstante, dio la razón a los planteamientos esgrimidos por Lexland Abogados. Básicamente, la DGRN afirmaba en su resolución:
- Que no figuraba legalizado ningún libro de actas de la comunidad y además de los datos obrantes en el título y en el Registro no podía deducirse la correspondencia de los titulares registrales con los asistentes a la junta cuyos acuerdos adicionalmente no fueron adoptados por unanimidad.
- Que la suscripción de un contrato de arrendamiento es un acto de gestión, y no un acto de gravamen y disposición de elementos comunitarios (para lo cual se requeriría el consentimiento individualizado de los afectados, en el caso de los afectados, en el caso de la totalidad de los propietarios, además del acuerdo unánime o quasi unánime de la comunidad.
- Que se presentó un certificado en el que no constan identificación de los comparecientes, ni su correspondencia con los titulares registrales, ni el resultado de la votación es la unanimidad o la quasi unanimidad del acuerdo. Es más, ni siquiera el texto acordado se corresponde con el contrato elevado a público en cuanto se refiere a prórroga de uno existente y no al de nuevo cuño que se instrumentaliza según resulta de los términos contractuales acordados. Además, el hecho de no constar la legalización de los libros de la comunidad supone, adicionalmente, la falta de regularidad formal del representante de la comunidad.
- Que la flexibilidad del principio de especialidad que permite el Real Decreto 297/1996 resulta de los artículos 3.2 y 6.2 de la norma. Éstos permiten una descripción delimitada de la finca arrendada, sin precisar segregación, siempre que hayan sido consignados por el notario, en la escritura que constituya o eleve a documento público, el arrendamiento, los datos precisos para su identificación y descripción y en su caso la cuota de propiedad que corresponda a la finca arrendada, si fuera una división horizontal donde se ubicara y los gastos se atribuyeran al arrendatario. Nada de esto resulta del título calificado. Pues no quedan concretados en la escritura pública la correcta descripción del inmueble, en orden a su ubicación, linderos y superficie, limitándose a la incorporación de documento catastral no coincidente, sin correcta descripción en la escritura pública
Debido a la desestimación del recurso interpuesto, se agotó la llamada vía administrativa, quedando únicamente la vía jurisdiccional para la defensa de los intereses de los representados de Lexland Abogados. Por ello, se interpuso en tiempo y forma la correspondiente demanda de Juicio Verbal, siguiendo los trámites del Juicio Verbal al amparo de los dispuesto en el art. 328.1º de la Ley Hipotecaria.
Casi dos años después de la interposición de la demanda, el Ilmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Málaga dictó sentencia estimatoria de la demanda, por la cual dejaba sin efecto la resolución impugnada (de la DGRN) así como la calificación del Registrador (que trajo causa a dicho procedimiento), obligando a inscribir la escritura de elevación a público del contrato de arrendamiento, todo ello con expresa condena en costa a la parte demandada.
Conviene, por su interés, analizar diversos aspectos de la sentencia, ya que establece una clara línea argumental para la inscripcion de contratos de arrendamiento situados en fincas registrales con especiales características, así como debe destacarse el hecho de la importancia de un correcto asesoramiento (en el periodo de redacción del contrato de arrendamiento), en cuanto a las facultades que ostentan los representantes de una Comunidad de Propietarios, cuando el bien arrendado pertenece a un ente comunal.
1.- A juicio del Tribunal, con relación a las cuestiones debatidas (vía art. 326 LH) y concretamente en cuanto a la personalidad jurídica de la comunidad propietarios, del examen de la documental consistente en el testimonio del acta de la Junta General ordinaria de 25 de mayo 2011,se desprende la legalización de los libros de actas de la comunidad por el propio Registro de la Propiedad, según diligencia llevada a cabo el 28 de agosto de 2001, conforme se acredita mediante el correspondiente sello del Registro en cada una de las páginas de las actas testimoniadas, constando asimismo la indicación de los asistentes a la Junta, el número de villa o apartamento y las cuotas de participación, así como la adopción por unanimidad del acuerdo, debiendo añadirse a nuestro criterio que primariamente nos encontramos ante un acto de mera gestión por tratarse de un contrato de arrendamiento si bien sea de catorce años, atribuyendo el artículo 13.3 LPH al Presidente de la comunidad su representación legal en dicho ámbito competencial, debiendo valorarse igualmente que en todo caso y de manera explícita, se adoptó el acuerdo unánime de apoderar al Presidente y Vicepresidente de la comunidad, para que de forma conjunta pactaran la ampliación del contrato de arrendamiento, por lo que no compartimos el razonamiento expuesto en la resolución impugnada en cuanto a la carencia de personalidad jurídica de la entidad.
2.- Por otro lado, añade a lo anterior que la comunidad autorizó a Presidente y Vicepresidente para que pactaran una ampliación del contrato de arrendamiento con un plazo máximo determinado, el 2025, a lo que se dio estricto cumplimiento, sin exigirse que ello debiera ser instrumentalizado en un contrato nuevo o con unas determinadas formalidades, limitándose la autorización a sólo dos requisitos, a saber, que el acuerdo versare sobre el arrendamiento del Beach Club y que el plazo máximo determinado fuera el año 2025, cuestiones ambas cumplidas en el contrato suscrito y elevado a público.
3.- Sobre la vulneración que se esgrime del principio de especialidad, afirmándose en la Resolución impugnada que al arrendarse sólo parte de la finca registral, se exige para la inscripción de un derecho en el folio registral de una finca, que recaiga sobre la totalidad de ella, siendo necesaria su segregación en otro caso, el Juez destaca la flexibilidad que permite el Real Decreto 297/1996, el cual faculta una descripción delimitada de la finca arrendada, sin precisar segregación, siempre que haya sido consignada por el notario en la escritura que constituya o eleve a documento público el arrendamiento, los datos precisos para su identificación y descripción y en su caso la cuota de propiedad que corresponda a la finca arrendada.
A tal respecto, analiza Su Señoría que, si fuera una división horizontal donde se ubicara y los gastos atribuyeran al arrendatario, bastaría que el edificio -bien en su conjunto o la totalidad de la finca- figurasen inscritos a nombre del arrendador y que la finca arrendada haya quedado suficientemente delimitada con expresión de su superficie, situación y linderos. Y esos requisitos sin duda están cumplidos a la vista del contrato de arrendamiento objeto de elevación a público en el cual se hace una correcta y precisa descripción de los linderos respecto de las instalaciones objeto de arrendamiento, con independencia de que no coincidan con los linderos existentes a efectos registrales, lo que no se pretende ni es óbice para una perfecta identificación, como tampoco se presente una coincidencia exacta con la certificación catastral aportada, lo que es explicable al tratarse de una parte de la finca matriz, sin que sea tampoco impedimento para una perfecta identificación del objeto del arrendamiento dentro de aquélla, sin necesidad de una previa segregación.
Dichos razonamientos llevaron al órgano juzgador a estimar la demanda, valorando sobre todo un caso análogo (aportado ya en el Recurso ante la DGRN y obviada por éste), lo cual lleva igualmente a una mejora en la protección jurídica de los derechos arrendaticios en el seno de la reforma operada por el mencionado Real Decreto 297/1996.
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