A efectos de encuadrar debidamente la cuestión suscitada, se hace preciso reproducir lo establecido en el art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal que afirma:
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.
2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente supongan y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.
En principio, de común a lo establecido en la redacción de la ley, la ausencia de la firma del presidente debe aparejar la insubsanabilidad del acuerdo adoptado, sin embargo, considero necesario un estudio más detenido de la jurisprudencia, que, por otra parte, no ha mostrado una voz unívoca respecto de la falta de firma del presidente como defecto insubsanable, sujeto a nulidad radical.
De hecho, antes de entrar en el fondo del asunto, es necesario hacer un breve recorrido jurisprudencial acerca de las características del acta como documento y su relevancia jurídica, y para ello nos remitimos a lo vertido por la Sentencia 406/2010 de la Audiencia Provincial de Madrid, de 14 de Septiembre de 2010:
“El acta de la reunión de la Junta de propietarios no es más que un mero y simple documento privado, al cual, la jurisprudencia, ha venido negando el carácter constitutivo y su eficacia «ad probationem», que no se establece expresamente en la Ley de Propiedad Horizontal y que por su importancia procesal no puede interpretarse en tal sentido (sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 1988, R.J. Ar. 1306; 11 de noviembre de 1988, R.J. Ar. 8433; 2 de marzo de 1992, R.J. Ar. 1831; 19 de julio de 1993, R.J. Ar. 6160; 10 de julio de 1995, R.J. Ar. 5554; 23 de febrero de 1996, R.J. Ar. 1588). Pudiendo cualquiera de los propietarios del edificio sostener que lo verdaderamente acontecido en la Junta de propietarios fue algo distinto de lo que aparece reflejado en el acta, mediante el ejercicio de la acción de rectificación del acta, que debe ser estimada de probarse que lo reflejado en el acta fue algo diferente de lo realmente ocurrido en la Junta de propietarios”.
La misma sentencia expresa respecto de los defectos subsanables o insubsanables las tesis doctrinales que operan en el derecho estatal español como resumidamente exponemos a continuación:
“Se suscita la duda acerca de la consecuencia jurídica que, un defecto o error insubsanable, produce en el acta de la reunión de la Junta de propietarios que lo contiene y en los acuerdos que en la misma se reflejan. Manteniéndose posturas discrepantes en la doctrina. Pues, mientras para algunos autores (minoritarios, se produce, en todo caso, la nulidad del acta y de los acuerdos que en ella se reflejan. Otros autores (mayoritarios), rechazan que, en todo caso, se produzca la nulidad del acta y de los acuerdos en ella reflejados, debiendo analizarse cada caso concreto intentando siempre que los meros formalismos no lleven consigo posibles nulidades que perjudiquen a toda la Comunidad, de tal manera que solo tendrán trascendencia las omisiones cuando afecten al fondo de los acuerdos y puedan provocar indefensión a algún comunero. Ponen de manifiesto estos autores que la propia Ley no consagra la sanción de la nulidad para los defectos insubsanables de un acta. No se impone a las Comunidades de Propietarios la obligación de contar con profesionales a su servicio para redactar las actas. En cuanto a la firma del presidente y del secretario quedaría en manos de estas dos personas dar validez a la Junta”.
Una vez meritada dicha Sentencia que nos sirve como preámbulo o marco a los efectos de encuadrar la cuestión, como fue comentado con carácter previo, la jurisprudencia no ha sido unánime en cuanto a la consideración de la ausencia de la firma del presidente, como acredita la Sentencia 313/2006 de la Audiencia Provincial de Córdoba y que también está íntimamente relacionada con la pregunta cuarta. Dicha Sentencia recoge el supuesto de hecho, que el Secretario Don Pedro Miguel, una vez aprobada la instalación de los ascensores, sin mayores problemas morales, decide por si mismo, que el Sr. Pedro Miguel no tiene que abonar la instalación de los elevadores, lógicamente, el Presidente se niega a firmar el acta y redactó una diligencia en la que textualmente se dice: «Este acta se redactó con mal entendimiento con que pasa a redactar nuevamente al acta de la página 25.»
El Sr. Pedro Miguel impugna el acuerdo que obligaba a la instalación de los ascensores, así como al abono para la instalación de los mismos. Pretensión que el ponente de la apelación rechaza de plano como se verifica en el fundamento de derecho segundo y que afirma lo siguiente:
“El secretario de la comunidad no tiene la plena capacidad de certificación ni de documentación de los actos de la comunidad, ya que, por exigencia del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, el acta se cierra con las firmas del presidente y del secretario.
Por tanto, en un supuesto como el semejante, en que se puso de manifiesto por el presidente que el acta extendida por el secretario no obedecía a la realidad mediante una diligencia al pie, concurre la inexistencia del acuerdo por faltarle el refrendo del presidente, lo que de conformidad con el tenor literal del artículo 19 significa que el acta no ha sido cerrada y por tanto el acuerdos a que se refiere la disconformidad de aquél no han devenido ejecutivos, habiendo quedado posteriormente subsanada la situación en virtud del acuerdo adoptado en tres de mayo del año siguiente, de cuya validez ya se ha tratado”.
Sin embargo, no ha corrido la misma suerte jurisprudencial en lo relativo a la reclamación de cantidades en procesos monitorios, pues hemos encontrado voces dispares, valga como ejemplo lo dictado en la Sentencia 485/2009 de la Audiencia Provincial de La Coruña de 2 de Diciembre de 2009, que en relación al recurso de apelación interpuesto a que en relación al acuerdo de liquidación de la deuda contraída al Sr. Fabio en el mismo, en dicho certificado carece de firma del presidente.
Sin embargo, la Sentencia traída oportunamente recoge en un primer momento que:
“Se puso de manifiesto y se reiteró, tanto en la contestación a la demanda como en conclusiones, que dicho certificado de deudas adolecía de dicha firma y el oportuno visto bueno del Sr. Presidente, por lo que en atención a lo recogido en el art. 21.2 LPH -"La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúa como Secretario de la misma, con el visto bueno del Presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el art. 9 "- el mismo adolece de un defecto insubsanable, careciendo de validez y eficacia.
Para a continuación rechazar la mencionada alegación debido a que:
“Si en aquella contestación el demandado no manifestó oposición a la certificación presentada con el escrito inicial de procedimiento monitorio, resulta incomprensible que base el recurso de apelación en que la certificación carece de la firma del presidente. En todo caso con el escrito inicial se presentó no sólo la certificación de la deuda del demandado por importe de 1471,16 euros, expedida por el Secretario-Administrador de la Comunidad, sino también copia del acta de la Comunidad de Propietarios de fecha 27 de diciembre de 2006, no impugnado, firmada por el Secretario Administrador, con el VºBº del presidente, en la que consta que el ahora demandado es deudor de la referida cantidad de 1471,16 euros, correspondiente a la cuota extraordinaria de las obras de reparación y pintado de fachada, con lo que las exigencias del art., 21.2 de la LPH , han sido debidamente cumplidas”.
Otro parecer muestra la Sentencia 448/2001 de la Audiencia Provincial de Alicante en la que en su fundamento de derecho Tercero establece lo siguiente:
“Aplicando la doctrina expuesta al caso que nos ocupa y examinada la documentación aportada con la demanda, se observa que se aporta la certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad propietarios firmada por el secretario sin el imprescindible visto bueno del presidente de la comunidad, lo que por sí solo anula su eficacia, ni el documento integrador del título acreditativo de que tal acuerdo ha sido notificado al propietario afectado en forma legal, pues simplemente se aporta copia de una carta sin acuse de recibo, por lo que el juzgador de instancia debió rechazar a limine la demanda. Al no haberlo hecho así y tratándose de un presupuesto del proceso estimable de oficio, procede ahora decretar la nulidad del juicio al adolecer el título de defectos tanto intrínsecos como extrínsecos no subsanables. Sin que a ello obste que tuviera conocimiento del acuerdo al ser requerido de pago el demandado, toda vez que el requisito imperativo de la notificación debe unirse al título ejecutivo a fin de integrarlo y completarlo, y de no hacerlo así no sería posible la exigibilidad de lo que se reclama por la vía de este especial procedimiento”.
Por otra parte, con el objetivo de abordar diferentes supuestos he querido resaltar la Sentencia 623/2002 de la Audiencia Provincial de Burgos, donde una de las partes, en concreto, la actora solicita la nulidad de la Junta celebrada el 3 Abr. 2001 ya que no asistió el Presidente de la Comunidad, sino que acudió en su representación otra persona no propietario D. Alberto G. F.
Reproducimos a continuación el fundamento de derecho cuarto que expone lo siguiente acerca de dicha alegación:
“Si bien nada dice la ley respecto a quien ha de presidir la Junta tanto la doctrina como la jurisprudencia considera que esta es una de las funciones del Presidente, cuya asistencia debe entenderse obligatoria en las Juntas, si tenemos en cuenta que el artículo 19 núm. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que «el acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de las dos días naturales siguientes». Presidente de la Comunidad de Propietarios solo puede ser un propietario que habrá de ser nombrado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Cierto es que los propietarios (artículo 15.1) pueden asistir a la Junta de propietarios personalmente o por medio de representación legal o voluntaria, acreditando ésta mediante escrito firmado por el propietario; y por tanto también el propietario nombrado presidente como particular, pero no como órgano de la Comunidad, pues ello supondría tanto como entender que cabe que el nombrado delegue en quien el considere conveniente, el ejercicio de las funciones de su cargo, posibilidad que no estando expresamente prevista en la Ley contraría el espíritu de ésta, ya que supone la designación de hecho de un Presidente al margen del procedimiento legalmente previsto, por lo que, debe ser rechazada la posibilidad de que sea el representante, no propietario, del Presidente el que ejerza las funciones del cargo.
Por disposición legal las funciones de Presiente podrán ser ejercidas por el Vicepresidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad. La Jurisprudencia en algún caso, y por razones de urgencia ha admitido que asumiera provisionalmente la presidencia de la Junta otro propietario, ante la enfermedad grave del presidente; pero en modo alguno puede admitirse que un no propietario, que nunca puede ser presidente, sustituya en la Junta al Presidente pues como órgano de gobierno de la Comunidad solo puede ser cubierto por las personas y la forma señalada en la Ley.
No cabe por tanto que por la vía de representar al propietario elegido presidente, ejerza las funciones del cargo una persona que no ha sido elegida para el mismo, que en ningún caso podría haberlo sido, y procede, en consecuencia, declarar la nulidad de la Junta de 3 Abr. 2001”.
Por último, he traído a colación una última sentencia que sin responder directamente a la pregunta formulada, no he podido dejar de mencionar debido a su valor, ya que la Sentencia Nº 807/2001 de 17 de Junio de 2002 de la Audiencia Provincial de Barcelona aborda la nulidad o no de los acuerdos tomados sin la firma ni la presencia del Presidente, ni del Secretario.
Comenzando por la convocatoria que afirma que si bien en principio es el presidente como representante de la comunidad el legitimado para convocar junta de propietarios, el artículo 16 núm. 1 L.P.H. concede legitimidad para promover la convocatoria a los propietarios que numéricamente sean la cuarta parte y representen el 25% de las cuotas.
Es de esperar que ante esa iniciativa de los propietarios el presidente convoque la junta, pero si no lo hace, la Ley, art. 16.2, autoriza a los promotores a que sean ellos quienes la convoquen. Esa es la circunstancia que se da en el caso de autos, en el que la convocatoria a la junta tuvieron que hacerla los promotores, siendo válidamente efectuada como así lo valoró el Juzgador de Instancia.
Y sigue exponiendo lo siguiente:
“La junta se convocó en forma, y su celebración en segunda convocatoria también fue conforme a derecho, por lo que los acuerdos adoptados, en principio, y en tanto que judicialmente no se diga otra cosa, son válidos.
El hecho de que a dicha junta no acudiera el presidente ni el administrador no es razón suficiente para negarle validez, de lo contrario supondría dejar al arbitrio del presidente el decidir las juntas que son válidas, le basta con no acudir a ellas para obstaculizar la actuación de los comuneros que se le oponen.
Cierto que en las juntas debe haber un presidente que dirija la reunión y por ello ante la inasistencia de quien ejerce ese cargo, se deberá designar a alguien que actúe como tal. En el caso de autos los promotores de la reunión son los que actúan como presidente, con independencia de que no se autodenominen así
Tampoco cabe negar validez al acta por el hecho de que la misma no aparezca transcrita en el libro de actas, debido a que la parte demandada es quien tiene en su poder dicho libro y se niega a facilitarlo a los actores.
De hecho, de los diversos requisitos formales que recoge el artículo 19 L.P.H. los esenciales para reconocer validez al acta son los recogidos en el apartado 2 que afectan a la validez de la convocatoria a Junta. Los otros son más accesorios y de carácter subsanable, como por otro lado es lógico, pues de lo contrario, bastaría como ocurre en el caso de autos con negarse a facilitar el libro de actas y los documentos de la Comunidad para evitar o negar validez a cualquier moción de censura que los propietarios quisieran articular frente a los órganos de Gobierno de la Comunidad”.
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Ponencia extraída de las XXI Jornadas andaluzas de la Propieda Horizontal y los Tribunales de Justicia. Sevilla, 15 y 16 de junio de 2012.
Organiza: Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Sevilla.Consejo Autonómico Andaluz de Administradores de Fincas Colegiados.
Coordina: Vicente Magro Servet. Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante.
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