La conocida popularmente como “Ley de Vivienda”, ha modificado el artículo 20,1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en relación con los alquileres de vivienda, para añadirle un nuevo apartado:
"Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador".
Este breve párrafo ha sembrado la duda en toda la sociedad acerca de su alcance, su obligatoriedad y, sobre todo, la posibilidad de que exista algún recoveco legal que permita no cumplirlo, para poder subsistir las agencias a las que ese precepto condena prácticamente al cierre. Al fin y al cabo, hay un principio básico del derecho administrativo y es que si una ley prohíbe una conducta, debe ir acompañada de un marco sancionatorio para que sea efectiva. Y aquí nos preguntamos:
1º) ¿Qué pasaría si una agencia inmobiliaria cobrara sus honorarios a un inquilino? No hay establecida sanción en la ley para tal supuesto.
2º) ¿Puede una ley, en contra de la economía de mercado protegida por la Constitución, limitar o eliminar los honorarios que puede cobrar una persona que ejerce una profesión liberal (y sancionarle en su caso) por la prestación de unos servicios que un cliente libremente le demanda y de los cuales podría prescindir?
Lo primero que tenemos que decir es que esta Ley de Vivienda modifica un artículo de una ley sectorial, que regula exclusivamente las relaciones entre un arrendador y su arrendatario, y no puede afectar a la actividad profesional de las agencias inmobiliarias, pues no existe una ley específica que regule lo que un agente comercial, un agente de la propiedad inmobiliaria, un asesor jurídico o un simple intermediario mercantil pueden cobrar a un cliente que demanda sus servicios, ya que se trata en todos esos casos de profesiones liberales cuya actividad queda amparada por la propia Constitución, al recoger en su art. 38 la libertad de empresa en el marco de la economía de mercado. Solo por una ley específica regulatoria de estas profesiones liberales podría impedirles el Gobierno que cobraran determinados servicios a su clientela y, probablemente, esa ley sería anticonstitucional.
Pongamos un ejemplo: Un abogado famoso cobra unos honorarios altísimos por defender en juicio a los millonarios que quieran y puedan pagárselos. No obliga a nadie a recurrir a sus servicios y él es quien decide libremente su caché según su fama, méritos y experiencia: quien no quiera acudir a su despacho profesional puede acudir a cualquier otro abogado más económico o incluso solicitar justicia gratuita para su caso. ¿Podría el Gobierno aprobar una ley que limitara sus altísimos honorarios, cuando sus clientes previamente han aceptado pagárselos y nadie les obliga a recurrir a ellos?. El Gobierno no puede limitar los precios u honorarios que un pintor cobra por sus cuadros, un peluquero por sus peinados, un modisto por sus vestidos o un agente comercial por su labor de intermediación: estos son aspectos que solo los deciden el propio prestador de los servicios y su cliente.
El Estado no puede entrar a regularlos ya que se trata de relaciones mercantiles regidas por la libertad de mercado, no de relaciones laborales en las que los derechos de los trabajadores quedan protegidos y regulados en sus condiciones básicas por convenios colectivos o leyes reguladoras de salarios mínimos. Por lo tanto, la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos no tiene competencia para regular la relación entre un prestador de servicios profesionales y el cliente que libremente se los encarga, cliente que podría perfectamente buscar vivienda sin entrar en su agencia inmobiliaria, buscando anuncios en internet de propietarios particulares, mirando carteles en las ventanas de las casas, preguntando a porteros, etc. ¿A quién vincula entonces ese artículo de la LAU?.
La respuesta es bien sencilla: vincula al arrendador con su inquilino. Esto significa que el inquilino que haya pagado honorarios al intermediario al que recurrió para que le prestara un servicio podría reclamarle al arrendador que le devolviera lo pagado, por ser un pago que a él le habría correspondido abonar, exactamente lo mismo que si, por la premura de la situación, un inquilino paga una factura de reparación de la caldera de la vivienda que se estropeó sin su culpa, y se tratara de una avería que el propietario estuviera obligado a pagar según la ley: una vez pagada por el inquilino y entregada la factura al casero, este tendrá que devolverle el dinero pagado al reparador.
Por tanto, el inquilino que haya pagado a una agencia intermediaria no tendría acción directa contra el agente intermediario (como no la tendría contra el reparador de la caldera para que le devolviera su dinero); solo contra su arrendador, que se vería obligado a devolvérselo. Otra cosa es que, como consecuencia de ello, las relaciones entre casero e inquilino se malograran a partir de entonces. Pero esto son consecuencias de la Ley de la Vivienda: enfrentará a los inquilinos contra sus arrendadores y quizás a los arrendadores con las agencias si se diera el caso hipotético de que un inquilino se atreviese a reclamarle lo que pagó a la agencia intermediaria que se lo alquiló.
Por cierto: ¿alguien se ha puesto a pensar que cuando un cliente entra en una agencia inmobiliaria a buscar un piso en alquiler, y hace que un empleado de esta le enseñe varios pisos para que luego no se quede con ninguno, le está solicitando que le preste un servicio que nadie va a remunerar a la agencia si luego no consiguiera alquilar ese piso? Pues bien: como no hay derecho a que esto suceda, siguiendo la "lógica" del Gobierno, se debería aprobar una ley que permitiera a las agencias cobrar honorarios a sus clientes si después de haber visitado una o más viviendas no se quedara con ninguna. Subir y bajar escaleras para no conseguir nada es un trabajo muy sufrido para los pobres comerciales de las agencias: aquellos a los que el Gobierno ha enviado una carta de despido. Porque lo único cierto es que ahora los caseros no encargan el alquiler de sus pisos a las agencias: los anuncian ellos mismos en internet. Y los clientes que buscan piso ya no tienen la comodidad de la que antes disfrutaban y de la que, a veces, abusaban.
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