Uno de los problemas que suscita mayores controversias en una comunidad de propietarios es el referido a la adopción de acuerdos, sobre todo en lo referente a las decisiones más polémicas que se deben dirimir en una junta.
Para aclarar y aportar soluciones a los problemas más habituales que surgen en el seno de una comunidad, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid da respuesta a las ocho decisiones que con más frecuencia se plantean en las comunidades de propietarios.
1. Instalación del ascensor
El ascensor no está libre de polémica cuando se discute la conveniencia de su instalación en un inmueble que carece del mismo. Tienen carácter obligatorio y no requieren acuerdo de junta las obras requeridas por propietarios o usuarios con discapacidad o mayores de setenta años siempre que el coste no supere las doce mensualidades.
Pueden solicitar la realización de estas obras tanto el propietario de la vivienda como del local siendo costeadas por todos los propietarios.
En caso de que su instalación supere las doce mensualidades, la obra requerirá el voto favorable de la mayoría de la totalidad de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. De no alcanzarse dicho quórum, el o los propietarios que así lo estimen podrán hacer frente al coste de las obras.
2. Exención de gastos a locales
El propietario del local, al igual que el resto de los propietarios, tiene la obligación de contribuir con arreglo a su coeficiente de participación a los gastos generales de la comunidad salvo que exista una cláusula de exoneración en los estatutos o un acuerdo adoptado al respecto por unanimidad.
3. Vecino ruidoso
Todo propietario afectado por los ruidos de su vecino podrá solicitar al presidente de la comunidad que le envíe un escrito apercibiéndole del cese de la actividad molesta. Si aun así hace caso omiso, la comunidad podrá adoptar el acuerdo por mayoría simple de entablar una acción de cesación. Si no se adoptara dicho acuerdo, el propietario directamente afectado podrá unilateralmente entablar dicha acción.
4. Correspondencia en el arreglo de elementos comunes o privativos
La ejecución de obras que el propietario realice en el interior de su casa y que no afecten a elementos comunes, cumplidos los requisitos de carácter administrativo, no necesitarán del consentimiento de la comunidad para su realización. Será suficiente con informar de dichas obras al presidente de la comunidad.
Por otro lado, la Ley de Propiedad Horizontal establece dos limitaciones a la hora de consentir la entrada en una vivienda o local para efectuar las reparaciones necesarias que afectan a los elementos comunes: que tenga como fin la realización de las ejecuciones que exija el inmueble y, que se permitan en el piso las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes o acordadas por la comunidad.
Asimismo, teniendo en cuenta que cualquier obra conlleva una serie de daños en la propiedad privada, el cumplimiento de la obligación de permitir el paso a los operarios tiene como contrapartida el derecho del propietario afectado a recibir una indemnización por las molestias ocasionadas. Si el paso ha de efectuarse a través de un local, cuyo propietario se ve obligado a cerrarlo total o parcialmente, la indemnización consistirá en el daño emergente y lucro cesante.
5. Cerramiento o modificación de terrazas con consentimiento preceptivo
Con la reciente reforma de la Ley de Propiedad Horizontal se podrán cerrar terrazas y balcones de manera uniforme si con ello se consigue mejorar la eficiencia energética de todo el edificio en un 30%, para lo que se requerirá el previo acuerdo de las 3/5 partes.
Ahora bien, cuando un propietario solicita el consentimiento para realizar dicha instalación, la junta de vecinos deberá tener en cuenta a la hora de otorgarlo los casos similares existentes en la comunidad y que constituyen un precedente.
En el supuesto de que, solicitado el consentimiento, la junta denegase el cerramiento aun existiendo casos similares en los que ha habido un consentimiento expreso o tácito, el propietario afectado podría acudir a la vía judicial por ser lesivo a sus intereses y constituir un agravio comparativo.
No obstante, si el propietario se negase a consentir la entrada en su vivienda o local, la comunidad podría adoptar el acuerdo por mayoría simple de iniciar las acciones judiciales por los daños y perjuicios derivados de la oposición del comunero.
6. Arreglo de la terraza del ático que hace de cubierta del edificio pero que es de uso privativo del propietario
Tanto las terrazas como las cubiertas tienen la consideración de elementos comunes del edificio. Estos elementos no dejan de ser comunes por el hecho de que un propietario tenga atribuido su uso privativo por la ubicación de su vivienda, aunque su mantenimiento ordinario si le corresponda por hace uso de la misma. Para saber cuál es el origen de las humedades, es necesario el informe de un técnico.
Si las filtraciones son causadas por un problema en la capa de impermeabilización o tela asfáltica, le corresponderá la reparación a la comunidad de propietarios como obras de conservación y mantenimiento del edificio, salvo que en los estatutos se indicara otra circunstancia. Pero si las humedades han surgido por un mal uso o mantenimiento del suelo de la terraza, el propietario del ático deberá costear las reparaciones necesarias.
7. Distinción de obra necesaria o mejora a efectos de obligatoriedad de pago por la totalidad o no de los propietarios
Las obras que son de mejora (cambiar la decoración de un portal, por ejemplo) y superan el importe de las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes no serán de obligado pago por parte de los propietarios disidentes. Sí así las obras necesarias como son las de reparación de la finca.
8. Determinación de la actividad a desarrollar en una vivienda
Aunque la Escritura de División Horizontal describa la finca como vivienda, ello no impide para que un propietario que cumpla con los requisitos administrativos (licencia de actividad y normativa urbanística) pueda realizar en determinados casos una actividad profesional o mercantil en la misma.
No obstante lo anterior, el establecimiento de una actividad no da derecho a actuar con total libertad y no respetar los derechos comunitarios. En este sentido, también la comunidad puede crear, previo acuerdo unánime en junta, unas reglas estatutarias para evitar determinadas actividades o negocios.
