1.- Introducción.
La articulación de la prórroga obligatoria hasta cinco años en el contrato de arrendamiento de vivienda fijado en el art. 9.1 LAU es lógico que plantee unas ciertas reservas al arrendador cuando la larga duración de este plazo puede conllevar que durante su ejecución ocurran circunstancias sobrevenidas que hagan surgir la necesidad de recuperar el arrendador la vivienda. Piénsese en los casos en los que un arrendador que cedió en arrendamiento su vivienda para ir a vivir a otro inmueble al contraer matrimonio se separa o divorcia quedándose su ex pareja en el uso del que fuera el domicilio conyugal. En este caso surgiría una evidente necesidad de recuperar la vivienda.
Es obvio señalar que en muchos casos el plazo que tiene el inquilino de cinco años de máximo, con uno de mínimo, determina que puedan ocurrir muchas vicisitudes en la vida del arrendador que hagan surgir la necesidad de que tenga que recuperar el inmueble, dado lo extenso del plazo de cinco años que tiene el arrendatario. Nótese que las circunstancias personales del arrendador pueden cambiar de repente y tener una necesidad de disponer del uso de su vivienda en lugar de tener que recurrir a vivir él de alquiler cuando dispone de una vivienda en propiedad para ser ocupada.
La reforma que se introdujo en la LAU, no obstante, en el año 1994 matizó la regulación de 1964 y ahora obliga a fijar en el contrato de forma clara y expresa estas circunstancias de la necesidad, sin cuyo requisito cumplimentado no se podrá obtener la recuperación de la vivienda, como a continuación exponemos. No obstante, es preciso analizar la casuística de esta opción que tiene el arrendador a fin de fijar los matices de forma clara y concretar cuándo y cómo puede ejercitarse este derecho y evitar que se lleva a cabo de forma torticera, ya que en algunos foros o seminarios se está planteando el tema de que se pacte esta opción en el contrato y que más tarde cuando le interese al arrendador la ejecute, use la vivienda unos meses y la abandone o la vuelva a arrendar a otro. ¿Es posible esta opción? ¿Constituiría un fraude de ley o un abuso de derecho?
2.- La denegación de la prórroga por razón de uso en la LAU de 1964. (Arts. 57, 62 y 63 LAU).
La LAU de 1964 contemplaba esta opción de la denegación de la prórroga de forma casuística en el art. 62, pero sin incluir la exigencia de que constara en el contrato que en el caso de que acaeciera una causa de necesidad esta podría llevarse a cabo y resolver el arrendamiento, ya que lo dejaba a la prueba concreta de esa causa de necesidad que se alegaba por el arrendador.
El Tribunal Constitucional en Pleno tuvo que dictar la Sentencia 340/1993 de 16 Nov. 1993, rec. 1658/1988 a propósito de la cuestión de inconstitucionalidad que se planteó con respecto al art. 76 LAU, para señalar que la prórroga forzosa del contrato de arrendamiento urbano establecida en el art. 57 LAU cede cuando el arrendador necesita para sí la vivienda, o para que la ocupen sus ascendientes o descendientes (art. 62.1); tratándose de vivienda, la necesidad de la ocupación, definida por la jurisprudencia como «lo equidistante entre lo obligado stricto sensu y lo que es una mera conveniencia», según recoge el TC en sentencias de 134 y 340/1990, habrá de justificarse por el arrendador (art. 63.1), aunque, sin perjuicio de aquellos otros casos en que se demuestre, se presumirá la necesidad cuando la persona para la que se reclama se halla en alguna de las circunstancias que se determinan en el art. 63.2, y, en cambio, se presumirá, salvo prueba en contrario, no acreditada la necesidad de ocupación cuando se den las circunstancias que la Ley señala en el art. 63.3.
En consecuencia, lo que hizo el legislador de 1964 es fijar unas causas en el art. 62 por las que se podría acceder a acreditar esta causa de necesidad. Y al respecto tiene declarado el TS --SS 30 Ene. y 8 Jun. 1963, por todas-- que la LAU en los cuatro casos del art. 63.2 se limitó a establecer unas presunciones iuris tantum por las que se invierte la carga de la prueba a que el arrendador está obligado, conforme al primer apartado del citado precepto legal, pero esas presunciones no agotan el catálogo de supuestos de estado de necesidad, cuya apreciación queda al arbitrio de los Tribunales, atendiendo en cada caso a las circunstancias demostrativas de que no se trata de un mero deseo o conveniencia, y concretamente ha estimado la doctrina legal como justificada la necesidad cuando se acredite un deseo de hacer vida independiente en hogar propio y cuando habiendo contraído matrimonio habite en una casa arrendada con carácter transitorio (TS S 7 Oct. 1965).
¿Qué primaba en estos casos, el derecho del arrendador surgido por una causa de necesidad, o el derecho del inquilino a permanecer en el arrendamiento?
Pues, el TS y el TC han mantenido que el conflicto de necesidades entre la del arrendador y la del arrendatario se resuelve lógicamente en favor del primero, estableciendo reiterada jurisprudencia que reconocida la cualidad de dueño del actor y su necesidad de ocupación de la vivienda, no puede oponerse la propia necesidad del inquilino, porque el supuesto legal se desarrolla exclusivamente sobre la necesidad del propietario. Con ello, se fijaban tres parámetros de medición: que se acreditara por el actor que era propietario, la existencia del contrato de arrendamiento y la prueba de la necesidad.
Pero, ¿qué se entiende por necesidad del arrendador o sus familiares para que opere la denegación de la prórroga? Pues el Tribunal Supremo en sentencia de fecha 18 de Marzo de 2010 establece que a los efectos de determinar el concepto de causa de necesidad, capaz de impedir la prórroga forzosa del arrendamiento y, en consecuencia, la resolución contractual, es doctrina pacífica y reiterada por el Alto Tribunal que esta debe ser entendida como necesaria, no forzosa, obligada o impuesta por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente, lo que constituye un medio adecuado para un fin lícito.
3.- Regulación actual de la denegación de prórroga por necesidad del arrendador por razón de uso. (Art. 9.3 LAU)
Así pues, frente a la regulación legal del año 1964, el legislador del año 1994 modifica este criterio casuístico y lo deja más abierto, aunque concretando un requisito de forma de carácter apriorístico que debe fijarse en el contrato. Así, tras establecer en el art. 9.1 LAU la posibilidad de la prórroga del contrato de arrendamiento una vez vencido cada año y hasta los cinco, se añade en el apartado 3º que:
"3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor."
Con ello, el legislador modifica el criterio de 1964 de carácter casuístico por otro más abierto tendente a seguir el criterio jurisprudencial de que no podía establecerse un listado cerrado de causas, sino que debía dejarse todo a la prueba concreta del actor arrendador acerca de que se acreditara que realmente la causa de necesidad existía. No obstante, varias cuestiones de matiz se deben resaltar. En primer lugar, ¿qué debe entenderse por la forma expresa que debe constar en el contrato? y en segundo lugar, ¿cuál es el plazo que debe permanecer en el inmueble tras resolverse el contrato el arrendador o la persona que consta en el art. 9.3 LAU, es decir, los familiares del arrendador en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial? Veamos.
4.- Interpretación de lo que se entiende por "de forma expresa" con respecto a lo que debe constar en el contrato para denegar la prórroga por razón de necesidad.
Hemos visto que el art. 9.3 LAU explicita de forma clara que cuando procede la denegación de la prórroga es "cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso". Ahora bien, la doctrina jurisprudencial se ha preguntado, con respecto a esta redacción, qué es lo que se debe hacer constar de forma expresa en el contrato para que pueda operar este documento como "causa aplicable de denegación de la prórroga".
Pues bien, la Audiencia Provincial de Madrid, en sentencias, entre otras, de 7 Julio 2009 y 4 de Septiembre de 2006 apunta que no están claros los requisitos de determinación de la cláusula contractual que "de forma expresa" excluya tal prórroga por causa de necesidad, existiendo opiniones discrepantes a la hora de determinar si lo expreso ha de ser la causa de necesidad o la previsión de la cláusula contractual en cuestión, es decir, a la hora de determinar si es suficiente la mención genérica en el contrato de la necesidad del arrendador como una declaración puramente formal y abstracta -mera previsión contractual expresa de la necesidad- o si la misma debe causalizarse y poner en el contrato de forma expresa cuáles serán las causas de necesidad en base a las cuales el arrendador podrá reclamar la denegación de la prórroga. La diferencia de matiz es importante, ya que la LAU habla de que debe constar "de forma expresa la necesidad". Pero ¿qué se entiende por ello, la mera constancia de esta cláusula contractual, o que se individualicen las causas de necesidad que son las que darán lugar a que se pueda resolver el contrato de arrendamiento por esta vía?
a) La expresión de forma expresa exige que se concrete la causa de necesidad.
Un sector se inclina a considerar que dicha cláusula ha de determinar exactamente la causa de necesidad conocida antes del arrendamiento, así como el acaecimiento de la misma o razón concreta que justifique la necesidad en un momento determinado dentro del período de cinco años; el argumento fundamental es, que con la nueva redacción de esta causa de denegación de la prórroga, el legislador de 1.994 ha querido evitar que la cláusula en cuestión se convierta en fuente de litigios y cláusula de estilo que anule la efectividad real de la prórroga, ahora limitada más equitativamente a cinco años y que esta es la tesis más respetuosa con la literalidad de la norma; y, además, porque no son posibles las causas de necesidad sobrevenida, pues hay que entender que si la finalidad del legislador es dotar de una cierta estabilidad al contrato de arrendamiento, parece que repugna a la lógica que con la mera inclusión de la cláusula de estilo, aunque en la mente del arrendador no haya una necesidad futura, sí surge la misma en la vida del contrato, pueda tener tal derecho contraviniendo el tenor legal, aunque realmente así pudiera darse protección a las situaciones de verdadera necesidad que surgen de modo imprevisto, mas ello no es el sentido que el legislador pretendía dar a esta excepción; la consecuencia sería que para eludir el fraude no bastaría la mera alegación para entender que la necesidad existe, sino que sería necesario acreditar si el hecho en que se funda la misma era o no previsible al tiempo del contrato y si es motivo bastante para tal; la tesis encuentra también su apoyo en la circunstancia de que siendo una excepción a un derecho que reconoce la ley al arrendatario, que debe existir o preverse al tiempo del contrato, se hace precisa una interpretación restrictiva, frente a la falta de concreción de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964; por otro lado razonable al ser contratos sometidos a la prórroga forzosa, siendo lógico que entonces se amparasen las situaciones sobrevenidas, mientras aquí estamos ante contratos de cinco años, y que encuentra su propio apoyo en el texto legal, que nada dice al respecto, a diferencia del anterior artículo 63 en el que el arrendador debía justificar la necesidad de la ocupación; la consecuencia de aceptar esta tesis sería que acreditada la causa de necesidad especificada en el contrato, en cuanto a su producción, lo que no podría negarse por el arrendatario es que se trata de verdadera necesidad, porque la aceptó contractualmente como tal (Audiencia Provincial de Barcelona, sección 4, de 18 de octubre de 200 , Navarra, sección 1ª, de 23 de marzo de 2004 y Vizcaya, sección 5ª, de 17 de febrero de 2003).
b) Es suficiente que se haga constar "la opción" de que en caso de necesidad del arrendador o de los que fija el art. 9.3 LAU procederá la denegación de la prórroga.
Otro sector considera que basta que la cláusula prevea la necesidad de forma inconcreta o abierta a situaciones futuras siempre que la causa de necesidad real llegue a producirse y acreditarse, esto es, considera que la mera previsión contractual expresa de la necesidad es suficiente para evitar la prórroga; el argumento que se da para justificar esta postura es, que la necesidad, cuando es tal, suele surgir de forma imprevista, impidiendo al arrendador ocupar la vivienda que hasta entonces venía ocupando, y que si la finalidad de la nueva legislación arrendaticia es impulsar el mercado de alquileres de vivienda, sería contraproducente a tal finalidad privar al arrendador de la posibilidad de recuperar su vivienda una vez surgida la causa de necesidad, siempre y cuando dicha posibilidad, aunque sea en abstracto, haya sido advertida al arrendatario (Audiencia Provincial de Álava, sección 1ª, de 17 de mayo de 2004 y Albacete, sección 2ª, de 14 de enero de 2004).
c) Debe entenderse que lo que debe constar es la causa de la necesidad y su fijación de forma clara y precisa.
En definitiva, la mayoría doctrinal se inclina por entender que la interpretación más acorde con la literalidad y finalidad de la norma es la primera, esto es, la que postula la exigencia de causalizar la necesidad en el contrato y, por ello, para que no proceda la prórroga obligatoria del contrato hasta el máximo de cinco años es imprescindible que, al acabar la duración del arrendamiento libremente pactada, concurra una causa en base a la cual el arrendador necesita ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí, siempre que esa causa de necesidad se hubiera hecho constar de forma expresa en el propio contrato de arrendamiento y no solo la previsible y genérica necesidad, admitiéndose únicamente la necesidad propia del arrendador, y es preciso, además, que la necesidad futura se conozca en el momento del otorgamiento del contrato, ya que, como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, sección 2ª, de 9 de junio de 1998, "el régimen del 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 pretende excluir las necesidades sobrevenidas para evitar inseguridades jurídicas (9.3 C.E.) que desvirtúen el régimen locaticio y ello por cuanto la filosofía de la nueva ley arrendaticia ha sido eliminar las causas de necesidad del 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 y la cláusula de prórroga forzosa del 56 de la misma Ley de Arrendamientos Urbanos.
Es importante que se siga un criterio casuístico, a fin de evitar abusos y que quede clara la necesidad para el arrendador y cuál es la causa en el contrato en la que más tarde se puede amparar y que se trata de prever desde el primer momento. Así, para evitar abusos injustificados limita la posibilidad de acceso a las mismas debiendo ser motivos que se van a producir y no por causas sobrevenidas. Y del contenido del preámbulo de la Ley conduce a esta misma conclusión, al hacer referencia a la necesidad "conocida al tiempo de la celebración del contrato".
También, la sentencia de la AP de Madrid de fecha 9 de Septiembre de 2004 apunta que el legislador pretende mantener una situación de equilibrio entre arrendador y arrendatario y entre los derechos de uno y de otro, y al ser el plazo simplemente de 5 años, parece lógico que el arrendatario tenga una situación de permanencia por ese mínimo periodo de tiempo frente a la que el arrendador no pueda oponer nada si no lo ha hecho constar expresamente a la hora de suscripción del contrato.
Lo contrario daría lugar a que en cualquier caso se pretendiera acabar con el contrato apelando a una posible necesidad, cuando la propia filosofía de la reforma viene a adelantarse ya a la firma del contrato y exige una previsibilidad de las causas que podrán dar lugar a su posterior ejecución contractual, por lo que el arrendador deberá llevar a cabo un esfuerzo casuístico para concretar en el contrato las razones por las que se podrá aplicar esta cláusula. Ello, por otro lado, no quita que la causa deba probarse en concreto, pero lo que está claro es que debe anticiparse esta previsibilidad.
e) Supuesto de varios copropietarios y la necesidad.
Señalar, también, que en el caso de que se trate de un inmueble con varios copropietarios, la necesidad de cualquiera de los copropietarios es suficiente para la denegación de prórroga, según afirma con toda lógica la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, Sentencia de 28 Abril 2009.
f) ¿Y si el arrendador es posible que conviva con otras personas que disponen de un inmueble?
Pues que como apunta la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, Sentencia de 24 Ene. 2007, rec. 148/2006 la doctrina jurisprudencial y luego los Tribunales inferiores ha entendido invariablemente que el hecho de vivir en casa ajena constituye causa de necesidad y no de mera conveniencia (STS 7-10-1965), pues no existe precepto legal alguno que obligue a convivir con terceras personas, ni siquiera familiares (STS 13-3 y 6-6-1964 ó 17-10-1967), por el hecho de que la vivienda propia esté arrendada, pues en tales casos, no provocada la necesidad, el conflicto de intereses surgido entre los inquilinos para continuar en el disfrute de la vivienda ajena, y el de la arrendadora-propietaria para ocuparla en su derecho de hacer vida independiente sin necesidad de convivir con terceras personas, es tan indiscutible y poderoso
5.- ¿Cuánto tiempo debe permanecer en el inmueble el arrendador tras haber resuelto el contrato de arrendamiento por la vía del art. 9.3 LAU?
Todo este planteamiento nos lleva, por último, a una cuestión, como es la relativa a que una vez que el arrendador haya resuelto judicialmente el contrato de arrendamiento y recupere su vivienda por razón de la necesidad para su uso o para las personas que se hayan designado, ¿cuánto tiempo debe permanecer en el uso del inmueble la persona para la que se reclamaba el uso del inmueble sometido inicialmente a la prórroga forzosa?
No olvidemos que el arrendador habrá tenido que acreditar en el proceso judicial la concurrencia de la causa de necesidad que con carácter previo se hizo constar en el contrato, ya que obviamente no sobra con que la causa se fije contractualmente de forma clara y expresa, ya que ello no le exime de la prueba. Pero una vez acreditada la causa y reconocida la misma en sentencia firme el problema acaece cuando de repente el arrendador puede alegar que, transcurrido un cierto tiempo, la causa de necesidad del uso de ese inmueble decae y lo vuelve a abandonar o lo vuelve a ceder en arrendamiento.
Pues bien, en estos casos no puede fijarse un tiempo en la regulación legal que tiene que permanecer el arrendador o las personas designadas en el contrato para las que se ha recuperado el inmueble. Y no puede hacerse porque la casuística es tan grande que debería dejarse a la prueba concreta en cada caso para determinar si ha habido, o no, un fraude.
Desde luego, no podemos negar que pueden existir situaciones de fraude en estos casos, ya que una cosa es que se pruebe ante el juez que la causa de necesidad existía, y otra bien distinta que una vez probada se ocupe el inmueble y que más tarde se desocupe. Porque la necesidad bien puede existir en el momento de ejercitar la acción basada en el art. 9.3 LAU, pero que luego se cumplimente más tarde en otro inmueble que adquiere, y alquilando, además, el que había recuperado. ¿Qué puede hacer en estos casos el arrendatario?
Pues en el caso de que se sospeche que el arrendador ha abandonado el inmueble o lo ha vuelto a arrendar tiempo cercano después de haber recuperado la posesión, es obvio que el arrendatario deberá, en primer lugar hacer acopio de la prueba suficiente para acreditar tal circunstancia, o ejercitar la acción civil para recabar bien la reintegración de su posesión o la indemnización de los daños y perjuicios que le ha podido causar la resolución contractual anticipada, y que podría consistir en las mensualidades de alquiler que hubiera tenido que pagar en otro inmueble, más la diferencia del precio de alquiler que hubiera entre el que pagaba antes y el que está obligado a abonar ahora. Todo ello, si no optara por recuperar el inmueble arrendado si hubiera otro inquilino ocupándolo a fin de no causar un perjuicio a tercero.
En consecuencia, sería el caso concreto el que determinara si el arrendador que recuperó su inmueble ha podido cometer un abuso de derecho del art. 7.2 CC recuperando una vivienda por razón de necesidad que más tarde abandona, o lo hacen las personas para las que se reclamó, siempre que constaran en el contrato de arrendamiento, como marca el art. 9.3 LAU. Y en este caso al arrendatario le quedaría el derecho de recuperación del inmueble arrendado o la indemnización de los daños y perjuicios que la pérdida del inmueble le haya podido causar.
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