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INMOBILIARIO

¿Quién responde de las deudas por gastos comunes si el inmueble se ha adjudicado a una persona tras un proceso concursal?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Si el deudor moroso se sometió a un proceso concursal suele plantearse la duda acerca de si el nuevo propietario que se ha adjudicado el inmueble asume la deuda que arrastraba este por la afección real; es decir, si el adquirente entra en el inmueble limpio de deudas, o asumiría por la vía del art. 9 -EDL 1960/55- y la afección real la deuda del año corriente de la adjudicación tras proceso concursal y tres años anteriores, o la comunidad ha perdido la opción de cobrar «por venir la adjudicación de proceso concursal».

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de enero de 2019.

Puntos de vista

Juan Ángel Moreno García

El art.9.c- LPH -

Leer el detalle

Miguel Ángel Larrosa Amante

Se plantea la cuestión relativa a los efectos de la adjudicación en u...

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Eduardo Salinas Verdeguer

La declaración en concurso del propietario del piso o local cuyos gast...

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Resultado

Conclusión:

1.- Los créditos de la comunidad nacidos de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores, tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil. En este sentido ha dicho la Resolución DGRN de 22 de enero de 2013 -EDD 2013/7448- que el efecto natural de la preferencia del crédito que prevé el segundo párrafo del art.9.1 e) LPH -EDL 1960/55- es, justamente, el de que su titular puede hacerla valer “a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier titular del asiento anterior (…) para obtener el cobro con preferencia a él en la ejecución.

2.- El crédito de la comunidad respecto de un propietario moroso en situación concursal merece una doble calificación por razón temporal.
a.- En efecto, los créditos existentes al tiempo de la declaración del concurso será calificables de ordinarios pues, como es evidente, la afección real a que hace referencia el art. 9.1.e) LPH -EDL 1960/55-, no está contemplada entre los privilegios especiales del art. 90 ni entre los generales del art. 91 LC -EDL 2003/29207-, en modo tal que si se comunica en forma ordinaria -art 85 LC- tendrán la consideración de ordinarios
b.- Por el contrario, los créditos que se devenguen las cuotas de comunidad que se vayan devengando con posterioridad a la declaración de concurso, según establece el art.84.2.10º, serán consideradas como créditos contra la masa, debiendo abonarse las mismas a sus respectivos vencimientos, cualquiera que sea el estado del concurso -art.154.2 LC-.

3.- Siendo ordinario, el crédito no puede ser ejecutado ni pretendido en modo distinto al concursal, no subsistiendo por tanto la afección real a que se hace referencia el art.9 LPH -EDL 1960/55-, y ello por dos razones:
a.- Una primera puramente legal y que ya ha sido comentada, sustentada en la falta de reconocimiento de tal privilegio en la legislación concursal -lo que permitiría en su caso calificar el crédito como privilegiado-
b.- Y, en segundo lugar, por una razón que entronca con el fundamento mismo del proceso concursal y con causa en la necesidad de evitar que por esta vía la comunidad ganara una posición de privilegio distinta a la de los demás acreedores, rompiendo el principio de la pars condictio creditorum al gozar de una garantía, aun temporal, y si se permitiera, incluso de protección frente a cualquier pronunciamiento judicial sobre subsistencia -art. 155 LC -EDL 2003/29207- y frente a cualquier otro acreedor, lo que resulta intolerable en el concurso por lo dicho y que entronca con el principio legal contenido en el art. 89.2 LC, que establece expresamente que no habrá más preferencias que las expresamente reconocidas por dicha Ley, y con los art. 49 y 76 LC sobre la integración y universalidad del concurso.

4.- En principio la afección real, y por lo tanto la obligación del nuevo adquirente se mantiene, aunque haya adquirido la vivienda como consecuencia de un proceso concursal, toda vez que si el legislador hubiera querido atribuir algún privilegio especial a dichos créditos, lo habría recogido expresamente como hace con otros créditos, y lo mismo debe entenderse sobre la ineficacia de la afección real cuando la realización de la vivienda o local derive de un proceso concursal.

5.- Ahora bien, durante el periodo de tiempo posterior al concurso, las cuotas comunitarias deben de ser pagadas por la administración judicial o se pagarán previamente a la adjudicación del inmueble. Por otro lado, las cuotas anteriores con el límite legal van reduciéndose paulatinamente conforme pasa el tiempo, a la vez que van siendo sustituidas por las cuotas posteriores al concurso no pagadas. Ello puede suponer la pérdida total de la garantía sobre las cuotas anteriores al concurso o una posibilidad limitada a las que queden pendientes dentro del periodo legal. El resto no garantizado, se integra en la masa del concurso como crédito ordinario y se podría recuperar sí existe dinero suficiente tras la correspondiente liquidación o convenio.

INMOBILIARIO

¿Quién responde de las deudas por gastos comunes si el inmueble se ha adjudicado a una persona tras un proceso concursal?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Si el deudor moroso se sometió a un proceso concursal suele plantearse la duda acerca de si el nuevo propietario que se ha adjudicado el inmueble asume la deuda que arrastraba este por la afección real; es decir, si el adquirente entra en el inmueble limpio de deudas, o asumiría por la vía del art. 9 -EDL 1960/55- y la afección real la deuda del año corriente de la adjudicación tras proceso concursal y tres años anteriores, o la comunidad ha perdido la opción de cobrar «por venir la adjudicación de proceso concursal».

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de enero de 2019.

Puntos de vista

Juan Ángel Moreno García

El art.9.c- LPH -

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Miguel Ángel Larrosa Amante

Se plantea la cuestión relativa a los efectos de la adjudicación en u...

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Eduardo Salinas Verdeguer

La declaración en concurso del propietario del piso o local cuyos gast...

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Conclusión:

1.- Los créditos de la comunidad nacidos de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores, tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil. En este sentido ha dicho la Resolución DGRN de 22 de enero de 2013 -EDD 2013/7448- que el efecto natural de la preferencia del crédito que prevé el segundo párrafo del art.9.1 e) LPH -EDL 1960/55- es, justamente, el de que su titular puede hacerla valer “a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier titular del asiento anterior (…) para obtener el cobro con preferencia a él en la ejecución.

2.- El crédito de la comunidad respecto de un propietario moroso en situación concursal merece una doble calificación por razón temporal.
a.- En efecto, los créditos existentes al tiempo de la declaración del concurso será calificables de ordinarios pues, como es evidente, la afección real a que hace referencia el art. 9.1.e) LPH -EDL 1960/55-, no está contemplada entre los privilegios especiales del art. 90 ni entre los generales del art. 91 LC -EDL 2003/29207-, en modo tal que si se comunica en forma ordinaria -art 85 LC- tendrán la consideración de ordinarios
b.- Por el contrario, los créditos que se devenguen las cuotas de comunidad que se vayan devengando con posterioridad a la declaración de concurso, según establece el art.84.2.10º, serán consideradas como créditos contra la masa, debiendo abonarse las mismas a sus respectivos vencimientos, cualquiera que sea el estado del concurso -art.154.2 LC-.

3.- Siendo ordinario, el crédito no puede ser ejecutado ni pretendido en modo distinto al concursal, no subsistiendo por tanto la afección real a que se hace referencia el art.9 LPH -EDL 1960/55-, y ello por dos razones:
a.- Una primera puramente legal y que ya ha sido comentada, sustentada en la falta de reconocimiento de tal privilegio en la legislación concursal -lo que permitiría en su caso calificar el crédito como privilegiado-
b.- Y, en segundo lugar, por una razón que entronca con el fundamento mismo del proceso concursal y con causa en la necesidad de evitar que por esta vía la comunidad ganara una posición de privilegio distinta a la de los demás acreedores, rompiendo el principio de la pars condictio creditorum al gozar de una garantía, aun temporal, y si se permitiera, incluso de protección frente a cualquier pronunciamiento judicial sobre subsistencia -art. 155 LC -EDL 2003/29207- y frente a cualquier otro acreedor, lo que resulta intolerable en el concurso por lo dicho y que entronca con el principio legal contenido en el art. 89.2 LC, que establece expresamente que no habrá más preferencias que las expresamente reconocidas por dicha Ley, y con los art. 49 y 76 LC sobre la integración y universalidad del concurso.

4.- En principio la afección real, y por lo tanto la obligación del nuevo adquirente se mantiene, aunque haya adquirido la vivienda como consecuencia de un proceso concursal, toda vez que si el legislador hubiera querido atribuir algún privilegio especial a dichos créditos, lo habría recogido expresamente como hace con otros créditos, y lo mismo debe entenderse sobre la ineficacia de la afección real cuando la realización de la vivienda o local derive de un proceso concursal.

5.- Ahora bien, durante el periodo de tiempo posterior al concurso, las cuotas comunitarias deben de ser pagadas por la administración judicial o se pagarán previamente a la adjudicación del inmueble. Por otro lado, las cuotas anteriores con el límite legal van reduciéndose paulatinamente conforme pasa el tiempo, a la vez que van siendo sustituidas por las cuotas posteriores al concurso no pagadas. Ello puede suponer la pérdida total de la garantía sobre las cuotas anteriores al concurso o una posibilidad limitada a las que queden pendientes dentro del periodo legal. El resto no garantizado, se integra en la masa del concurso como crédito ordinario y se podría recuperar sí existe dinero suficiente tras la correspondiente liquidación o convenio.