El pasado 23 de abril entró en vigor el Real Decreto 15/2020, esta vez orientado a establecer medidas paliativas de los efectos del COVID-19, entre otros, respecto de los arrendamientos de local de negocio. Dejamos, a continuación, un conjunto de preguntas que nos ayudarán a entender las nuevas medidas adoptadas.
¿El arrendatario tiene que cumplir algún requisito para solicitar las medidas del RD 15/2020?
El Real Decreto 15/2020 prevé nuevas medidas para reducir el coste del arrendamiento para pymes y autónomos. Evidentemente, no cualquiera podrá acceder a las nuevas medidas sino solamente aquellos que se hayan visto afectados de forma contundente por la crisis sanitaria provocada por el COVID-19. Así, la normativa exige que se cumplan determinados requisitos.
Para los autónomos se exige que estuviesen en situación de alta en la Seguridad Social en el momento en que se decretó el estado de alarma por el RD 463/2020, por tanto, el 14 de marzo de 2020. Es importante señalar que no se requiere que siguiese en estado de alta hasta la promulgación del RD 15/2020. A su vez, las pymes deben cumplir los requisitos económicos del art. 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital, es decir, aquellos que permitirán calificarlas como pymes.
En ambos casos se exige que los arrendatarios hayan visto suspendida o significativamente reducida su actividad por el decreto del estado de alarma. En este último caso, deberán acreditar que durante el mes natural anterior a aquél en que se solicita la medida, su facturación se vio reducida en, al menos, un 75% de la media mensual del mismo trimestre del año anterior.
¿Las medidas reguladas se aplican ante cualquier arrendador?
El RD regula las medidas que se pueden adoptar en función de quien sea el arrendador, distinguiendo entre aquél que sea empresa, entidad pública de vivienda o gran tenedor y los que no lo son.
A estos efectos, se entiende por gran tenedor aquél que sea propietario de más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros), o una superficie construida de más de 1.500 m2. Evidentemente, ésta es una gran minoría de los arrendadores en España.
¿Cuáles son las medidas reguladas en el RD?
Como se ha mencionado, la regulación difiere en función de quien sea el arrendador. Si éste es un gran tenedor, el arrendatario podrá solicitar, en el plazo de un mes, una moratoria en el pago de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las sucesiva prórrogas, así como las mensualidades siguientes si los efectos negativos de la crisis sanitaria persistiesen, hasta un máximo de cuatro meses desde la finalización del estado de alarma.
Habida cuenta el principio de irretroactividad de las normas, ha de entenderse que la moratoria se aplica al tiempo que reste de vigencia del estado de alarma y sucesivas prórrogas, por tanto, no se incluyen las rentas de marzo y abril (si ésta debiese abonarse en los primeros días del mes).
Ello concuerda con la redacción de la siguiente frase del art. 1.2 RD en la que se dice que dichas rentas se aplazarán a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, lo cual nos lleva, en principio, a la renta de mayo. En la medida en que pueden seguir adoptándose sucesivas prórrogas del estado de alarma, ésta moratoria puede resultar efectiva para las pymes y autónomos. No obstante, si el estado de alarma finaliza el próximo 9 de mayo, ésta medida resultará de una utilidad relativa puesto que, recordemos, sólo es para los casos en que el arrendador es un gran tenedor, que son minoría.
Las rentas aplazadas deberán abonarse de forma fraccionada en el plazo de dos años desde la finalización de la moratoria o, en todo caso, desde la finalización del plazo de cuatro meses siguientes al fin del estado de alarma. Este plazo será inferior si el tiempo de vigencia del contrato de arrendamiento o de cualquiera de sus prórrogas es inferior a los dos años referidos en cuyo caso las rentas aplazadas deberán abonarse en el tiempo que reste hasta la finalización del contrato de arrendamiento.
Y si mi arrendador no es un gran tenedor, ¿qué puedo hacer?
Cuando el arrendador no sea un gran tenedor, el arrendatario podrá, dentro del plazo de 1 mes, solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta. No obstante, el RD no especifica si este aplazamiento es de la totalidad de la renta, si podrá aplicarse también a las rentas de los meses inmediatamente posteriores a la finalización del estado de alarma ni como se regularía el pago de las rentas aplazadas.
El RD deja abierta, asimismo, la posibilidad de que las partes alcancen un acuerdo diferente de lo allí planteado al cual, evidentemente y por aplicación del principio “pacta sunt servanda”, vendrán obligados a cumplir.
Y la fianza, ¿es legal imputarla al pago de una mensualidad?
Recordemos que, en una situación normal, el arrendador no puede utilizar el importe de la fianza para cubrir las mensualidades impagadas por el arrendatario puesto que el objeto de la misma es cubrir los desperfectos del inmueble al finalizar el arrendamiento. No obstante, a la vista de las excepcionales circunstancias que estamos viviendo, el RD permite que las partes acuerden atribuir el importe de la fianza al pago de la totalidad o parte de las mensualidades que no se hayan abonado todavía debido a la situación de emergencia.
Tengamos en cuenta que la fianza que debe prestarse para el arrendamiento de local de negocio es de dos mensualidades. Como tal y habida cuenta que el RD no tiene carácter retroactivo –por tanto, se aplica únicamente respecto de las rentas futuras- los arrendatarios podrán pactar con el arrendador que las rentas de marzo y abril se abonen con cargo a la fianza y solicitar una moratoria para las rentas sucesivas (mayo y ulteriores meses a los que se alargue el estado de alarma). Todo ello, siempre y cuando las partes no acuerden voluntariamente la suspensión de las rentas anteriores.
En caso de que las partes adopten esta medida, el arrendatario deberá reponer la fianza en el plazo de 1 año desde la adopción del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato.
¿Estas medidas son obligatorias para el arrendador?
Depende. Para el arrendador-gran tenedor la moratoria solicitada será obligatoria siempre que las partes no hubiesen ya alcanzado un acuerdo con anterioridad.
En cambio, si nuestro arrendador no es gran tenedor –cuál es la mayoría de los casos- el RD no obliga al propietario a aceptar el aplazamiento temporal. Digamos que el RD simplemente propone una medida que puede ser pactada por ambas partes, siempre que no hubiesen alcanzado un acuerdo con anterioridad, pero no obliga al arrendador a aceptarla. Por ello mismo tampoco se establece un contenido mínimo del acuerdo que podrían alcanzar las partes.
¿Cuál es el procedimiento para adoptar las medidas?
El arrendatario deberá acreditar ante el arrendador que su actividad se ha visto paralizada o extremadamente afectada por el estado de alarma.
La suspensión de la actividad se deberá acreditar mediante un certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria sobre la declaración de cese de actividad, mientras que la reducción se acreditará por medio de una declaración responsable donde conste la reducción de la facturas en un 75% respecto del mismo trimestre del año anterior. En este caso, el arrendador podrá solicitar al arrendatario que le exhiba los libros contables para comprobar la reducción de la actividad.
¿Qué ocurre si el arrendador no acepta las medidas?
Como se ha explicado, el RD solamente obliga al arrendador-gran tenedor a aceptar la moratoria solicitada por el arrendatario. No obstante, si el arrendador que no es gran tenedor se niega a alcanzar acuerdo alguno con el arrendatario no se prevé ninguna solución alternativa más allá de que este pueda solicitar que se impute la fianza al pago de las rentas impagadas y el arrendador lo acepte.
¿Qué pasa con los meses de marzo y abril, anteriores al RD 15/2020?
Se ha explicado anteriormente que el RD no es de aplicación retroactiva, de forma que las rentas anteriores al mismo que se hayan devengado con posterioridad al estado de alarma y que se encuentren pendientes de abono deberán, en principio, abonarse, si no se llega a un acuerdo con el arrendador en otro sentido.
Conclusión
En definitiva, si bien es cierto que con este Real Decreto se observa una intención por parte del Gobierno de regular la difícil situación en que se encuentran las pymes y autónomos que están sujetos a un contrato de arrendamiento de local de negocio, la medida quizá no resulte efectiva dado que la inmensa mayoría de los arrendadores no son grandes tenedores, ni empresarios ni entidades públicas de vivienda que son los únicos a los que se obliga a aplicar la moratoria en el pago de la renta en favor del arrendatario.
No obstante, los demás arrendadores no están siquiera obligados a aceptar la medida de aplazamiento temporal y excepcional de la renta durante el estado de alarma, qué decir del momento posterior a la finalización de éste. Es más, no están obligados a sentarse a negociar con el arrendatario.
Alcanzar un pacto que facilite el pago de la renta en estos tiempos difíciles no sólo es del interés del arrendatario sino que al arrendador también le interesa conservar el arrendamiento dado que podría eventualmente quedarse con un local vacío y con dificultades para volver a arrendarlo ante la situación económica que se avecina.
Habida cuenta lo anterior, realmente, el RD tiene poca incidencia para el arrendatario que no consiga alcanzar un acuerdo con la propiedad del local, lo cual nos lleva a volver la vista a la ley y la jurisprudencia en busca de respuestas a la situación de necesidad del arrendatario. Las partes se verán abocadas, eventualmente, a un procedimiento judicial ya sea por instancia del arrendador ante el impago, ya sea por instancia del arrendatario ante la imposibilidad de íntegro cumplimiento. En tal caso, será el juez quien valore e imponga, en su caso, un reequilibrio de las prestaciones del contrato en una posible aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” a la vista de la excesiva onerosidad de la obligación de pago de la renta por el arrendatario ante las circunstancias excepcionales de fuerza mayor.
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