¿Quién responde de las deudas por gastos comunes si el inmueble se ha adjudicado a una persona tras un proceso concursal?
Foro Coordinador: Vicente Magro Servet
Planteamiento
Si el deudor moroso se sometió a un proceso concursal suele plantearse la duda acerca de si el nuevo propietario que se ha adjudicado el inmueble asume la deuda que arrastraba este por la afección real; es decir, si el adquirente entra en el inmueble limpio de deudas, o asumiría por la vía del art. 9 -EDL 1960/55- y la afección real la deuda del año corriente de la adjudicación tras proceso concursal y tres años anteriores, o la comunidad ha perdido la opción de cobrar «por venir la adjudicación de proceso concursal».
Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de enero de 2019.
El art.9.c LPH -EDL 1960/55 impone, a los propietarios de una vivienda o local de un inmueble sujeto al régimen especial de propiedad horizontal, la obligación de contribuir con arreglo al coeficiente fijado en el título, al mantenimiento de los gastos generales, que no sean susceptibles de individualización.
Para garantizar el pago de los créditos a favor de la comunidad de propietarios se establece una afección real sobre la vivienda o local de negocios.
Esta preferencia y afección real plantea diversos problemas cuando se pretende hacer valer en un proceso concursal, por un lado si los créditos derivados del impago de las cuotas a la comunidad de propietarios son créditos ordinarios o si gozan de algún privilegio especial, pues de acuerdo con dicho precepto tienen la condición de preferentes a efectos del art.1.923 CC -EDL 1889/1 y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3º, 4º y 5º de dicho precepto, pero dado que el artículo 89 de la ley concursal establece que no se admitirá en el concurso ningún privilegio o preferencia que no estén reconocidos en dicha ley, y dado que en los arts.89, 90 y 91 LC -EDL 2003/29207-, establecen los créditos que tienen un privilegio especial sobre determinados bienes del deudor, y que créditos tienen privilegio general sobre todos los bienes y derechos del deudor, sin que en ninguno de ellos se recoja el crédito a favor de la comunidad de propietarios, plantea la duda si dichos créditos gozan o no de alguna preferencia la segunda cuestión que se plantea es si esa afección real del bien al pago de las cuotas de la anualidad vencida y de los tres años anteriores, se trasmite o pasa al nuevo adquirente de la vivienda o local.
Se trata por lo tanto de dos cuestiones que aunque relacionadas son distintas, pues si se reconoce un privilegio especial de acuerdo con el art.9 LPH -EDL 1960/55-, para el pago de esas deudas, lo normal será que pagadas las deudas en el seno del concurso de acreedores, o reconocido un privilegio especial por dichos créditos a favor de la comunidad de propietarios, la consecuencia sea que la vivienda o local se trasmita al adjudicatario libre de cargas, por la razón de que en el concurso se habrá hecho frente al pago de los créditos, o se habrían consumido y extinguido en el seno del concurso los efectos del privilegio de dichos créditos por el contrario el problema adquiere mayor importancia si se entiende que tales créditos no gozan de privilegio especial, porque de acuerdo con los arts.89, 90 y 91 LC -EDL 2003/29207 no gozan de ningún privilegio, puesto que de entender que ejecutado el bien se extingue esa afección real, se produce un doble perjuicio a la comunidad de bienes, pues aparte de ser calificado ese crédito como ordinario, y por lo tanto con una mayor dificultad a la hora de cobrarlo, se vería privado de poder cobrar dicho crédito al nuevo adquirente de la vivienda o local.
Aunque no es una cuestión que la ley regule de una forma clara y precisa, a pesar de las reformas que se han llevado a cabo en la ley de propiedad horizontal, la última de ellas por ley 8/2013, de 26 de junio -EDL 2013/104919-, que ha incidido en la redacción vigente del art.9 LPH -EDL 1960/55-, y por lo tanto muy posterior a la entrada en vigor de la ley concursal, debe entenderse que esa afección real, en la medida que la ley concursal -EDL 2003/29207 no reconoce ningún privilegio especial a favor de la Comunidad de propietarios, de las cuotas adeudadas a la comunidad de propietarios, se mantiene aunque se lleve a cabo la adjudicación de la vivienda o local en el proceso concursal, debiendo el adquirente o adjudicatario responder de las cuotas impagadas de la última anualidad, y de las tres anteriores, plazo que debe contarse en su caso desde el auto de adjudicación, o bien de la escritura de compraventa.
Conclusión que es acorde con la idea de que si la ley concursal, y por lo tanto el legislador no ha querido reconocer ningún privilegio en el concurso de acreedores a los créditos a favor de la comunidad de propietarios, toda vez que el propio art.1921 CC -EDL 1889/1 establece que en caso de concurso, la clasificación y graduación de los créditos se regirá por lo establecido en la Ley Concursal -EDL 2003/29207-, y dicha ley no hace mención alguna, ni atribuye privilegio alguno a los créditos a favor de la comunidad de propietarios, la consecuencia, de esa falta de reconocimiento especial de dichos créditos, es que la afección real que se establece de la vivienda o local no se ve afectada por la adjudicación del bien, ya lo sea en virtud de un proceso de ejecución, ya en una trasmisión voluntaria.
Otro argumento que reafirma esta conclusión es que cuando el legislador modifico el art.1921 CC -EDL 1889/1-, en base a la DFI.1 ley 38/2011 -EDL 2011/222123-, de reforma de la ley concursal, para ratificar que en el proceso de concurso la clasificación y graduación de los créditos se regirá por lo establecido en la Ley Concursal -EDL 2003/29207-, no modificó el art.9 LPH, en relación a la afección real en caso de concurso del deudor, ni tampoco atribuyo privilegio alguno a los créditos a favor de la comunidad de propietarios, por lo que en principio la afección real, y por lo tanto la obligación del nuevo adquirente se mantiene, aunque haya adquirido la vivienda como consecuencia de un proceso concursal, toda vez que si el legislador hubiera querido atribuir algún privilegio especial a dichos créditos, lo habría recogido expresamente como hace con otros créditos, y lo mismo debe entenderse sobre la ineficacia de la afección real cuando la realización de la vivienda o local derive de un proceso concursal.
Se plantea la cuestión relativa a los efectos de la adjudicación en u...
Se plantea la cuestión relativa a los efectos de la adjudicación en un concurso de acreedores de un inmueble del concursado a un tercero en relación con las cuotas de la comunidad que no han sido abonadas por el antiguo propietario.
Tal cuestión no tiene una respuesta simple, pues está condicionada al propio contenido del concurso. Por un lado y, en primer lugar, es preciso señalar que el art.9.1.e LPH -EDL 1960/55 no establece ningún tipo de distinción en relación a la aplicación de sus previsiones según el tipo de adquisición del inmueble sometido a propiedad horizontal que se haya llevado a cabo. En tal sentido, tanto la preferencia del crédito a los efectos del art.1923 CC -EDL 1889/1 con la consiguiente afectación real del inmueble, como la responsabilidad del adquirente por la anualidad en curso y las tres anteriores, así como la obligación de hacer constar en el instrumento público de transmisión, por cualquier título, el hallarse al corriente del pago de las cuotas comunitarias, bajo sanción de no otorgamiento de dicho instrumento, se establecen de forma clara y aplicable a toda transmisión, tanto voluntaria como forzosa, tal como ocurre en la liquidación derivada de un procedimiento concursal. En definitiva, en ningún caso el adquirente de un inmueble en una liquidación de un concurso queda limpio de deudas pues tiene que asumir aquellas que deriven del periodo fijado en el citado art.9.1.e LPH -EDL 1960/55-.
Cuestión diferente es el importe de tal deuda. En efecto, las cuotas comunitarias posteriores a la declaración del concurso deben ser consideradas como créditos contra la masa al amparo del art.84.2 LC -EDL 2003/29207 y por ello deberían de ser abonados por la administración concursal y con preferencia sobre otro tipo de créditos. Por tanto, el problema queda circunscrito a las cuotas comunitarias debidas con anterioridad al concurso.
Lo primero que es preciso señalar es que tales cuotas deben de ser consideradas como créditos ordinarios, de acuerdo con lo previsto en el art.89 LC, dado que tales cuotas no pueden ser consideradas como crédito privilegiados ni subordinados, dado que la jurisprudencia concursal entiende que no existe una hipoteca legal tácita en la Ley Concursal-EDL 2003/29207 a pesar de las previsiones de la Ley de Propiedad Horizontal -EDL 1960/55-, tal como se señala en la sentencia AP Madrid -28ª de 22 de mayo de 2015 -EDJ 2015/100334-. Ello significa que no gozan de ninguna preferencia de cobro, así como que el transcurso del tiempo derivado de la tramitación del propio concurso puede perjudicar la posición de la comunidad de propietarios acreedora.
En efecto, en primer lugar, las cuotas comunitarias impagadas antes de la presentación del concurso deberían ser incluidas por la comunidad en la lista de acreedores del concurso y así debe de ser notificado a los administradores concursales. En segundo lugar, es preciso afirmar que, aunque se encuentren incluidas en dicha lista, si el bien inmueble sometido a propiedad horizontal se adjudica antes del transcurso del plazo fijado en el art.9 LPH -EDL 1960/55-, la parte correspondiente a la anualidad vencida y las tres anteriores deberá ser abonada, siempre contando desde la fecha de la adjudicación del inmueble dentro del proceso concursal.
El problema para la comunidad de propietarios y que puede hacer pensar en que se ha perdido la opción de cobrar por venir la adjudicación de un proceso concursal, tal como se señala en la pregunta, no es otro que el transcurso del tiempo ordinario de tramitación del concurso ante el Juzgado de lo Mercantil. La adjudicación final del bien inmueble viene fijada tras un lapso de tiempo más o menos largo que afecta al periodo garantizado por el art.9 LPH -EDL 1960/55-. Por un lado, durante el periodo de tiempo posterior al concurso, las cuotas comunitarias deben de ser pagadas por la administración judicial o se pagarán previamente a la adjudicación del inmueble. Por otro lado, las cuotas anteriores con el límite legal van reduciéndose paulatinamente conforme pasa el tiempo, a la vez que van siendo sustituidas por las cuotas posteriores al concurso no pagadas. Ello puede suponer la pérdida total de la garantía sobre las cuotas anteriores al concurso o una posibilidad limitada a las que queden pendientes dentro del periodo legal. El resto no garantizado, se integra en la masa del concurso como crédito ordinario y se podría recuperar sí existe dinero suficiente tras la correspondiente liquidación o convenio.
La declaración en concurso del propietario del piso o local cuyos gast...
La declaración en concurso del propietario del piso o local cuyos gastos de comunidad del año corriente y los tres anteriores se adeudan, afecta al cobro, pues producen los siguientes efectos. En primer lugar tienen la consideración de «crédito con privilegio especial del art.90.1.1º de la Ley Concursal -EDL 2003/29207 -en la redacción que le dio la Ley 38/2011 -EDL 2011/222123-, de 10 de octubre, de reforma de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal-, al estar garantizados por una “hipoteca legal tácita”, contenida en el art.9.1 e LPH -EDL 1960/55-, que en su redacción del año 2013 dice que “Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuota imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del art.1923 CC -EDL 1889/1 y preceden para su satisfacción, a los citados en los números 3º, 4º y 5º de dicho precepto”.»
Declarado el concurso de acreedores se aplica la regla del art.56.1 LC -EDL 2003/29207-, sobre paralización de ejecuciones de garantías reales sobre bienes del concursado que resulten necesarios para la continuidad de su actividad profesional o empresarial, por ello no podrán iniciarse los procesos de ejecución para el cobro de los gastos adeudados a los que la LPH otorga preferencia. En principio el plazo de suspensión de la ejecución es de un año, que puede ser acortado o alargado por el juez del concurso.
Las hipotecas legales tácitas, entre las que creó deben incluirse las de la LPH -EDL 1960/55-, protegen determinados créditos sin necesidad de inscripción, por tanto son privilegios especiales inmobiliarios en sentido estricto, pues su preferencia procede directamente de la ley y no es necesaria intervención por parte del acreedor, queda fuera del sistema registral y por tanto no se aplican las reglas generales sobre graduación, por ello siempre es una hipoteca privilegiada que se impone a las hipotecas objeto de inscripción. Sin embargo, cuando se produce el concurso del propietario del piso o local que adeuda los gastos garantizados, es imprescindible la comunicación del crédito, tal como dispone el artículo 85 de la ley concursal -EDL 2003/29207-. Esta comunicación deberá realizarse en el plazo de un mes desde que publique con el BOE la declaración en concurso del titular del piso o local. En el caso de que se disponga de una sentencia condenatoria a favor de la comunidad el reconocimiento del crédito será automático.
En cuanto al alcance de la garantía, en virtud de lo dispuesto en el art.90.1.3º LC -EDL 2003/29207-, el privilegio especial sólo alcanzará la parte del crédito que no exceda del valor de la respectiva garantía que conste en la lista de acreedores, calculada en la forma que señala el art.94 LC. El importe del crédito por gastos de comunidad que exceda de los límites del privilegio, tendrá la consideración de “crédito ordinario”, siempre que sea comunicado en tiempo y forma a la Administración Concursal.
Si se trata del cobro de cuotas de comunidad generadas después de la declaración de concurso, se consideran «créditos contra la masa», que deben abonarse en el momento de su vencimiento, sea cual sea la situación en que se encuentre el concurso. La comunidad deberá comunicar a la administración concursal las cuotas que vayan venciendo para que se abonen inmediatamente, salvo en casos que no haya masa activa o patrimonio suficiente para pagar, en que se podrá instar con demanda un incidente en el concurso.
Si se ha comunicado en el concurso el crédito privilegiado por gastos comunes y ha sido reconocido, operará el privilegio en los términos antes dichos y el adquirente del piso o local asumirá la deuda privilegiada, es decir que, como se pregunta, el adquirente no entra en el inmueble limpio de deudas, aunque lo haya recibido o adquirido mediante adjudicación en el concurso, sino que por el contrario asume el pago de la deuda con afección real establecida por la ley.
El art.9 LPH -EDL 1960/55 recoge dos cuestiones específicas que nos permiten, a mi criterio, contestar la cuestión que se plantea. En primer lugar establecer una preferencia de crédito incluyéndolo en el art.1923 CC -EDL 1889/1-, y dentro del mismo otorgándole una ubicación también privilegiada, y sobre la que solo prevalece otros dos créditos a favor del estado y de las aseguradoras.
Y una segunda cuestión, y es la vinculación directa, por ley, del inmueble por las deudas del período temporal especificado. Tal es la garantía que la norma determina la forma de proteger el conocimiento de esa vinculación por el nuevo comprador, que conste en la escritura pública la situación de pago de las cuotas comunitarias de ese inmueble, salvo que el comprador renuncie a ello con lo que ya está asumiendo la vinculación legal establecida.
Esta situación no cambia aunque la compra se realice por la adjudicación del inmueble dentro de la liquidación en un concurso de acreedores, la LPH -EDL 1960/55-no realiza esta salvedad, ni ninguna otra. Es más, considero que en la relación de bienes de la masa concursal debe figurar el inmueble con sus cargas, entre ellas, el impago de las deudas con la comunidad ya que con esa carga, por el período que determina el art.9 LPH se transmitirá, y por lo tanto con la afectación real también establecida en ese precepto.
Si ello está determinado en la norma legal, sin ningún otro condicionamiento, la comunidad de propietarios no pierde ese derecho, provenga de donde provenga la adquisición del bien, porque no se trata de pactos particulares que no afecten al resto de acreedores, sino de gravámenes legales previamente establecidos.
Otra cosa, es que, a resultas de la liquidación del concurso se abonen cantidades a la comunidad de propietarios para liquidar esa deuda o parte de ella, lo que podría repercutir en beneficio del adjudicatario del inmueble en función de la cantidad de la deuda pagada, o de los períodos de débito que se produzcan, pero mientras subsista deuda referida al periodo del año de adjudicación del inmueble y de los tres años inmediatamente anteriores, la carga real legal permanecerá.
Como es sabido, los créditos de la comunidad nacidos de la obligación...
Como es sabido, los créditos de la comunidad nacidos de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores, tienen la condición de preferentes a efectos del art.1923 CC -EDL 1889/1-. En este sentido ha dicho la resolución DGRN de 22 de enero de 2013 -EDD 2013/7448 que el efecto natural de la preferencia del crédito que prevé el segundo párrafo del art.9.1 e LPH -EDL 1960/55 es, justamente, el de que su titular puede hacerla valer «a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier titular del asiento anterior -… para obtener el cobro con preferencia a él en la ejecución -…-» pues, como decía la resolución DGRN de 10 de agosto de 2006 -EDD 2006/117465-, la afección real y la preferencia que por ley se reconoce a los créditos de constante referencia “vienen a formar parte del contenido ordinario del ámbito de poder y responsabilidad del dominio” de cada piso o local sujeto al régimen de propiedad horizontal, de donde cabe deducir que la afección viene determinada por su naturaleza.
Pero, dicho lo anterior, resulta preciso cuestionarse si la preferencia legal descrita, que está garantizada a través de un instituto legal específico, la afección real del inmueble, subsiste cuando el propietario deudor de la comunidad es declarado en concurso y la vivienda es transmitida, con ocasión de ordinario del proceso liquidatorio de dicho procedimiento, a un tercero.
El cuestionamiento no es gratuito. Baste ahora recordar que el Tribunal Supremo, en su sentencia de 11 de diciembre de 2013 -EDJ 2013/246704 ha señalado que «la concurrencia, en un procedimiento de insolvencia, de intereses de distinta naturaleza, los de los acreedores, públicos y privados, trabajadores, accionistas, y los de orden público económico, obliga al legislador a modificar el régimen jurídico que tenían en su origen y desarrollo los créditos, acciones y derechos».
Pues bien, hecha esta introducción cabe recordar que el crédito de la comunidad respecto de un propietario moroso en situación concursal merece una doble calificación por razón temporal.
En efecto, los créditos existentes al tiempo de la declaración del concurso será calificables de ordinarios pues, como es evidente, la afección real a que hace referencia el art.9.1.e LPH -EDL 1960/55-, no está contemplada entre los privilegios especiales del art.90 ni entre los generales del art.91 LC -EDL 2003/29207-, en modo tal que si se comunica en forma ordinaria -art.85 LC tendrán la consideración de ordinarios, pudiendo no obstante ser degradados a subordinados en otro caso -art.92 LC-, sin olvidar que los intereses que se reclamen tendrán en todo caso la condición de subordinados -art .2-, pudiendo incluso ser considerado contingente por litigioso, en caso de que el mismo viniera siendo discutido sin que todavía hubiera recaído sentencia -art.87.3 LC-.
Por el contrario, los créditos que se devenguen las cuotas de comunidad que se vayan devengando con posterioridad a la declaración de concurso, según establece el art. 84.2.10º -EDL 2003/29207-, serán consideradas como créditos contra la masa, debiendo abonarse las mismas a sus respectivos vencimientos, cualquiera que sea el estado del concurso -art.154.2 LC-.
Pues bien, siendo ordinario, el crédito no puede ser ejecutado ni pretendido en modo distinto al concursal, no subsistiendo por tanto la afección real a que se hace referencia el art.9 LPH -EDL 1960/55-, y ello por dos razones, una primera puramente legal y que ya ha sido comentada, sustentada en la falta de reconocimiento de tal privilegio en la legislación concursal -lo que permitiría en su caso calificar el crédito como privilegiado y, en segundo lugar, por una razón que entronca con el fundamento mismo del proceso concursal y con causa en la necesidad de evitar que por esta vía la comunidad ganara una posición de privilegio distinta a la de los demás acreedores, rompiendo el principio de la pars condictio creditorum al gozar de una garantía, aun temporal, y si se permitiera, incluso de protección frente a cualquier pronunciamiento judicial sobre subsistencia -art.155 LC -EDL 2003/29207 y frente a cualquier otro acreedor, lo que resulta intolerable en el concurso por lo dicho y que entronca con el principio legal contenido en el art.89.2 LC, que establece expresamente que no habrá más preferencias que las expresamente reconocidas por dicha Ley, y con los art.49 y 76 LC sobre la integración y universalidad del concurso.
Referida la cuestión objeto de planteamiento a si el adquirente de un ...
Referida la cuestión objeto de planteamiento a si el adquirente de un inmueble en régimen de propiedad horizontal tras su adjudicación en un proceso concursal asume o no la llamada «afección real» contenida en el art.9 LPH -EDL 1960/55 -respondiendo el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios hasta el límite correspondiente a la parte vencida de la anualidad en que tenga lugar la transmisión y los tres años naturales anteriores-, esto es, si lo adquiere «limpio de deudas» o no, como punto de partida es de significar que el art.9 LPH en su número 1º apartado e, tras señalar la obligación de todo propietario de contribuir con arreglo a su cuota de participación en los gastos generales para el sostenimiento del inmueble… indica: «Los créditos en favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento…correspondientes a las cuotas imputables a la anualidad en curso y tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del art.1923 CC -EDL 1889/1-…», significando igualmente: «el adquirente responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios… el piso o local está legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación».
Sentado lo cual es de recordar que tal preferencia de crédito deja de tener efecto en virtud de lo establecido en el art.1921 CC -EDL 1889/1 pues, desde la declaración de concurso de acreedores, la clasificación y graduación de los créditos se rigen por la Ley Concursal -EDL 2003/29207-.
En tal estado de cosas encontramos resoluciones de los tribunales que, ante la reclamación formulada por una comunidad de propietarios a un nuevo adquirente de un piso o local cuyo antiguo propietario fue declarado en concurso, ofrecen soluciones contrarias.
Así, por una parte, la sentencia de la AP de Vizcaya de 24 de noviembre de 2007 consideró afectas las fincas adquiridas al pago de cuotas de comunidad al considerar que el debate -respecto a deudas concursales no era sobre una preferencia de créditos que invocase la comunidad de propietarios como acreedora sino exclusivamente a la reclamación en un procedimiento ordinario frente al nuevo adquirente para hacer efectiva la garantía que implica tal afección real de inmuebles al pago de deudas correspondientes a la anualidad en curso y las tres anteriores a la adquisición de los inmuebles.
Por el contrario, la sentencia de la AP de Pontevedra de 19 de febrero de 2014 -EDJ 2014/20404-, tras destacar las diferencias existentes entre las ejecuciones de crédito colectivas y las simultáneas, considera que el art.9.1.e LPH -EDL 1960/55 no se aplica al ámbito concursal, de forma que calificados los créditos de la comunidad de propietarios como ordinarios, aceptados los mismos en las cuantías solicitadas, «no puede ahora pretender una graduación distinta ni la calificación de parte del crédito como singularmente privilegiado a los efectos de articular una carga de carácter real que siga al inmueble con independencia de las transmisiones a que pudiera haber lugar».
Considero más ajustada a derecho la segunda tesis pues lo cierto es que la citada afección real implicaría, más que una alteración de la graduación y clasificación de los créditos, la infracción de la prohibición de admitirse en el concurso privilegio o preferencia no reconocido en la ley concursal -art.89.2 LC -EDL 2003/29207- pues, en definitiva, un crédito reconocido, o parte de él, gozaría de un privilegio –garantía de afección real extra normativa concursal.
Si el deudor moroso se sometió a un proceso concursal suele plantearse...
Si el deudor moroso se sometió a un proceso concursal suele plantearse la duda acerca de si el nuevo propietario que se ha adjudicado el inmueble asume la deuda que arrastraba este por la afección real es decir, si el adquirente entra en el inmueble limpio de deudas, o asumiría por la vía del art. 9 LPH -EDL 1960/55 y la afección real la deuda del año corriente de la adjudicación tras proceso concursal y tres años anteriores, o la comunidad ha perdido la opción de cobrar «por venir la adjudicación de proceso concursal».
Cabe exponer inicialmente que los efectos suspensivos de la declaración del concurso tendrán relación con los créditos a favor de la comunidad devengados antes de su declaración, ya que los gastos posteriores, tendrán a mi juicio la condición de créditos contra la masa, de modo que deberán de ser satisfechos durante la tramitación del concurso.
Respecto de los primeros, los art 146 y ss. de la LC -EDL 2003/29207 vienen a distinguir a efectos de la liquidación del concurso según exista un plan de liquidación aprobado, en cuyo caso habrá que estar a lo que allí se disponga, o una ausencia del mismo, en cuyo caso viene a distinguirse en función del tipo de bienes de que se trate: esencialmente se viene a distinguir entre elementos afectos a la producción y no vinculados. Generalmente, pero no siempre cuando estemos ante concursos de personas físicas nos encontraremos con bienes no afectos.
Los bienes a que se refiere la regla 1.ª del apartado anterior, así como los demás bienes y derechos del concursado se enajenarán, según su naturaleza, conforme a las previsiones contenidas en el plan de liquidación y, en su defecto, por las disposiciones establecidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil -EDL 2000/77463 para el procedimiento de apremio.
Para los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial se aplicará lo dispuesto en el art.155.4 LC -EDL 2003/29207 y se depende de la subsistencia o no de la garantía, siendo en este último caso el adquirente subrogado en la obligación del deudor.
Por consiguiente resulta esencial para la resolución del tema, delimitar si el crédito de la comunidad de propietarios anterior a la declaración del concurso, resulta un crédito privilegiado especial o general a los efectos de un concurso o ejecución universal.
Pese a que el crédito a favor de la comunidad es privilegiado dado que se reconoce una preferencia especial en relación al orden de créditos del art.1923 CC -EDL 1889/1-, sin embargo concursalmente no tiene ese reconocimiento. Así conforme al art 89 LC «los créditos incluidos en la lista de acreedores se clasificarán, a efectos del concurso, en privilegiados, ordinarios y subordinados».
Los créditos privilegiados se clasificarán, a su vez, en créditos con privilegio especial, si afectan a determinados bienes o derechos, y créditos con privilegio general, si afectan a la totalidad del patrimonio del deudor. No se admitirá en el concurso ningún privilegio o preferencia que no esté reconocido en esta Ley
En la relación de créditos privilegiados especialmente -art.90 LC -EDL 2003/29207- o generalmente -art.91 LC no existe la previsión del crédito a favor de las comunidades de propietarios. Consecuentemente tales créditos por tener el carácter de ordinarios no gozaran de las especialidades de los créditos privilegiados, si quiera en orden a las ventajas de su realización sin pervivencia de garantía.
Nos encontramos en consecuencia con la paradoja de que pese a su especial privilegio sustantivo, tal sólo brilla dentro de la ejecución singular, pero no dentro de la universal, siendo este el criterio tradicional jurisprudencial. Así las sentencias TS de 21 de febrero de 1975 -EDJ 1975/109 y 25 de enero de 1958, recaídas en sendos procesos de tercería de mejor derecho, distinguen de un lado la ejecución colectiva de créditos de distintos acreedores contra un mismo deudor y de otro lado la de dos ejecuciones simultáneas o singulares contra un mismo deudor y unos mismos bienes.
También en el ámbito registral opera esta tesis donde se viene a hacer una distinción entre los dos efectos, el real y el obligacional que sustenta el art 9 LPH -EDL 1960/55-. En este sentido la resolución de la DGRN de 12 de abril de 2018 -EDD 2018/46634 dice: La citada doctrina parte del hecho de que la redacción actual del art.9.1.e LPH distingue en párrafos separados la afección del bien inmueble respecto al adquirente de un piso o local de la preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo inmueble -garantía real y derecho de crédito-… Como ha señalado la doctrina de esta Dirección General, para que proceda la constancia en el asiento de anotación preventiva del carácter real de la preferencia, es necesario que resulte dicho carácter real de una resolución judicial firme en que hubieran sido parte en el proceso todos los interesados, o que de la nueva redacción del art.9.1.e LPH en virtud de Ley 8/1999, de 6 de abril -EDL 1999/60873-, resultara no solo el carácter preferente del crédito de la comunidad de propietarios por la anualidad en curso -en el momento de la demanda y por los tres años naturales anteriores, sino además su carácter real y concretamente su efecto de modificación del rango respecto a una carga inscrita con anterioridad, lo que a su vez determinaría la cancelación automática de dicha carga con motivo de la ejecución del crédito de la comunidad de propietarios.
Como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo -22 de enero de 2013 -EDD 2013/7448-, 23 de junio de 2014 -EDD 2014/117137-, 23 de noviembre de 2016 -EDD 2016/223165 y 10 de julio de 2017 -EDD 2017/145175--, si en la resolución judicial no se añade a la declaración de preferencia el aditamento de derecho real, que no resulta directamente como declaración legal del art.9.1.e LPH -EDL 1960/55-, dicha preferencia se desenvuelve en el plano puramente obligacional y no puede dar lugar a modificaciones del rango registral, ni a eventuales cancelaciones automáticas de los derechos reales que se pretenden postergar. El efecto natural de una declaración de preferencia del crédito en los términos del art.9.1.e LPH sin más aditamentos y sin el consentimiento de titulares registrales de créditos anteriores que resulten afectados o perjudicados, o de su intervención como parte en el correspondiente juicio, sólo permitiría alegar dicha preferencia a su titular a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier titular de un asiento anterior, pero no para adelantarse en el rango, sino para obtener el cobro con preferencia a él en la ejecución o bien para ejercitar la declaración de preferencia en cualquier otra vía, pero sin modificación del rango de derechos inscritos con anterioridad.
Y si bien cabe entrar en el debate de entender como hace algún sector doctrinal que podemos estar ante una hipoteca legal tácita -por tanto con privilegio especial vía art.90 LC -EDL 2003/29207- esta resolución de la DGRN -EDD 2014/117137 vuelve a sentar dudas al respecto toda vez que mantiene que: «Se ha señalado que se trata de una hipoteca legal tácita respecto a la anualidad en curso y a los tres años naturales inmediatamente anteriores, tomando como cómputo hacia atrás el de la demanda. Pero, a efectos registrales, la configuración de la preferencia como hipoteca legal tácita requeriría un precepto legal que lo estableciera así, o bien una resolución judicial en la que siendo partes todos los interesados en esa configuración estableciera expresamente esa configuración o el carácter real de la preferencia y su constancia registral de modo expreso y claro.
No ocurre así en el supuesto que nos ocupa pues de la documentación presentada no resulta ninguna configuración como hipoteca legal tácita, ni ningún precepto que ampare esa naturaleza, máxime cuando el art.158 LH -EDL 1946/59 establece que “sólo serán hipotecas legales las admitidas expresamente por las Leyes con tal carácter”. Y en la enumeración de hipotecas legales del art.168 LH no aparece ninguna hipoteca legal por razón de créditos preferentes de la comunidad de propietarios, ni el artículo 9.1.e de la Ley sobre propiedad horizontal hace referencia a tal carácter sino que sólo lo caracteriza como “crédito preferente a efectos del art. 1923 CC -EDL 1889/1 precediendo, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores -EDL 2015/182832-”.»
Por tanto a modo de conclusión, todo gira en torno a si cabe entender el crédito reseñado como privilegiado especial, generalmente por la vía de la hipoteca legal tácita con todos los problemas que ello genera. Si no cabe tal consideración, estamos ante un crédito concursal sin privilegio alguno, que habrá que entender extinto por los efectos de la conclusión del concurso a salvo la percepción de parte de su importe dependiendo del activo a liquidar y la relación de créditos existentes. Si entendemos que es privilegiado habrá que estar al contenido del Plan de liquidación y ver si subsiste la garantía. De no subsistir habrá un derecho especial al cobro por la enajenación del bien afecto, y de subsistir el adquirente se subroga en la posición del deudor y deberá asumir esa carga.
1.- Los créditos de la comunidad nacidos de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores, tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil. En este sentido ha dicho la Resolución DGRN de 22 de enero de 2013 -EDD 2013/7448- que el efecto natural de la preferencia del crédito que prevé el segundo párrafo del art.9.1 e) LPH -EDL 1960/55- es, justamente, el de que su titular puede hacerla valer “a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier titular del asiento anterior (…) para obtener el cobro con preferencia a él en la ejecución.
2.- El crédito de la comunidad respecto de un propietario moroso en situación concursal merece una doble calificación por razón temporal.
a.- En efecto, los créditos existentes al tiempo de la declaración del concurso será calificables de ordinarios pues, como es evidente, la afección real a que hace referencia el art. 9.1.e) LPH -EDL 1960/55-, no está contemplada entre los privilegios especiales del art. 90 ni entre los generales del art. 91 LC -EDL 2003/29207-, en modo tal que si se comunica en forma ordinaria -art 85 LC- tendrán la consideración de ordinarios
b.- Por el contrario, los créditos que se devenguen las cuotas de comunidad que se vayan devengando con posterioridad a la declaración de concurso, según establece el art.84.2.10º, serán consideradas como créditos contra la masa, debiendo abonarse las mismas a sus respectivos vencimientos, cualquiera que sea el estado del concurso -art.154.2 LC-.
3.- Siendo ordinario, el crédito no puede ser ejecutado ni pretendido en modo distinto al concursal, no subsistiendo por tanto la afección real a que se hace referencia el art.9 LPH -EDL 1960/55-, y ello por dos razones:
a.- Una primera puramente legal y que ya ha sido comentada, sustentada en la falta de reconocimiento de tal privilegio en la legislación concursal -lo que permitiría en su caso calificar el crédito como privilegiado-
b.- Y, en segundo lugar, por una razón que entronca con el fundamento mismo del proceso concursal y con causa en la necesidad de evitar que por esta vía la comunidad ganara una posición de privilegio distinta a la de los demás acreedores, rompiendo el principio de la pars condictio creditorum al gozar de una garantía, aun temporal, y si se permitiera, incluso de protección frente a cualquier pronunciamiento judicial sobre subsistencia -art. 155 LC -EDL 2003/29207- y frente a cualquier otro acreedor, lo que resulta intolerable en el concurso por lo dicho y que entronca con el principio legal contenido en el art. 89.2 LC, que establece expresamente que no habrá más preferencias que las expresamente reconocidas por dicha Ley, y con los art. 49 y 76 LC sobre la integración y universalidad del concurso.
4.- En principio la afección real, y por lo tanto la obligación del nuevo adquirente se mantiene, aunque haya adquirido la vivienda como consecuencia de un proceso concursal, toda vez que si el legislador hubiera querido atribuir algún privilegio especial a dichos créditos, lo habría recogido expresamente como hace con otros créditos, y lo mismo debe entenderse sobre la ineficacia de la afección real cuando la realización de la vivienda o local derive de un proceso concursal.
5.- Ahora bien, durante el periodo de tiempo posterior al concurso, las cuotas comunitarias deben de ser pagadas por la administración judicial o se pagarán previamente a la adjudicación del inmueble. Por otro lado, las cuotas anteriores con el límite legal van reduciéndose paulatinamente conforme pasa el tiempo, a la vez que van siendo sustituidas por las cuotas posteriores al concurso no pagadas. Ello puede suponer la pérdida total de la garantía sobre las cuotas anteriores al concurso o una posibilidad limitada a las que queden pendientes dentro del periodo legal. El resto no garantizado, se integra en la masa del concurso como crédito ordinario y se podría recuperar sí existe dinero suficiente tras la correspondiente liquidación o convenio.
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INMOBILIARIO
¿Quién responde de las deudas por gastos comunes si el inmueble se ha adjudicado a una persona tras un proceso concursal?
Foro Coordinador: Vicente Magro Servet
Planteamiento
Si el deudor moroso se sometió a un proceso concursal suele plantearse la duda acerca de si el nuevo propietario que se ha adjudicado el inmueble asume la deuda que arrastraba este por la afección real; es decir, si el adquirente entra en el inmueble limpio de deudas, o asumiría por la vía del art. 9 -EDL 1960/55- y la afección real la deuda del año corriente de la adjudicación tras proceso concursal y tres años anteriores, o la comunidad ha perdido la opción de cobrar «por venir la adjudicación de proceso concursal».
Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de enero de 2019.
El art.9.c LPH -EDL 1960/55 impone, a los propietarios de una vivienda o local de un inmueble sujeto al régimen especial de propiedad horizontal, la obligación de contribuir con arreglo al coeficiente fijado en el título, al mantenimiento de los gastos generales, que no sean susceptibles de individualización.
Para garantizar el pago de los créditos a favor de la comunidad de propietarios se establece una afección real sobre la vivienda o local de negocios.
Esta preferencia y afección real plantea diversos problemas cuando se pretende hacer valer en un proceso concursal, por un lado si los créditos derivados del impago de las cuotas a la comunidad de propietarios son créditos ordinarios o si gozan de algún privilegio especial, pues de acuerdo con dicho precepto tienen la condición de preferentes a efectos del art.1.923 CC -EDL 1889/1 y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3º, 4º y 5º de dicho precepto, pero dado que el artículo 89 de la ley concursal establece que no se admitirá en el concurso ningún privilegio o preferencia que no estén reconocidos en dicha ley, y dado que en los arts.89, 90 y 91 LC -EDL 2003/29207-, establecen los créditos que tienen un privilegio especial sobre determinados bienes del deudor, y que créditos tienen privilegio general sobre todos los bienes y derechos del deudor, sin que en ninguno de ellos se recoja el crédito a favor de la comunidad de propietarios, plantea la duda si dichos créditos gozan o no de alguna preferencia la segunda cuestión que se plantea es si esa afección real del bien al pago de las cuotas de la anualidad vencida y de los tres años anteriores, se trasmite o pasa al nuevo adquirente de la vivienda o local.
Se trata por lo tanto de dos cuestiones que aunque relacionadas son distintas, pues si se reconoce un privilegio especial de acuerdo con el art.9 LPH -EDL 1960/55-, para el pago de esas deudas, lo normal será que pagadas las deudas en el seno del concurso de acreedores, o reconocido un privilegio especial por dichos créditos a favor de la comunidad de propietarios, la consecuencia sea que la vivienda o local se trasmita al adjudicatario libre de cargas, por la razón de que en el concurso se habrá hecho frente al pago de los créditos, o se habrían consumido y extinguido en el seno del concurso los efectos del privilegio de dichos créditos por el contrario el problema adquiere mayor importancia si se entiende que tales créditos no gozan de privilegio especial, porque de acuerdo con los arts.89, 90 y 91 LC -EDL 2003/29207 no gozan de ningún privilegio, puesto que de entender que ejecutado el bien se extingue esa afección real, se produce un doble perjuicio a la comunidad de bienes, pues aparte de ser calificado ese crédito como ordinario, y por lo tanto con una mayor dificultad a la hora de cobrarlo, se vería privado de poder cobrar dicho crédito al nuevo adquirente de la vivienda o local.
Aunque no es una cuestión que la ley regule de una forma clara y precisa, a pesar de las reformas que se han llevado a cabo en la ley de propiedad horizontal, la última de ellas por ley 8/2013, de 26 de junio -EDL 2013/104919-, que ha incidido en la redacción vigente del art.9 LPH -EDL 1960/55-, y por lo tanto muy posterior a la entrada en vigor de la ley concursal, debe entenderse que esa afección real, en la medida que la ley concursal -EDL 2003/29207 no reconoce ningún privilegio especial a favor de la Comunidad de propietarios, de las cuotas adeudadas a la comunidad de propietarios, se mantiene aunque se lleve a cabo la adjudicación de la vivienda o local en el proceso concursal, debiendo el adquirente o adjudicatario responder de las cuotas impagadas de la última anualidad, y de las tres anteriores, plazo que debe contarse en su caso desde el auto de adjudicación, o bien de la escritura de compraventa.
Conclusión que es acorde con la idea de que si la ley concursal, y por lo tanto el legislador no ha querido reconocer ningún privilegio en el concurso de acreedores a los créditos a favor de la comunidad de propietarios, toda vez que el propio art.1921 CC -EDL 1889/1 establece que en caso de concurso, la clasificación y graduación de los créditos se regirá por lo establecido en la Ley Concursal -EDL 2003/29207-, y dicha ley no hace mención alguna, ni atribuye privilegio alguno a los créditos a favor de la comunidad de propietarios, la consecuencia, de esa falta de reconocimiento especial de dichos créditos, es que la afección real que se establece de la vivienda o local no se ve afectada por la adjudicación del bien, ya lo sea en virtud de un proceso de ejecución, ya en una trasmisión voluntaria.
Otro argumento que reafirma esta conclusión es que cuando el legislador modifico el art.1921 CC -EDL 1889/1-, en base a la DFI.1 ley 38/2011 -EDL 2011/222123-, de reforma de la ley concursal, para ratificar que en el proceso de concurso la clasificación y graduación de los créditos se regirá por lo establecido en la Ley Concursal -EDL 2003/29207-, no modificó el art.9 LPH, en relación a la afección real en caso de concurso del deudor, ni tampoco atribuyo privilegio alguno a los créditos a favor de la comunidad de propietarios, por lo que en principio la afección real, y por lo tanto la obligación del nuevo adquirente se mantiene, aunque haya adquirido la vivienda como consecuencia de un proceso concursal, toda vez que si el legislador hubiera querido atribuir algún privilegio especial a dichos créditos, lo habría recogido expresamente como hace con otros créditos, y lo mismo debe entenderse sobre la ineficacia de la afección real cuando la realización de la vivienda o local derive de un proceso concursal.
Se plantea la cuestión relativa a los efectos de la adjudicación en u...
Se plantea la cuestión relativa a los efectos de la adjudicación en un concurso de acreedores de un inmueble del concursado a un tercero en relación con las cuotas de la comunidad que no han sido abonadas por el antiguo propietario.
Tal cuestión no tiene una respuesta simple, pues está condicionada al propio contenido del concurso. Por un lado y, en primer lugar, es preciso señalar que el art.9.1.e LPH -EDL 1960/55 no establece ningún tipo de distinción en relación a la aplicación de sus previsiones según el tipo de adquisición del inmueble sometido a propiedad horizontal que se haya llevado a cabo. En tal sentido, tanto la preferencia del crédito a los efectos del art.1923 CC -EDL 1889/1 con la consiguiente afectación real del inmueble, como la responsabilidad del adquirente por la anualidad en curso y las tres anteriores, así como la obligación de hacer constar en el instrumento público de transmisión, por cualquier título, el hallarse al corriente del pago de las cuotas comunitarias, bajo sanción de no otorgamiento de dicho instrumento, se establecen de forma clara y aplicable a toda transmisión, tanto voluntaria como forzosa, tal como ocurre en la liquidación derivada de un procedimiento concursal. En definitiva, en ningún caso el adquirente de un inmueble en una liquidación de un concurso queda limpio de deudas pues tiene que asumir aquellas que deriven del periodo fijado en el citado art.9.1.e LPH -EDL 1960/55-.
Cuestión diferente es el importe de tal deuda. En efecto, las cuotas comunitarias posteriores a la declaración del concurso deben ser consideradas como créditos contra la masa al amparo del art.84.2 LC -EDL 2003/29207 y por ello deberían de ser abonados por la administración concursal y con preferencia sobre otro tipo de créditos. Por tanto, el problema queda circunscrito a las cuotas comunitarias debidas con anterioridad al concurso.
Lo primero que es preciso señalar es que tales cuotas deben de ser consideradas como créditos ordinarios, de acuerdo con lo previsto en el art.89 LC, dado que tales cuotas no pueden ser consideradas como crédito privilegiados ni subordinados, dado que la jurisprudencia concursal entiende que no existe una hipoteca legal tácita en la Ley Concursal-EDL 2003/29207 a pesar de las previsiones de la Ley de Propiedad Horizontal -EDL 1960/55-, tal como se señala en la sentencia AP Madrid -28ª de 22 de mayo de 2015 -EDJ 2015/100334-. Ello significa que no gozan de ninguna preferencia de cobro, así como que el transcurso del tiempo derivado de la tramitación del propio concurso puede perjudicar la posición de la comunidad de propietarios acreedora.
En efecto, en primer lugar, las cuotas comunitarias impagadas antes de la presentación del concurso deberían ser incluidas por la comunidad en la lista de acreedores del concurso y así debe de ser notificado a los administradores concursales. En segundo lugar, es preciso afirmar que, aunque se encuentren incluidas en dicha lista, si el bien inmueble sometido a propiedad horizontal se adjudica antes del transcurso del plazo fijado en el art.9 LPH -EDL 1960/55-, la parte correspondiente a la anualidad vencida y las tres anteriores deberá ser abonada, siempre contando desde la fecha de la adjudicación del inmueble dentro del proceso concursal.
El problema para la comunidad de propietarios y que puede hacer pensar en que se ha perdido la opción de cobrar por venir la adjudicación de un proceso concursal, tal como se señala en la pregunta, no es otro que el transcurso del tiempo ordinario de tramitación del concurso ante el Juzgado de lo Mercantil. La adjudicación final del bien inmueble viene fijada tras un lapso de tiempo más o menos largo que afecta al periodo garantizado por el art.9 LPH -EDL 1960/55-. Por un lado, durante el periodo de tiempo posterior al concurso, las cuotas comunitarias deben de ser pagadas por la administración judicial o se pagarán previamente a la adjudicación del inmueble. Por otro lado, las cuotas anteriores con el límite legal van reduciéndose paulatinamente conforme pasa el tiempo, a la vez que van siendo sustituidas por las cuotas posteriores al concurso no pagadas. Ello puede suponer la pérdida total de la garantía sobre las cuotas anteriores al concurso o una posibilidad limitada a las que queden pendientes dentro del periodo legal. El resto no garantizado, se integra en la masa del concurso como crédito ordinario y se podría recuperar sí existe dinero suficiente tras la correspondiente liquidación o convenio.
La declaración en concurso del propietario del piso o local cuyos gast...
La declaración en concurso del propietario del piso o local cuyos gastos de comunidad del año corriente y los tres anteriores se adeudan, afecta al cobro, pues producen los siguientes efectos. En primer lugar tienen la consideración de «crédito con privilegio especial del art.90.1.1º de la Ley Concursal -EDL 2003/29207 -en la redacción que le dio la Ley 38/2011 -EDL 2011/222123-, de 10 de octubre, de reforma de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal-, al estar garantizados por una “hipoteca legal tácita”, contenida en el art.9.1 e LPH -EDL 1960/55-, que en su redacción del año 2013 dice que “Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuota imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del art.1923 CC -EDL 1889/1 y preceden para su satisfacción, a los citados en los números 3º, 4º y 5º de dicho precepto”.»
Declarado el concurso de acreedores se aplica la regla del art.56.1 LC -EDL 2003/29207-, sobre paralización de ejecuciones de garantías reales sobre bienes del concursado que resulten necesarios para la continuidad de su actividad profesional o empresarial, por ello no podrán iniciarse los procesos de ejecución para el cobro de los gastos adeudados a los que la LPH otorga preferencia. En principio el plazo de suspensión de la ejecución es de un año, que puede ser acortado o alargado por el juez del concurso.
Las hipotecas legales tácitas, entre las que creó deben incluirse las de la LPH -EDL 1960/55-, protegen determinados créditos sin necesidad de inscripción, por tanto son privilegios especiales inmobiliarios en sentido estricto, pues su preferencia procede directamente de la ley y no es necesaria intervención por parte del acreedor, queda fuera del sistema registral y por tanto no se aplican las reglas generales sobre graduación, por ello siempre es una hipoteca privilegiada que se impone a las hipotecas objeto de inscripción. Sin embargo, cuando se produce el concurso del propietario del piso o local que adeuda los gastos garantizados, es imprescindible la comunicación del crédito, tal como dispone el artículo 85 de la ley concursal -EDL 2003/29207-. Esta comunicación deberá realizarse en el plazo de un mes desde que publique con el BOE la declaración en concurso del titular del piso o local. En el caso de que se disponga de una sentencia condenatoria a favor de la comunidad el reconocimiento del crédito será automático.
En cuanto al alcance de la garantía, en virtud de lo dispuesto en el art.90.1.3º LC -EDL 2003/29207-, el privilegio especial sólo alcanzará la parte del crédito que no exceda del valor de la respectiva garantía que conste en la lista de acreedores, calculada en la forma que señala el art.94 LC. El importe del crédito por gastos de comunidad que exceda de los límites del privilegio, tendrá la consideración de “crédito ordinario”, siempre que sea comunicado en tiempo y forma a la Administración Concursal.
Si se trata del cobro de cuotas de comunidad generadas después de la declaración de concurso, se consideran «créditos contra la masa», que deben abonarse en el momento de su vencimiento, sea cual sea la situación en que se encuentre el concurso. La comunidad deberá comunicar a la administración concursal las cuotas que vayan venciendo para que se abonen inmediatamente, salvo en casos que no haya masa activa o patrimonio suficiente para pagar, en que se podrá instar con demanda un incidente en el concurso.
Si se ha comunicado en el concurso el crédito privilegiado por gastos comunes y ha sido reconocido, operará el privilegio en los términos antes dichos y el adquirente del piso o local asumirá la deuda privilegiada, es decir que, como se pregunta, el adquirente no entra en el inmueble limpio de deudas, aunque lo haya recibido o adquirido mediante adjudicación en el concurso, sino que por el contrario asume el pago de la deuda con afección real establecida por la ley.
El art.9 LPH -EDL 1960/55 recoge dos cuestiones específicas que nos permiten, a mi criterio, contestar la cuestión que se plantea. En primer lugar establecer una preferencia de crédito incluyéndolo en el art.1923 CC -EDL 1889/1-, y dentro del mismo otorgándole una ubicación también privilegiada, y sobre la que solo prevalece otros dos créditos a favor del estado y de las aseguradoras.
Y una segunda cuestión, y es la vinculación directa, por ley, del inmueble por las deudas del período temporal especificado. Tal es la garantía que la norma determina la forma de proteger el conocimiento de esa vinculación por el nuevo comprador, que conste en la escritura pública la situación de pago de las cuotas comunitarias de ese inmueble, salvo que el comprador renuncie a ello con lo que ya está asumiendo la vinculación legal establecida.
Esta situación no cambia aunque la compra se realice por la adjudicación del inmueble dentro de la liquidación en un concurso de acreedores, la LPH -EDL 1960/55-no realiza esta salvedad, ni ninguna otra. Es más, considero que en la relación de bienes de la masa concursal debe figurar el inmueble con sus cargas, entre ellas, el impago de las deudas con la comunidad ya que con esa carga, por el período que determina el art.9 LPH se transmitirá, y por lo tanto con la afectación real también establecida en ese precepto.
Si ello está determinado en la norma legal, sin ningún otro condicionamiento, la comunidad de propietarios no pierde ese derecho, provenga de donde provenga la adquisición del bien, porque no se trata de pactos particulares que no afecten al resto de acreedores, sino de gravámenes legales previamente establecidos.
Otra cosa, es que, a resultas de la liquidación del concurso se abonen cantidades a la comunidad de propietarios para liquidar esa deuda o parte de ella, lo que podría repercutir en beneficio del adjudicatario del inmueble en función de la cantidad de la deuda pagada, o de los períodos de débito que se produzcan, pero mientras subsista deuda referida al periodo del año de adjudicación del inmueble y de los tres años inmediatamente anteriores, la carga real legal permanecerá.
Como es sabido, los créditos de la comunidad nacidos de la obligación...
Como es sabido, los créditos de la comunidad nacidos de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores, tienen la condición de preferentes a efectos del art.1923 CC -EDL 1889/1-. En este sentido ha dicho la resolución DGRN de 22 de enero de 2013 -EDD 2013/7448 que el efecto natural de la preferencia del crédito que prevé el segundo párrafo del art.9.1 e LPH -EDL 1960/55 es, justamente, el de que su titular puede hacerla valer «a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier titular del asiento anterior -… para obtener el cobro con preferencia a él en la ejecución -…-» pues, como decía la resolución DGRN de 10 de agosto de 2006 -EDD 2006/117465-, la afección real y la preferencia que por ley se reconoce a los créditos de constante referencia “vienen a formar parte del contenido ordinario del ámbito de poder y responsabilidad del dominio” de cada piso o local sujeto al régimen de propiedad horizontal, de donde cabe deducir que la afección viene determinada por su naturaleza.
Pero, dicho lo anterior, resulta preciso cuestionarse si la preferencia legal descrita, que está garantizada a través de un instituto legal específico, la afección real del inmueble, subsiste cuando el propietario deudor de la comunidad es declarado en concurso y la vivienda es transmitida, con ocasión de ordinario del proceso liquidatorio de dicho procedimiento, a un tercero.
El cuestionamiento no es gratuito. Baste ahora recordar que el Tribunal Supremo, en su sentencia de 11 de diciembre de 2013 -EDJ 2013/246704 ha señalado que «la concurrencia, en un procedimiento de insolvencia, de intereses de distinta naturaleza, los de los acreedores, públicos y privados, trabajadores, accionistas, y los de orden público económico, obliga al legislador a modificar el régimen jurídico que tenían en su origen y desarrollo los créditos, acciones y derechos».
Pues bien, hecha esta introducción cabe recordar que el crédito de la comunidad respecto de un propietario moroso en situación concursal merece una doble calificación por razón temporal.
En efecto, los créditos existentes al tiempo de la declaración del concurso será calificables de ordinarios pues, como es evidente, la afección real a que hace referencia el art.9.1.e LPH -EDL 1960/55-, no está contemplada entre los privilegios especiales del art.90 ni entre los generales del art.91 LC -EDL 2003/29207-, en modo tal que si se comunica en forma ordinaria -art.85 LC tendrán la consideración de ordinarios, pudiendo no obstante ser degradados a subordinados en otro caso -art.92 LC-, sin olvidar que los intereses que se reclamen tendrán en todo caso la condición de subordinados -art .2-, pudiendo incluso ser considerado contingente por litigioso, en caso de que el mismo viniera siendo discutido sin que todavía hubiera recaído sentencia -art.87.3 LC-.
Por el contrario, los créditos que se devenguen las cuotas de comunidad que se vayan devengando con posterioridad a la declaración de concurso, según establece el art. 84.2.10º -EDL 2003/29207-, serán consideradas como créditos contra la masa, debiendo abonarse las mismas a sus respectivos vencimientos, cualquiera que sea el estado del concurso -art.154.2 LC-.
Pues bien, siendo ordinario, el crédito no puede ser ejecutado ni pretendido en modo distinto al concursal, no subsistiendo por tanto la afección real a que se hace referencia el art.9 LPH -EDL 1960/55-, y ello por dos razones, una primera puramente legal y que ya ha sido comentada, sustentada en la falta de reconocimiento de tal privilegio en la legislación concursal -lo que permitiría en su caso calificar el crédito como privilegiado y, en segundo lugar, por una razón que entronca con el fundamento mismo del proceso concursal y con causa en la necesidad de evitar que por esta vía la comunidad ganara una posición de privilegio distinta a la de los demás acreedores, rompiendo el principio de la pars condictio creditorum al gozar de una garantía, aun temporal, y si se permitiera, incluso de protección frente a cualquier pronunciamiento judicial sobre subsistencia -art.155 LC -EDL 2003/29207 y frente a cualquier otro acreedor, lo que resulta intolerable en el concurso por lo dicho y que entronca con el principio legal contenido en el art.89.2 LC, que establece expresamente que no habrá más preferencias que las expresamente reconocidas por dicha Ley, y con los art.49 y 76 LC sobre la integración y universalidad del concurso.
Referida la cuestión objeto de planteamiento a si el adquirente de un ...
Referida la cuestión objeto de planteamiento a si el adquirente de un inmueble en régimen de propiedad horizontal tras su adjudicación en un proceso concursal asume o no la llamada «afección real» contenida en el art.9 LPH -EDL 1960/55 -respondiendo el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios hasta el límite correspondiente a la parte vencida de la anualidad en que tenga lugar la transmisión y los tres años naturales anteriores-, esto es, si lo adquiere «limpio de deudas» o no, como punto de partida es de significar que el art.9 LPH en su número 1º apartado e, tras señalar la obligación de todo propietario de contribuir con arreglo a su cuota de participación en los gastos generales para el sostenimiento del inmueble… indica: «Los créditos en favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento…correspondientes a las cuotas imputables a la anualidad en curso y tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del art.1923 CC -EDL 1889/1-…», significando igualmente: «el adquirente responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios… el piso o local está legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación».
Sentado lo cual es de recordar que tal preferencia de crédito deja de tener efecto en virtud de lo establecido en el art.1921 CC -EDL 1889/1 pues, desde la declaración de concurso de acreedores, la clasificación y graduación de los créditos se rigen por la Ley Concursal -EDL 2003/29207-.
En tal estado de cosas encontramos resoluciones de los tribunales que, ante la reclamación formulada por una comunidad de propietarios a un nuevo adquirente de un piso o local cuyo antiguo propietario fue declarado en concurso, ofrecen soluciones contrarias.
Así, por una parte, la sentencia de la AP de Vizcaya de 24 de noviembre de 2007 consideró afectas las fincas adquiridas al pago de cuotas de comunidad al considerar que el debate -respecto a deudas concursales no era sobre una preferencia de créditos que invocase la comunidad de propietarios como acreedora sino exclusivamente a la reclamación en un procedimiento ordinario frente al nuevo adquirente para hacer efectiva la garantía que implica tal afección real de inmuebles al pago de deudas correspondientes a la anualidad en curso y las tres anteriores a la adquisición de los inmuebles.
Por el contrario, la sentencia de la AP de Pontevedra de 19 de febrero de 2014 -EDJ 2014/20404-, tras destacar las diferencias existentes entre las ejecuciones de crédito colectivas y las simultáneas, considera que el art.9.1.e LPH -EDL 1960/55 no se aplica al ámbito concursal, de forma que calificados los créditos de la comunidad de propietarios como ordinarios, aceptados los mismos en las cuantías solicitadas, «no puede ahora pretender una graduación distinta ni la calificación de parte del crédito como singularmente privilegiado a los efectos de articular una carga de carácter real que siga al inmueble con independencia de las transmisiones a que pudiera haber lugar».
Considero más ajustada a derecho la segunda tesis pues lo cierto es que la citada afección real implicaría, más que una alteración de la graduación y clasificación de los créditos, la infracción de la prohibición de admitirse en el concurso privilegio o preferencia no reconocido en la ley concursal -art.89.2 LC -EDL 2003/29207- pues, en definitiva, un crédito reconocido, o parte de él, gozaría de un privilegio –garantía de afección real extra normativa concursal.
Si el deudor moroso se sometió a un proceso concursal suele plantearse...
Si el deudor moroso se sometió a un proceso concursal suele plantearse la duda acerca de si el nuevo propietario que se ha adjudicado el inmueble asume la deuda que arrastraba este por la afección real es decir, si el adquirente entra en el inmueble limpio de deudas, o asumiría por la vía del art. 9 LPH -EDL 1960/55 y la afección real la deuda del año corriente de la adjudicación tras proceso concursal y tres años anteriores, o la comunidad ha perdido la opción de cobrar «por venir la adjudicación de proceso concursal».
Cabe exponer inicialmente que los efectos suspensivos de la declaración del concurso tendrán relación con los créditos a favor de la comunidad devengados antes de su declaración, ya que los gastos posteriores, tendrán a mi juicio la condición de créditos contra la masa, de modo que deberán de ser satisfechos durante la tramitación del concurso.
Respecto de los primeros, los art 146 y ss. de la LC -EDL 2003/29207 vienen a distinguir a efectos de la liquidación del concurso según exista un plan de liquidación aprobado, en cuyo caso habrá que estar a lo que allí se disponga, o una ausencia del mismo, en cuyo caso viene a distinguirse en función del tipo de bienes de que se trate: esencialmente se viene a distinguir entre elementos afectos a la producción y no vinculados. Generalmente, pero no siempre cuando estemos ante concursos de personas físicas nos encontraremos con bienes no afectos.
Los bienes a que se refiere la regla 1.ª del apartado anterior, así como los demás bienes y derechos del concursado se enajenarán, según su naturaleza, conforme a las previsiones contenidas en el plan de liquidación y, en su defecto, por las disposiciones establecidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil -EDL 2000/77463 para el procedimiento de apremio.
Para los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial se aplicará lo dispuesto en el art.155.4 LC -EDL 2003/29207 y se depende de la subsistencia o no de la garantía, siendo en este último caso el adquirente subrogado en la obligación del deudor.
Por consiguiente resulta esencial para la resolución del tema, delimitar si el crédito de la comunidad de propietarios anterior a la declaración del concurso, resulta un crédito privilegiado especial o general a los efectos de un concurso o ejecución universal.
Pese a que el crédito a favor de la comunidad es privilegiado dado que se reconoce una preferencia especial en relación al orden de créditos del art.1923 CC -EDL 1889/1-, sin embargo concursalmente no tiene ese reconocimiento. Así conforme al art 89 LC «los créditos incluidos en la lista de acreedores se clasificarán, a efectos del concurso, en privilegiados, ordinarios y subordinados».
Los créditos privilegiados se clasificarán, a su vez, en créditos con privilegio especial, si afectan a determinados bienes o derechos, y créditos con privilegio general, si afectan a la totalidad del patrimonio del deudor. No se admitirá en el concurso ningún privilegio o preferencia que no esté reconocido en esta Ley
En la relación de créditos privilegiados especialmente -art.90 LC -EDL 2003/29207- o generalmente -art.91 LC no existe la previsión del crédito a favor de las comunidades de propietarios. Consecuentemente tales créditos por tener el carácter de ordinarios no gozaran de las especialidades de los créditos privilegiados, si quiera en orden a las ventajas de su realización sin pervivencia de garantía.
Nos encontramos en consecuencia con la paradoja de que pese a su especial privilegio sustantivo, tal sólo brilla dentro de la ejecución singular, pero no dentro de la universal, siendo este el criterio tradicional jurisprudencial. Así las sentencias TS de 21 de febrero de 1975 -EDJ 1975/109 y 25 de enero de 1958, recaídas en sendos procesos de tercería de mejor derecho, distinguen de un lado la ejecución colectiva de créditos de distintos acreedores contra un mismo deudor y de otro lado la de dos ejecuciones simultáneas o singulares contra un mismo deudor y unos mismos bienes.
También en el ámbito registral opera esta tesis donde se viene a hacer una distinción entre los dos efectos, el real y el obligacional que sustenta el art 9 LPH -EDL 1960/55-. En este sentido la resolución de la DGRN de 12 de abril de 2018 -EDD 2018/46634 dice: La citada doctrina parte del hecho de que la redacción actual del art.9.1.e LPH distingue en párrafos separados la afección del bien inmueble respecto al adquirente de un piso o local de la preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo inmueble -garantía real y derecho de crédito-… Como ha señalado la doctrina de esta Dirección General, para que proceda la constancia en el asiento de anotación preventiva del carácter real de la preferencia, es necesario que resulte dicho carácter real de una resolución judicial firme en que hubieran sido parte en el proceso todos los interesados, o que de la nueva redacción del art.9.1.e LPH en virtud de Ley 8/1999, de 6 de abril -EDL 1999/60873-, resultara no solo el carácter preferente del crédito de la comunidad de propietarios por la anualidad en curso -en el momento de la demanda y por los tres años naturales anteriores, sino además su carácter real y concretamente su efecto de modificación del rango respecto a una carga inscrita con anterioridad, lo que a su vez determinaría la cancelación automática de dicha carga con motivo de la ejecución del crédito de la comunidad de propietarios.
Como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo -22 de enero de 2013 -EDD 2013/7448-, 23 de junio de 2014 -EDD 2014/117137-, 23 de noviembre de 2016 -EDD 2016/223165 y 10 de julio de 2017 -EDD 2017/145175--, si en la resolución judicial no se añade a la declaración de preferencia el aditamento de derecho real, que no resulta directamente como declaración legal del art.9.1.e LPH -EDL 1960/55-, dicha preferencia se desenvuelve en el plano puramente obligacional y no puede dar lugar a modificaciones del rango registral, ni a eventuales cancelaciones automáticas de los derechos reales que se pretenden postergar. El efecto natural de una declaración de preferencia del crédito en los términos del art.9.1.e LPH sin más aditamentos y sin el consentimiento de titulares registrales de créditos anteriores que resulten afectados o perjudicados, o de su intervención como parte en el correspondiente juicio, sólo permitiría alegar dicha preferencia a su titular a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier titular de un asiento anterior, pero no para adelantarse en el rango, sino para obtener el cobro con preferencia a él en la ejecución o bien para ejercitar la declaración de preferencia en cualquier otra vía, pero sin modificación del rango de derechos inscritos con anterioridad.
Y si bien cabe entrar en el debate de entender como hace algún sector doctrinal que podemos estar ante una hipoteca legal tácita -por tanto con privilegio especial vía art.90 LC -EDL 2003/29207- esta resolución de la DGRN -EDD 2014/117137 vuelve a sentar dudas al respecto toda vez que mantiene que: «Se ha señalado que se trata de una hipoteca legal tácita respecto a la anualidad en curso y a los tres años naturales inmediatamente anteriores, tomando como cómputo hacia atrás el de la demanda. Pero, a efectos registrales, la configuración de la preferencia como hipoteca legal tácita requeriría un precepto legal que lo estableciera así, o bien una resolución judicial en la que siendo partes todos los interesados en esa configuración estableciera expresamente esa configuración o el carácter real de la preferencia y su constancia registral de modo expreso y claro.
No ocurre así en el supuesto que nos ocupa pues de la documentación presentada no resulta ninguna configuración como hipoteca legal tácita, ni ningún precepto que ampare esa naturaleza, máxime cuando el art.158 LH -EDL 1946/59 establece que “sólo serán hipotecas legales las admitidas expresamente por las Leyes con tal carácter”. Y en la enumeración de hipotecas legales del art.168 LH no aparece ninguna hipoteca legal por razón de créditos preferentes de la comunidad de propietarios, ni el artículo 9.1.e de la Ley sobre propiedad horizontal hace referencia a tal carácter sino que sólo lo caracteriza como “crédito preferente a efectos del art. 1923 CC -EDL 1889/1 precediendo, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores -EDL 2015/182832-”.»
Por tanto a modo de conclusión, todo gira en torno a si cabe entender el crédito reseñado como privilegiado especial, generalmente por la vía de la hipoteca legal tácita con todos los problemas que ello genera. Si no cabe tal consideración, estamos ante un crédito concursal sin privilegio alguno, que habrá que entender extinto por los efectos de la conclusión del concurso a salvo la percepción de parte de su importe dependiendo del activo a liquidar y la relación de créditos existentes. Si entendemos que es privilegiado habrá que estar al contenido del Plan de liquidación y ver si subsiste la garantía. De no subsistir habrá un derecho especial al cobro por la enajenación del bien afecto, y de subsistir el adquirente se subroga en la posición del deudor y deberá asumir esa carga.
1.- Los créditos de la comunidad nacidos de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores, tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil. En este sentido ha dicho la Resolución DGRN de 22 de enero de 2013 -EDD 2013/7448- que el efecto natural de la preferencia del crédito que prevé el segundo párrafo del art.9.1 e) LPH -EDL 1960/55- es, justamente, el de que su titular puede hacerla valer “a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier titular del asiento anterior (…) para obtener el cobro con preferencia a él en la ejecución.
2.- El crédito de la comunidad respecto de un propietario moroso en situación concursal merece una doble calificación por razón temporal.
a.- En efecto, los créditos existentes al tiempo de la declaración del concurso será calificables de ordinarios pues, como es evidente, la afección real a que hace referencia el art. 9.1.e) LPH -EDL 1960/55-, no está contemplada entre los privilegios especiales del art. 90 ni entre los generales del art. 91 LC -EDL 2003/29207-, en modo tal que si se comunica en forma ordinaria -art 85 LC- tendrán la consideración de ordinarios
b.- Por el contrario, los créditos que se devenguen las cuotas de comunidad que se vayan devengando con posterioridad a la declaración de concurso, según establece el art.84.2.10º, serán consideradas como créditos contra la masa, debiendo abonarse las mismas a sus respectivos vencimientos, cualquiera que sea el estado del concurso -art.154.2 LC-.
3.- Siendo ordinario, el crédito no puede ser ejecutado ni pretendido en modo distinto al concursal, no subsistiendo por tanto la afección real a que se hace referencia el art.9 LPH -EDL 1960/55-, y ello por dos razones:
a.- Una primera puramente legal y que ya ha sido comentada, sustentada en la falta de reconocimiento de tal privilegio en la legislación concursal -lo que permitiría en su caso calificar el crédito como privilegiado-
b.- Y, en segundo lugar, por una razón que entronca con el fundamento mismo del proceso concursal y con causa en la necesidad de evitar que por esta vía la comunidad ganara una posición de privilegio distinta a la de los demás acreedores, rompiendo el principio de la pars condictio creditorum al gozar de una garantía, aun temporal, y si se permitiera, incluso de protección frente a cualquier pronunciamiento judicial sobre subsistencia -art. 155 LC -EDL 2003/29207- y frente a cualquier otro acreedor, lo que resulta intolerable en el concurso por lo dicho y que entronca con el principio legal contenido en el art. 89.2 LC, que establece expresamente que no habrá más preferencias que las expresamente reconocidas por dicha Ley, y con los art. 49 y 76 LC sobre la integración y universalidad del concurso.
4.- En principio la afección real, y por lo tanto la obligación del nuevo adquirente se mantiene, aunque haya adquirido la vivienda como consecuencia de un proceso concursal, toda vez que si el legislador hubiera querido atribuir algún privilegio especial a dichos créditos, lo habría recogido expresamente como hace con otros créditos, y lo mismo debe entenderse sobre la ineficacia de la afección real cuando la realización de la vivienda o local derive de un proceso concursal.
5.- Ahora bien, durante el periodo de tiempo posterior al concurso, las cuotas comunitarias deben de ser pagadas por la administración judicial o se pagarán previamente a la adjudicación del inmueble. Por otro lado, las cuotas anteriores con el límite legal van reduciéndose paulatinamente conforme pasa el tiempo, a la vez que van siendo sustituidas por las cuotas posteriores al concurso no pagadas. Ello puede suponer la pérdida total de la garantía sobre las cuotas anteriores al concurso o una posibilidad limitada a las que queden pendientes dentro del periodo legal. El resto no garantizado, se integra en la masa del concurso como crédito ordinario y se podría recuperar sí existe dinero suficiente tras la correspondiente liquidación o convenio.
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